酒店業租而不買，輕資產穩賺不賠？

陳志武

幾年前，看到國內汽車配件公司很多，許多是小作坊，一位朋友就跟我說，“為什么我們不成立一個公司，并購控股上百家汽車配件廠然后將公司上市發行股票呢？”我說這主意很好，開始跟一些地方談。他回了一趟四川老家，回來很興奮，“老家地方政府很有興趣讓我們去并購，也愿意把3000畝地以1億元的價格賣給我們！”這話把我嚇暈咀不說剛開始創業時資本很難融到，即使能融到，資本也是珍貴如金，怎么一開始就要把這么多資金扎進土地資產里，而不是最大化地用于發展主業呢？

有很多朋友，不管是辦律師所、軟件公司、教育機構，還是做實業制造，都喜歡一開始就買房地產、買寫字樓，讓公司資產很重。問他們為什么，答案都是：“這些年房地產投資，多賺錢呀！土地一直在升值呢！”他們說得也對，只是忘記了成立公司的初衷是什么。

那么，為什么珍惜資本的方式是盡量租房、租寫字樓呢？輕資產為何是上策？

如家酒店的起初

我以如家酒店的故事來談談珍惜資本的問題。沈南鵬是我耶魯大學的校友，上世紀90年代他從投行做起，后來在1999年，跟季琦、梁建章、范敏一起創辦攜程。隨著業務的發展，2001年8月攜程又成立唐人酒店管理（香港）有限公司，計劃在國內發展經濟型連鎖酒店項目。同年12月酒店管理公司正式將“如家”定為品牌名，并申請商標注冊。那一年，“如家”成功發展了11家加盟酒店。

2002年6月，如家連鎖酒店的數量已達到20家。再經過三年的努力，到2005年9月，第51家店開業。從那之后，新店開張速度加快，在接下來的半年里，就開了20家新連鎖酒店。至2006年5月，第131家連鎖店開業，如家幾乎是每天都在某個地方開一個新店。到了2008年初，如家酒店數目已經超過500家！

這些年，隨著中國經濟和人們收入的增長，商業和消遣出行的數量都在快速上升。像經濟酒店這樣的傳統行業，成功的訣竅肯定跟規模相連，沒有規模就很難勝出。而要靠規模致勝，就必須建立大量的連鎖店網點。那么，500家連鎖店是一個什么概念呢？

如果自己蓋樓或者買樓，假如每家店有200間房、每間房50萬購置費，那么，一個分店就需要1億資金，而500個連鎖店就要500億元資本！對于初創公司來說，這是個天文數字！

那怎么辦呢？

答案是盡量租樓房，簽長期租賃合同。特別是在如家剛創業階段，各地政府以及大小國企都有許多招待所，所處位置好但經營管理很差，許多還虧損，也愿意被長期租出去。按照當時我了解的，如家租來一棟招待所后，大概花1000萬左右就可以完成裝修和裝飾。也就是說，如果是如家自己建樓或買樓，1.1億元只能買下一座連鎖店的資產并完成裝修；而如果是租樓，同樣的資本可以做下來11個連鎖店！節省的資本對于靠連鎖規模取勝的如家，是多么重要呀！一旦開業，酒店的租金靠未來現金流就能支付，不需要資本投入。

你可能會問：“租樓”固然好處多多，但是買下樓房資產不是還可以升值嗎？兩相權衡之下，為什么如家最終選擇了租樓呢？

樓價的確可以漲，但也可以跌。即使漲，賺的也只是資產升值的錢，對如家本身的業務擴張無益，不僅不能對如家的未來收入流帶來正向聯動效應，而且還犧牲發展機會。

輕資產是上策

實際上，租樓不僅讓如家用有限資本發展最多的連鎖店，而且使公司估值更高，因為這使公司的資產規模更小、負債和凈資產更少降低了資產回報率和凈資產回報率計算公式中的分母，抬高資產回報率和凈資產回報率。之前說過，資本市場不喜歡公司資產太重，而是更看重未來收入流，因此，租樓是酒店業達到輕資產的最直接方式。

租樓策略當然不是如家首創，而是國際酒店行業多年的做法。像君悅、喜來登、索菲特等知名品牌酒店公司，都是長期租用其他投資者的樓寧，讓自己資產很輕，而且甚至連具體管理酒店的工作也外包給號業公司，自己只擁有酒店的品牌，資產輕到完全看不見，靠特許自己的品牌賺取現金流！

零售連鎖店公司也采用類似策略。特別是在上世紀年代，像Kmart、Sears這些美國連鎖商店公司，把自己擁有的一些商場樓房出售給特設商業地產基金，就是所謂的REITS（房地產信托投資基金），同時又從這些基金手里把商場反租回來、每個月付租金給基金，這些REITS基金通過出售自己的股份給投資者，以實現融資。

“為什么要多此一舉，走一圈呢？”其實，這是多贏的安排。對商店公司而言，這讓它們實現輕資產，提升資產回報率和凈資產回報率，股價會上漲；而對投資者來說，像保險公司、退休基金和老年投資者，都喜歡靠穩定租金實現分紅的股票，REITS基金滿足他們的偏好。所以，這是一個根據投資者偏好重新組合公司資產結構的做法。

以前，國內石油公司很傳統，總覺得只有自己擁有的油田才能開采，因此總是融資量大、資產規模臃腫。幾年前，我給一家大型國企石油公司建議：你們完全不用資產那么重，如果你們的強項特長是石油勘探開采，那為什么不讓別人買油田，你們幫他們勘探開采并相應收費呢？當然，這里的關鍵選擇在于，這些公司是以石油資產投資者為定位，還是以石油勘探開采技術公司為定位？如果是前者，當然資產要重，而如果是后者，就完全不同了。

回到如家的話題，2006年10月如家在納斯達克上市。之后更加快速拓張連鎖酒店模式，到2015年底有2922個連鎖酒店。2016年4月，首旅酒店集團以110億元收購如家100%的股權，并將其從美國退市私有化。

沈南鵬的創投能量，在過去十幾年發揮、延伸到眾多產業，最大化了金融資本的創新潛干貨一商學防力，他的商業邏輯很值得學習。

首先，在創業初期，資本尤其珍貴。每一塊錢的資本都要花在對未來主業收入有正面貢獻的事情上。其次，從如家的案例看到，租樓是實現以最少資本最大化發展連鎖酒店的理想策略，而結果是資產輕、資產回報率高、公司估值高。對于連鎖商店、連鎖學校等行業而言，剝離樓房等有形資產給特設基金并從后者反租，也是達到重組公司、達到輕資產目的的辦法。

因此，只要把握好輕資產的邏輯，不管你是石油、礦山行業還是制造業，也可找到適合自己公司的策略。過去，人們總以公司樓寧多氣派、占地面積多少來判斷公司的實力。如果一家公司沒樓沒地，就會被認為沒實力。所以，在中國，一旦公司經營成功，公司主事者就喜歡蓋大樓，搞得很氣派，即使這些東西不是必須的，也要做。但是，現代資本市場更在乎未來收入能力，只要未來收入預期高，就愿意給高估值。如家的估值高不是因為它擁有多少樓房資產，騰訊的市值接近4萬億，也不是因為它有多少樓房或其他硬資產，而是因為它未來的增長前景。

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做輕資產這種只賺不賠的買賣，絕對是上策？

時下，確實有很多生意人都在說輕資產的事兒。王健林最近說，“做輕資產這種只賺不賠的買賣，絕對是上策?！敝辽?017年，萬達應該從中得到了啟示。

什么是輕資產？即用核心價值驅動非核心價值的資本戰略和運營模式。舉個簡單例子，一些科技公司只有研發、銷售團隊，把產品研發出來后，外包給工廠加工生產，再經物流企業送貨上門，這樣的話，科技公司只需要抓住技術領先和銷售渠道兩個環節即可，大大節約了運營成本。

這種輕資產的運營模式，無疑是相對安全的，至少在抗風險方面更加經得起考驗。然而，凡事都是相對的，有利也有弊。比如上述的科技公司，雖然不必承擔生產加工過程中的風險，但是，同時將核心技術示與外界，存在一定的技術流失風險。如果核心價值沒有了，那么核心競爭力也會隨之喪失。

也就是說，輕資產在買賣的過程中，看似只賺不賠，至少單筆業務發生的過程是如此。但是，這種模式是否上策，恐怕還要具體情況具體分析，不能一概而論。