基于經濟學理論的房地產市場供求探究

時培俊 安徽建工地產有限公司

一、我國房地產市場新常態的基本表征

1.市場供求基本平衡。按照國際慣例，城鎮家庭住房戶均套數達到1時，即意味著房地產市場供需關系進入相對穩定階段，市場供需基本平衡。經過“十二五”期間大規模建設，我國房地產供不應求的局面基本緩解，人們住房需求基本得到滿足，市場大規模投資建設的迫切性已不再那么大，房地產市場進入相對平穩的發展新常態。

2.房地產市場結構變化。房地產市場總體上供需基本平衡，未來房地產發展更多向個性化、多樣化發展，滿足市場改善性需求。同時隨著我國老齡化社會加快，對適老住宅及既有建筑的適老化改造的需求迫切，老舊住宅有機更新將是未來房地產發展新的增長點。另外，養老地產、旅游地產等新型地產模式也將是房地產發展的重要趨勢。

二、基于行為經濟學理論的房地產市場研究

傳統的西方經濟學十分強調“理性經濟人”的假設基礎，無限理性、無限意志力以及無限自私自利是“理性經濟人”的三大特征，其最終目的為實現自身利益最大化。而行為經濟學便反其道而行之，它是基于對上述觀點提出反對并創造“非理性”等相關概念。它認為“非理性”才是大多經濟主體的所具備的，這意味著人們會在進行相關經濟活動時不斷被其他主體或者市場上的“非理性”行為所干擾從而影響自身有關經濟行為。著眼于相關房地產調控方面，其獨特的分析理念使得政府可以通過摸清市場消費主體的心理活動、分析他們過去或者未來的購房行為，更好的制定符合市場機制的新政策；反之，購房者也會通過政府頒布的一系列實時政策來進行自己下一步的投資行為。這也正是行為經濟學所提出的“非理性經濟人”的思想?，F實生活中，大多數人都是“非理性人”。人們面對動蕩不平、變化多樣的房價，往往并不會隨著一般經濟學規律大量買入或賣出。相反的，他們常常會因外界因素所形成的輻射效應而受到影響，這些外界因素可能是當時政府頒布的一系列政策或者相關主體的社會偏好。這種缺少自我控制能力的行為使得其進一步在房地產市場作出決策，因此不正常的購房需求就很容易產生。

由上所述以及結合現實情況我們不難發現，房地產市場上大多數投資者并不具備完整、系統的房地產知識和投資理論，即無法形成“理性購房行為”。在市場信息方面，他們缺乏準確、及時、全面的房地產市場信息，接收市場噪音帶來的收益往往成為了他們入市的催動力。在這種不完全認知和判斷的房地產投資環境下，購房者不正常的經濟行為從需求一方打破了房地產市場穩定的平衡局面，是造成房地產市場價格波動與失衡的重要原因之一。

三、經濟學理論的房地產市場供求的建議

1.房地產市場自身層面。面對我國動蕩敏感的房地產業，建立平衡供需、抑制投機、促進資源有效利用的長效機制是如今中國房地產行業用于自身調節的最主要手段之一。據人口年齡結構及城鎮化率顯示，居民潛在住房需求未來仍有一定上升空間。龐大的需求也間接代表了房地產行業發展趨勢的不穩定性。因此，房地產行業應積極響應國家有關政策的號召，以正確的姿態接受國家政策的引導。且房地產市場需要采取一系列措施來明確：“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話的真正含義。

2.調結構。在房地產新常態的背景下，房地產結構亟待優化調整，市場應從注重數量增加向更為注重質量提升轉變。盤活存量房資源，促進住房租賃市場發展，努力形成租售并舉的住房市場。適應市場新趨勢、滿足居民新需求、不斷提升住房品質。在居民基本住房需求得到滿足后，房地產發展應積極與居民的改善性需求、多元化需求、高質化需求相適應，不斷優化房屋供給結構。另外，進一步優化區域間優化配置，合理調整土地供應規模和結構，提升住房利用效率，將調結構與去庫存有機結合。

3.完善整體的需求體系。完善整體的需求體系的第一步就是要打消群眾對房地產投資的積極性，這樣就會顯著的降低房地產的價格。房地產行業隨著人民群眾的收入進行適當的提高是無可厚非的，這樣才是健康的發展方向?，F階段的房源已經滿足人民群眾的需要了，所以無需在增加空置的房源。而每一年增加少量的房源是彌補損毀或折舊，這樣才是一個成熟的房地產市場。為了控制房價，地方政府也要貢獻出屬于自己的力量，引導房地產市場向著正確的方向發展。并一方面要對房地產泡沫進行控制，避免投機資金的涌入。因為投機資金是導致房地產泡沫的罪魁禍首。我國的有關部門要針對人民群眾的收入情況和人口增長的幅度，制定出適合長遠發展的策略，這樣能夠使完善整體需求體系順利開展。

4.房地產經濟發展應貼近市場、符合需求。房地產項目在進行開發的時候，必須要找準項目投資的切入點，做好項目的各項工作，比如前期策劃以及市場營銷等，并且結合市場的實際情況，走差異化發展道路，保障項目求精不求大，充分的體現出自身的特色，樹立自身的品牌，保障房地產經濟發展能夠符合市場發展的需求。必須要重視市場調研工作，利用項目可行性報告，科學、合理地評價各個地塊的情況和資金儲備。必須要科學、合理的規劃房地產經濟發展的趨勢，才能夠保障產品能夠適度的領先。最后，必須要對房地產進行準確的定位，避免出現投機行為，制定科學、合理的價格。

結束語：綜上所述，房地產行業的發展關系到我國相關經濟、社會發展的戰略抉擇，是我國居民社會福利增加或者變化的風向標。因此，國家對于“穩定增長”和“控制房價”兩大房地產目標的把握十分關鍵。針對房地產市場存在多變性和不穩定性的發展特性，基于市場供求關系提出相關建議與措施來規范房產交易、抑制過度投機,從而有效地防范和控制房價過度增長，使得中國房地產業得以健康發展。