眾籌筑屋規劃方案設計與核算模型

李興龍　卓春英

[提要] 本文通過對眾籌筑屋規劃原方案進行分析，建立通用的核算模型，對眾籌規劃方案的容積率、增值稅、項目成本、利潤和投資回報率進行全面核算。為盡量滿足參籌者的購買意愿和房地產開發商的投資需求，建立基于參籌者滿意比例與建房比例之差的平方和最小，開發成本最小的多目標規劃模型，并動態調整權重系數，給出眾籌筑屋規劃的最佳方案，并按照核算模型進行核算，核算出的投資回報率為25.07%，滿足了開發商的投資需求，此項目可以被有效執行。

關鍵詞：眾籌筑屋；核算模型；層次分析法；多目標規劃

基金項目：重慶水利電力職業技術學院校級科研項目：“基于最大滿意度的眾籌筑屋規劃方案核算及設計”（編號：K201633）；主持人：李興龍

中圖分類號：O351.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月2日

一、問題的提出

眾籌筑屋是互聯網時代一種新型的房地產形式?，F有占地面積為102，077.6平方米的眾籌筑屋項目，具體內容參看2015年全國大學生數學建模競賽D題。在眾籌規劃方案設計中需考慮諸多因素，如容積率、開發成本、開發費用、參籌者的滿意比例等，同時房型開發成本、開發費用、增值稅等核算要求有所不同。結合本項目中的相干數據和國家相關的政策法規，建立數學模型，解決如下兩個問題：

問題一：給出眾籌規劃方案的通用核算模型，對原方案的容積率、增值稅、利潤和投資回報率等進行核算。

問題二：給出滿足參籌者購買意愿和開發商投資需求的眾籌筑屋規劃方案，并用問題1中的核算模型進行核算。

二、問題分析

（一）問題一：對眾籌規劃方案1中的成本、收益、容積率和增值稅進行核算。整個項目的成本由開發成本、土地出讓金、開發費用、轉讓稅金組成。項目增值稅的增值額為房地產收入減去各個扣除項目的金額。容積率為總建筑面積除以土地總面積。

（二）問題二：眾籌筑屋新方案的設計，要滿足參籌者的購房意愿和開發商的投資需求（投資收益率不低于25%），需要建立一個多目標規劃模型?？衫脤哟畏治龇?，將參籌者對各個房型的滿意度做歸一化處理，得到參籌者對各個房型的滿意比例。為滿足參籌者的購買意愿，應使各個房型的建房比例和參籌者的滿意比例越接近越好。開發商的投資回報率跟開發成本的關聯度非常高，在滿足各項要求和收入不變的情況下，開發成本越低，開發商的投資回報率越高。

三、符號說明

設Si-房型i的面積；ni-方案1中房型i的建房套數；xi-新方案2中房型i的建房套數；nLi-房型i的最低建房套數；nHi-房型i的最低建房套數；yi-參籌網民對房型i的滿意度；bi-房型i單位面積的開發成本；ri-房型i單位面積的售價。

以下符號帶下標i表示房型i相對應的部分，如Ri表示房型i的銷售收入。

P-與房產轉讓有關的稅金；R-房屋銷售的收入；O-取得土地使用權所支付的金額；C-開發成本；D-開發費用；K-扣除項目的金額；M-增值額；E-增值稅；Q-其他扣除項目；N-項目成本；Z-項目最終利潤值；G-項目用地總面積；F-容積率。

四、眾籌筑屋規劃核算模型

根據方案1中所給數據核算整理可知，整個眾籌規劃方案的總收入為324，672萬元，總成本為233，402.866萬元，利潤為76，437.794萬元，投資回報率為32.75%。

五、眾籌筑屋規劃新方案設計與核算

考慮到參籌者的購買意愿，結合房地產開發商的實際需求（投資回報率不低于25%），在容積率一定的條件下，對建設規劃方案1進行重新設計，并利用核算的通用模型對新方案進行核算。新的眾籌筑屋規劃設計方案必須同時考慮參籌者的滿意度和開發商的投資回報率，以總的滿意度最大建立數學模型。

設yi表示參籌者對房型i的滿意度，xi各個房型實際的建房套數，利用層次分析法（AHP）對參籌者對各房型的滿意度進行歸一化處理，得到參籌者對各種房型的滿意比例為：0.07、0.1、0.08、0.1、0.12、0.13、0.15、0.1、0.03、0.05、0.07。

依據眾籌規劃方案的核算模型，對上述眾籌筑屋規劃的新方案進行核算，增值稅各個扣除項目核算結果見表1。（表1）

最后得到普通住宅的扣除項目總額為25，868.760萬元，增值額為8，887.219萬元，增值比例為0.34，此時增值稅是增值額的0.34倍，因此普通住宅增值稅為2，666.166萬元。非普通住宅的扣除項目總額為254，325.631萬元，增值額為44，863.190萬元，增值比例為0.18，此時增值稅是增值額的0.18倍，因此普通住宅增值稅為13，458.957萬元。新的眾籌筑屋規劃方案總的增值稅為16，125.123萬元。新的眾籌筑屋規劃方案的總收入為33，3944.8萬元，成本為254，107.591萬元，利潤為63，712.087萬元，投資回報率為25.07%。

主要參考文獻：

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