淺談房地產企業成本控制

葉薇

摘 要：近幾年，房地產行業發展迅速，由于高利潤，很多房地產公司只注重銷售收入，而輕視成本控制。但隨著政府調控越來越嚴格，房地產行業競爭日益激烈，導致原材料成本上升，使得開發成本提高，房地產利潤越來越薄，因此如何有效控制房地產成本是現在房地產開發的當務之急。

關鍵詞：房地產；成本控制；開發成本；期間費用

1 房地產企業成本控制的背景

高利潤的房產時代，在很大程度上削弱了房地產企業對成本管理的重視，也催生了“重營銷、輕成本”的短視觀念，導致房地產管理水平整體落后。

最近幾年，國內房地產市場競爭日趨激烈，國家房地產政策的深入改革。地產微利時代的來臨，很大程度上促進了國內房地產企業對成本管理的重視。在最近十幾年，管理思想和模式有了深刻演變：從2003年開始，形成以萬科為代表的核算型成本管理方法，到2006年后，形成以合約規劃為事前控制的目標成本控制方法，再到2009年，形成以成本策劃和成本控制耦合的新理念。三大成本各有測重：成本核算階段重在核算，屬于事后型，強調算的準確；成本控制階段強調對目標成本的合理控制；成本策劃階段強調對前期成本設置 ，追求結構最優。由此可見，房地產成本理論一直在創新。

2 房地產成本的構成

研究房地產成本控制問題，首先要明確房地產成本的構成。房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。房地產成本包括：土地出讓金、土地征收及拆遷安置補償款、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費，開發期間稅費、期間費用及其他費用。

1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。

2.土地征收及拆遷安置補償費。土地征用及拆遷補償費是指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。

3.前期工程費。前期工程費主要包括： 前期工程費是指在取得土地開發權后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘查、測繪和“三通一平"等前期費用?！?/p>

4.建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是指項目開發過程中發生的列入建筑工程施工圖預算項目內的各項費用，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。

5.基礎設施費?；A設施費是指項目開發過程中發生的小區內建筑安裝工程施工圖預算項目外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、通訊、照明和綠化等基礎設施工程費用，紅外線兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費用。

6.公共配套設施費。公共配套設施費是指房產開發過程中，根據有關法規、產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套支出。

7.開發期間稅費。房地產開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。如：土地增值稅、企業所得稅、土地使用稅、耕地占用稅等。

8.期間費用。期間費用指企業本期發生的，不能直接或間接歸入營業成本，而是直接計入當期損益的各項費用。

3 影響房地產成本上升因素分析

3.1 土地出讓費用增加

目前，房地產企業取得土地主要是采用招投標方式，由于土地儲備有限，競爭日益激烈，土地價格也逐步攀升。以金融街為例，2012年金融街以34.25億摘得北京市西城區月壇南街地塊三商業金融用地和體育用地項目地塊，該地塊面積為1.62萬平方米，其中建設用地為1.56萬平方米，最大建筑面積為11.26萬平方米，折合樓面價30429元/平方米，刷新了北京商業用地的記錄。土地出讓費用作為房地產開發成本的重要組成部分，一般情況下在開發成本中所占比重約為30%左右，不同地方、不同區域、不同項目的土地出讓費用不盡相同。

3.2 房地產建安成本普遍上升

就目前市場經濟發展現狀而言，在土地總體開發成本中，土地開發成本為最大的成本，約占40%-50%；其次是建安成本，約占30%左右。建安費用，包括建筑施工和設備安裝兩項，是指在建筑安裝施工期間發生的支出。隨著工程材料，人工費用的增長也導制了建安成本在近兩年急劇上升。

3.3 房地產開發企業稅賦較重

房地產企業開發項目獲得的利潤多，上繳的稅金也多。房地產行業涉及的稅種比較多，在房地產購置環節涉及契稅、印花稅及交易手續費；在房地產出售環節，涉及營業稅、城建稅和教育費附加等，在房地產持有期間，涉及房產稅，城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等；在房地產出租環節，涉及營業稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅等。國家為了控制房價上漲和投資過熱，曾多次提高房地產稅金，特別是06年按超率累進稅率征收土地增值稅后，房地產開發的成本不斷增加。為了維持高利潤，房地產商開始重視稅務籌劃，力求把稅收成本降至最低。

3.4 財務費用增加，貸款利率居高不下

改革開放以來，我國直接融資市場有了迅猛發展，但在短期仍難以改變以間接融資為主的格局，房地產業在很大程度上依賴銀行的信貸支持。目前我國房地產行業屬于典型的資本密集型行業，融資結構單一、間接融資比重較大。尤其是近幾年，國家出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，房地產商的資金缺口、資金壓力越來越大，有的上市公司每年支付銀行貸款利息費用就達到上億，融資成本非常高。通過以上原因分析，不難看出，對于房地產企業，必須加強財務費用控制，降低資金占用費，才能提高企業利潤。

4 控制房地產成本措施

4.1 從全成本視角做好成本控制

成本管理者需要具備全成本視角，不能只強調某一項成本最低，更要關注后期的其他成本。比如，在房企項目分期時就要考慮后期財務和稅務問題，這才是全成本視角下的最優，即開發成本、財務成本、稅收成本最優。

4.1.1 房地產開發成本控制

1）土地成本控制

開發用地是房地產成敗的關鍵，地塊位置合適，地價便宜，項目的成功率就過半，否則就會失敗。近兩年，在嚴厲的樓市調控政策下，房價滯漲，而開發商的拿地成本也越來越高，導致其利潤率下降。因此如何有效預測土地價格，在不損失企業利益的前提下取得土地，是控制土地成本的當務之急。

控制這項成本，最關鍵的是選址決策。選擇建筑物的地址時一定要慎重，必須符合城市總體規劃，還要重點考慮地理位置、交通狀況，而且地上不能有太多的建筑物和未收獲的莊稼，土地的使用權不涉及糾紛或抵押等相關的程序，毗鄰不能有異議。

2）材料成本控制

房地產企業可以通過批量采購的方式，降低材料成本。實行集中批量采購，使企業內部與流通環節接觸的人減少，便于管理。同時，大批量采購主要是與規模相當、信譽可靠的企業往來，減少采購風險。采購批量大，便于合理安排生產，降低單位生產成本。

4.1.2 財務成本控制

1）實行滾動開發，減輕資金壓力

可以具體分為： （1）大型項目分期分批開發，形成一個項目多期滾動開發。（2）多項目統籌調度，滾動開發。對于前一種情況，通過分期開發，可以降低資金總量，盡早達到銷售條件，早日收回資金，且通過分期分批開發將前一批次收入款項投入到下一批次開發中，實現滾動開發。對于后一種情況，可合理調度多個項目資金，組織企業內部閑置資金的橫向融通，使資金在各項目之間進行靈活調度。在保持資金鏈安全前提下，實現多項目動開發，減輕企業財務費用壓力。

2）提高與金融機構談判技巧，降低銀行利率

融資人員要具有良好的專業知識和豐富的融資經驗，同時要具有很好的談判能力。他要了解不同的融資方式、融資特點，要判斷以什么方式融資，選擇什么樣的融資機構等等，通過權衡選擇對企業來說最有利的融資方式，只有這樣才能有效降低企業融資成本。例如：當利率較低時，企業可以傾向于獲得更多的借款，最好是固定資產借款，以此提高公司的資金杠桿作用，舉借長期貸款而非短期貸款，在企業的能力范圍內，還清利率較高的貸款，并較低的方式舉借新的貸款；當利率較高時，企業一般減少其債務融資的金額，并替代為權益融資，比如留存收益，如果預計利率近期可能下降，則企業可能通過籌集短期貸款而非長期貸款來融資。

3）加強市場營銷，促進銷售回款

企業應加強廣告投放，采取營銷手段力爭早日完成銷售任務，取得銷售收入。比如，企業可以采取一次性付款獎勵的措施鼓勵客商支付全款，隨時督促客戶付款； 加強與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項回籠。待開發項目實現預售后，開發資金實現回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業負債，減少財務費用。

4.1.3稅務成本控制

1）選擇房地產開發模式

從房地產企業開發的模式來看一般有企業自建、代建和合作共建三種形式。 采用自建方式就要以實際銷售收入計算營業稅、扣除相應的費用與營業稅及附加提取企業所得稅，還要按照不動產轉讓繳納土地增值稅。對于代建項目，計稅金額為代建費用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產轉讓，不需要繳納土地增值稅和契稅。因此，代建比自建節省稅收成本。如果采用合作建房，按照相關稅法規定，雙方作為以投資方式進行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業稅，有效降低房地產企業的稅收成本。

2）對清算時間的控制

房地產企業預售時預繳所得稅是按預售毛利率計算的。企業可以適當推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。

3）聘用高素質的稅收人才

作為稅務人員，應精通業務，能夠對稅法及相關法律有效的理解、掌握和運用，盡可能為企業合理的進行稅收籌劃。

4）利用企業的優惠政策，進行稅收籌劃

稅法中有很多稅收優惠政策，稅務籌劃人員，可以根據稅法優惠政策，適當的降低稅收成本。例如：《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅。在企業出售個人住宅前，可以根據上述優惠，進行測算，設定合理的價格，盡量使增值額20%以內，這樣就可以達到稅收籌劃、降低稅收成本的效果了。

4.2 管理前置實現成本優化

將業務和管理前置是風險管理和進度控制的有效對策，在某種程度上，前置、前置、再前置已經成為未來成本管理和優化的必然趨勢。

眾所周知，設計階段決定了項目成本70%甚至更多，但卻沒有多少房企真正對這一階段，進行規范和精細的成本控制。但我們也看到一些標桿企業，已經開始推行設計階段的前置管理。具體而言，在設計階段的成本管控主要通過產品組合方案、路網布置方案、停車布置方案和場地標高方案的管控審批落地；在方案階段，則重點強調基于指標進行限額設計，具體有建筑方案、安裝方案、結構方案、精裝修方案等。這種在設計階段的成本管理前置，有效實現了成本管理更高層次的控制。

4.3 供應鏈競爭影響成本管理

未來房企的競爭就是供應鏈的競爭，而不僅僅是房企自身的競爭，企業有什么樣的供應商，供應商的結構如何，供應商的整體競爭力以及信用如何，將直接決定企業成本管理的好壞。目前，大多數房企都缺乏對供應鏈的關注和投入，但是標桿企業已經行動，他們在構建成本控制平臺和管理規范后，整個成本管理開始向上下游延伸，打造基于項目全價值鏈的供應鏈成本。

面向未來，房企供應鏈成本管理，需要打破甲乙方思維，將供應商和開發商視為項目價值鏈上的不同部門，彼此合作由短期合作向長期合作方向邁進，最終建立和供應商的信任，實現雙贏。

5 結論

總之，在現在越來越激烈的房地產市場中，我們不僅要關注銷售收入，還需要關注成本控制，減少不必要的費用支出，只有這樣才能提高企業利潤，增強競爭力。

參考文獻：

[1]王健濱.現代商業[J].現代商業，2000（6）.

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