“小產權房”相關法律問題研究

嚴桂萍 周韜瑩 葛思聰

【摘 要】近年來，隨著房價的不斷上漲，價格低廉的小產權房爆紅，自此關于小產權房的爭論就此起彼伏，小產權房交易成為人們關注的焦點。由于我國現行法律制度的限制，“小產權房”問題的解決直接關系到“小產權房”所有者及政府的利益，如何妥善處理此類案件是國家及政府必須面對的問題。

【關鍵詞】小產權房；產權；合法化

小產權房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。一般來講，在我國經過商品房改革以后，房屋如果通過合法途徑建設和買賣，就會獲得國家承認的完全產權。完全產權包括國有土地使用權和房屋所有權兩種權能?！靶‘a權房”又稱“鄉產權房”，指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

一、小產權房產生的原因

（一）日益高漲的房價

隨著人口的增長和國家對農業用地的嚴格控制，導致了城市人口對房屋的需求得不到滿足。土地資源的緊張也會導致徒弟的市場價值上升，房地產開發企業支付給政府的土地出讓金也會很高，而房地產商支付的高額土地成本必然要通過增長房價的方式來保全。對于小產權房，開發商不必支付土地出讓金，大大降低了成本，而且獲得農村集體土地相對于城市土地要容易。由于小產權房價格低廉，沒能力在城市購買房屋的人就會將目光轉向小產權房。本案中的被告柴烽購買的是門面房，是基于商業目的而購買的，一般性城市中的門面房價格都很高，而農村中的房價則是相對較低。

（二）社會保障不完善的催生物

城市房價在一些城市過高，住房機制不完善，數量不少的城鎮居民基本的居住需求無法滿足，而小產權房價格低廉，城市購買者經濟上可以承受。此外，在農村，土地閑置等問題客觀存在，集體土地用于建設房屋，對農民來說可以提高土地的利用率，并給其帶來可觀的收入。

二、“小產權房”定性不明導致的問題與法律癥結

（一）小產權房實質上沒有產權

小產權房屋交易是國家明令禁止的，其買賣交易破壞了正常的商品房買賣市場經濟秩序，也沒有國家頒發的產權證，只有村委會頒發的房屋使用證，而這個證明無法更改使用人姓名。根據《土地管理法》第44條規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批?！倍‘a權房并未辦理轉用審批，因此，其實質上是無產權房。

（二）因拆遷或等導致購房者的利益難以補償

相比商品房，小產權房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜很多，這也是購房者寧愿冒權利缺乏法律保護也要購買的原因。由于小產權房缺乏法律保護，在發生糾紛訴至法院時，法院不能用商品房買賣的法律規定及司法解釋來解決，往往會認定此房屋買賣無效，購房人只能要求開發商退還購房款及利息，購房者的生活需求得不到滿足。當小產權房需要拆遷時，原賣房者往往會因為高額的拆遷費而與購房者之間產生爭議，訴至法院要求法院判決合同無效，收回原有房屋。而由于小產權房不收法律認可，也無法在房管部門備案，一般都是判決合同無效、收回原有房屋。北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國，期間由于房屋拆遷導致房屋現值增加，村民馬海濤將畫家李玉蘭告上了法院，要求其返還房屋，一審是由于馬海濤不得買賣農村房屋，要求李玉蘭返還，二審則是在返還房屋之后，馬海濤需要賠償李玉蘭的經濟損失。這個案子中所買賣的房屋都是在農村集體土地上的，原房屋所有人只要提起上訴，法院一般情況下都是會判決合同無效，要求購房者返還，購房者的利益明顯受到了侵害，權利難以實現。

（三）“小產權房”買賣合同的效力存疑

現行法律確實限制了在集體建設用地上不能修建小產權房，但是小產權房買賣行為本身的效力并未有法律明確規定無效?，F有法律政策禁止小產權房買賣的規定出現在國務院制定的文件之中，但是從法律上講并非意味著小產權房買賣行為本身的無效。政府應當是通過懲處小產權房修建者而非否認小產權房買賣行為的合法性來規制集體土地的使用，但是正如北京宋莊畫家村存在的“小產權房”爭議，不少政府部門以及法院都簡單地將小產權房買賣協議認定為無效。

三、對“小產權房”的解決措施探討

（一）允許并擴大“小產權房”交易的范圍

隨著社會的不斷發展，“小產權房”的交易似乎已經成為了一種不可阻擋的趨勢，因而我主張允許“小產權房”的交易。在我國房產交易中，一般奉行的是“房地一體主義”的政策，也就是說實際上小產權房是可以在在集體經濟組織內流轉，然而現今社會中對小產權房需求量較大的是來自集體經濟組織之外的成員，所以有必要擴大交易的范圍，能夠滿足真正需要住房的人們的需求。

（二）允許農民對土地使用權的處置

小產權房的問題實質上是民法中的財產問題，只有在法律中給予正確的定位，才能更好地加以規制。根據《物權法》規定，對于物權給予平等的保護。應當尊重農民集體對土地的所有權，也就是在符合法定程序條件下，尊重農民集體對土地使用權的處置。在保證農民的土地收益，解決農民生存問題的同時，確保農民通過土地收益改善環境和生活條件，以促進鄉村統籌的實現。

（三）政府發揮調控作用

政府收購“小產權房”作為保障性住房的一部分。我認為“小產權房”的買賣屬于正常的市場經濟供需關系，應當認定為是合法的自由買賣行為，在不侵占耕地的情況下應該不屬于違法行為。鑒于目前法律法規方面的缺失導致“小產權房”不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收購，作為經濟適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應皇，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入。

四、結語

“小產權房”是社會經濟發展下的產物，有著其實用性和合理性，但是如今的法律對其卻不持肯定的態度，我認為應當盡快完善有關“小產權房”買賣方面的法律規制，讓購房者的權益能夠得到相對全面的保障，同時也能解決城鎮居民因為房價過高而無安身之所的問題。

【參考文獻】

[1]李佳穗.試論小產權房的法律癥結與改革路徑[J].河北法學，2009（08）.

[2]嚴焰.“小產權房”的形成原因與出路探討[J].特區經濟，2008（02）.

[3]陳淑云，周靜.“小產權房”合法化的破解路徑與產權確定[J].湖北社會科學，2016（01）.