城市改造更新背景下商業步行街改造提升對策

廖文睿

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摘 要：隨著我國新型城鎮化的高質量發展，城市改造更新已經成為目前城市建設的重點任務。商業步行街作為城市活力元素，是一座城市的形象展示窗口，其改造提升是我國新型城鎮化建設過程中的重要一環。結合城市改造更新的背景，對商業步行街的發展現狀、存在問題進行歸納總結，并選取杭州湖濱步行街、成都寬窄巷子等知名商業步行街作為案例進行分析，總結出適合大中小型商業步行街改造提升最核心的三點策略：避免同質化，保證持續性，體現專業度。

關鍵詞：新型城鎮化 商業步行街 城市更新改造 提升策略

一、前言

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，包括保護、再開發、整治改善三種方式，涉及對客觀存在實體（建筑物等硬件）的改造，以及對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續。商業步行街是一座城市的社會文化和經濟發展的代表，同時也是一座城市形象的展示窗口，改造提升是城市更新中的重要一環。當前，在城市更新改造的背景下，商業步行街作為城市活力的元素，以獨特的城市空間尺度、場所感和可識別性以及歷史意義等在城市發展中的作用愈來愈顯著。2019年1月，商務部正式發文通知，決定對全國11個城市的11條步行街進行改造提升試點。在此背景下，全國各地多個商業步行街均開始改造更新建設，力爭在2022年前完成三年改造提升任務清單。

二、商業步行街研究現狀

中國傳統的商業步行街區起源于宋代，北宋的《清明上河圖》是當時生活場景的寫照，從那以后城市商業街區充斥著各種市民活動。近代商業步行街始于上世紀80年代，伴隨著我國經濟的飛速增長與居民生活水平的不斷提高，商業步行街也在全國范圍內如火如荼地建設，重慶的解放碑步行街、成都的春熙街、廣州的上下九步行街等全國知名商業步行街都在該時期得到了快速發展。

商業步行街的發展模式有三種，政府投資建設、傳統商業街區的演變和專業的步行街運營商或地產商投資建設。然而要賦予一條商業步行街生機、活力以及商業價值，其關鍵因素并不在于通過哪種發展基礎發展而來，而是前期規劃及運營中的各種問題能否妥善解決。大到一個城市，小到一個小鎮，都在嘗試著開發富有特色的商業步行街。毋庸置疑，商業步行街已經成為美麗的城市會客廳。隨著商業步行街逐漸在各大城市興起，又在城市改造更新的浪潮中不斷蔓延，“商業步行街熱”逐漸顯現，許多中小城市了加入了建設商業步行街的行列。然而由于缺少足夠的人流量和曝光度，缺乏充分的前期調研、合理規劃和專業化運作，大多數中小城市的商業步行街陷入了發展困境。在此現狀背景下，運用城市學的理念統籌商業步行街的發展路徑，解決“人、地、錢”的問題，顯得尤為重要。

三、當前商業步行街存在的問題

（一）商業步行街同質化嚴重

步行街在許多城市里，都承載著“城市名片”的功能，是城市的商業集中區，由于人流量大，往往會成為當地商業文明發展程度的標志。但隨著商業步行街的擴容，全國各地步行街已經現出了“同質化”的問題。部分城市對商業步行街的建設缺乏足夠的可行性分析，盲目引入國內外大城市商業街模式，或是照搬照抄全國各地普遍適用的“流水線”經營模式，造成了“千街一面”“千店一面”的現象，使商業步行街逐漸失去競爭力，人氣無法有效聚集，效益產出與投入無法持平。

（二）商業步行街人文價值未彰顯

商業服務是商業步行街的核心內容，一味地營造商業氣息則會讓商業步行街缺乏底蘊和“溫度”，而過分強調文化氛圍的營造，則會忽略商業步行街的真正價值。國內許多商業步行街都是由傳統的集市演化而來，在傳統集市的背后，往往蘊含著深厚的人文歷史和文化底蘊，而商業步行街運營商往往看重街區的短期商業價值，一味尋求人流量與曝光度，從而忽視了文化價值的營造。人文價值的缺失會讓商業步行街缺乏特色與賣點，讓游客缺乏歸屬感和認同感，不利于商業步行街的可持續發展。

（三）商業步行街空間利用效率有待提升

商業步行街往往地處城市核心位置，缺乏合理的規劃與布局會影響商業步行街空間利用效率，進而影響商業步行街的單位面積產出效益。就地上空間而言，商業步行街兩側商場、商鋪間往往缺乏有效的步行交通動線，游客在此游覽和消費時，將花費大量時間在重復路徑上，不但影響游客的消費體驗，對于寸土寸金的城市中心空間而言，也是資源的浪費。就地下空間而言，商業步行街除地下停車場和地下商場外，還缺乏各商場地下的人行、車行通道。各商場獨立的地下空間將會影響商業步行街整體的停車效率和商鋪價值。地上地下空間利用效率不高不利于解決“人從哪里來，地從哪里來，錢從哪里來”的問題，對于商業步行街而言是“隱形的損失”。

（四）商業步行街普遍面臨“權責不清”的局面

我國商業步行街大多由地產開發商籌建，并將商鋪進行分割出售，導致市場管理缺失。此外還有部分商業步行街是在商圈建設過程中自然形成，步行街不同區域分屬不同街道管轄，因此在商業步行街的整體改造提升過程中，出現了權責不清、利益沖突等問題，從而導致商業步行街“高開低走”的現象，不利于長期高效運營。由于缺乏明確的責任主體和運營主體，我國許多商業步行街在開發建設3-5年后出現經營不善的問題，無法聚集人氣，甚至被政府重新規劃另作他用，對公共資產造成極大浪費。

四、商業步行街改造提升策略分析

（一）錯位經營，精確定位

商業步行街的開發與建設必須基于充分的可行性分析，對周邊商業環境、交通情況、人流聚集等因素進行充分考慮，對其市場定位進行慎重論證，做到因地制宜，因時而異;通過錯位經營，避免競爭激烈的商業業態，開發適合自身發展的增長點，與其他定位的商業步行街形成經營互補，從而最大限度地提高商業步行街的商業價值。成都錦里古街采用錯位經營、抱團向外的經營方式，嚴格定向招商，有效杜絕業態重復、經營產品重復，成功實現錯位經營，有效避免內部價格競爭的惡性循環，同時形成錦里“色、香、味”俱全的獨特魅力，更提升了錦里抱團對外的競爭力。

（二）挖掘文化，彰顯特色

我國各城市都具有深厚的文化底蘊，文化底蘊是無形資產，雖不能直接反映在經濟指標的增長上，但它代表了商業步行街的形象，并具有城市名片的功能。這不但可以提升商業步行街的整體定位，也有利于商業步行街保持經濟增長點，促進可持續發展。應深入挖掘城市、街區的文化底蘊，使其成為商業街的品牌特色。以杭州湖濱步行街為例，湖濱步行街主打西湖文化、東坡文化和杭州韻味等文化，西湖山水景觀豐富了步行街區游客的深度旅游體驗，而街區亦為西湖游客和市民提供了多元的特色美食、文化、購物、休閑等，兩者相輔相成、自然融合，創造了更高的附加值。成都的寬窄巷子大部分區域保持傳統院落是民居建筑，尤其是街巷風貌基本保持清末民初的風格特征，采用整體性、原真性、多樣性、可持續性的保護策略，完整保留了寬巷子、窄巷子、井巷子三條傳統街巷及其風貌特征，使整個街區依然保持清末民初時期的院落形態，同時增加了商業、餐飲、酒店、展示、觀演等多種形態，滿足了游客的消費需求。

（三）合理規劃，高效利用

商業步行街的開發與建設需要重點考慮周邊商業環境、交通狀況、人流密度等因素，應提前規劃與布局，進一步提升商業步行街的空間利用效率，進而提高產出效益。就地上空間而言，可規劃建設空中廊橋和過街通道，不但能提高游客的游覽和購物效率，也能增加商業步行街的經濟增長點，提升商鋪的商業價值。就地下空間而言，地下空間的打通有利于解決步行街內停車難的問題，緩解步行街周邊道路的擁堵狀況。雖然地下空間的打通在短期內需要較大的投入，但是就長期發展而言，提高地下空間利用效率有利于商業步行街的可持續發展。香港中環空中步道系統主要通過并聯式的組織方式，將過街天橋、大廈中的二層走廊及各種零售店、地鐵站等活動場所有機地連接在一起，形成四通八達的空中步行系統?？罩羞B廊接入建筑后使高層建筑多了一層進入的方式，因此連廊空間也復合了門廳空間的功能。

（四）明確主體，持續運營

一條商業步行街的成功離不開明晰的責任主體和專業的運營團隊。杭州河坊街通過設立步行街管理委員會，建立步行街商戶協會、完善街區管理制度、形成多方主體議事協調機制，進一步明確步行街的責任主體，提升步行街的運營管理水平，為商業步行街的長期高效經營提供條件。同時要順應時代潮流，對商業步行街進行改造與提升，保證步行街有持續的人流量和關注度，避免商業步行街出現“高開低走”的現象。

城市改造更新，特別是商業步行街區的改造提升，關注的不僅僅是城市更新的建設過程，更應關注街區及周邊區域的持續運營過程。商業步行街的打造不是其他城市商業街的復制與模仿，而應充分發揮其城市名片的功能，充分挖掘城市及街區的文化底蘊，并充分順應時代潮流，通過文化元素、智慧元素的融入，彰顯商業步行街特色。同時對商業步行街進行深入調研、合理規劃，明確發展定位與發展路徑，為商業步行街持續運營與高效利用打下良好的基礎，進一步提升步行街的品質。

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