關于挖掘內需盤活存量，通過“房屋置換模式” 推動我國房地產業持續健康發展的提案

武獻華

2014年7月18日，由住建部政策研究中心總結和推出的“以房屋置換為牽動，運用互聯網技術搭建的房屋公共交易平臺”的房屋置換大連模式，是建立在目前非規范分散的房產交易市場基礎上，結合大連智慧城市的發展規劃，建立的互聯網智能房產交易市場。2013年10月獲工信部頒發的“中國中小企業優秀創新成果企業”獎。房屋置換大連模式已成為中國房地產市場交易商業模式的首創。在未來的推廣實現過程中，將能夠有效的支持各地政府挖掘內需，盤活存量，推動房地產業持續健康發展。

一、目前我國房地產市場的形勢分析

房地產業是拉動我國經濟增長的主要動力和政府財政收入的主要來源。據測算，近年來的經濟增長中房地產業的貢獻率達到了20%，政府財政收入中與房地產業相關的稅費收入約占40%-50%，由房地產業直接和間接增加的就業超過了300萬人。但隨著經濟形勢變化和國家政策調整，房地產企業的經營出現困難，相當一部分改善性住房需求和剛性需求得不到滿足。

據國家統計局相關數據顯示，自2006-2013年全國商品住宅房屋施工面積和竣工面積均保持了相對穩定的增長態勢；2006-2014年全國商品住宅銷售面積增長速度平穩，但是全國商品住宅房屋庫存面積增長卻急劇增加。

據國家統計局相關數據顯示，全國住宅商品房平均銷售價格2014年已漲至5，932元/平；但對比2006年-2014年全國城鎮居民人均可支配收入和家庭人均居住消費支出，始終無法滿足樓市價格上漲；中低收入家庭更加無法實現改善居住條件的基本居住需求。

目前中國的城市住房已過剩20%，甚至有些二、三線城市的情況還更加嚴重。我國房地產市場已經告別過去高速增長的“黃金時代”，經過市場調整后將逐步進入平穩理性增長的新常態。以遼寧省為例，在人口逐漸減少的情況下，預計2015和2016年銷售規模的年增速將不會超過5%?，F在市場上的需求主要是“剛性需求”為主，以后會向“剛性需求”加“改善性需求”過渡。跟據統計和調查數據顯示，在全國2.08億戶自有住房家庭中，有近85.39%的城鎮家庭改善居住條件的需求是以舊房換新房；全國農村家庭中有近0.94億戶農民工家庭需要進城居住，同時處理農村住房。因此中國城鄉有著巨大的房屋置換需求。借助房屋置換模式來推動房地產業持續健康發展，就具有重要的意義。

二、推廣“房屋置換模式”的必要性

1.首先，通過房屋置換可以挖掘內需，盤活存量，拉動全國經濟持續增長。

住房是一種特殊的耐用消費品。隨著人民生活水平的提高以及就業、家庭結構、年齡增大等因素，人們迫切希望改善自己的居住條件，但這一需求又受到包括房屋交易成本在內的整體價值超高制約，不能及時更換所居住的房屋，導致消費需求得不到滿足。而“房屋置換模式”低成本地滿足了人們諸多個性化的自住型消費需求，高效能地順應了“梯級消費”和“循環消費”的消費演進規律，使潛在的巨大消費需求能夠被挖掘出來。

2.其次，通過“房屋置換模式”可以惠及民生，促進交易，并增加政府的稅收。

人民群眾在滿足改善居住條件的過程中，遇到了巨大的交易成本的阻礙，這種交易成本包括搜集信息，處理信息，辦理各種繁雜的手續，分析并防范潛在的風險，簽訂合約并保證合約的執行等.，而“易居寶”平臺置換模式，最終形成交易流程的完整閉環，有效規避資金風險，使線上與線下交易相結合，將會極大方便居民的房屋置換交易。有效推動房地產市場的發展。

以大連為例，據測算大連房屋置換的市場交易量可從目前的17億元，保守估計也可達到210億元。若能把東北三省和內蒙古東部地區乃至全國的房屋置換市場都做起來，預計每年市場交易量可上萬億，實現稅收近千億，

3.最后，推廣“房屋置換模式”可以促進新業態的形成和發展，培育全國新的經濟增長點。

推廣“房屋置換模式”，實質上是建設統一開放、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性的作用，使傳統的房地產業和現代的互聯網技術相融合。以房屋置換為牽動，運用互聯網技術搭建的集買房、賣房和房屋置換為一體的房屋公共交易平臺?？梢杂行Т蚱浦薪楣局g、開發商之間以及二手房和商品房市場之間的房源壁壘，從而為購房者提供更多的選擇，能夠充分發揮市場的價格發現功能；是通過嚴把平臺的“入口關”，確保所有錄入平臺的房源信息真實、有效和唯一，確保平臺的公開、公正和公平，從而為有效維護廣大消費者權益奠定堅實的基礎；通過引入互聯網技術和管理模式創新，對房屋置換提供有力的金融支持。

有效防范風險三大亮點：一是交易商的信用聯盟機制，規范置換信用，分散置換風險；二是資金三方托管，聯盟委托、平臺管理、銀行托管；三是政府購買服務，做到市場定價，政府監管。

為建立全國房屋置換交易總部奠定了堅實的基礎。該平臺建成運營以后，隨著交易量的增加和全國的覆蓋，交易過程中產生的資金沉淀量將以百億、千億計算。這個實例表明，房屋置換是推進電子商務和智能化信息平臺建設的重要載體，這類新業態的形成和發展，將有可能成為全國經濟的一個新的增長點。

三、需要政府解決的問題

房屋置換是一件利國利民的好事。尤其是為擺脫當前房地產市場交易量嚴重下滑的不利局面，各地紛紛根據國家對房地產市場進行“分類調控”的要求，積極調整政策、出臺相應的舉措。我們請求國家有關部門按照住建部政策研究中心的建議，立項支持大連建立全國性的房屋置換交易總部和電子商務交易平臺，以市場為紐帶，扎實有序地將“大連模式”復制到全國。

1.采取房屋置換措施，把置換下來的老舊和小戶型存量房源，轉為公租房和安置房。

2.實行網上房屋交易信息的查詢和審批。

3.給予房屋置換“差額征稅”或者“先征后返”的政策支持。

4.對公共服務平臺建設給予相應的財力支持。