國有土地使用權抵押貸款風險及防控研究

歐陽玲

【摘 要】土地抵押貸款近年來得到的重視不斷提升，尤其是在融資業務中，以此也提升了抵押貸款中金融的相關風險。文章中圍繞國有土地使用權抵押貸款風險，對其防控措施提出了相對的建議。

【關鍵詞】國有土地；使用權抵押貸款風險；防控

國有土地的使用權主要是針對土地使用者按照相關法律規定或是合同的約定，本身具有使用國有土地、獲取收益的相關權利，針對現行法律，根據其設定形式以及權利的內容，可以將其分為以下幾點：即出讓土地使用權、出租土地使用權以及劃撥土地使用權三種?，F階段，租賃土地使用權逐漸由試點邁向全面推廣的階段過程當中，然而因為法律中并沒有十分明確的具體規定，只是憑借地方部門的相關規定以及文件進行租賃土地使用權的設置抵押，就當前形勢看依然存在很大的風險，為此，在實踐的過程中租賃國有土地使用權抵押的現象十分少見，更為重要的仍然是出讓土地使用權抵押與土地使用權抵押的劃撥兩方面。在國有土地使用權的抵押貸款中，也難免會存在一些風險。所以，文章中針對國有土地使用權抵押貸款中存在的風險，對其防控措施進行了分析。

一、國有土地抵押貸款風險

（一）土地地理位置風險

貸款抵押土地所處的地理位置與土地本身的價值變現的難易度具有十分緊密的聯系，所處地理位置優越，那么土地的變現價值就會隨之升高；相反土地的變現價值則會減小。若將荒山、荒丘等土地使用權作為貸款的抵押，盡管抵押物符合相關法律規定要求，但是在處置變現卻具有一定的難度。農發行的一些貸款客戶所提供抵押物更多的位于城市周圍的鄉鎮地區，盡管抵押物評估的價值可以將貸款本息覆蓋，然而因為所處地理位置較為偏僻，同時土地在變現上也具有一定的難度。除此之外，把土地劃成不同的小塊進行抵押，那么土地本身的風險由于土地所處地理位置在使用中的用處不同而具有差異性，若抵押的土地在開發之后其用途是綠地與道路等具有公用性質的用地，那么則可能會在使用的過程中形成一定的設計風險。

（二）土地評估風險

土地評估風險即土地在貸款抵押、價值評估的同時因為與市場中公允的價格存在較大的偏差，在此基礎上形成的貸款風險。實際上，一些土地評估部門會在利益的驅動下，對評估人所提出的要求進行參考，以此設定評估的具體價值，導致土地抵押貸款實際價值的評估有失準確性；部分中介部門為了獲取更多的評估費用，會故意將地價太高；一些中介部門為了能夠得到評估業務，針對借款人的要求將貸款的金額倒估地價，導致土地抵押貸款在評估之初便存有抵押值方面的信貸風險。與此同時，評估人缺乏專業知識，以此也會對土地評估價值的準確性造成影響。

（三）土地性質風險

土地性質風險即在還未對土地性質有詳細了解的基礎上，便將其作為貸款的抵押物，以此帶來的風險。在實踐過程中可能面臨因為劃撥土地作為抵押的同時，和出讓土地性質存在差異性以此帶來的風險。早在2001年，在相關的城市房地產抵押的相關條例中，對抵押與賠償進行了詳細的規定，根據相關規定顯示，劃撥土地使用權可以作為抵押，然而要實現抵押權，務必要承擔由于事先繳納的巨額土地出讓金與過戶費用導致的土地價值減小的風險。除此之外，《擔保法》中也對不能作為抵押的土地進行了明確的規定，并且對鄉、村企業中土地使用權的單獨抵押狀況進行了明確的規定，若不能掌握界線，那么極有可能會造成抵押無效的現象。

二、國有土地使用權抵押貸款風險防控

（一）提高抵押土地條件的選擇限制

當客戶名下擁有眾多可抵押土地使用權時，要首先選擇地理位置良好的土地作為抵押。若土地無法選擇，那么則要對貸款之后存在風險的土地可否及時進行變現的狀況進行合理的考慮，針對那些無法進行變現的土地，可以要求客戶增加其名下其他的抵押物；針對變現能力較低、名下無抵押物可進行抵押的現象，那么則可以對授信放貸、降低授信等措施進行考慮；針對將一宗土地的分割抵押，則要對用地計劃與建筑設計進行合理的考慮，無法提供土地用途設計的抵押土地，則要對其能否進行抵押進行合理的考慮。除此之外，以免將道路、綠地以及公用場所等位置土地進行抵押。在相關銀行中的土地抵押管理辦法中也對無法進行抵押擔保辦理的資產進行了規定，另外，機關事業中的國有資產也不能作為抵押。與此同時，在相關的文件中也對政府不能夠將學校等一些公益性的資產注入融資公司作為抵押的現象進行了規定。

土地的分割抵押登記違反了土地以宗地為單位進行登記的原則。土地的分割抵押影響當事人的利益。人為的分割土地抵押，不僅會影響抵押土地的變現能力和造成抵押土地價值的降低，更重要的是將影響后一抵押人的利益。實踐中，對同一宗土地抵押給兩個以上債權人的，土地登記機構必須按照《土地登記辦法》第三十六條的規定，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記，不得辦理所謂的“土地的分割抵押登記”。如果抵押宗地的面積確實較大，宗地內的地塊之間界線清晰且當事人有分別抵押意愿的，土地登記機構應當先辦理土地的分宗登記，分別發放土地證書之后再分別辦理土地的抵押登記。

（二）合理區分土地價值的評估

進行貸前調查的過程中，客戶經理要先根據自身的經驗，對其周邊的價格以及具體情況進行全面的了解，并及時索要土地出讓金憑證，與此同時，在中國土地市場網中對抵押物招、拍等基本狀況進行及時的了解，并主動和國土財政等相關部門進行及時的溝通，了解并掌握抵押周邊土地在近期之內的交易記錄，以此合理估算貸款抵押土地的價值。隨后，和提供土地使用權的客戶進行商議，選定公信力高并且評估結果準確的部門對土地進行評估。若土地評估價值和客戶經理所了解的判斷價值之間差距較小，則要對其評估價值給予認定；相反，則要對其所提供的評估方式與依據進行核實，有必要也可以家更換評估部門實施二次評估。針對評估機構的選擇，省行也要進行甄別，選擇其中最為優秀的機構，對評估機構的工作進行逐年的評價，結合平等的結果給予星級認證。針對評估結果、價格相差較小的機構，則可以直接采納所提供的評估結果。針對所抵押土地位置偏僻的現象，則要在貸款擔保管理抵押的范圍之內進行謹慎選擇，以此減小抵押率。

（三）提高抵押土地性質審查力度

針對由于土地性質存在差異性而導致的風險，則要選擇出讓土地作為貸款的抵押，若由于特殊情況務必要接受劃撥土地作為貸款抵押，那么則要對抵押物的處置價格以及需要補償的土地使用權出讓金進行合理的考慮，與此同時將貸款的發放額度進行限制，要在扣除出讓金之后金額也可以償還一定期限之內的貸款本息之內。在此方面要進行注意，相關單位不能單獨的接受鄉鎮企業中進行集體土地使用權的抵押，若將鄉鎮企業中的集體房屋使用權進行抵押，則抵押人務必要提供集體土地產權所有人的同意證明。在承包的形式下獲取荒山、等荒地等土地使用權抵押，那么抵押人也要提供抵押土地產權所有人的同意證明。除此之外，針對一些閑置土地，因為土地閑置的時間是具有一定期限的，和貸款的歸還時間會存在出入，一旦二者出現矛盾，那么土地使用權的擁有者一定會進行施工，對土地進行合理應用，這樣一來則會將土地中的原有形態改變，并對土地中附著物進行抵押登記。

針對違法用法方面，采取先處理后登記的原則。

三、結語

近年來，受我國經濟增長的影響，國有土地的使用權貸款抵押中難免會存在一定的風險，文章中針對國有土地使用權抵押貸款中存在的風險，對其發表防控措進行了闡述，希望能夠通過文章中的分析，能夠進一步減小國有土地使用權抵押貸款中存在的風險，進而實現我國經濟的不斷增長。

參考文獻

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