萬科企業股份有限公司財務狀況探析

舒迅

隨著我國城市化的步伐日益加快以及住房商品化的不斷完善，近十年來我國的房地產行業步入發展的快車道。目前，因為全國各地房價的不斷上漲對社會造成了許多消極的影響，國家發布了“國八條”、“限購令”等一系列措施來防止房價過快上漲。2016年一線、二線熱點城市成交量因受政策限制而出現同比大幅回落，三線、四線城市雖然有政策利好，但市場需求不足，銷量同樣出現回落。銷售量的降低會影響到房地產開發商的現金流，在嚴重情況下，甚至會影響到他們償還銀行貸款的能力。各大房地產企業都面臨著嚴峻形勢，如籌資困難、存貨滯銷、資金周轉率低等問題。本文選取房地產龍頭企業萬科企業股份有限公司2014年—2016年的財務報表，結合財務和會計理論知識，對萬科的財務狀況進行分析，找出存在的問題并給出相應的建議，為信息使用者提供決策有用性參考。

一、萬科地產財務分析

1.存貨比重大對萬科利弊并存。

數據來源：新浪財經

從萬科近三年資產結構的數據中我們可以看到，萬科近三年存貨占資產比例分別為62.49%、60.22%、56.26%，比重較大但有下降的趨勢。萬科的存貨主要包括土地和房屋，對于萬科而言，沒有土地就無法建房，所以土地就是萬科的立業之本。在房價、地價不斷上漲的情況下，囤地的好處不言而喻，直接坐地升值，等到房價漲到下一個臺階再行開發，賺取超額利潤。但高收益就有高風險，一是萬科擁有的土地過多，開發周期過慢，資金占用成本會吞噬公司的利潤，不能獲得最高收益；二是在房地產調控不斷加碼的情況下，如果項目開發中的銷售時點正好碰上調控，會銷售不暢，資金回籠困難。2008年房價下跌的警示歷歷在目，房價下跌造成萬科部分項目潛在虧損，萬科13個項目共計提了12.31億元的存貨跌價準備，占當年凈利潤的26.63%。如今萬科的資產規模和存貨規模已經大幅增加，如果房價下跌，萬科的資產減值損失將不可估量。

房屋方面，房價節節上漲使得萬科手中的存貨價值步步攀升，給萬科帶來了超額利潤，是萬科利潤的重要來源。已出售的存貨鎖定了未來的銷售和利潤，除非出現大規模退房，當前房地產市場調整不會對這些產品有太大影響。但是，已售出的產品也不是萬無一失的，如果產品質量和銷售時的宣傳差距過大，或者產品質量不能達標，消費者是有權利退房的。不過，房價其實也是這些存貨能否轉化為收入的重要因素，如果房價上漲，消費者可以忍受部分產品的缺陷；反之如果房價下跌，退房數量很可能大幅增加?？偠灾?，對于萬科而言，存貨既是未來發展的保障，也是風險的重要來源。

2.萬科資金使用緊張。

從償債能力指標表中可以看到，萬科的流動比率和速動比率都處于較低水平，且流動比率呈下降趨勢。雖然萬科持有大量的貨幣資金，但其貨幣資金大多數為客戶的預售款，按規定預售款只能用于相關項目，無法正常使用，因而萬科在資金方面將面臨較高的財務風險。資產負債率近三年一直保持在70%的水平之上，處于較高水平，一般情況下，資產負債率應保持在50%以下，高資產負債率說明公司存在資金周轉的風險。房地產屬于資金密集型行業，負債保持較高水平，財務杠桿較高，企業面臨的財務風險較大。

高速的擴張使得萬科收到的預售款越來越多，從表1中可以看到，貨幣資金的不完全流通使得停留在公司賬上的貨幣資金也是越來越多。根據規定，這些資金不能用于其他用途，這就造成了萬科擴張得越快，錢越多又越差錢的困境。不過因為管理漏洞且監管不到位，對于未按規定使用預售款的最多也就處以不超過3萬元的罰款，所以很多房地產公司在極速擴張的階段大多會把預售款挪用于購買土地或者用于其他項目建設，一旦資金鏈斷裂，形成爛尾樓，將嚴重損害期房客戶的利益，同時也影響公司的長期發展。況且，如果出臺嚴厲政策嚴格控制預售款的使用，那么房地產開發公司的資金鏈立刻就會緊張，房地產市場也將更加合理。萬科作為規范化管理的上市公司自然不會像剛成長的小公司一樣違規操作，但負債總額的巨大仍使萬科有償債壓力。

萬科能夠完全使用的資金是很緊張的，在這么緊張的情況下，萬科還得把資金借給別人使用，形成應收賬款和其他應收款。萬科的應收款項是資產的重要組成部分，和一般企業不同的是，萬科更多的是其他應收款。一個公司的應收賬款延緩了公司的銷售收入的回款，形成了對公司資金的占用，不能收回還會造成損失。相對于萬科2016年2404.77億元的營業收入，20.75億元的應收賬款數額很小，且多數應該是售房款，如果收不回來則可以收回房產，所以風險相對較小。但是對萬科而言，更重要的是其他應收賬款，2016年底，萬科的其他應收款金額是1054.35億元，占總資產的12.69%，不管是數量還是比例對萬科而言都是重要的資產。若這筆錢無法收回，萬科又將受到巨大損失。

3.樓市變化沖擊萬科。

在資產負債率發揮到極致后，萬科的凈利潤率更多地將取決于全國房價的走勢。當前我國樓市已經告別了高歌猛進的“黃金時代”，賣房子輕松賺錢的日子一去不復返。中央經濟工作會議上，習近平總書記給樓市做出定位：房子是用來住的，不是用來炒的。樓市進入新的發展階段“白銀時代”，房企通過控制成本、加速去庫存化等方式做出變革以面對房價下跌、市場分化和互聯網帶來的沖擊，已變得尤為重要。萬科作為房地產行業的龍頭，必將率先做出改變。雖然房地產行業的資源稀缺性和供給小于需求，會讓萬科的盈利能力依舊維持在一個較高的水平。但隨著政府調控手段的多樣化，萬科通過主營業務的房地產為其帶來的盈利大幅上升的可能性不大。

二、對萬科財務分析中存在問題的改進建議

1.加快創新與改變。萬科存貨比重較大，建議萬科適當的調節存貨數量。在購買待開發土地時，應避免過早囤地，減少資金占用成本，縮短土地開發周期。對于待出售房產，可以采用一些促銷的方式來加快出手，以換取資金，通過實施嚴格的資產管理措施，來提高資產使用效率。萬科還需要加強其銷售能力，在制定銷售方案時適當選擇銷售期相對較短的產品。同時，萬科還可以通過業務戰術調整，在相對偏遠的地區獲得較為便宜的土地儲備，通過萬科品牌的運作和一定的銷售推廣來提升盈利水平。此外，還可以針對客戶的不同需求制定個性化產品，順應互聯網時代的浪潮找到未來核心的發展方向，只有不斷創新和改變才能保持領先地位。

2.拓寬融資渠道并加強合作。萬科為了擴大業務量必然需要籌資，目前萬科負債總額持續的增加和償債能力的減弱已經帶來壓力。萬科需要減少負債額度，并增加銷售額，加快存貨的變現能力，存貨數量的減少會增加企業的可使用資金，加快企業資金的周轉。同時還可以調整公司的資產結構，減少借款，積極尋找戰略合作機會，發揮萬科品牌的優勢，打開權益資本市場獲得權益資金，進一步拓寬融資渠道，擴大和信托等非銀行金融機構的合作。

房地產行業有如此高的利潤，雖說肥水不流外人田，但必要的合作還是能帶來好處的。萬科當前主要的合營公司和聯營公司多為地方性的實力房地產公司，和其他房地產實力派的合作可以分散萬科的經營風險，減少萬科的資金支出，并且在一定程度上還可以提高萬科在當地的品牌價值。同時在合作項目或者收購項目中，還可以占用合作公司的資金。由此可見，萬科對外合作從資金、風險、收益角度來看都存在著非常多的利益。

綜上所述，萬科地產目前雖然存貨比重較高，償債能力也在不斷減弱，但是經營活動現金流入仍然是最重要的現金來源，只要萬科控制擴張速度、行業沒有大幅度惡化，短期內萬科的財務狀況仍然安全，房地產行業依舊有它的優勢，發展能力和盈利能力都相比其他行業較強。當前，房地產市場已經結束“黃金時代”進入“白銀時代”，房屋就回歸“居住”屬性，雖然房地產持續被廣大投資者和投機者看好，但是目前對房產的投資依然需要保持謹慎，防止資金被套牢。萬科眼下最需要解決的問題就是獲得流動資金，銷售房產依然是萬科的當務之急。如果萬科銷售不暢，經營活動現金流就會枯竭，萬科現有的貨幣資金就會迅速消耗；而債權人發現萬科的現金回籠出現了問題就會停止對萬科貸款，從而造成萬科整個資金鏈的斷裂，所以萬科最重要的是要保證銷售商品收到的現金穩定。同時，萬科要堅持房地產進入“白銀時代”的看法，加大業務涉及范圍，做好轉型，不要只停留在銷售房屋的業務中。城市化的進程還遠沒有結束，萬科還可以在養老地產、物流地產、地產服務、房地產金融等相關領域尋找發展機遇。

（作者單位：江西財經大學）