淺析房產交易和產權登記中的常見問題

文/張曉萍

淺析房產交易和產權登記中的常見問題

文/張曉萍

遼河石油勘探局于樓公用事業處

隨著社會經濟的不斷發展和人民生活質量的不斷提高，人們對購房的熱情和積極性也在不斷提升，因此也推動了房地產交易市場的迅速發展。但是當房屋購置之后，一系列繁瑣的房屋登記手續使房產交易過程和產權登記方面出現了很多的問題，從而也嚴重影響了房地產市場的穩步發展。本文將著重分析房產交易和產權登記過程中經常出現的一些問題和需要注意的事項做深入的分析，為進一步完善產權登記和交易工作提出合理化的建議。

房產交易；產權登記；問題分析

房地產是一種客觀存在的物質形態的同時又是一項法律權利。它包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房地產由于其位置的固定性和不可移動性的特點，又被稱之為不動產權。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為了商業交易的重要組成部分。房地產交易與產權登記主要是指權利人在房地產所在地的房地產交易與不動產登記部門進行的登記，并在房屋登記簿上記載房地產變動的行為。

1 房產交易和產權登記中的注意事項

1.1弄虛作假的行為的審查。目前房產交易與產權登記的過程中，經常會發生有些當事人在交易和登記的時候使用偽造的證件或虛假文件，以此牟取非法的利益，對正常合法的交易和登記產生非常不利的影響，所以需要格外重視這種情況的發生。

(1) 受理交易和登記申請。在房產交易與產權登記過程中，房產交易管理和不動產登記部門應該明確要求買賣雙方同時到場，工作人員對其身份進行嚴格核實，信息確認后，申請人填寫申請表 (可自動生成申請表格)、簽字并摁指紋，經核對無誤后予以受理。如果權利當事人無法到場，則需要有委托合同，受委托人持有效身份證件和權利人委托書原件，通過詢問查證之后，在確保信息真實可靠的前提下予以辦理。

(2) 審核相關資料。在進行房產交易和不動產登記的過程中，需要對房產的來源、交易登記信息進行反復核對。確保來源清楚、沒有限制權利、與登記簿不沖突，確保權利人對申請交易和登記的內容準確無誤之后再進行下一步的登記工作。

(3)及時采取應對措施。工作人員在受理申請時，首先應嚴格核對自己部門核發的權證，采用身份證讀取器核實申請人的身份證信息并查驗其真偽，比對申請人是否與身份證的影像一致，申請材料的簽字是否是申請人的自己行為，如果發現資料信息不實，應及時予以糾正，若發現有持虛假證件或文書申請的，及時以勸退或報警。與此同時，還可在柜臺上安置攝像頭等信息采集輔助設備，確保在出現問題后有據可查。

1.2特殊人群的房產交易與登記問題。

(1)未成年、無民事行為能力、限制民事行為能力人申請交易與登記。這幾類特殊情況的人員在進行房產交易與登記的時候，需要由符合《中華人民共和國民法通則》資格的監護人進行代理，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。工作人員在審核相關申請的過程中，需要對“除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產”的相關證明資料加以審核，確保證明材料無誤后，讓監護人以監護人的資格為被監護人代理房產交易與登記申請。

(2)華僑、港澳臺及外國人士。隨著國家對外開放政策的放寬，許多外國人、華僑選擇定居于我國，也有很多的港澳臺人士在內地購房。針對于這類人群在房產交易和產權登記過程中工作人員必須仔細審核其提供的法律文書及身份證件等相關信息。中華人民共和國香港、澳門特別行政區自然人應提交香港、澳門特別行政區居民身份證或香港、澳門特別行政區護照、港澳居民來往內地通行證、臺灣同胞回鄉證;中華人民共和國臺灣地區自然人應提交臺灣居民來往大陸通行證或臺胞證;華僑應提交中華人民共和國護照;外籍人士應提交中國政府主管機關簽發的居留證件或其所在國護照，凡是外文的，一律經公證翻譯成中文。

2 解決對房產交易和產權登記中常見問題的有效方法

2.1未成年人、無行為能力、限制民事行為能力。

(1)監護人資格的審核。在針對未成年人、無民事行為能力及限制民事行為能力的當事人進行房產交易與產權登記時，應特別注意審核監護人的資格，注重法定監護人必須具備兩個以上，同時根據全面的書面同意處置來確保被監護人的財產安全。如果涉及到未成年人的父母離異，在進行處置財產的過程中，還是需要先經雙方進行協商同意。

(2)審查監護人義務。為了保障被監護人的財產安全對監護人應該進行審查。通過對監護人進行身份公證、處置款項提留及監督使用公證等措施，實現對監護人處置房屋的目的和出發點進行審查的目的。

2.2規避弄虛作假行為。目前房產交易與產權登記的過程中，經常會有弄虛作假的現象發生，它嚴重影響了房地產市場的發展。為凈化房地產市場的空氣、有效打擊此類違法行為，扭轉登記部門的被動局面，除了需要公安部門與司法部門的聯合打擊，更需要在實際登記的過程中規范管理、規范流程、層層把關，運用法律法規和科學技術來保護自己的合法權益。針對于偽造或涂改權利證書的，應予以沒收，情節嚴重的應移送公安機關;對于通過弄虛作假的手段騙取登記機關頒發的權利證書的，應及時予以更正，并公告作廢。與此同時，應加強宣傳，通過報紙、電視等媒體加以報道，對不法分子進行教育與嚴懲。

2.3有針對性的對特殊身份人士進行審查。面對具有特殊身份的華僑、外國人士及港澳臺同胞時，應該采取針對性的審查措施，特別是對其身份的核對，在房產交易與產權登記的時候對其出示的多種身份證明進行詳細全面了解，身份的有效核實關系到房產交易時的順利進展，同時也影響到產權登記時的真實可靠，要求相關的工作人員應該提高工作水平，增加責任心、增強風險防范意識。

3 結語

隨著國家經濟水平不斷提高，購房人數的不斷增多而隨之出現的房產交易和產權登記人數也在與日俱增，在此情況下，房產交易和產權登記部門需要不斷提升自身的業務水平，結合科學、合理的登記制度，及時采取有效措施提高登記效率，解決登記工作中存在的各種問題，進而發揮出產權登記的實際價值，維護當事人的合法權益。

[1]謝登峰.對房產交易和產權登記中幾個常見問題的研究[J].四川建材,2017,43(01):154-155.