集體土地上不動產登記有關問題探討

張宏博

摘要：進行集體土地不動產登記工作的時候，常常會出現房地權利人不一致、房屋超建部分不動產登記申請等各種問題，難以保證不動產登記的有效進行，需要采取有效措施對其進行強化，使集體土地不動產登記的功能效用得以充分發揮。鑒于此，本文就針對集體土地上不動產登記有關問題進行探究，期望能夠促進不動產登記工作的不斷發展。

關鍵詞：體土地;不動產登記;問題

中圖分類號：D923.2?文獻標識碼：A?文章編號：1672-9129（2020）10-0115-01

近年來，隨著我國社會經濟的快速發展，不動產登記工作受到我國各個行業的高度關注，這主要是因為不動產登記能夠保障我國人民的合法權益，避免因產權歸屬問題造成經濟損失。通過深入分析集體土地上不動產登記有關問題，可以提出一些科學合理的改進建議，使集體土地不動產登記工作的整體質量得以提升。

1?有關房屋超建部分的不動產登記申請問題

在房屋工程的建設過程中，常常出現加層違章、擴建違章等問題，導致實際的建筑面積超出了規劃審批的面積，其中超出的部分未能按照規定進行信息登記。由于工程的實際建設情況不符合土地審批程序中的內容，給集體土地不動產登記工作帶來較大挑戰。根據我國《城鄉規劃法》的規定，若是房屋建筑的層數或面積超出規劃許可的范圍，需要及時對其進行整改，若未能按期進行整改，則要對其進行拆除。對于房屋超建部分的不動產登記問題，工作人員必須要充分了解這些問題的產生原因，并做出具有合理性及針對性的處理辦法。首先，應及時做好房屋超建相關手續的補辦工作，在保證信息資料準備無誤的情況下，根據業務辦理的流程進行不動產登記。②對于無法辦理的房屋超建部分，要求不動產登記工作人員做好工程現場的實地考察工作，對合法用地范圍的房屋建筑進行登記，而超出規定范圍的房屋建筑則不予辦理。

2?有關房地產權利人不一致的不動產登記問題

2.1申請審批的建房人與土地使用權人不一致。建房人與土地使用人不一致的情況是我國不動產登記中的常見問題，需要對其進行充分了解，采取合理的措施進行處理，從而保證不動產登記工作的有效進行。具體來講，需要將建房人與土地使用人一致的原則落實到底，否則要拒絕不動產登記的申請。同時，不動產登記工作人員需要充分考慮到一些建成后房屋的登記業務，要求建房人與土地使用權人做到溝通，通過正常的程序得到土地的使用權，之后才能夠按照規定進行不動產登記的業務辦理。只有保證建房人與土地使用人為同一個人之后，才能夠接受不動產登記的申請，對申請人的相關信息進行詳細記錄。此外，由于不動產登記工作中的糾紛問題較多，不動產登記工作人員必須要做好事前的信息確認工作，確保建房人與土地使用人簽訂了書面協議，方便后續工作的順利進行[1]。

2.2不動產登記的房屋所有權人與土地使用權人不一致。在進行集體土地不動產登記工作的時候，常常會出現登記簿中的房屋所有權人與土地使用權人不一致的情況，導致不動產登記工作中的糾紛和矛盾較多，嚴重影響到不動產登記工作的整體效率。為減少這一問題的發生，需要在進行不動產轉移登記的時候，要求土地使用權人與房屋所有權人同時進行申請，且需要與授權人做好溝通，使三方能夠達成協議之后，才能夠進行不動產轉移登記。在不動產登記申請人使用相關的法律文書進行產權登記的時候，一旦出現土地使用人未同意的情況，應遵循國家的法律規定或法院的協助執行通知進行操作，確保不動產登記工作的合法性，防止出現某一方合法利益受損的情況。對于已經做好統一登記的不動產，需要在登記簿上對土地的使用情況進行標注，防止出現不必要的糾紛和矛盾。

2.3有關租賃土地的不動產登記問題。根據以往我國土地使用情況來看，許多建房人在租賃土地上進行房屋建造，使得不動產登記面臨著較多隱患，很容易出現房屋所有權人與土地使用權人不一致的情況。租賃土地是指采用租賃的方式從其他土地使用人或政府、村委會獲得一定期限的土地使用權，其租賃年限處于兩年到十幾年的范圍。由于這些租賃土地上的房屋建筑符合國家法律規定，且經過職能部門的批準，無法拒絕不動產登記的申請，所以要做好相關信息的審查工作，保證土地出租方、土地所有權人、土地部分規劃許可證書的內容相一致，之后才能夠為申請人辦理不動產登記。在租憑土地房屋已經做好登記的情況下，必須得到土地使用人、相關政府部門的同意，之后才能夠接受不動產登記業務的申請。

3?有關虛假村鎮工程的不動產登記申請問題

根據我國集體土地不動產登記的工作情況來看，各個部門的管理較為混亂，很容易出現多頭管理的狀況，且各個部門在監管方面投入的力度存在較大差異，所執行的審核審批標準也各不相同，難以保證各項工作的質量，甚至會出現信息資料丟失等狀況。同時，由于房屋建后再批的情況較為頻繁，使得房屋建筑的實際面積不符合審批面積，對不動產登記工作產生一定的不良影響。若無法解決這一問題，勢必會加大虛假村鎮工程的發生概率，不利于不動產登記工作的持續發展。目前虛假村鎮工程的不動產登記申請問題體現在以下幾個方面：

①假證真信息。申請人提供的證件是偽造的，但證件上的信息是真實的，導致工作人員很容易做出錯誤的判斷。②真證假信息。申請人能夠提供真實的證件，但是證件上的信息是虛假的。③假證假信息。申請人提供的證件是偽造的，且證件上的信息也是虛假的。

為解決虛假村鎮工程的不動產登記申請問題，需要在檢查申請人提供的證書之后，與相關單位進行溝通，將申請人提供的證書與單位留存的證書進行比較，規避虛假證書進行不動產登記的風險。若是發現村鎮工程建設許可證書是偽造的，既要拒絕申請人的業務辦理，也要做好申請人的檔案記錄工作，以便能夠對重復提供虛假信息的申請人進行重點監控。若是申請人不認同不動產登記機構拒收村鎮工程建設許可證書的行為，可以由法院進行鑒定和裁決。同時，申請人能夠提供有關批準部門的證明材料，可以將村鎮工程建設許可證書判定為有效文件。

4?結語

綜上所述，當前我國集體土地上不動產登記工作依舊存在一些問題，導致不動產登記工作的質量無法得到保障，很容易帶來各種各樣的糾紛，既影響到不動產登記工作的正常進行，也容易損害相關權利人的合法權益，所以要充分了解這些問題的成因，發揮監管部門的職能作用，確保審批標準的嚴格性，并采取具有針對性的處理措施，從而促進不動產登記工作的有效進行。

參考文獻：

[1]羅曉虎.集體土地不動產登記有關問題的思考[J].河南農業，2020（02）：4-5.