商業銀行個人房貸業務風險與對策

王璽翔

[提要] 我國商業銀行個人房貸業務飛速發展，商業銀行的風險也大大增加。很多商業銀行已經開始減少個人房貸業務，減少未來可能的風險，提高銀行資產流動性不足的問題。本文主要針對目前商業銀行個人貸款業務的潛在危險，提出對策建議。

關鍵詞：商業銀行；個人信貸；流動性；風險

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月6日

一、我國商業銀行個人住房貸款業務現狀

個人住房貸款是隨著房地產經濟的發展而產生的，個人房貸業務是各大銀行在傳統貸款業務基礎上發展的新業務。這一業務是所有銀行信貸業務中質量最好、涉及面最廣的信貸業務之一。各個商業銀行都在大量開辦個人住房貸款業務，相互競爭。在越來越激烈的競爭中，各大銀行紛紛制定出更加優質的服務和最大化的優惠政策，吸引更多的人辦理個人住房貸款業務，使個人住房貸款業務形成一個廣闊的空間。

（一）個人住房貸款的優勢。一般的公司貸款手續都比較繁雜，公司貸款的期限一般在5年以下，貸款時需要評估資產保險等。并且經常出現轉貸辦理，利率又高，貸新還舊。每一次轉貸客戶都需要支付一定的抵押登記、評估、公正、保險等費用。銀行在經辦部門和審批部門都要承擔繁瑣的手續，要投入一定的人力和資源，使銀行經營增加成本。由于公司貸款的風險相對集中，如果公司經營不善會給銀行帶來重大的損失。

個人住房貸款不需要繁瑣的手續，住房貸款期限長達30年，手續簡單，不存在轉貸，不會有貸新還舊的問題，而且貸款利率低，并且貸款人負擔的費用少，致使銀行經營成本低。再加上個人住房貸款針對每一個個人，它的貸款涉及面廣，個人承擔力小，風險比較分散，對銀行來說風險程度較少。個人住房貸款的存在對整個社會的效用非常大，有利于擴大銀行的業務，更好地吸收資金，有利于調整信貸產業結構，讓銀行擁有長期穩定的客戶群和商業效益。

（二）個人住房貸款實施的新分配政策。我國實施了新的個人住房分配政策，實行貨幣化分配，正式停止福利式分房。此政策對房地產金融業務的開展和房地產市場的發展有著深遠影響。國家積極鼓勵個人買房和建房，并且鼓勵銀行開辦個人住房貸款業務，這不僅刺激了房地產消費市場，同時對銀行業務的發展有一定的促進作用。

（三）個人住房貸款成為主要的個人信貸業務。在我國，個人貸款的需求還不是很大，個人貸款中如信用卡消費貸款、助學貸款、汽車消費貸款、耐用品消費貸款、旅游貸款以及奢侈品消費貸款等都趕不上個人住房貸款的個人群體數量。

大公司貸款隨著現代企業制度的建立，企業所需求的資金可以通過債券、發行股票等方式直接融資，對貸款的需求減少。銀行在這種狀態下需要十分激烈的競爭才能產生效益。銀行對一般的中小型企業都有一定的貸款風險。中小型企業由于自身的經營管理不完善，抗風險能力相對較弱，所以銀行很少貸款給中小型企業。因此，個人住房貸款就成為個人貸款業務中的主干，誰擁有個人住房貸款的群眾數量越多誰就占領了個人貸款業務發展的制高點。

二、商業銀行個人房貸業務風險分析

任何產業的經營都會存在一定的風險。風險是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。經營的風險與交易的時間成正比，最短時間內收回成本和利潤就能縮短風險。個人住房貸款的貸款年數最長為30年，這就在金融理論上形成實際收益與預期收益發生偏離的可能性更大，因此形成的風險也會增大。

（一）信用風險。信用風險其實是人與人之間相互信任時另一方不遵守信約而導致另一方受到損害。個人住房貸款的信用風險是指借款人在還款期內由于各種原因，如失業、天災人禍、死亡或者收入銳減而不能按期足額償還放貸月供的情況；這種風險會對收回預期的貸款和貸款利息造成影響。

由于在我國現階段個人信息管理難以全面掌握，商業銀行在進行個人放貸時很難準確的判斷風險。再加上國外的金融危機間接的影響著我國實體經濟，使得借款人工作不穩定，收入減少，導致還款能力降低。甚至有的借款人直接放棄房屋產權，給銀行帶來違約風險。還有的購房者故意欺騙銀行，偽造個人收入進行銀行貸款。由于個人住房貸款還貸年限較長，購房者如果收入過低，欺騙銀行購得房屋，又無力償還房貸，這樣就把貸款風險轉換給銀行。還有一種情況就是“假按揭”現象。按揭貸款一般是指購房人在購房過程中因沒有足夠的資金而以所購買的房屋作為抵押向銀行借款的一種形式。假按揭實際上是購房人鉆了法律的空子以沒有實際付款的房子作為抵押，購房人不需要付出太多的損失。銀行得不到保證資金，一旦出現購房人無力償還房貸，會給銀行信貸資金帶來巨大的損失。

（二）流動性風險。由于個人房貸的貸款年限比較長，而且貸款群體數量又比較大，銀行資金過度集中投放在期限較長的個人房貸業務中，這將會造成商業銀行面臨流動性不足的情況；這種情況一旦出現，銀行將面臨資金不足的問題。

雖然由個人住房貸款引發的銀行整體流動性風險并不明顯，但是對于銀行來說也是需要重視和面對的重點問題。在一段時間內對于資產負債期限過長，商業銀行是可以接受的，但是對長期負債必須控制在一定的比率范圍之內。當商業銀行對流動性風險管理和利率風險管理在個人住房貸款比率接近20%，才會對商業銀行總體流動性和中長期貸款比例形成顯著突出的問題。

（三）利率風險。銀行貸款利率和存款利率應該適當的調整。當個人辦理住房貸款時往往是按照當時的利率每月提供月供。當利率有所調整或有浮動時，借款人每期的還款金額會因為利率的變化而變化。利率調整一旦變化較大，會增加借款人的還款壓力，信貸風險將會變大。商業銀行有可能遭受損失。

（四）市場與法律風險。任何商品都有價格漲幅的情況，當整個房地產市場大幅度降價，房子貶值的時候會對銀行造成損失。很多人現在都是采取以房養房的方式還房貸，當房子貶值時，房租也會隨之下降，有可能導致借款人還款能力降低。

國家本身具有對經濟進行宏觀調控的能力，因此國家宏觀調控會直接影響到國內的投資市場。在國家鼓勵個人住房貸款業務的時候，國內市場會呈現繁榮景象?？墒且坏﹪页雠_有關房地產市場和個人房貸業務相關政策的負面政策的時候，國內商業銀行的個人房貸業務會遭受巨大影響。

三、規避個人房貸業務風險的對策

在我國，由于個人住房貸款業務對商業銀行造成的風險，商業銀行應當采取相應的措施規避這一風險。第一，要做到以法律作為依據，按照房地產與市場相關管理的法律，制定《房地產管理條例》與法律掛鉤，使房地產市場健康發展；第二，通過充分的調研市場和市場分析，根據各家商業銀行提供的意見及建議，遵循個人住房貸款的基本原則及禁忌，制定嚴格的信貸程序，規范各大銀行個人房貸業務市場的無序競爭；第三，各大商業銀行再不能為了擴大業務就放松信貸條例，商業銀行認識要改變，必須嚴格按照信貸條例對貸款人進行詳細的個人調查，這樣才能將信用風險降低。

個人房貸符合我國持續的產業政策，也是對我國商業銀行利潤的一個增長項目。商業銀行不可能也不會錯過這個發展良機。但是，一定的機遇必將迎來一定的風險，商業銀行必須有足夠清醒的認識，重視風險，思考對策。

（一）做好貸款業務的貸前調查。任何貸款，銀行都應該做好貸前調查，個人住房貸款也不例外。商業銀行對個人住房貸款的調查應該調查清楚貸款人的資產、抵押、工作、收入、消費支出、常住地址及身體狀況。不能出于形式的調查，一定要認真調查清楚，如果出于形式調查，會對銀行帶來一定的風險。

（二）管控制度的不斷完善。降低銀行個人住房貸款的風險，除了要對貸款人進行貸前調查和銀行正確的經營理念外，還要完善銀行自身的管控制度。第一，加強上下級行的溝通和協調，很多時候上級行并不了解下級行所承接的貸款業務真實情況，這樣很難從貸款人資料上了解貸款人的實際信息，難以做到風險控制；第二，避免一房多貸；第三，完善貸后管理體系，確保貸款人按時還貸。

（三）金融改革可以降低個人住房貸款風險。必須穩妥引進新的金融產品和商品，很多發達國家選擇導入房地產投資信托和資產證券化，確保銀行流動資金，降低在個人住房貸款方面的風險，更好地處理房地產信用貸款風險。

（四）完善資產證券化市場。商業銀行一般會采取市場化的手段解決個人住房貸款帶來的流動性風險，將其風險轉移給證券市場。首先，商業銀行將推行住房抵押貸款，從而形成二級市場。二級市場建立后，房地產貸款本質上發生了改變，它由貸款銀行或其他金融機構和房地產市場創造出來的一種借貸關系。購房者通過向銀行借款購買房子，對房子進行投資，或用房子作為擔保抵押給銀行進行貸款，從而促進抵押貸款債券市場的發展。抵押貸款經過一級以及二級市場的銜接，使銀行資金的流動性逐步提高。銀行為了滿足個人信貸資金的需求，發行抵押貸款債券從證券市場獲得充足的資金。抵押貸款債券發行量和額度應當匹配，這樣不但減小了流動性風險，而且可以使個人住房貸款的證券化日益完善。

（五）內控制度的建設。商業性房地產貸款管理應當按照要求制定可實施性的規則，建立完善可行的個人住房貸款政策控制信貸風險。在商業性房地產貸款過程中，應當根據其專業性的特征，嚴格按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節詳細地做好相應的放貸程序，進行嚴格的貸款操作和監督管理，明確權責和考核管理，避免銀行風險。

（六）個人住房貸款保險制度的建立。保險業務是降低風險的最有效的辦法之一，商業銀行將貸款業務風險部分轉移給專業保險公司，為貸款降低風險從而找到一定的保障。高質量的保險公司會以保障貸款抵押物的安全，對抵押物進行受保，可以保證信貸資金的安全貸入貸出，從而使借貸制度更加完善，內控監督更加嚴密，來避免和控制個人住房貸款風險。

四、總結

我國商業銀行的業務群體中，個人房貸業務是商業銀行的一個極為重要的客戶群體，它對于商業銀行既是機遇也是挑戰。商業銀行作為一種商業活動，與之而來的利益和風險是對等的。商業銀行個人住房貸款業務中存在很多潛在風險，減小及規避這些風險，尤其中小商業銀行應該早做一些防范和控制的方法和措施，以使我國的商業銀行個人房貸業務能夠更好地、更快地、更安全地發展。

主要參考文獻：

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