山西省房地產價格影響因素研究

王昕

【摘要】房地產業作為國民經濟支柱性產業，其價格波動會給社會各界帶來影響，人們迫切希望房地產價格可調控。2015年兩會后，房市調控政策密集出臺，GDP調低到7%，房地產價格有望得到穩定發展。那么，國家面臨經濟下行背景下房地產價格的影響因素就是本項目要研究的主要內容。影響房地產價格的因素有很多，已有的研究表明，國內生產總值、居民消費價格指數、土地交易價格指數等都對房地產價格有顯著影響。從房地產生產價格機制來看，房地產價格是由生地價、房屋建筑成本及利潤、生地開發成本及利潤、房屋銷售成本及利潤、稅金構成的，其變化就是各構成部分變化的總體作用。

【關鍵詞】房地產;價格;供需

一、山西省房地產市場變動趨勢現狀分析

作為煤炭資源型城市，山西省的規劃建設，無論從交通樞紐上，還是商圈集聚上，或者生態建設上等，都是山西向上發展的印證，也是山西高速發展的憑證。山西不斷發展最直接的體現可以說是地產大鱷的入駐。恒大地產、保利地產、碧桂園、富力地產、陽光城集團、首開地產、綠地控股等等涌入山西市場拿地置業，帶動了山西省土地資源的利用率。各種剛需房、品牌房、精裝房、別墅區、特色房等進一步推動了山西省房源的多樣化發展，也最直接的將山西房產市場的價位向上拔高

山西省商品房平均銷售價格在2017上半年呈下降趨勢，隨即回升。全年房地產業固定資產投資比上年顯著增加。商品房新開工面積在2017年降至谷底，然后也開始回升。另外，2017年上半年商品房銷售額持續下降，在央行降準、降息等因素的作用下，剛性需求開始釋放，成交回升，房地產企業銷售業績開始變好，拿地補倉意愿強烈，在供給不足，需求旺盛的背景下，土地市場維持了較高熱度，住宅用地成交樓面價繼續上漲，各個房地產企業對質量較好的地塊的爭奪力度很大

二、房地產價格影響因素分析

從經濟學上來講，房地產的價格水平及其變動是房地產供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果，基于此，本文將分別從需求和供給兩個視角分析影響房價的因素。

（一）影響房地產價格需求因素分析

1.國民收入。國民收入在很大程度上影響著消費者的行為。其他因素不變的條件下，國民收入水平越高，對房地產需求也會越高;國民收入水平越低，對房地產的需求就越低。

2.人口總量。住房是人們生活的基本保障。在其他因素不變的條件下，隨著人口總量的增長，房地產需求必然上升，人口總量下降，住房需求也會相應減少。人口增長是影響房地產需求的直接因素。

3.經濟政策。政策是影響房地產需求的一個重要因素。國家的宏觀調控政策會牽動消費者的行為，當國家提高稅收和利率，會抑制房地產的消費需求，而當國家出臺優惠政策，也能刺激消費者的消費欲望，使房地產需求上升。

4.預期。消費者對未來經濟形勢和房地產市場的預期也直接影響著房地產需求。一般地，人們如果預期房地產價格下跌，便會持觀望態度，減少現時需求;若預期房地產價格上漲，則會增加現時需求，加快購買。

（二）影響房地產價格供給因素分析

1.開發成本。開發成本是房地產供給的決定因素，直接決定了房地產開發商的經濟效益。一般情況下，開發成本越高，開發商的積極性越低，房地產供給越少;開發成本越低，開發商的積極性越高，房地產供給越多。

2.房地產開發商對未來的預期。由于房地產開發周期長，開發商對未來的預期顯得非常重要。如果開發商對未來的預期看好，就會開發較多的房地產來增加房地產的供給;相反，如果開發商預期未來消費情況下降，或政府出臺不利于銷售的政策等，會減少房地產的開發，降低供給?？偟膩碚f，房地產的價格是由諸多因素通過影響需求與供給相互作用形成的。這些因素相互之間也有聯系。

三、實驗檢驗

經過對原始數據指標的篩選，選取商品房平均銷售價格作為房地產價格衡量指標，設為被解釋變量Y，另八個變量為城鎮居民家庭人均可支配收入、總人口數、房地產開發企業個數、房地產開發企業利潤總額、商品房新開工房屋面積為、商品房竣工面積、財政收入中房產稅收入和建筑企業從業人員數作為解釋變量，分別用X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8表示。通過建立多元回歸模型及各解釋變量的輔助回歸得出影響房地產價格最顯著的兩個因素為總人口數以及商品房竣工面積。同理得，城鎮居民家庭人均可支配收入對商品房平均銷售價格有顯著影響。

四、結論與對策

（一）房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度;而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。所以，穩定房地產價格具有重要意義。

（二）其次房地產開發企業利潤總額對房價影響比較微弱，說明房地產開發企業的利潤設定是近乎既定的，提前規劃好再以此定價，開發企業很難因為房價的升高或者降低壓縮自己的利潤。

（三）每一個因素都對商品房平均銷售價格有影響，但影響的程度和方向各不相同。建筑企業從業人員數對房地產價格有很大的影響，人員越多，房價越貴，說明其中的管理環節耗費財力很大。所以，首先需要保證房地產內部工作高效，結構完整，避免閑雜人的亂入。

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