淺談房地產企業成本管理內部審計

李蓉 山東省日照市房地產管理局

多數房地產企業只考慮獲得利潤而忽視了成本管理，所以成本管理成為了當前需要不斷改進和完善的重點環節。而內部審計是保證房地產管理工作得以正常開展的關鍵要素，其可加強內部控制力度，提高內部管理的有效性。但當前，我國房地產企業中內部審計還存在著很多不足，需要對其加以改進。

一、成本構成及核算

土地價款、工程施工費、公共配套設施費以及簡潔開發成本是構成房地產企業成本的主要因素，但成本項目的具體內容會受到產品自身的影響。至于同類商品，其具體成本還會因為處理方法的不同而出現較大差異。

二、房地產企業成本管理的重要性

房地產企業在發展過程中并不十分重視成本管理。在現階段的房地產企業競爭中，管理競爭和市場競爭日益激烈。所以企業若要更好地提升競爭實力，就必須要做好成本管理和控制工作。房地產企業的成本不具有較強的可操作性，延期付款和降低資金投入是節約建設成本的主要方式。房地產企業稅收成本是其必須要支出的成本，但是其有一定的調整空間，因此企業應采取有效的措施減少稅收費用。另外企業在成本管理中，應將安裝管理作為重點監管對象，并仔細分辨多個環節所存在的風險和問題，這樣才能夠在內部審計的過程中最大限度降低風險，保證企業的平穩發展。

三、成本管理中的風險分析

成本管理中的風險有很多，主要有招標風險、成本合同簽訂和付款風險、施工管理風險、完工結算風險和稅收管理風險。其中，企業招標過程中出現的法律風險即為招標風險，為有效應對招標風險，應詳細審查競標單位的資質。另外，合同內容不合理、合同條款表述不嚴謹，合同條款的內容與招標結果不相符等問題都會對房地產企業構成較大的威脅，甚至造成嚴重的財務危機。

施工管理風險主要是指施工中，不能充分合理調配材料和人員，進而造成的風險。又因為施工工期會受到人力和物力極大的影響，如施工管理中不能科學地安排人力和物力，就會出現施工延期的問題，最后造成財務風險。而且完工結算的過程中也容易出現結算資料不全等問題，這就影響了結算程序的規范性，再加上成本核算本身就是一項較為復雜的工作，所以成本管理中還需面對完工結算的風險。另外稅收是房地產開發商必須要承擔的一項支出，房地產稅種較多，故而應重視稅務預繳等工作，同時還要做好增值項目的清算工作，并結合不同的物業科學選擇稅率，或者由于清算時間較長，所以如果清算中出現差錯也可能產生較大的涉稅風險。

四、內部審計概述

內部審計是保證房地產管理質量的關鍵措施，內部審計可完善企業的內部控制，但現階段，房地產企業的內部審計還需不斷發展，很多企業在工作中將業務主要集中在財務審計上，不利于內部管理水平的提升，對此，我們應采取有效措施加以改進。

五、房地產企業成本管理內部審計有效措施

（一）招標環節的內部審計。在招標階段的房地產內部審計中，應高度關注投標過程的合理性和合法性，并仔細檢查其是否滿足競標企業所提出的相關規定。此外，還要對標書的內容進行詳細的檢查，第一時間發現問題，并采取有效的修正措施，提高標書的科學性。在招標環節，還需重視招標單位保證金繳納的具體情況，以及優化評估小組的人員配置，同時對企業近幾年的資金運作情況及企業信譽度進行全面審核，且及時發放中標通知單，確保項目的正常運轉。

（二）成本合同簽訂和付款環節的內部審計。首先應檢查付款審批權限，合同付款的過程中會涉及到多個部門，所以應加強合同付款審批權限的規范工作，同時明確不同層級的權限。其次做好付款環節的審核工作，要認真檢查付款條件與合同條款是否吻合，審批部門的蓋章是否齊全和附件資料的全面性及完整性。再次，檢查合同尾款結算的支付審核工作，重視合同履行結束后的最后一次付款，并檢查合同決算程序，進而有效避免企業蒙受較為嚴重的財務風險。最后，加大其他風險的控制力度?？铐椊Y算必須采取轉賬的結算方式，特殊情況下采取現金結算時，應檢查其是否辦理特別審批，同時明確收款銀行及賬號，收款戶名與簽約方必須保持高度一致。

（三）施工管理的內部審計。首先應檢查施工企業是否嚴格按照規范的要求來處理，并要檢查圖紙及工期是否滿足合同中的具體要求。其次對變更工程簽證進行詳細檢查，審查施工企業所報送的簽證是否合理，減少的簽證有無及時上報等。再次，了解用量大且比較貴重的材料，從而有效控制工程成本。最后，做好審查簽證的時間檢查，工期簽證不僅能影響材料價格的構成，還會影響工程工期的認定。另外還需詳細檢查簽證流轉是否符合規范要求，是否經過科學的流程認定。

（四）竣工結算的內部審計。

1.檢查竣工結算編制的科學性，材料是否全面，手續是否滿足相關要求。2.加強變更及隱蔽工程的簽證。3.審查材料價差的科學性，工程中的重要材料或特殊材料應積極參照信息價，若無信息價格，則應采取市場詢價的方式確定其價格。4.工程量計算書的審查。應檢查計算過程是否充分滿足工程量計算的基本原則，有無計算失誤等問題，并且加強無圖紙項目的研究，以此加強竣工結算的科學性及合理性。

（五）財務核算的內部審計。

1確定成本核算對象的合理性，且在選擇成本對象的過程中，堅持為核算與管理提供便利的原則。2.檢查成本科目的設置是否符合規定，是否采取分期分項分合同的計算方式。3.審查小成本歸集、轉化和結轉的科學性與合理性。4.審查成本預算的科學合理性。

結語：成本管理是一項復雜的工作，管理中的很多環節都可能產生較大的風險，因此應正確認識風險，同時加強審計工作，這樣才能有效減少房地產企業發展中出現的經濟損失，推動企業大步向前。