完善房地產法律制度的方向和途徑

陸 侃

（100088 中國政法大學 北京）

房地產行業屬于基礎性產業，是國家經濟的主要組成，若想保證該行業實現健康持續發展，必須確保相關法律法規的規范性、完整性與權威性。由于我國的房地產法律制度主要由憲法、法律、行政法規、地方性法規、行業規范文件等內容組成，因此立法人員應結合實際情況對上述內容進行更新、補充與完善。

一、制定科學合理的單行房地產法

我國按照物權法要求將物權劃分為三類：所有權、擔保物權、用益物權，基于此分析房地產物權，可以得出其是由房屋所有權、土地使用權綜合組成的復合式物權，涵蓋了所有權與用益物權兩方面內容，當發生物權糾紛時，經常因為該問題無法保證最終審判的合理性[1]。因此，立法人員要對房地產法律制度進行完善，基于房地產特征制定科學合理的單行房地產法，保證該法律與物權法相互獨立，如此可有效協調各種房地產社會關系，對推動行業持續發展、避免經濟糾紛具有積極影響。由于我國在制定單行房地產法方面缺乏經驗，故而立法人員可以借鑒國外某些國家的先進經驗，綜合國內房地產市場發展現狀，制定符合基本國情與市場行情的法律法規。

二、健全房屋預售與保障制度

（一）建立商品房預售許可有效期制度

健全房屋預售與保障制度是規范商品房銷售管理程序的關鍵舉措，有利于維護預購方的基本權益，為了確保該制度落到實處，立法人員需要建立商品房預售許可有效期制度。在建立該制度時，工作人員應明確以下幾點內容：第一，商品房預售擁有固定期限，從取得預售許可證開始，到商品房竣工驗收合格為止，因此建立健全商品房預售許可有效期制度能夠避免因超出預售期限給預購方造成經濟損失；第二，由于我國《行政許可法》第18條、第50條規定：行政許可是有有效期的，當有效期屆滿，被許可人可申請延續，行政機關應當根據被許可人的申請作出是否準予延續的決定，故而基于商品房預售許可有效期制度簽署的行政許可也應具有一定期限。

（二）健全商品房預購方權益保障制度

商品房預購方權益保障制度主要作用是避免預購方切身權益受到侵害，有利于維護房地產行業發展的健康性。因此，在建立健全該制度時，立法人員首先要針對《商品房預售合同》的范本加大監管力度，為房地產開發商提供可行性與權威性較強的格式條款，要求其在此基礎上適當放寬預購方對合同的選擇權，允許預購方在合同上添加合理條款，這是尊重預購方合法權益的具體表現。其次，保證商品房預售登記程序的完整性與規范性，只有真正做到上述要求，才能確保預售合同正常生效，通過分析當前商品房預購雙方之間的關系，可以發現房地產開發商與預購方屬于債權關系，為了消除一房多賣等侵害消費者權益的現象，必須完善權益保障制度，將債權關系變更為穩定的物權關系。最后，立法人員應針對信息披露制度進行修改與完善，之所以經常發生預購方權益被侵害的現象，主要原因是房地產開發商與預購方之間存在信息不對等問題，預購方對房屋的建造、預售等情況知之甚少，若想改善這種情況，需要建立健全登記備案制度，要求房地產開發商將預售信息聯網公示，保證預購方能夠在網上查閱到相關具體信息，此舉有利于降低商品房預購方權益受侵案件的發生率[2]。

三、建立高效可靠的監督管理制度

監督管理制度是保證房地產市場健康發展的重要內容，立法人員應基于當前市場發展現狀制定完善性、高效性、可靠性較強的監管制度。為了實現上述目標，工作人員應明確對房屋預售全過程進行監管的重要性，在土地拍賣階段，需要重點審查房地產開發商的信用、資質、資金，確保其有能力完成整個房屋建造與銷售過程；在工程正式開始之后，監管人員應對開發商的施工情況進行檢查，避免施工無故拖延現象；在房屋竣工后，需要對建筑質量進行驗收，同時要求開發商嚴格遵循公平、公正的原則與消費者進行交易。除此之外，獨立性與專門性較強的監管機構是監督管理制度落到實處的基本保障，故而有關人員可以參考證監會、銀監會等組織以立法的形式構建房監會，同時建立完善的房地產行業預警機制，并擴大房地產法律制度的適用范圍。

四、結束語

綜上所述，完善的法律制度是保證房地產行業持續發展的重要影響因素，決定著企業的運營規劃與戰略目標的制定，因此若想提高房地產市場管理質量、促使房地產經濟關系協調，立法人員必須對現有房地產法律制度進行完善，制定單行房地產法、健全房屋預售制度、完善監督預警機制，同時擴大法律適用范圍。