房產企業解散后的商品房質量責任承擔

雷稀瑞　莊豐華

摘要：房地產開發企業解散后，商品房質量責任的承擔面臨以下兩個矛盾：商品房質量責任的長期性與房產企業生命的有限性的矛盾、商品房質量風險的無限性與投資人責任的有限性的矛盾。筆者參考了我國房地產市場積累的經驗和美國、德國、日本、英國、法國的相關制度，在我國現有法律框架上，借鑒法國的工程強制保險制度，提出完善股東或第三人承諾承擔質量責任、預留房產企業剩余資金、引入工程強制保險三種責任承擔方式。

關鍵詞：解散；質量責任承擔方式；工程強制保險

中圖分類號：D923；D922.29文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2015）20-0059-03

作者簡介：雷稀瑞（1993-），女，漢族，重慶人，西南政法大學民商法學院本科生，研究方向：商法。

一、房產企業解散后商品房質量責任的現實矛盾

房地產開發企業解散后，商品房質量責任的承擔面臨以下兩個矛盾：商品房質量責任的長期性與房產企業生命的有限性的矛盾、商品房質量風險的無限性與投資人責任的有限性的矛盾。

（一）商品房質量責任的長期性與房產企業生命的有限性的矛盾

按照我國學理界的通說，商品房質量責任是指房產企業在法律規定或者合同約定的期限（合同約定的期限不低于法定最低期限）內，對商品房質量缺陷承擔保修義務和損害賠償責任。商品房質量責任可分為質量保修期的責任和質量保證期的責任。質量保證期較長，根據《住宅建筑規范》，商品房的設計使用年限一般為50年，這里的設計使用年限即為質量保證期。因此，保證期的長期性主要決定了商品房質量責任的長期性。

實踐中，房產企業的組織形式普遍為公司。根據《公司法》，公司可以多種原因解散①，因此房產企業的解散較為自主。房產企業退出市場的自主性為房產企業生命的有限性提供了可能。

房產企業的生命往往比商品房質量責任期間短。然而按照《公司法》，不確定性的商品房質量責任所對應的債權無法申報，且公司終止的時間是公司注銷登記之時，此時公司人格消滅并且股東對公司債務不再承擔責任，因此不確定性的商品房質量責任承擔不能在清算中解決，更無法在公司清算或注銷結束后解決。

（二）商品房質量風險的無限性與投資人責任的有限性的矛盾

我國的商品房質量問題多樣，不僅包括滲、漏、殼、裂、堵等通病，還存在材料質量不達標、重大事故多發、隱形問題增多、住宅壽命較短等問題。②商品房價值的巨大性、質量問題的多樣性等特點致使商品房質量保修義務的風險具有無限性。此外，由于質量保證期的期限更長、商品房質量缺陷引起的損害范圍更寬（包括由商品房質量缺陷引起的其他財產損失和人身損害），商品房質量損害賠償責任的風險更加無法估量。因此，保修義務和損害賠償責任風險的無限性決定了商品房質量風險的無限性。

投資人責任的有限性，指投資人僅以其認繳的出資額或認購的股份為限對房產企業的債務承擔責任。

風險的無限性，與之對應的應當是責任承擔的無限性。但是，有限責任的巨大價值同樣不可否認，它保護并激勵投資者的投資，促進市場的貿易和繁榮。因此，投資人承擔的有限責任以外的責任并未憑空消失，而是分散給了企業的債權人和廣大的消費者。而這部分被分散的責任所對應的風險，在房地產市場中因商品房價值的巨大性和責任的長期性等特點而更加突出。另外，若是股東憑借有限責任的天然屏障惡意解散注銷公司，將加劇商品房質量風險和有限責任的不平衡。

二、完善股東或第三人承諾承擔質量責任與預留房產企業剩余資金

商品房質量責任對應的債權本質上屬于不確定性債權。不確定性債權，即債權是否發生或者如何發生在當前不確定③，有的學者稱之為“懸疑債權”，并將之細分為“爭議債權”、“遺漏債權”、“或然債權”和“無法核實的債權”四類。④具體而言，商品房質量責任的不確定性包括是否發生的和與貨幣掛鉤的不確定性。因此，解決商品房質量責任的長期性與房產企業生命的有限性的矛盾就是實現公司對不確定性債權的救贖，從而真正實現投資人的有限責任。為此我們參考了美國、德國、日本及我國公司解決不確定性債權的制度與經驗。

（一）國外解決不確定性債權的制度

美國在普通債權清算后，另外提供救濟途徑解決不確定性債權。根據《統一有限責任公司法》及各州公司法，公司法人資格注銷以后，其還將作為債務清償責任主體存續一定的時間，在該存續期間內，債權人可就相關責任事項起訴公司。⑤

筆者不贊同這種做法。第一，美國是英美法系國家，同我國在法理層面有本質的區別。在公司注銷后的一定期間內，公司仍可作為法律上的訴訟主體，這值得懷疑。因為按照我國法理通說，法律注銷，則意味著法律人格的消滅。第二，企業剩余分配資產先行分配給股東后，若不確定性債權發生，能否從股東手中取回已經分配的公司資產及如何解決事后執行的成本問題不容忽視。

德國和日本都將不確定性債權納入清算范圍內解決，德國允許股東在為不確定性債權提供擔保后分配剩余企業資產；與德國的做法不同，日本要求公司在預留不確定性債權所需的資金后才能將企業剩余資產分配給股東。

德國與日本的制度兼顧投資人的期待收益、事后追償剩余企業資產的安全與效率。但是，日本的預留制度過于理想化，不確定性債權本就是由于發生和與貨幣掛鉤的不確定性而難以解決，如何將不確定性債權確定下來，從而預留合適有效的資金，難度極大，要求太高，現實中難以實現。

（二）我國解決不確定性債權的經驗

股東或第三人承諾承擔責任是法人人格否認的重要體現。根據《公司法解釋（二）》第二十條，股東或者第三人應當履行在辦理注銷登記時對公司債務承擔責任的承諾。

但是意圖僅僅通過股東或第三人承諾承擔責任的手段來解決不確定性債權是遠遠不夠的。首先，法律明文規定的股東或第三人承諾承擔責任僅限于公司未履行清算程序即注銷公司的條件下，適用范圍相當有限；其次，在實踐中，往往由各地的工商行政管理部門強制要求股東在注銷時作出承諾，其承諾的法律效力存在爭議；再次，公司注銷后，在當前不誠信的市場環境下，仍舊面臨著能否取回和如何取回分配資產的安全和效率問題。

（三）完善股東或第三人承諾承擔質量責任與預留房產企業剩余資產

世界各國公司在解決不確定性債權的制度設計上主要有美國、德國以及日本三種，對比三者制度架構，公司在解決不確定性債權時，尤其是解決商品房質量責任時，應當兼顧投資人的期待收益、不確定性債權的安全與實現效率，以及符合我國法理。因此，筆者認為應當以完善股東或第三人承諾承擔質量責任為基礎，以預留房產企業剩余資金為輔。

1.完善股東或第三人承諾承擔質量責任。第一，我國在公司法解釋中明文規定的股東承諾承擔責任，雖然存在種種不足，但是它對于解決不確定性債權的事后追償之理論架構，無疑是必要的。具體而言，股東或第三人承諾承擔責任，就是對股東以公司終止時間為限承擔有限責任的突破。因此，完善股東或第三人承諾承擔責任，在理論上解決爭議以及在實踐中解決不確定性債權具有重要意義。第二，就房產市場而言，完善股東或第三人承諾承擔質量責任可以激活“五位一體”的模式。五個單位對工程質量都負有責任，但由于施工單位與監理單位都受雇于建設單位，其往往為了經濟利益而成為建設單位的附庸，無法對建設單位和施工企業的質量行為予以制約。⑥此外，一旦建設單位解散、商品房質量發生問題，基于合同的相對性，業主不僅無法向建設單位追償，向其他四單位的追償鏈條也被剪斷或者追償成本極高，致使四單位更加無所忌憚。因此，只要完善股東或第三人承諾承擔質量責任，建設單位退出市場逃避質量責任的目的就會落空，基于經濟的理性，其將嚴格選擇、要求并監督參建主體，保證商品房的質量，從而實現五個單位的相對獨立與互相監督，重新煥發“五位一體”模式的活力。第三，在下一節論述的“引入工程強制保險制度”中，對保險公司而言，可以彌補市場激勵機制的缺失。理性的保險公司往往愿意選擇成熟而收益穩定的其他險種，而不愿意嘗試在前期風險和成本都較高的工程質量保險。⑦因此在工程質量保險的試點過程中，由于“五位一體”制度作用迷失、工程質量參差不齊且缺乏向參建單位追償的設計，為了控制風險，保險公司只對通過建設部住宅性能認定達到A級以上的住宅提供工程質量保險，過于苛刻的保單生效條件阻礙了工程質量保險制度的推廣。因此，一旦完善股東或第三人承諾承擔質量責任，激活原有“五位一體”監督體系，保證商品房質量，實現保險公司的追償權，就能彌補保險公司市場激勵機制的缺失。

但是，即便完善股東或第三人承諾承擔質量責任，我們仍面臨同樣的困惑：能否從股東手中取回已經分配的公司資產以及如何解決事后執行的成本問題。為此，我們需要預留房產企業剩余資金。

2.預留房產企業剩余資金，即房產企業解散清算結束后，在房產剩余資產分配給投資人前，預留出剩余資產中的部分資金作為公司終止后承擔質量責任的法定金。這一制度的優勢在于，優先追償預留的房產企業剩余資金，當資金不足時再向投資人追償，可以在一定程度上降低公司剩余資產的追償風險和執行成本。

三、引入工程強制保險制度

為解決商品房質量責任的無限性與投資人責任的有限性的矛盾，我們參考了英國、美國和法國的商品房質量風險管理制度。

（一）英國的NHBC制度和美國的商品房質量保證保險制度

NHBC，全稱為英國國家房屋建筑委員會，是不以盈利為目的的第三方機構。NHBC主要包括房屋質量保險體系和NHBC注冊費率體系。房屋質量保險體系主要包括注冊登記管理、質量管理和房屋質量保險。建筑商和開發商向NHBC注冊，并接受NHBC的質量管理與監測，只要遵守NHBC的標準，其建設房屋可得到由NHBC所提供的10年質量保險。享有這種保險的購房者，在10年質量保險期內，凡受保的商品房出現了保證范圍內的質量缺陷時，可直接向NHBC索賠，⑧NHBC賠付后在10年質量保險期內的最初2年有權向注冊單位追償。NHBC注冊費率體系指NHBC通過制定不同保險費的標準控制其注冊開發商和承建商。

美國商品房質量保證制度體系主要由保證責任制度、企業登記制度、質量管理制度、責任保險制度、糾紛處理制度等構成，由數家盈利性民間機構實施，如1980年設立的HBW為專門的商品房保險公司。美國借鑒了英國的NHBC制度，但是同英國的NHBC主要不同點在于：首先，美國的商品房質量保證制度主要由商品房保險公司等盈利性民間機構實施；其次，發生商品房質量責任事故時，HBW規定了現金支付、維修、替換3種解決方案，商品房所有者可以任意選擇。

總之，英國和美國在解決商品房質量風險管理方面，均在商品房質量責任保證制度的基礎上，通過一個或幾個第三方主體實施質量責任保險制度，其原因在于英美的房地產市場發展較為長遠成熟，社會保險意識較強，保險制度的外部環境較好。因此，NHBC和HBW都是在房地產市場發展成熟達到一定階段時自發產生的，因而其實施的方式也是相對自主與自覺的。

（二）法國的工程質量擔保制度與工程強制保險制度

法國的《斯比那塔法》明確了工程質量擔保制度的擔保主體、擔保范圍以及擔保期間。擔保主體囊括房產企業、設計單位以及質量檢查控制機構在內的所有參建工程項目的機構。在擔保范圍和擔保期間方面，對能夠損壞工程堅固性的或者使得工程不符合預期使用目的的質量缺陷，擔保責任期間為10年；對其他方面的質量缺陷，擔保責任期間為“適用良好運行”，一般為2年?？紤]到參建單位解散的情況，該法規定擔保期內的質量責任由個人承擔，并且屬于無限責任。

《斯比那塔法》還規定了10年的強制工程保險，并根據責任與風險形式規定了工程財產險和工程責任險兩個險種。工程財產保險，即建設單位必須為建筑物自完工之日起10年內可能出現的內在結構缺陷進行投保。當出現損失時，工程財產承保人必須直接而及時的賠償業主因修復造成的損失。工程責任保險，即參與建筑工程項目的機構必須投10年期的責任保險。在工程財產保險承包人賠付損失后，工程責任承保人對屬于參保人責任而造成的損失向工程財產承保人賠償。

法國的工程質量擔保與工程強制保險制度得以良好實施的一個重要原因是：通過將各方的風險、利益及責任捆在一起，在各參建方之間形成了利益制衡的關系。⑨在建筑工程中，如果一方出了問題，不僅會有倒閉的可能，而且還會殃及其他各方，任何一方都不愿意獨自承擔風險，因此要求其他各方必須購買保險，否則就不能參與工程建設。保險公司也不甘心將保險賣給管理水平低、誠信差的企業而承擔過多風險。因此各企業被迫必須提高誠信和管理水平，以防止由于買不到保險而被淘汰出房地產市場。由此可見，形成多方相互制約的關系，有利于建立企業誠信體系和良好的建筑市場秩序，提高工程質量水平。

（三）引入工程強制保險

工程保險解決了商品房質量風險的無限性與投資人質量責任的有限性的矛盾，具有以下優勢：第一，通過設置工程保險，使房產企業在無力承擔巨大風險的情況下，通過保險公司集聚的社會力量，保證商品房所有人得到及時直接的補償；第二，在房產企業解散的情況下，商品房所有人也能夠得到及時的商品房質量保障；第三，最重要的是，工程保險不僅在商品房建設完工后，為商品房質量缺陷所造成的損失提供救濟機制，還在商品房建設前，設置了各參建方之間、參建方與保險公司之間及各方保險公司之間的利益制衡關系，從而在根源上極大程度地規制了商品房質量缺陷。

在論證引入工程保險的正當性后，我們需要解決推廣方式的問題。如前所述，在適用的方式上有強制推廣和自主適用兩種。筆者贊同強制推廣，即向法國學習，推廣工程強制保險。理由如下：第一，我國房地產市場的發展歷史較短，社會的保險意識較弱，保險的外部環境較差，還未建立類似于英國NHBC的非營利性民間組織，市場自主性較差；第二，從實踐層面看，建設部與中國保險監督管理委員會在2005年聯合發布了《關于推進建設工程質量保險工作的意見》，并在國內多所城市啟動試點，但是由于是自主投保，很少有房產企業愿意參加投保，保險公司也是顧慮重重、消極應對。因此，靠自主的方式實施工程保險制度在當前是不可行的。因此，我國應當參考法國的工程強制保險制度，通過強制性的方式推廣。

四、小結

綜上所述，筆者建議，首先，通過完善股東或第三人承諾承擔質量責任與預留房產企業剩余資金來解決房產企業生命的有限性與商品房質量責任的長期性的矛盾，真正實現投資人的有限責任。一方面能夠督促投資人理性地做出決定和選擇管理者，實現房產企業的良性運營，另一方面能夠督促房產企業理性地選擇參建單位，建立參建單位間相對獨立、互相監督的關系，保障工程強制保險的推廣。其次，通過引入工程強制保險來解決商品房質量責任的無限性與投資人責任的有限性的矛盾。一方面，房產企業、勘驗單位、設計單位、施工單位、監理單位彼此之間互相選擇，任何一方都不愿意選擇沒有投保的單位，否則有可能使自己承擔過多的責任，保險公司也會因為五單位之間存在未投保的主體而拒絕為投保人保險；另一方面，保險公司也會認真選擇合適的投保人，保險公司之間也會形成彼此之間的制約與限制。通過工程強制保險，建立五個單位和兩個保險之間互相監督、互相制衡的關系，有利于整個房地產行業進出有序、良性循環。

[注釋]

①<中華人民共和國公司法>第一百八十條.

②王思鋒，包振宇.當前我國住宅質量問題的根源與法律應對[J].法學雜志，2011（1）：122.

③迪特爾·梅迪庫斯.德國民法總論[M].邵建東譯.北京：法律出版社，2001.69.

④王紅一.公司解散后懸疑債權處置研究[J].法商研究，2006（6）：116.

⑤虞政平.美國公司法規精選[M].北京：商務印書館，2004.78.

⑥張家瑞.住宅質量管理體系中政府的角色定位[J].城市問題，2011（6）：82.

⑦袁毅陽，景思江.推行工程質量保險制度的障礙與對策[J].湖北社會科學，2009（12）：70.

⑧瞿富強.商品房質量保證保險研究[J].建筑經濟，2005（5）：49.

⑨徐波，趙宏彥.建筑工程質量保險探析——法國等國家建筑工程質量保險考察[J].建筑經濟，2004（9）：65-72.