人口與城市化對中國房價的影響
——來自日本房地產歷史的啟示

□ 羅慧彬

(武漢大學經濟與管理學院 湖北 武漢 430000)

一、引言

人口增長和城市化是房價增長的主要動力之一，對房價具有重要影響。一方面，中國提前進入老齡化社會，截止到2018年末，我國65周歲及以上人口有16658萬人，占總人口的11.9%；另一方面，二胎政策的效果已經基本結束，新出生人口繼續下滑。據各個權威機構的預測(WTO、國家衛計委等組織)，我國人口拐點將于2030年左右出現。而在城市化方面，2018年我國城市化水平是59.58%，距離發達國家還有15%左右的差距。值此中國人口及城市化轉型之際，再次研究人口增長和城市化對房價的影響具有重要意義。人口是影響住宅用地和房價水平的最直接、最重要因素。人口數量的增長直接增加住宅的需求；人口年齡結構的變化關系到購房人群占比，只有青壯年人口才有相對旺盛的購房需求和能力。城市化即人口在城市和農村的分布意味著人口密度的變化；人口向城市聚集自然推高城市房價水平?？偭?、年齡結構、城市化水平還會影響潛在經濟增長動力。本文希望通過借鑒日本房地產歷史發展的經驗，尤其是探究人口及城市化在兩次房地產泡沫中扮演的角色，為中國政府房地產市場政策提供一定建議。

日本房地產發展史4個階段

二、城鎮化與人口老齡化對日本第一次房地產泡沫的影響

一般而言，房價脫離經濟基礎即被視為泡沫。日本經歷過兩次房地產市場泡沫，分別是在1955-1975、1986-1991年。

日本房地產市場在1955-1975經歷了第一次泡沫，日本統計局數據顯示1955-1974年，日本城市土地價格增長49倍，年均復合增長22.7%。OECD數據顯示1960-1974年，日本實際房價增長4倍，年復合增長10.3%。1955年，日本工業產業快速發展，工業用地需求旺盛，帶動工業用地價格大漲，遠超同期住宅和商業地價增速。1965-1975年，一方面，由于重工業對環境的污染日益嚴重，日本開始調整產業結構，推動制造業升級，與此同時，以不動產、金融服務和批發零售為代表的第三產業快速發展，工業發展速度減慢、服務業發展速度加快，導致這段時期工業用地價格增速開始低于商業和住宅用地。另一方面，住房需求集中釋放，住宅用地開始領漲。60年代以前，日本政府主導房地產市場，通過住宅金融公庫、公團、公營解決居民住宅需求，但隨著城市化率大幅提升、戰后“嬰兒潮”進入置業高峰，政府管控為主的住房市場越來越難以滿足居民日益增長的住房需求。從1965年開始民間金融機構的個人住房抵押貸款業務蓬勃發展，民間資本快速進入房地產市場。同時，自1960年“國民收入倍增計劃”實施以來，居民購買力大幅增加，強勁的住房需求和大幅提升的購買力推升住宅用地價格快速上漲，超過同期的商業和工業用地。為了與經濟政策相配合，日本在1973年石油危機前一直實行比較寬松的貨幣政策，貼現率從1965年5月的8.4%波折下降到1970年10月的6.0%，其后加速下行，1972年6月達到4.25%。同一時期，貨幣保持高速增長，1968年1月M2同比增速為15.7%，于1970年開始加速擴張至1972年6月的28.5%。

相對寬松的信貸環境、充足的貨幣供應、積極發展的工業化和服務業、住房抵押貸款的發展都一定程度上助推了房價上漲，但人口增長與較快的城市化進程是該輪房價上漲的主要原因。1961-1975年日本住宅、非住宅投資年均同比增長17.3%和4.2%間接證明人口因素所帶來的住宅需求上升時房價增長的主要驅動力。如果信貸政策及貨幣供應是主要原因，則工地、商業地產、住宅地產應該同等程度地上漲；住宅抵押貸款的發展在其中起著重要作用，但該發展也部分由人口增長及城市化帶來的旺盛的住宅剛需所推動。受益于戰后嬰兒潮，二十年間日本總人口增加2266萬人，20～60歲的勞動年齡人口增加2031萬人，1965年，日本人口城市化比率僅有56%，尚有大量勞動力居住于農村。隨著日本經濟的恢復、制造業的崛起以及農村土地制度的變化，城市高額工資吸引了大量農村剩余勞動力，人口紅利得以釋放，為經濟發展提供了大量廉價勞動力，至1975年人口城市化比率提高至75.91%，年均增長1.0%。

人口與城市化通過多條路徑影響房價。一方面，勞動人口增長以及城市化推動經濟增長動力，并帶動房地產建造的成本上升以及為銷售者提供更高的購買力。據金森久雄(1982)估計，就業人數的增加平均每年拉動GDP增長0.8個百分點，將就業人口、勞動時間、性別、年齡與教育全部劃分至勞動要素，則勞動要素的增長每年拉動GDP增長1.5個百分點。另一方面，人口與城市化作為房地產市場上的有效需求，兩者的增長極大的主推了房地產剛需的增加。1968年以前，住房套戶比還不足1：1，以3口之家考慮，即平均每增加3個人，有1套住宅需求來估計，2266萬總人口的增加將增加750萬套住房需求；3507萬城市人口的增加將增加1100萬套城市住房的需求。

三、城鎮化與人口老齡化對日本第二次房地產泡沫的影響

1986-1991年，日本以廣島協議作為導火索迎來第二次房地產泡沫，6年間城市土地價格總體上漲57%，年均復合增長8.3%，房價總體上漲34%，年均復合增長5.4%。房地產市場分化是此輪泡沫的主要表現，6大城市土地價格總體上漲168.6%，年均復合增長20.9%，比全國平均水平高11.4個百分點。寬松的貨幣政策為直接原因，廣島協議后，既為抑制日元升值過快，又為刺激內需，尋找新的經濟增長動力，日本開始降息之路，大幅降息和貨幣供給增長導致了過剩的流動性，大量資本涌入股市和房地產市場。另一方面，金融脫媒，銀行業擴大房地產相關貸款。80年代后日本金融自由化加速，優質企業增加直接融資比例，銀行整體存在資產配置的壓力，轉而擴大對居民的住房貸款以及以土地作為擔保的中小企業融資。銀行需要存在資產配置壓力，在“土地價格不可能下跌”的心理預期下，土地成為一種優質的貸款抵押品；另一方面，實體企業利潤率比不上土地和房地產價格的增長幅度，土地和房地產成為一種優質的投機資產。最終，一個惡性推高房價的循環機制形成：企業通過購入土地后轉抵押，以獲取信貸，而后到資本市場和房地產市場投機，不斷推高地價。面對股市和樓市的雙重泡沫，1990年日本政府開始主動擠泡沫，在日本政府加息、征稅的雙重壓力下，泡沫快速破裂，最終迎來失落的三十年。

雖然此輪房價上漲與人口和城市化沒有直接關系，但人口總量見頂，城市化進程緩慢以及其它因素導致的日本經濟增長動力不足、房地產市場有效需求下滑是經濟基本面更不上房價的根本原因。1990年日本人口總量已經接近頂峰；1960年后日本生育率低于3%，1975年后降至2%，同時由于醫療水平的發展，死亡率下降至千分之七，早早步入人口發展的第三階段。1986-1991年，日本人口已經見頂，此后人口總量增長緩慢。同時，置業人口在1980年后已經開始下降。人口總量和人口結構的變化表明在1990年左右，日本住房需求已經見頂，此后沒有太大的增量需求。人口紅利釋放完畢，城市進程緩慢。1975年，日本城市化率為75.9%，1990年為77.4%。15年間，城市化僅提高了不足2個百分點。一般而言，當城市化率達到70%以上后，城市化進程就會極為緩慢。住房存量滿足現有需求，增量需求依賴人口增長。日本1968年套戶比超過1，1988年套戶比接近1.05。20年間套戶比緩慢增長主要原因在于人口仍然保持一定的增長率，在1990年人口增長接近頂峰，職業人口下降之際，未來住房需求將呈下降需求。人口總量、結構以及現有住房存量等數據均表明有效住房需求無法支撐土地價格和房價的進一步增長。

四、日本兩輪房地產市場泡沫比較以及對中國的啟示

對比兩輪房地產泡沫，第一次泡沫以1976年房價小幅下跌后連續十年緩慢增長而結束；第二輪泡沫則導致失落的二十年甚至三十年。為什么會有這么大的差距？其最主要的原因在于兩輪房地產泡沫后的經濟基礎不同，房價增長的驅動方式不會決定房價以何種形式破滅，刺破房價泡沫后是否有足夠的需求來繼續支撐房價才是決定因素。從人口角度來看，第一輪房價上漲中，人口總量、勞動力水平與置業人口均處于增長階段，人口紅利釋放，城市化發展較快，房地產市場有效需求迅速增加；第二輪上漲中，人口總量雖然仍處于高位，但增長已經很小，人口紅利幾乎釋放完畢，城市化推進緩慢，房地產實際有效需求相對不足。在上述背景下，日本大都市化現象繼續推進，6大城市的人口流入依舊充裕，有效需求相對旺盛，因此第二輪房地產泡沫主要體現在大都市。

日本的城市化進程和房地產市場經驗，人口紅利的不斷釋放，往往是初期工業化和城市化快速發展的催化劑，房地產市場也跟隨人口和經濟的基本面而快速增長。當人口的增長逐漸成為瓶頸，工業化和城鎮化的快速發展階段也基本宣告結束，要提振經濟必須進行產業升級，房地產市場也會跟隨基本面降溫。但地產市場受政策刺激的影響也很大，不過刺激往往只能帶來一時的繁榮，不能改變人口決定的大趨勢。目前，我國人口增長趨勢相當于1986年的日本，城市化相當于1975年的日本，人均房地產存量為1.1棟，相當于1986年的日本。隨著城市化的繼續推進，城市住宅仍有一定的增長空間，但在人口總量增長不足以及老齡化的背景下，住宅市場的剛需相當有限，更多的是改善型需求。未來我國政府需要嚴格把控當地產市場價格，防止房價泡沫型增長，違反剛需有效的基本面。