試論業主權及物業管理制度的完善

杜楓

摘 要：隨著我國經濟的發展，近幾年來房地產業發展迅猛，但是也伴隨著物業管理糾紛等等事情發生，這些情況的出現導致人們越來越呼吁“維護業主權”。但是對于現階段來說，我國的相關法律對業主權的規定還未明確，所以在現實生活中，一些由業主權和物業管理權引起的沖突并不在少數。所以完善業主權和物業管理制度相關的法律條文亟待解決，保證兩者之間的和諧管理。

關鍵詞：業主權；物業管理制度；完善

我國房地產產業隨著經濟的迅速發展勢頭迅猛，人們如今開始關注住房問題。由于這樣的背景，學界越來越關注研究業主權和物業管理制度。本文主要研究探討了業主權的概念以及業主權和物業管理制度之間存在的沖突，并且對這些問題提出相關的解決辦法。

業主權的內涵

《物權法》對于業主的權利的概念有如下解釋：“業主的建筑物區分所有權?！钡沁@樣的解釋并不被相關的學者認可。一般來說“業主的建筑物區分所有權”和生活中常見的“業主權”不太相同，在實際當中的應用上有差別。人民所生活的社會生活與條文法規理論上產生縫隙。所以用“業主權”替換掉“業主的建筑物區分所有權”有考慮的可行性。物權包括業主權，而業主權是一般的管理權的統一集合體。確立業主權的地位，更好地保護和行使業主權，與相關的權利結合在一處，最終得到比較完整的法律體系。

業主權與物業管理權的沖突

現在人們廣泛的關注業主權的立法保護。但實際生活中還是有一些人對于法律意識并不清晰，關于業主權和物業管理制度之間引起沖突和矛盾的情況經常發生。這些現象的引發原因有以下幾種情況。

第一，物業管理的困境以及制度缺陷問題。近幾年來不斷增加的有關住房問題引起的矛盾和沖突嚴重影響了社會穩定。一些業主和住房的開發商之間普遍存在著利益沖突，還有業主以及鄰里之間的矛盾也時有發生，除此之外一些業主和小區的公眾利益關系也需要協調。其中最主要的矛盾和沖突是發生在業主和物業管理之間的。物業管理是一個新興的行業。我國改革開放以來，物業管理越來越發展壯大。物業管理對于我國的經濟建設來說是有非常大的好處的，不僅如此，還能改善人們的生活工作環境，城市管理水平也大大提升。業主作為房屋的所有者，權利意識也是在不斷加強的，正因為如此，業主和物業管理之間的關系越來越緊張。

眾多的數據表示，近幾年來物業糾紛的案件呈持續上升態勢。我國第一部全面的物業管理法規《物業管理條例》在2003年6月頒布實施。這項法規之后我國的物業管理制度也走上了法治道路?！段飿I管理條例》比較好地明確了各部門的關系，其中對于業主在物業管理中的一些權利得到明確。

第二，為了維護業主和物業管理的權益合法有效，使人民的生活以及工作環境有所改善，國家明確了《物業管理條例》的地位，《物業管理條例》是為了使得物業管理活動更加的規范。以人為本的價值取向能夠在《物業管理條例》中體現出來，改善人民的生活和工作環境也印證了這一點。那么物業管理在改善人民生活工作環境的過程中具有的功能如下所示：1.首先從居住質量上進行提高，大大改善人民的居住條件。物業管理規范化的管理小區的環境設施等，比如對小區進行綠化、維護、清潔等工作，安裝健身器材等等。這些舉措提高和改善了人民的生活工作條件。2.使得社會更加的和諧。物業管理加派安保人員對小區進行巡防保護，除此之外還有一些監控系統設備的安裝都能夠有效地保證小區居民的安全穩定。3.使小區的精神文明建設逐步提高。物業管理除了不斷地加強服務管理水平也在積極地創造條件，開展一些社區活動，使得居民的生活豐富多彩，鄰里之間相互交流，關系也會不斷改善，保證人民的身心健康。

第三，雖然現在有些小區的物業管理水平已經比較完善，但縱觀我國大部分地區的物業管理企業實際情況并不良好，物質管理制度引人詬病。造成這樣情況的原因一般有：1.不確定的業主委員會的法律地位。一些業主的權利并不能夠得到有效地保證。我國現今的法律制度下，業主委員會是不具有實體法的權利以及能力的，僅僅作為代表機構出現的形式。那么在這些管理上起到真正作用的還是全體的業主。所以在這種情況下，業主委員會不能夠作為物業管理合同的當事人。物業管理合同的雙方當事人是物業管理的企業以及全體業主，在簽訂合同時，業主委員會是作為全體業主的代表人身份。2.難以保障業主自主選擇物業管理企業。在頒布的《物業管理條例》中有規定：“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業?！钡菍嶋H的情況中業主自主選擇物業管理企業并不容易實施。一般來說，立法的目的就是要精細精確，使得事情的操作變得具體化，但是法律只是“提倡”而不是“要求”，這就使得在實際問題上操作起來更加困難。3.規定中對于業主委員會的登記機關不明確，缺乏法律的依據。房地產管理部門不能作為登記備案的地方。不僅如此，業主委員會的指導和監督機關并不具備有效的合法性。居民的居民委員會只是屬于群眾性的基層團體自治形式的存在，所以無法對其他的群眾組織進行指導和監督。

完善業主權以及物業管理制度的對策

第一，制度要保證業主、開發商和物業管理企業三者的權益合法有效。對于三者之間的沖突矛盾不能只是一方擔責任，三者都有可能引起住房糾紛問題，所以在設計有關的制度時需要平衡各方的權利關系。不僅僅維護業主的權利，對于開發商和物業管理企業的管理權等也需要給予確立和保護。在處理糾紛矛盾時，不能因為社會輿論導向“業主維權”就偏向保護業主權，這種情況需要認真對待。第二，保證在制度運行實施時各方面的利益關系是平衡的。構建良好的業主權益及物業管理法律制度運行的基礎，抓緊解決制度運行的問題，實現公平公正的保證各方面的合法權益。在三方行使各自的權利時，制度要防止其中的一方濫用權力。司法部門在解決糾紛時也需要公正的裁判，排除一些外在客觀因素的干擾。第三，業主維權意識需要科學。因為近幾年來房地產產業發展迅速，人民的住房問題也逐漸多了起來。關于住房問題的糾紛案件也是不斷增加，也導致越來越濃厚的業主維權意識出現?！熬S護業主權”的呼聲在社會各界傳播的越來越響，人民大眾的情感因素以及個別媒體的渲染推動，導致“維護業主權”的訴求聲，感情上對于其的偏頗已經超過了法律維權的范圍底線。一些并不理性的“業主維權”逐漸增多。由于前幾年房地產事業混亂，開發商牟取暴利，在物業管理上也有“行政化”趨勢，造成了一些不合理的開發商和物業管理企業，而業主作為對立面，逐漸就變成了維權的“弱勢群體”。但這種情況隨著房地產事業發展逐步走向有序穩定的情況后，原來的現象基本退出舞臺，所以我們要重新理智思考當今的社會現象。改變現有的局面，公平公正的尊重社會公眾利益，人民大眾要樹立起科學的權利觀，避免“感情用事”，尊重他人的權利。

結語

要想真正的構建一個業主權和物業管理權的和諧體制需要我們大家的共同努力。創造和諧有序的社會需要健全的法律制度，不僅如此，更需要及時的更新和完善制度運行以及權利的落實。

（作者單位：杭州近湖物業管理有限公司）

【參考文獻】

[1]史尚寬.物權法論[M].中國政法大學出版社，2014.

[2]楊立新.共有權研究[M].高等教育出版社，2015.