“共同締造”推進城鎮老舊小區改造
——以山東棗莊為例

■ 劉秋宏

黨中央、國務院和山東省委、省政府高度重視城鎮老舊小區改造工作。城鎮老舊小區改造既是解決城鎮居民“不平衡、不充分”的切入點，更是當前穩投資、穩就業的重要抓手，抓好這項工作是勢在必行。

棗莊市將老舊小區改造作為一項重大民生工程和發展工程積極推進，傾心打造“共同締造”模式，充分讓群眾當“主角”，推動決策共謀、整治共建、效果共評、投資共擔、改后共管，實現了改造工作從“政府主導”向“共同締造”轉變。三年來，全市共完成老舊小區改造312個，改造面積940萬平方米，投資金額4.28億元，受益群眾12.1萬戶。

做法一：堅持問需于民，推動決策共謀

棗莊市是全國69個典型資源枯竭型城市之一，計劃經濟時代先生產、后生活的城市發展思路，導致城市歷史欠賬多、基礎薄弱、房屋建設標準不高，全市357個小區、14.4萬戶需要改造。啟動之初，棗莊市就把人民群眾的所需、所求、所盼作為改造工作的出發點和落腳點，健全政府統籌組織、社區具體實施、居民全程參與的老舊小區改造工作機制，切實加大政策宣傳力度，發揮居民的主動性和積極性，激發群眾參與熱情。為確保決策工作接“地氣”，棗莊市結合創建國家衛生城、文明城、節水城、生態園林城“四城同創”和國有企業家屬區“三供一業”改造移交工作，充分開展調查摸底，采用各類信息渠道廣泛征求居民對改造工作的意見和需求，經多方多輪論證，醞釀形成了全市老舊小區改造工作總體方案、年度計劃和改造導則，明確了時間表、路線圖和任務書。臺兒莊區在每個老舊小區改造前，發放問卷，充分問詢群眾，特別注重發揮小區有影響力的居民代表作用，征求相關改造訴求，深受群眾歡迎。

城鎮老舊小區改造，不僅可以改善居民生活條件，補齊公共服務和社會服務短板，還能帶動相關投資，擴大居民家庭和社區服務等消費，拓展內需市場，促進城市更新和社會轉型，具有一舉多得的政策效應。這項工作，既要發揮政府的主導和引導作用，更要堅持以人民為中心，充分發揮人民群眾的積極性、主動性、創造性，動員和鼓勵其參與其中、建言獻策，發揮主人翁作用，增強存在感和獲得感，推動改造工作順利進行，達到事半功倍的效果。

做法二：堅持精準設計，推動整治共建

設計之初， 棗莊市秉持“共同締造”理念， 深入開展調研，發放問卷，收集問題和群眾訴求清單，形成臺賬。堅持先民生后提升，明確了整治改造的內容和重點，進行“菜單式”精準設計，向小區居民提供基礎類、優化類、提升類三大類若干小項改造“菜單”。為確保改造工作不跑偏、不走樣，棗莊市同步配套了老舊住宅小區綜合整治改造技術導則，形成了系列“菜譜”，為每個小區的“菜單式”整治提供遵循?！安藛问健痹O計充分體現“一區一策”，在入戶走訪和廣泛征求街道、社區、居民代表意見和建議的基礎上，重點圍繞基礎設施改造、公共服務設施完善、安防消防設施提升、房屋修繕、長效管理落實五個方面開展，采取統一規劃設計、統一招標管理、統一質監監理、統一驗收交付“四統一”的“套菜”路子，也降低了管理成本、保證了工作質量。薛城區在改造前，通過在小區中心和路口張貼宣傳告示、上門入戶宣傳、發放圖文資料以及通過召開樓棟會、居民大會等方式，使更多居民理解和認同“共同締造”理念， 讓居民參與“菜單式”設計，實現了從政府部門唱“獨角戲”到“多元參與”，由政府“獨唱”變成全體“大合唱”，順應了群眾期盼，營造了全民共建良好氛圍。

秉持“共同締造”理念，讓居民參與其中，提高其改造意愿和對改造工作的支持度，成為順利推動老舊小區改造工作的重要一環。

做法三：堅持質量為先，推動效果共評

施工過程特別是隱蔽的“里子”工程質量監管和評定是確保改造效果的關鍵。在老舊小區改造中，應運用“共同締造”理念，充分發揮設計、施工、監理、甲方代表、群眾監督員及志愿者等各路大軍在工程建設的作用，齊抓共管、全員參與，以實現改造效果的全過程共評。一是注重查“里子”。棗莊市中區在針對58個小區的改造驗收中，堅持先地下后地上，將“里子”評定納入工程驗收重要內容，在抓好屋頂維修、墻面粉刷、道路硬化、綠蔭停車位建設、路沿石更換等地上項目驗收的同時，重點加強對污水管網改造、下水管道清理、老舊管網更換、綜合管線下地等整治項目的評定。二是注重管質量。改造過程推行分段施工、錯時施工，盡量減小對居民正常生活的影響。聘請業主代表進行旁站監督，使問題解決在一線。通過層層簽訂工程質量協議來明確各方責任，落實質量責任終身制。同時，住房和城鄉建設部門采取“四不兩直”方式對下水管網、污水井等隱蔽工程質量抽查抽檢，防范施工方偷工減料、表里不一。三是注重多方參與。充分發揮廣大熱心居民、志愿者的監督作用，讓居民在每個環節都有充分的知情權、表達權、決策權和監督權，對方案確定、改造施工、質量管控等進行全方位、全過程、深層次監督，實現美好生活“共同締造”。嶧城區街道在老舊小區改造過程中，安排專人配合拆除違章建筑及居民關系協調，排除改造障礙。通過監理公司現場跟進、派駐甲方代表進場、財政部門派出跟蹤審計等手段，確保了工程質量和撥款進度。

做法四：堅持多元籌資，推動投資共擔

老舊小區的改造作為城市更新的重要載體，首先要建立多元化融資機制，加大改造資金籌集力度；其次是地方加強統籌協調，強化基層組織建設，動員小區居民通過協商形成共識，積極參與老舊小區改造。要強調依靠“政府引導、市場運作”方式，通過引入社會資本，采用創新的商業模式，在完善居住條件和環境，提高居民生活品質的同時，充分提升經濟效益和社會效益。

棗莊市出臺了城鎮和困難工礦區老舊住宅綜合整治改造補助資金管理辦法，明確老舊小區整治改造資金采取財政投資、住宅專項維修資金、原產權單位從利潤中提取的公積金或職工福利基金、專營單位設施改造資金、物業企業投資、企業資助資金、政策性貸款、社會投資等其他資金，同時鼓勵區（市）利用國家政策性貸款、政府購買服務、政府與社會資本合作等形式，推動老舊住宅小區綜合治理工作。

做法五：堅持四位一體，推動改后共管

棗莊市對改造后的老舊小區，率先在全省推行了由社區黨組織牽頭下的居委會、業主委員會、物業服務企業“四位一體”的物業管理模式，落實街道辦事處的屬地物業管理職責，扎實推進“社區十進”（即推進維穩調處、特殊人群服務管理、法律宣傳教育、物業服務管理、消防安全、車輛管理、城市管理、網絡安全管理、社會保障、醫療救助十項工作進社區），完善“一站式”“一條龍”便民服務機制。同時，建立財政投入、屬地投入和社會投入三者相結合的資金保障機制和考核獎懲機制，將“四位一體”執行情況和群眾滿意度列入考核內容，有力保障小區管理工作開展。滕州市為有效防止改造后的老舊小區“臟亂差”現象反彈，主動協調老舊小區建設單位向屬地街道辦事處實施移交接管，龍泉苑小區等16個老舊小區先后完成了由建設單位向屬地街道辦事處的整體移交接管工作，同時由街道辦事處主導，強力推行“四位一體”工作機制，建立老舊小區長效管理機制。

“四位一體”社區管理服務模式，充分發揮了街道辦事處對業主大會和業主委員會建設的主導作用、街道辦事處在物業管理方面的職能作用、對物業服務企業的監督管理作用及融合社區建設與物業管理工作的粘合劑作用，在街道辦事處的主導下，通過成立以社區黨組織為核心的社區管理服務中心，推動社區黨組織、居委會、業主委員會和物業服務企業實現資源共享、優勢互補、和諧共處，讓廣大業主在享受小區整治帶來便利的同時，還能享受到黨和政府實施惠民工程對老舊小區居民的關愛，讓民生工程真正惠及人民。