城市軌道交通建設居民住房拆遷補償問題研究

鄭春紅

摘要：隨著我國經濟持續發展，城市化進程明顯加快，城市軌道交通建設成為中國城市交通現代化發展的必經之路，因其建設涉及居民住房拆遷補償問題，并呈現出經?；?、大規模、復雜敏感的發展態勢，如何在遷建中推進城市建設、帶動經濟發展、保障群眾利益、促進社會和諧、實現互利多贏的目標，成為政府部門急待解決的問題。

關鍵詞：城市軌道交通；拆遷補償；實例研究

一、軌道交通建設居民住房拆遷補償相關政策研究

城市軌道交通工程屬公共基礎設施建設范疇，因而，解決相關工程居民住房拆遷補償問題，應該與其他城市建設有所區別。在制定相關政策時，既要考慮公共產品因素，兼顧城市發展、古城文化保護，又要考慮實現科學補償、和諧拆遷、惠民安置的目標，因此，政策帶有公共投入、政府補貼的性質，有三個鮮明特色。

1.實行定銷商品房拆遷補償方式

即對城市軌道交通建設中拆遷的居民實行現房補償安置，相當于先給補償、住進新房、再拆舊房。這樣涉及拆遷的居民，可以略低于市場的價格，按被征收房屋合法建筑面積，在拆遷前購買多層、小高層、高層不同種類的定銷商品房。這種方式，讓使用于定銷商品房建設的土地資源得以顯化，儲備中心收購的土地成本和政府應得的收益在土地出讓后能及時收回，降低建造成本，簡化交易手續，縮短征收工期，既保障城市軌道交通工程順利建設，又實現城市規劃的發展要求，既滿足居民安居樂業的需要、穩定社會秩序，又促進經濟社會事業發展。

2.保障基本居住需求拆遷補償方式

即對城市軌道交通建設中拆遷的居民，按照保障基本居住需求進行補償安置。也就是說，當居民房屋拆遷現價達不到市政府規定的最低住房面積定銷商品房總價時，差額部分由政府買單。該種方式，間接地對被征收戶實行額外的補償，特別是對原住房面積小、經濟困難的居民，提供最低居住面積的住房補償安置保障，改善了民生福祉，縮小收入差距，促進社會共同富裕。

3.轉公為私型的拆遷補償方式

因私房落實政策而產生的、特有的房屋拆遷補償安置方式。在城市軌道交通建設中，凡居民房屋拆遷涉及到因國家對私有出租房屋社會主義改造有關政策而形成的有租賃關系的（不包括原租戶性質）房屋，建筑面積部分實行180%貨幣補償，其中，100%貨幣補償被征收房屋所有權人，被征收人不再享受房屋安置政策，80%補償房屋承租人。

二、存在的主要問題

1.房屋拆遷補償政策區域不平衡、差異大、不完善

在實際工作中，各地根據經濟社會發展水平，針對不同區域、項目性質、建設程序等，制定出各自農村房屋拆遷安置補償政策，或參照城市房屋拆遷相關規定進行拆遷。由于各地規定的補償面積、補償標準、市場價格、獎勵措施不同，執行起來各行其是，這樣就出現“安置政策不盡相同、補償標準高低不一、拆遷群眾互相攀比”的現象。調查中，有52%的被訪者認為相關政策需進一步完善。

2.補償標準低，補償方式單一，補償力度不夠

補償標準和補償方式的確定是城市軌道交通建設居民房屋拆遷補償工作的重中之重。補償費包括被征收房屋市場評估價、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失費以及其他有關補助和獎勵等。從理論上講，補償定價總體比較合理。但由于各地發展境況不同，房地產市場行情的波動、物價上漲因素，加之居民原有居住房情、房型、收入條件不一樣、安置區域環境的改變、小區功能配套不同等，導致居民對拆遷補償的心理預期發生變化，拆遷補償的實際所得大多數小于期望值。調查中，有45.3%的被訪者認為補償標準低、方式單一、力度不夠。

3.居民房屋拆遷補償評估體系制度不完善、管理不規范

評估價格是確定補償金額的重要依據，不規范的評估行為直接導致評估結果有失公允。目前，我國房地產評估機構基本上是由政府職能部門的二級機構發展而來，形式上雖然脫了鉤，但實際并未脫離，在人財物方面仍有著千絲萬縷的聯系。在城市軌道交通建設居民住房拆遷補償工作中，當眾多評估機構為獲取拆遷人委托激烈競爭時，由于自身利益驅動，希望與之建立長期合作關系，評估機構就會迎合拆遷人要求，難以保證100%中立性和公正性。調查中有25%的被訪者認為，評估機構的評估存在不公允現象。

三、對策措施建議

1.加強法律法規建設，促進區域補償相對公平

國家新出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》，充分彰顯維護公共利益、保障被征收人的合法權益的鮮明特色，但如何運用新法規解決軌道交通建設居民住房拆遷補償問題，建議各地政府在制定有關政策時，既要考慮當地經濟技術發展水平，又要量力而行、兼顧公平、縮小區域差異；既要考慮公共設施建設拆遷補償政策與其他城市建設的區別，又要科學可行，逐步實現新舊法規的接軌，同時，還要盡快彌補集體土地房屋拆遷補償問題的立法缺口，著力解決同一地區相鄰區域拆遷補償政策差別大、補償不一致、程序不規范等問題，實現地區相對平衡，縮小區域矛盾差異，完善拆遷補償機制。

2.確定公平合理的補償范圍和標準，建立多樣化的補償方式

合理確定房屋征收補償范圍及補償標準是補償公正性的前提基礎，建立多樣化的補償方式不僅可以保障安置居民的利益，還可以使拆遷居民享受到城市發展帶來的好處。相比之下，我國補償范圍較為狹窄，補償標準對間接損失考慮較少，有必要擴大補償范圍、提高標準、增加方式。

3.建立健全拆遷補償評估體系，規范評估行為

房地產價格評估機構的規范評估是實現公正補償的重要環節。在各地尚未建立公開、公平、公正評估體系情況下，為更好的規范評估行為，筆者認為，地方政府要加強行業管理，制定行業規則，設立評估委員會，建立程序化的工作流程，開展業務培訓，規范內部管理、約束行業行為，增強自律意識，不斷提高評估工作的透明度、參與度、公信度。

4.加大宣傳力度，拓寬宣傳渠道，營造和諧氛圍

要利用一切宣傳工具，拓寬宣傳渠道，通過發放拆遷補償政策匯編手冊、相關部門領導實地走訪考察、借助廣播、電視、報紙、網絡等媒體宣傳，讓拆遷補償的政策家喻戶曉，還可以對先進事跡典型充分挖掘報道，對無理取鬧的反面事例堅決予以曝光?？傊?，要將宣傳貫穿于城市軌道交通居民住房拆遷安置工作始終，切實以人民群眾的根本利益為出發點、落腳點，以正確的輿論引導居民、疏導教育、消除顧慮，爭取廣大群眾的理解、支持和配合，營造和諧拆遷的社會氛圍。

參考文獻：

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