“租購同權”對住房市場的影響與政策改進
——基于改進“四象限模型”的理論分析

陳衛華，林 超，呂 萍

(1.河南財經政法大學 工程管理與房地產學院,河南 鄭州 450046;2.山西財經大學 公共管理學院,山西 太原 030006;3.中國人民大學 住房發展研究中心,北京 100872)

2017年2月，住建部表示將通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇，新聞報道或研究文獻中將此舉稱為“租購同權”或“租售同權”?！白赓復瑱唷弊鳛榈胤秸牡谝淮握椒Q謂，出現在2017年7月頒布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。百度搜索顯示，“租購同權”更為常用，本文使用這一稱謂。實際上，“允許非本地戶籍承租人享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”的政策，早在2016年6月頒布的《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)就已明確提出。隨后，各級地方政府陸續出臺具體實施細則，“租購同權”迅速成為社會熱點。媒體和公眾普遍關注的是，承租人是否真正能享受同等的公共服務，租購同權會對住房市場產生怎樣的影響，一時眾說紛紜。

學界對租購同權的政策目標、預期影響和完善對策等內容進行了探討。關于租購同權的政策目標，何芳[1]研究表明，租購同權政策目標是通過戶籍制度及其相關公共服務制度改革實現公民平權。符啟林[2]認為，租售同權主要是為了解決城市中及大量涌進城市的符合居住條件的人群尤其中青年人的住房問題。租售同權是為了建立房地產市場長效機制，但一些地方政府在實施中可能存在異化，例如，廣州租購同權僅限于本市戶籍和人才群體，且只限于子女入學，覆蓋面極為狹窄[3]。關于租購同權的影響，存在兩種對立觀點。一種觀點認為租購同權將對住房市場產生重大影響。陳杰等[4]認為，租購同權可能加快稀缺公共服務在租金上的資本化，導致租金快速上漲，從而產生低收入群體住房租賃消費被迫降級的擠出效應。廖俊平[5]認為，租購并舉及其舉措，將導致住房租金水平總體上漲，從而抑制房價，最終改變土地財政和住房保障。向為民等[6]發現一線城市租金在租購同權提出后，出現了上漲。不過，也有學者認為租購同權影響有限。廣州的租購同權僅涉及教育，是偽“同權”，而租房人與購房人在社會權益與公共服務可得性上的無差異性遠未真正實現。如果教育資源的不均衡不改變，租售同權只會帶來房租上漲壓力[7]。關于租購同權的完善，陳杰等[4]建議找準住房租賃市場的功能定位，將保障住房權與保障公共服務獲取權合理脫鉤，防止公共服務獲取權被資本化、金融化。馬智利和劉明晰[8]建議改革供地模式以適應租購并舉政策。黃燕芬等[9]建議以“租購同權”作為突破口，促進“租售并舉”。符啟林[2]建議依靠政府的廉租房實現租售同權。陳友華等[10]認為，戶籍制度改革和公共資源的均衡化配置更加重要。謝鴻飛[11]建議從賦權和擴大房源兩個層次，多措并舉實現租售同權。也有學者認為，不是所有城市都適合購租同權，相對于一、二線城市，三、四線城市有較大執行空間，購租同權可以吸引人口，推進城鎮化[8]。

可見，學界雖對租購同權達成一些共識，但對其影響和完善思路仍存分歧。文獻對租購同權的評論性探討較多，而深入的理論分析還比較缺乏。本文將以改進的四象限模型為框架，較為深入地考察租購同權對物業市場和資產市場產生的影響，并圍繞政策目標提出改善建議。

一、四象限模型的局限及基于中國國情的改進

(一)四象限模型及在中國的水土不服

1.四象限模型

四象限模型是由D.Dipasquale等[12]提出的房地產市場模型。該模型認為，房地產市場由資產市場(asset market)和物業市場(property market)兩部分構成。作為耐用消費品，房地產的生產和價格由資產市場決定，而租金由物業市場上的空間使用情況決定，兩個市場通過租金和開發建設聯結和相互作用(見圖1)。

在圖1中，第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表物業市場，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表資產市場。第Ⅰ象限有租金和物業存量兩個坐標軸，曲線表明在經濟狀況一定時，物業使用需求量怎樣取決于租金。橫坐標軸上的物業存量由資產市場給定。需要確定適當的租金水平R，以使需求量D和物業存量S相等，有函數：

D(R,經濟狀況)=S

(1)

第Ⅱ象限的兩個坐標軸是租金和價格，從原點放射出來的直線代表房地產資產的資本化率，即租金和價格之比。房地產的資產價格P由租金水平R和資本化率i決定。即：

(2)

第Ⅲ象限包括價格和新開發建設量兩個坐標軸，曲線f(C)代表房地產重置成本，即表示房地產開發活動C與開發成本f(C)之間的關系。新的房地產開發量C，應該保持在使資產價格P等與開發成本f(C)的水平上，即：

P=f(C)

(3)

第Ⅳ象限有物業存量和新開發建設量兩個坐標軸，曲線表示年度新發開發建設量(增量)C轉化為物業存量S的關系。存量變化ΔS與折舊率δ的關系為：

ΔS=C-δS

(4)

物業存量保持不變時，ΔS=0，有：

(5)

四象限模型能夠較好地描述房地產市場運行的基本規律。物業市場上的使用需求和某個物業存量值決定租金水平(第Ⅰ象限)，租金通過資產市場轉換為物業價格(第Ⅱ象限)，物業價格決定新的開發建設量(第Ⅲ象限)，最終形成新的存量(第Ⅳ象限)。當開始和結束時的存量相同時，物業市場和資產市場達到均衡。

2.四象限模型的應用范圍

四象限模型從建筑物作為使用空間還是作為資產這個本質屬性出發，將房地產市場看作房地產使用市場(或物業市場)和房地產資產市場(或資本市場)兩個市場，構建分析模型。換言之，不論是收益性還是自用房地產、住宅還是非住宅，只要具有這個本質屬性，均可以使用該模型來分析。模型常被用于分析各種宏觀經濟因素對房地產市場的影響。例如，要考察經濟增長、利率、信貸、開發成本和房地產新開發建設量等對房地產市場的影響，可以利用四象限模型進行比較靜態分析。

圖1 物業和資產市場的原四象限模型

四象限模型在分析“租購同權”政策影響方面也有明顯優勢?！白赓復瑱唷笔菢嫿ㄗ赓彶⑴e住房制度的重要舉措，將影響人們的購租偏好。由于各個市場不是孤立的，人們對租房態度的改變，直接體現在物業使用市場的變化，這又會傳導至資產市場，通過價格機制影響開發建設和住房存量。由于四象限模型恰恰抓住了多個市場聯動的特征，利用其分析“租購同權”政策的影響，如果應用適當，一方面不至于遺漏某些重要內容，另一方面由于分析的綜合性，結果也更可靠。

3.四象限模型在中國水土不服

四象限模型是基于美國房地產市場發展的理論抽象，由于中國房地產市場同美國存在差異，該模型在中國存在水土不服。中美兩國在土地制度、經濟發展和文化等方面均存在較大差異，兩國的房地產市場，特別是住房市場，也存在明顯不同。中國實行土地的社會主義公有制，美國則實行土地私有制；美國已完成工業化和城鎮化，是世界上最大的發達國家，而中國正處于工業化和城鎮化快速發展階段，是世界上最大的發展中國家；美國是個移民國家，有著豐富的移民文化，而中國則擁有悠久的定居文化。在此背景下，中美兩國在居民住房消費觀念、住房自有率、住房市場競爭自由化程度等方面均存在明顯差別。

四象限模型在中國的水土不服主要表現在兩個方面：

一方面，中美兩國的存量住房閑置狀況存在顯著差異。在中國，存量住房閑置問題不容忽視。一些純粹的住房投機者，買房后不將其作為租賃房源提供給市場，造成大量住房閑置。據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2017》報告顯示，2016年我國城鎮住房空置率高達22%。相比之下，美國在2006年房地產泡沫的高峰期，人均住房空置率僅有3%，而不到中國的1/7[13]。導致這種局面的原因很多。例如，由于住房租金水平偏低，租金收益的吸引力非常有限，投機者購買住房的動機主要是為獲得增值收益。與此同時，目前中國新竣工商品房中，毛坯房仍占較大比例。住建部印發的《建筑業發展“十三五”規劃》提出，新開工全裝修成品住宅面積到2020年要達到30%，而這仍然遠低于發達國家水平。裝修成本成為投機者購房后寧可選擇空置也不積極出租的原因之一。因此，在中國，存量住房向住房使用市場有效供給的轉換比例不高，不容樂觀。

另一方面，在住房一級市場的市場化程度方面，中美兩國存在明顯不同。中國城鎮的土地歸國家所有，開發商進行新項目開發，首先要從土地一級市場以出讓方式取得土地使用權。國有土地使用權供應計劃則由城市政府制定，盡管政府在制定土地供應計劃時會考慮房地產市場供求狀況，但并非直接和完全取決于市場，這就造成了中國開發商的開發計劃不是直接取決于市場，而是主要取決于政府的土地供應安排。盡管開發商可以根據房地產市場變化，利用土地儲備調整開發進度，但由于受土地開發期限約束，這也僅能在短期或中期弱化行政力量干預。相比之下，在實行土地私有制的美國，開發商可以根據市場狀況制定并調整開發計劃，決定何時購進土地、開發項目和完成市場供應等。盡管也存在房地產開發的行政管制，但美國開發商的項目開發計劃基本上由市場決定，四象限模型就是基于這樣的市場條件產生的。因此，從整體上講，中國房地產一級市場擁有相對于美國較低的市場化程度，難以滿足四象限模型所要求的房地產市場條件。中國住房一級市場的市場化程度與四象限模型所要求的市場條件不完全符合。

(二)對四象限模型的改進

盡管四象限模型不完全符合中國國情，但其分析框架仍為解讀中國住房市場運行提供了分析工具?；谥忻纼蓢淖》渴袌霾町?，至少可以從以下兩方面對四象限模型進行改進：

一方面，住房由增量供給向使用市場存量供給轉換時，除了住房折舊外，還應考慮存量房漏出。當一部分存量住房不能形成住房使用市場的有效供給時，就出現了存量房漏出。這既同住房折舊類似，也不完全相同。折舊了的那些住房將徹底退出市場，而因存量住房閑置而漏出的住房，則形成住房使用市場的潛在供給，因為它們隨時可能形成市場有效供給。但就某一時點而言，新建住房除了要扣除住房折舊外，還要扣除存量房漏出，才能形成存量使用市場的有效供給，即有公式：

ΔS=C-(δ+τ)S

(6)

實現均衡時，ΔS=0，故有：

(7)

其中，S為住房存量，C為新建住房，δ為住房折舊率，τ為存量房漏出率。具體表示在圖2中的第Ⅳ象限。

另一方面，中國住房一級土地市場相對較低的市場化程度，可能意味著住房市場供給更加缺乏彈性，決定了第Ⅲ象限中的房地產供給曲線更為平緩。接前述，中國特色的城鎮土地供應制度，決定了土地一級市場和住房一級市場受到過多行政力量影響。也就是說，即使住房價格上漲，開發商有強烈的開發意愿，如果城市政府不增加土地供應，也難形成有效供給?？梢?，中國土地一級市場供給的行政壟斷限制了住房開發對市場變化反映的靈敏度，是中國住房供給缺乏彈性的主要原因之一。而相比而言，盡管美國住房市場供給也缺乏彈性，但其主要不是源于政府行政力量，而是源于房地產開發周期長的天然屬性，這一屬性在中國同樣存在。在較低的市場化程度和開發周期長的雙重作用之下，面對同樣的價格變化，中國住房市場供給的反應可能小于美國。表現在模型上，在第Ⅲ象限中的房地產供給曲線上，中國比美國更為平緩(見圖2)。

考慮到中國住房市場同美國的以上不同，改進后的四象限模型如圖2：

圖2 基于中國國情改進了的四象限模型

二、租購同權的影響：四象限模型改進前后對比

(一)基于原四象限模型的租購同權影響分析

隨著租購同權的推行，第Ⅰ象限中的需求曲線將向右上方移動，反映了在某一租金水平下住房需求增加。這是由于租購同權擴大了租賃權的權利邊界，刺激了住房使用需求(1)說租購同權能刺激住房使用需求，是說它能消除租房相對于購房，在享有公共服務方面的不利地位，從而使更多的人愿意租房。至于租房的真正目的是不是僅僅為了享受公共服務，無關緊要。也可以說，即使租房僅僅是為了孩子上學，而不是為了使用房子，也可以認為是“住房使用需求”受到了刺激。。在可用住房保持一定的情況下，如果住房使用需求要能夠與其相等，租金就必須提高。租金上漲將引起第Ⅱ象限中住房資產價格上升，進而引起第Ⅲ象限內開發建設量增加，最終引起第Ⅳ象限中住房存量增加。新增住房存量將滿足新增的住房使用需求，市場將形成新的均衡。新的市場均衡如圖3中虛線所示，位于原市場均衡線的外側，表明不論是住房租金、價格、新開發量，還是住房存量，都高于初始均衡狀態下的值。

以上基于四象限模型的理論分析表明：租購同權不論是對住房租賃市場，還是住房買賣市場，都將產生刺激作用。在不存在其他對沖因素作用情況下，租購同權不僅很有可能引起買賣和租賃成交量增加，還可能導致住房價格和租金上漲，形成“量價齊升”局面。然而，對于該結論應該持謹慎態度，因為這是基于原四象限模型的分析，而該模型是基于美國國情構建的。

(二)租購同權影響在模型改進后的變化

中國住房市場的特殊性，決定了適用的四象限模型與他國不同，也決定了租購同權影響的分析結論不完全相同。假定租購同權對租房需求的刺激程度一定，即第Ⅰ象限中需求曲線向上移動的水平距離相同，模型改進前后的結果將有明顯差別。

圖3 基于原四象限模型的租購同權影響分析

首先，相對于原模型，更小的住房市場供給彈性，意味著房地產開發企業難以對住房價格變化做出更敏銳的反應。實行租購同權后，伴隨租金上漲，住房價格也會上漲，開發商將增加開發量，原模型下增加的開發量為ΔCb，供給彈性較小的新模型下可能只有ΔCa，ΔCa要小于ΔCb，如圖4中第Ⅲ象限。其次，相對于原模型，更多的存量房漏出，意味著增量住房向有效租賃房源的轉化率會更低。對于同樣規模的增量住房，原模型下有ΔSb轉化為租賃房源，但在新模型下可能只有ΔSa，ΔSa明顯低于ΔSb，如圖4中第Ⅳ象限。最后，面對租購同權刺激下高漲的租房需求，存量房源不能像原模型一樣迅速增加，供求矛盾不能得到緩解，改進后模型下的租金上漲ΔRa將高于原模型下的租金上漲ΔRb，如圖4中第Ⅰ象限。

以上原因導致租金的價格信號作用發揮不夠充分。主要表現在，面對租購同權引起的租金和房價上漲，租賃房源不能及時補充。這主要有兩方面原因。一方面，開發商難以迅速組織新項目開發，形成有效的增量供給；另一方面，住房投資投機需求可能在購房后，使得大量新投放住房出現閑置，不能轉化為租賃房源。面對租購同權引起的租賃住房需求增加，盡管市場發出了租金和房價上漲信號，租賃房源卻不能及時得到有效補充，租金上漲壓力不能得到有力抑制，結果是“量略升、價猛漲”。

綜上，不論改進前后，租購同權都將引起“量價齊升”，但在程度上，與原模型相比，改進的四象限模型下，租購同權將引起“量升更少、價漲更多”。兩者相比，基于新模型下的認識不像舊模型那樣樂觀，而新模型考慮了中美房地產市場的差異，更符合中國實際。這就提示決策者，有必要基于以上理論認識，重新考量租購同權政策的影響以及構建思路。

圖4 模型改進前后租購同權影響對比

三、改進的四象限模型對租購同權的啟示

在對租購同權影響不容樂觀的新認知下，需要深入思考以下問題：

(一)租購同權政策目標再定位：“量價齊升”或“量升價穩”

相對于“量價齊升”，“量升價穩”更符合住有所居目標。住有所居是住房制度改革的終極目標，也是發展住房租賃市場的目標，因此，讓更多人通過租房解決居住問題，理應成為租購同權的目標之一。然而，由改進的四象限模型可知，在其他因素不變時，由于租購同權對租房需求的刺激，最有可能出現“量升更少、價漲更多”的局面。這意味著更多的人以更高租金租賃住房，雖然更多人能住有所居，但卻負擔了較高的經濟成本，并非租購同權的理想目標。

“量價齊升”與“量升價穩”均能擴大租賃數量，但兩者相比，“量升價穩”具有兩方面優勢，一方面，穩定的租金不至于大幅度增加家庭住房支出，從而避免了對家庭其他消費的擠出效應，另一方面，租金穩定有利于租賃市場平穩發展，進而避免通過市場傳導對住房市場造成較大沖擊。因此，“量升價穩”更符合租購同權政策目標。

基于改進的四象限模型分析表明，租購同權之所以會引起“量升更少、價漲更多”局面，關鍵在于第Ⅲ象限和第Ⅳ象限，這為我們指明了改進方向。如果能在這兩個象限采取適當配套措施，完全有可能緩解甚至扭轉租購同權的負面影響。

(二)深刻認識存量房空置率與租購同權的關系

改進的四象限模型表明，我國新建住房轉換為住房使用市場上的租賃房源，除了受傳統意義上的折舊因素影響外，存量住房的空置率的影響也不容忽視。如果存量房空置率較低，不論是新建住房，還是原有存量住房，將會得到更多使用，其中一些可能變成租賃住房的房源。反之，較高的存量房空置率，則會沉淀一部分住房，分流一部分租賃住房房源?？梢?，存量房空置率將影響租賃房源供給，進而同受到租購同權刺激的租房需求相互作用，共同決定住房租賃市場上的成交量和租金水平。1-空置率、租賃房源供給同租房成交量和租金水平的關系見圖5。

圖5中上部曲線表示，在新建住房和折舊率等其他因素保持不變時，隨著存量房空置率的降低，租賃市場上的房源增加。若存量房利用率由r0提高到r1，租賃房源將由Q0增加到Q1。圖中下部假設供給無彈性。實施租購同權后，租房需求曲線上移，租賃房源供給若保持不變，租金將由P0快速上升至P2，而如果存量房空置率降低，租賃房源由Q0增加到Q1，租金將由P0小幅上升至P1?？梢?，降低存量房空置率對實施租購同權后穩定租金有積極作用。

圖5 存量房利用率對租購同權政策效果的影響

存量房利用率對租購同權政策實施效果的影響可由下表概括。由表1可知，存量房利用率降低時，租賃房源很可能減少，實施租購同權將導致“量減價升”，即租賃量減少的同時租金暴漲，背離了居者有其屋的政策目標?？梢?，基于改進的四象限模型表明，存量房利用率對租購同權政策實施效果有重要影響。

表1 存量房利用率對租購同權實施結果的重要性

(三)重視土地一級市場對租購同權效果的影響

原四象限模型表明，租購同權政策目標實現離不開自由競爭的市場機制。在完全競爭市場上，受租購同權刺激，租房需求增加，引起租金和期望收益率上升，房地產開發意愿增強，新建住房和租賃房源增加，租房量和租金增加，住房租賃“量價齊升”。在此過程中，租金能發揮價格信號作用的關鍵，是房地產開發企業能夠依據價格信號自主做出開發決策，進而在市場上調動土地和資金等要素完成開發。

根據改進的四象限模型，我國土地一級市場上的土地供給壟斷，可能阻礙或者減弱租金的市場價格信號作用發揮，從而可能阻礙租購同權政策目標實現。在我國土地一級市場上，城市政府代表國家行使土地出讓權，是唯一合法的土地出讓者，包括集體和擁有存量土地使用權的非房地產企業在內的主體，都不允許直接出讓土地。租購同權的施行，會刺激對“學區房”等具有公共服務資源優勢的優質住房的租賃需求，抬升其租金并帶動整體市場租金上漲。租金上漲將刺激房地產開發投資意愿，此時，土地將成為房地產開發的主要制約因素。如果政府的供地節奏適當，將及時形成房地產增量供給和租賃房源供給，租房量增加的同時不至于引起房租飛漲，即“量升價穩”；然而如果政府的供地節奏緩慢，影響了增量住房供給，租購同權施行的結果很可能是“租金飛漲”，背離政策初衷；不過，假如能實現土地一級供給多元化，房地產開發企業還可以從其他渠道獲得土地，完成開發，形成住房增量供給，租購同權同樣能實現“量升價穩”。

可見，城市政府能否根據市場變化適度控制供地節奏，或者土地一級市場的市場化程度對租購同權實施結果將產生重要影響。

(四)重估公共服務供給在租購同權中的角色

“租購同權”將對政府的城市公共服務產生一些沖擊，既可能造成總量短缺，也可能引起分配問題。賦予承租人享有城市公共服務的權利，表面上刺激了租房需求，實際上意味著背后的公共服務需求增加。公共服務需求增加來自兩方面：原有承租人和新增承租人。公共服務產品供給本身具有滯后性，相對于快速增加的需求，極有可能出現總量短缺。此外，在快速城鎮化過程中，我國不少城市公共服務本來就捉襟見肘，面對“租購同權”帶來的新增需求，勢必出現“僧多粥少”局面，新老居民間的競爭在所難免。

如果公共服務資源總量短缺，依賴其存在的優質住房不可能大量增加，隨著需求增加，稀缺優質住房租金將快速上漲，影響市場穩定，背離了“租購同權”的政策目標。與此同時，新老居民對有限公共服務資源的爭奪，可能降低公眾對政府公共服務的滿意度。

四、租購同權完善建議

基于中國房地產市場與美國的不同，本文利用“四象限模型”的分析框架，從理論上考察租購同權對住房市場的影響。原模型表明，租購同權很有可能引起住房市場“量價齊升”，而基于改進的“四象限模型”分析發現，“量升更少、價漲更多”的局面更易出現。也就是說，人們原來對租購同權影響的估計可能有些樂觀。為此，為了減少租購同權政策構建風險，建議以“量升價穩”作為租購同權的政策目標，政策構建時，除了精心設計租購同權自身機制外，更要在降低住房空置率、改善土地一級市場供應、提高房地產的市場化程度和提升城市基本公共服務水平等多個方面發力。

(一)通過稅收等手段降低住房空置率

鑒于存量房利用率對租購同權實施效果的重要影響，建議通過構建住房空置率監測機制和稅收機制來降低住房空置率。一方面，出臺政策鼓勵各類主體探索利用大數據等現代科技手段適時準確地監測住房空置率。不論是地方政府，還是各類企業或組織，如果能探索出有效監測住房空置率的科學方法，中央政府將給予獎勵。另一方面，通過稅收手段對積極利用存量住房的行為進行經濟激勵。具體來講，有兩種思路。思路之一是開征住房空置稅，即對空置達到一定程度的住房征稅，這實質上是對空置行為的經濟懲罰；思路之二是對未閑置住房退稅，即對能夠證明未空置的住房退還房地產稅，這實質上是對住房利用或出租行為的經濟獎勵。如能同住房“限售”政策相互配合，這兩種思路將能有效降低住房空置率，從而有利于租購同權政策目的的實現。

也可采取其他措施放松租賃管制，如上海市曾在2015年發布《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見的通知》，允許代理經租機構在出租房屋時，單套住房內使用面積12平方米以上的客廳(起居室)，作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。

(二)實現住宅用地多主體供給，充分發揮土地市場作用

在土地一級市場上，要充分發揮市場作用，較好發揮政府作用。首先，通過構建住宅用地的多主體供給機制，弱化政府的壟斷地位。比如，改變當前的土地收儲方式，允許存量用地的持有者，包括各類事業單位、非房地產企業和個人，在符合規劃的前提下，將非居住用地變更為居住用地，用于住宅開發。其次，政府在供給土地時，要認真研究住房市場規律，準確把握市場趨勢，順勢而為，減少干預失誤。在土地一級市場上，市場作用發揮越充分，租金價格信號作用越有效，租購同權政策目標實現的概率越高。

(三)從供給側發力，健全租賃住房供給體系

健全的租賃住房供給體系要求機構和個人出租者有合理比例，因此應繼續加大現有政策執行力度，努力培育機構主體，彌補當前租賃機構比例過低的短板。首先要鼓勵開發自持住宅。既可以在出讓土地時限定自持，也可以通過稅收和金融手段，鼓勵開發商主動選擇自持。其次要嘗試培育新型機構主體。比如，鼓勵房地產中介機構投資長租公寓等。

(四)加大財政投入，提升城市基本公共服務水平

提升城市基本公共服務水平是解決新時代社會主要矛盾的歷史必然，也是彌補城市公共服務短板的有力措施。十九大指出，我國新時代社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，這必然要求提升城市基本公共服務水平。在快速城鎮化過程中，我國城市公共服務存在總量不足、整體水平不高和分配不平衡等問題[14]，因此，提升城市基本公共服務水平應從增加服務數量、提高服務質量和優化公共服務產品配置等方面入手。

而且，作為“租購同權”的配套措施，提升城市基本公共服務水平能為該政策目標實現提供保障，減少負面效應。增加城市公共服務意味著增加優質住房的約束得以放松，在滿足“租購同權”誘致的新增租房需求的同時，也能起到抑制租金過快上漲的作用。提高服務質量和優化公共服務產品配置，也有利于緩解新老市民對優質公共服務資源的爭奪，減少公共福利損失。