資產評估涉及的房地產現場勘察

延玉娟

【摘要】當前，我國的房地產市場十分活躍，資產評估涉及范圍廣泛，合理的資產評估是房地產市場穩定運行，長效發展的基礎。本文對資產評估進行分析。

【關鍵詞】資產評估；房地產市場；重要性；程序

中圖分類號：F235文獻標識碼： A

一、前言

經濟的發展和進步促進了房地產行業的發展，買賣雙方之間的交易十分頻繁，這也促進了資產評估行業的發展和進步。

二、房地產評估作業管理系統建設的必要性

國內諸多社會經濟活動都離不開房地產估價,如土地批租、房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理、企業各種經濟活動中涉及的房地產等等,整個市場對于專業房地產評估的需求變得越來越大。隨著評估企業的日益壯大,評估機構對于企業管理、工作安排、工作流程、報表統計等方面的需求就會越高。隨著企業業務量的增大,一旦管理制度中出現疏忽,則無法保證評估過程中不出現紙漏,亦無法將整個業務流程貫穿起來,如數據遺漏忘記登記等問題,因此,分配好員工工作,檢查員工工作情況,評估報告規范化,報告信息統一管理,報告多級審核,員工績效管理,各種統計報表等規范化的工作管理都是房地產評估企業所需的最基本的功能,目前很多房地產評估機構己經在使用房地產評估作業管理系統進行管理企業,利用房地產評估作業管理系統規范評估流程,增強部門間的協同辦公的能力,提高企業的工作效率。房地產評估作業管理系統的主要功能是為房地產估價機構估價作業提供工作流程、統計分析、系統管理功能。通過網絡技術手段,利用信息化技術來實現將整個評估公司的業務流程貫穿起來,實現在整個評估企業評估信息的采集、傳遞、管理等工作,極大程度提高了估價機構的工作效率。

三、資產評估質量的標準

從資產評估信息需求者角度來看，資產的出讓方和受讓方對資產評估質量期望的差異主要為：資產的出讓方一般認為高估資產價值的評估結果更能滿足自己的需要，而資產的受讓方則認為低估資產價值的評估結果更能滿足自己的需要，雙方作為不同的利益集團在資產交易市場上進行博弈，博弈的結果就是目標利益趨于一致，即只有資產評估結果能夠真正反映該資產在一定市場條件下的資產交換價值時，才能滿足資產交易市場上不同利益集團的共同需要，合理性成為他們共同的目標。此外，在資產交易市場上，還會涉及到其他一些相關利益者，如潛在的投資者等，只有合理的資產評估結果才能滿足更廣泛意義上的資產評估信息需求者的需要。因此，更廣泛意義上的資產評估信息需求者就是社會公眾，社會公眾對資產評估滿意程度的評價就是評估結果的合理性。

因此，評估結果的合理性是衡量資產評估質量的重要標準之一。從資產評估信息供給者的角度來看，資產評估的結果是評估人員經過一定的資產評估程序，通過收集評估信息、匯總和分析評估信息，最終做出資產價值判斷的結果。按照科學的資產評估工作的要求，資產評估結果必須建立在一定的資產評估過程基礎上，如果沒有對被評估資產進行一定的現場觀察、市場信息的收集、科學方法的運用等工作，就難以形成科學的資產評估結論。為了保證資產評估質量，各國資產評估職業界都注重對資產評估工作過程進行規范，一般是通過評估規范或準則的形式確定下，評估人員是否遵循了資產評估行業規范和準則就成為其能否提供合理的資產評估結果的重要標志。因此，評估過程的合規性也是衡量資產評估質量的重要標準之一。

四、資產評估的前期準備工作

勘察設計單位在進行改制時應首先制定本企業的改制方案,然后將體制改革的申報報告和實施方案一并報上級主管部門,得到批準后,就可著手準備清產核資及委托資產評估了?？辈煸O計單位在進行改制評估前應做好如下準備工作。

1、法律文件的準備。由于勘察設計行業大部分是國家投資形成的,所以,企業進行改制必須向屬地國有資產管理部門申請評估立項,并得到批準和取得立項批文。這樣,企業在改制時才能合法進行資產評估,評估機構出具的評估報告才具有法律效力,國有資產管理部門才能依法對評估結果進行確認,改制企業才能依據評估結果進行股本結構的設計、確定股東出資比例及出資額、確定安置離退休人員和安置職工轉換身份所需的資金額度。

2、產權證明文件的準備?？辈煸O計單位改制的方案一旦得到批準,國有資產評估立項一旦得到批復,那么,企業就應著手準備相應的資產產權證明材料。例如:土地使用權證、房屋所有權證、設備購置合同和發票、在建工程的規劃和施工許可證,以及其它一些能夠說明產權關系的資料。

3、資產清查的準備?？辈煸O計單位在進行資產評估前,應對本單位的全部資產進行一次徹底清查,摸清家底,搞清楚國有資產的數量及現狀。對于那些毀損、報廢以及那些已經淘汰的不良資產,可以通過評估將非經營性資產剝離出來,優化資產結構。

4、撰寫資產評估說明?？辈煸O計單位在進行改制評估前,應充分接觸有資格的評估機構,撰寫評仁說明,明確評估目的,確定評估基準日,介紹本單位的歷史沿革,圈定評估資產范圍。

5、委托有資格的評估機構進行評估。目前我國的資產評估資格是由國家財政部核準頒發的資格證書,任何地方政府和單位無權頒發該資格證書。企業在盡可能了解資產評估行業的基礎上,選定一家有資產評估資格的評估機構,與評估機構簽定委托評估約定書。在約定書中要明確評估目的和評估基準日,確定評估資產范圍,委托方與受托方的權利與義務;評估機構進駐企業的時間,提交評估報告的日期和評估機構協助企業進行評估報告結果的確認等雙方各自應承擔的義務和享受的權利。

五、房地產評估工作流程

1、接評估需求

房地產評估企業人員接到客戶評估需求時,記錄評估目的、評估對象、姓名、聯系方式等信息。并根據客戶實際需求,將此信息傳遞給評估部門。當用戶咨詢時,用戶可通過房產批量評估系統進行詢價,詢價后,登記詢價記錄供企業人員使用。

2、安排評估任務

當客戶需要出正式報告,客服或接件人員需記錄接現場時間、估價目的、產權人、貸款銀行、房屋坐落、聯系電話、初評價格、取件電話、約定勘察時間。評估經理接到任務后將任務派發給評估師及出現場人員。

3、現場查勘

評估部人員拿到現場勘察表后,與客戶聯系進行現場勘察,拍照并填寫完整現場勘察表中其余項(房屋、土地等詳細狀況),其中住宅的報告需要出3一4張照片,第一張是樓體外景的,后2一3張是室內的。大項目是8張以上,樓體外景2一3張,剩余室內。

4、測算、撰寫評估報告

現場勘察完畢后,評估部人員回到公司,按照現場勘察表及房產證影印版上的信息,錄入到現在的評估管理系統中,然后進行測算,撰寫報告。正式報告是一式兩份。出報告時評估師有時會參照評估管理系統中的案例查詢進行市場法評估,常用的方法有成本法、收益法、假設開發法、基準地價(報告的組成:正式報告+(技術報告)+房產中介委托合同+評估物地圖十房產證影印版十(抵押的加優先受償權利調查表)十兩個評估師資質影印版+評估公司資質影印版+照片頁),(由于評估工作很忙,有時對于小型住宅落戶或不需要確認的抵押業務,就不出技術報告,正規是應該都出一份技術報告的)。

5、報告審核

審核工作應由專業、資深的評估師進行。審核報告文字內容及技術審核等多重審核機制,報告審核完畢后,交給報告管理人員,由管理人員將此報告進行審核及備案,將報告和系統中錄入的字段進行核對,如出現錯誤,可以直接進行修改,確認報告和系統中數據無誤后,選擇評估內容審核并保存,保存后的評估記錄自動歸檔不可修改。

6、通知客戶取報告

報告審核通過后,可通知客戶取報告,可以以電話形式通知或短信形式通知。

7、財務收取報告費用

通知客戶后,客戶去財務部交款后取走報告。財務收費時允許預收費,即提前收取用戶報告費用或提前收取報告部分費用。

六、結束語

總之，通過規范的資產評估流程能夠大大提高評估的準確性和效率，為人們的交易活動提供有效保障。

參考文獻

[1]尉京紅，賈芳芳，資產評估執業質量低下的經濟學分析提高質量的制度，[J]市場經濟，2013,15（45）：69

[2]董嚴明，淺析資產評估中的現場勘察工作，2013,15（48）：7