論可登記財產權的多元化

摘 要：

從不動產登記制度與物權法的關系、登記機制的發展情況以及實踐對登記的需求來看，可登記的財產權是多元化的，不動產物權是其主干而非全部?？傻怯涁敭a權的標的物須載入不動產登記簿，權利本身有相應的規范依據，并于登記后能產生積極效用，據此，除了不動產物權，與不動產物權有法律關聯的債權或其他財產權均可登記。為了登記這些多元化的財產權，不動產登記制度要進行適度調整，主要表現為調整登記簿的編制方式、欄目等，并通過擴張預告登記的適用對象來調整登記類型。上述調整也影響到物權法的相關制度，會改變物權客體特定的標準，并擴張不動產的形態，會導致物權之外的財產權在登記后對抗第三人，還會改變法定原則的對象和標準。

關鍵詞：不動產登記；財產權；登記能力；多元化；制度建設

中圖分類號：

DF521

文獻標志碼：A DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2016.06.05

一、引言

推動不動產統一登記，制定和完善相關法律制度，是我國正在著力推行的一項重要舉措，為此需深入研討的問題不少，哪些財產權可記入不動產登記簿，就是其中之一。套用德國民法術語，這個問題實際指向如何確定有登記能力

登記能力源自德語詞Eintragungsfaehigkeit，是指權利或其他關系有記載于登記簿的資格。Grundbuchfaehigkeit是與此相關但不同的另一德語詞，它是指自然人、法人等能在不動產登記簿中作為權利主體或關系主體加以記載的資格。（參見：Baur/Stuerner. Sachenrecht [M]. 18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 178-180.）的權利。在統一登記的大框架中，確定可登記財產權的范圍和形態，是不動產登記制度建設面臨的首要問題，因為能載入登記簿的對象不同，在登記簿的哪個部分記載、如何記載、記載后有什么效果等就會隨之有異，這不僅事關登記簿的構造、登記類型及相應程序的設置等程序要素，還影響到登記效力等實體要素?？梢哉f，合理確定可登記財產權的范圍和形態，是不動產登記制度建設和完備的基礎工作。

綜合《物權法》、《不動產登記暫行條例》（下稱“《條例》”）、國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》（下稱“《細則》”）等規范性法律文件的相關規定，以及我國不動產登記的實踐經驗來看，下列事項有登記能力：（1）不動產物權，它們是不動產登記簿的主要記載對象；（2）作為不動產物權變動原因行為的買賣合同、抵押合同，它們是預告登記的對象；（3）對登記簿記載的不動產物權真實性的異議，這是異議登記的對象；（4）法院等其他公權力機構對登記簿記載的不動產物權的查封，這是查封登記的對象。在這些事項中，可登記的異議和查封不是權利，也沒有爭議，本文擱置不論。

就可登記的財產權而言，《條例》第5條前9項規定了各類不動產物權，第10項兜底表述為“法律規定需要登記的其他不動產權利”，“其他不動產權利”的范圍有多大，在理解上存在爭議。如果不考慮能被預告登記的債權請求權，從是否應予公示的角度出發，或從物權法定的角度來看，“其他不動產權利”原則上限定為不動產物權，只要法律無特殊規定，其他財產權就沒有登記的可能[1] [2]，這可謂登記能力的“一元說”。與此不同，著眼于權利屬性以及現實實踐，不動產物權就不是唯一的可登記財產權，不動產租賃等其他財產權也應有登記能力[3] [4]，這可謂“多元說”。面對這種差異，應如何辨析和選擇，是個問題。

本文認為，可登記財產權的范圍、形態與不動產登記自身的特點、規律密切相關，從不動產登記制度與物權法的關系、登記功能和技術的發展、實踐對登記的需求等角度來看，可登記財產權不應局限于不動產物權（第二部分）。完成這一步，說明可登記財產權具有多元性，但如何確定它們的范圍及形態，是個未知數，還需更有建設性的細致工作（第三部分）。論述至此只是闡述了可登記財產權自身的規律，在體系化的法律框架內，其多元化會帶來怎樣的體系效應，會促成哪些制度發生改變，還需進一步探討。后續的探討表明，包括登記簿、登記類型在內的不動產登記制度主要圍繞不動產物權來建構，可登記財產權的多元化給這些制度要素帶來不小的沖擊，它們要有因應和調適（第四部分）。與這些制度改變呼應，物權客體、登記效力、法定原則等物權法制度也要有相應的調整（第五部分）。

二、可登記財產權多元化的動因

綜合考慮不動產登記制度與物權法的關系、登記機制的發展情況以及實踐對登記的需求，可登記的財產權不應限于不動產物權，而是有多元化的形態。

（一）不動產登記制度與物權法的關系

依法律行為的不動產物權變動是重要的法律事實，是物權法不可或缺的規范事項，不動產登記在此有重要作用。正如我們所熟知的，在德國、瑞士和我國臺灣地區，登記決定了不動產物權能否變動（《德國民法典》第873條第1款、《瑞士民法典》第656條第1款、我國“臺灣民法典”第758條）；在日本，登記決定了不動產物權變動能否對抗第三人（《日本民法典》第177條）；登記的這兩種作用在祖國大陸兼而有之（《物權法》第14條、第129條、158條）。不過，作為實體法的物權法仍可能涉及某些程序事項，如《瑞士民法典》第942-970a條涉及登記簿、登記管轄、申請、登記方法等，《物權法》第10-12條涉及登記管轄、申請、審查等，但其畢竟重在調整不動產物權變動，不可能對登記，特別是對登記申請、審核等程序展開面面俱到的調整，于是，系統規定不動產登記的專項制度就有了獨立存續的空間，域外的《瑞士土地登記條例》、我國的《條例》等就是適例。

從法律文件的存在格局來看，不動產登記制度雖然獨立于物權法，但它終究服務于不動產物權變動的實體規范，以確?；蜉o助不動產物權交易的實現，故而，沒有物權法的實體規范，以程序規范為主的登記制度無異于空穴來風，登記制度因此可以說是物權法的配套規范。在祖國大陸，登記制度貫徹和落實物權法的意圖相當明顯，正如《條例》第1條所顯示的，《物權法》是制定登記規范性法律文件的依據。既然如此，不動產物權有登記能力，可被登記，自然是題中之義。

然而，不能由此說只有物權法規定的不動產物權及其內容才有登記能力，因為物權法在進行制度安排時，無法完全強制性地規定與不動產物權緊密相關的各項事宜，而是必須給當事人的意思自治預留適度空間，讓當事人基于實際需要來約定必要事宜，為了體現物權法允許的這些約定，配套的不動產登記制度當然應能包容它們，它們也就能被登記。

具體說來，物權法定是物權法的一項原則，學理通常認為它表明物權的種類和內容由法律規定，《物權法》第5條就反映了這種認識。在體現該原則時，法律主要采用強制規范直接設定物權種類及部分內容，但同時也用任意規范來引導當事人約定部分物權的部分內容，如地役權，權利人如何利用供役地，如何提高需役地的效益，與地役權的內容密切相關，具體的利用目的和方法只能由當事人約定（《物權法》第157條第2款），法律無法越俎代庖。既然這些約定事項是地役權的內容，那么，為物權服務的不動產登記制度就允許它們載入登記簿，我國不動產登記的實踐就是如此。在祖國大陸不動產登記簿的“地役權登記信息”頁中，有用以填寫約定的利用目的和方法的“地役權內容”欄目。而在我國臺灣地區，由于其修訂前的“民法典”物權編未給地役權限定目的，登記簿也就沒有相應的欄目，不能記載具體的使用目的和方法，以至于地役權多年乏人問津[5] 。

如果說受制于地役權的特性，上述約定是確定地役權內容不可或缺的途徑，它們由此應歸為物權內容，那么，在物權內容之外，法律還允許當事人為了豐富圍繞物權所產生的法律關系而為的約定，就只宜有債的屬性。比如，《瑞士民法典》第730條第1款以供役地人不作為為地役權的原則，但第2款例外地允許當事人約定供役地人有作為義務，如在供役房屋的地板上鋪設隔音地毯，該約定屬于債，可載入登記簿[6]。又如，我國臺灣“民法典”第836-2條允許地上權當事人約定使用方法，該約定是可登記的債權事項[7]。

此外，在共有等由多數權利人對實際存續的物權形成利益共同體的情形，如何協調這些主體間的關系，如何保持物權效能的穩定性，如何實現物權最大化的效用，除了諸如不能侵害合法利益的紅線要交由強制規范進行剛性調整，其他事項通常由最了解情況的利益相關方自行協商解決，這仍然是在法律授權范圍內的意思自治機制。以對標的物的管理或處分為例，利益共同體能以約定或多數決的形式進行議定，這些自治機制與相應的強制規范一起協力影響物權的實際效用。要有效落實物權法的這種規制，特別是為了利益共同體之外的他人利益，最合適的途徑就是公開利益共同體的自治結果，由此生成的約定或決議也可被登記。德國有這方面的例證，如《德國民法典》第1010條規定土地共有人對管理和使用的約定可記入登記簿，并因此而約束繼受人[8]。我國臺灣地區也有相關例證，如其“民法典”第826-1條第1項規定，共有物使用、管理、分割或禁止分割的約定可以登記

這種約定是有債權效力的債權契約。（參見：王澤鑒.民法物權[M].北京：北京大學出版社，2010：235，243.）。與此類似，祖國大陸《物權法》第97條允許共有人對共有物的處分方式進行約定，根據國土資源部《不動產登記操作規范（試行）》（下稱“《操作規范》”）第2.1.3條，這種約定可載入登記簿。

概括而言，不動產登記制度配合著物權法，而要真正體現登記制度的這一作用，可登記的財產權就應不僅是法律強制規定的不動產物權及其內容，還包括物權法允許當事人約定的物權內容，以及就特定事項而為的產生債權效果的約定或決議。

（二）不動產登記機制的發展情況

不動產登記實踐的發展情況表明，隨著功能多元化和技術現代化，其公示效能和容量漸趨擴大，能記載遠比不動產物權豐富的財產權形態。

1.功能的多元化

在配合物權法來公示不動產物權的基礎上，不動產登記有落實國家治理和引導市場交易的功能，而不動產領域的治理事項和交易對象不限于物權，可登記的財產權因此也不限于不動產物權。

先看落實國家治理。不動產登記是國家在不動產領域進行治理的基礎手段之一，借此可實現地籍管理、土地整理、稅收征繳、財產公示等治理目標[9][10]。作為登記機制的基礎環節，用以表征可登記事項的登記能力也有治理功能，這一點在祖國大陸有突出表現。受制于歷史、體制、改革等原因，祖國大陸公有不動產權屬不甚明晰，國家在不動產領域的治理措施也隨時勢而變，再加上登記機制尚在完備當中，登記能力的治理功能就有了更多的可能性，可登記財產權的范圍也隨之擴張，自然生態空間權就是典型。為了保護生態環境，2013年11月15日《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，要對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，這被認為是生態文明制度體系中的基礎性制度[11]。 2015年4月25日《中共中央國務院關于加快生態文明建設的意見》對此再予重申。作為自然資源中有生態價值的資源空間集合，自然生態空間是不可分割的生態系統和環境要素的總和[12]，以此為客體的權利，不同于《物權法》第48條、第118條分別規定的自然資源所有權和使用權，因為后者在實踐和學理中，往往具體化為土地所有權、土地承包經營權等客體單一而特定的物權[13] [14]。為了落實上述政策目標，國土資源部決定結合自然資源管理體制改革，將自然生態空間逐步納入不動產統一登記范疇，實現統一確權登記發證[15] 。

其實，這種做法在我國既有的不動產登記實踐中并不陌生。比如，為了配合對海域的管理，海域使用權登記應運而生，其固然有公示權利的功能，但說到底還是為了便于管理。國家海洋局《海域使用權登記辦法》第1條開宗明義地指出其目的是“為了加強海域使用權管理”。在此目的引導下，根據該《辦法》第2條第2款，海域使用權租賃也可登記。又如，《海島保護法》提及無居民海島的開發利用。與此對應，實踐中也出現了無居民海島使用權。為了加強對該權利的管理，國家海洋局制定了《無居民海島使用權登記辦法》，《條例》第7條第3款、《細則》第54條第2款也認可無居民海島使用權的登記能力，不動產登記簿也有相應的簿頁，即在“宗海信息”頁中有“無居民海島的狀態”欄目，在“海域（含無居民海島）使用權登記信息”頁中可記載無居民海島使用權的各項信息。

再說引導市場交易。作為國家提供的不動產信息平臺，不動產登記是向社會公眾開放的公共產品，權利人、利害關系人可查詢、復制登記資料（《物權法》第18條、《條例》第27條第1款、《細則》第99-102條）。要使登記的效用最大化，它除了準確展示不動產及其物權信息，還應能引導交易，成為與不動產權利相關的交易平臺。近代德國土地登記簿的發展印證了這一點[16] [17]。我國的儲備土地登記也是適例。根據國土資源部、財政部和中國人民銀行《土地儲備管理辦法》第16條，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用，該權利被業界通稱儲備土地使用權，它在功能、內容、期限等各方面與建設用地使用權等用益物權不符[18] [19]，難以歸為物權。鑒于土地巨大的經濟價值，該權利可作為抵押財產來融資，正是為了實現這種融資擔保交易，儲備土地使用權登記（《土地儲備管理辦法》第17條）才派上用場。即在實踐中，之所以辦理儲備土地使用權登記，是為了抵押儲備土地使用權[20] [21]，這說明，儲備土地登記平臺主要起到引導融資交易的作用。

2.技術的現代化

在現代化的信息技術和網絡技術發展普及前，紙介質的不動產登記簿要靠人工記載相關事項，為了確保登記的準確度，以及節約登記成本，只宜把由法律確定主要內容、且種類有限的不動產物權作為主要記載對象。信息技術和網絡技術的發展普及推動了登記的現代化，通過標準程序、數字技術、影像技術、鏈接技術等手段，電子介質的登記簿和登記信息平臺有了強大的承載力和包容性，它們不僅能準確記載不動產物權和其他財產權

比如，深圳市運用三維技術，實現了對土地空間的精確界定和再現。（參見：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳市規劃國土發展研究中心.土地空間使用權權能創新研究報告[M].深圳：作者自版，2014：28.）在這種技術進一步完善和成熟后，完全能在自然生態空間領域進行推廣運用。，還能準確再現和長期保存合同、遺囑等原始資料。有了上述現代技術的支持，擴大有登記能力的權利范圍，實現可登記財產權的多元化，在現實中就有了可操作性。

（三）對不動產登記的實踐需求

不動產登記是制度化的公示機制，與占有等其他自然形成的公示機制相比，它能更直觀、全面和準確地反映權利信息，這種優勢使其在實踐中需求甚廣，所涉及的權利遠超過不動產物權。比如，為了規范房屋租賃行為，城鎮房屋租賃合同有登記備案機制（《城市房地產管理法》第54條）。由于租賃不是物權，房屋租賃合同目前普遍未納入不動產登記機制，而是單獨開辟了房屋租賃登記，但出租人對房屋有無所有權，是租賃合同能否實際履行的基礎，相關機構在辦理租賃登記時需查驗房屋權屬（住房與城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》第15-16條），故在有些地方的實際操作中，如青島市，房屋租賃登記與房屋登記雖然是兩套系統，但它們相互鏈接，共享信息

青島市房地產交易中心王先軍先生于2014年9月24日提供了上述信息，特此感謝。，實質上無法分離。與其如此，不如讓它們形式上統一起來，把城鎮房屋租賃合同納入不動產登記機制。在此方面，海域使用權、無居民海島使用權的登記經驗可供參酌，它們均涉及租賃登記（《海域使用權登記辦法》第11條、《無居民海島使用權登記辦法》第18條第1項）。

不動產信托登記是另一例。不動產信托是以不動產物權為基礎而衍生的財產權，需要登記機制的支持（《信托法》第10條），但祖國大陸目前的不動產登記未給它應有的空間，以至于監管機構和地方政府不得不自創登記平臺，上海信托登記中心就提供了這樣的平臺

該中心成立于2006年6月21日，是由中國銀監會批準、上海市浦東新區政府設立的事業性、非金融中介服務機構，主要負責信托登記相關事務。相關信息，可訪問其官網：http：//test.strc.org.cn/STRCWeb/.。這固然能解決實際問題，但在辦理不動產信托登記時，不動產物權信息是不可或缺的資料（上海信托登記中心《信托登記業務操作指引》第11條）。既然如此，出于方便實際操作、提高物權信息的真實性和節約登記成本的考慮，不如像日本、韓國和我國臺灣地區一樣（《日本不動產登記法》第108條、《韓國不動產登記法》第117條、“臺灣土地登記規則”第124條）。賦予不動產信托以登記能力

國土資源部已認識到這一點，《細則》第106條規定：“不動產信托依法需要登記的，由國土資源部會同有關部門另行規定?！?。

三、可登記財產權的標準及形態

多元化的可登記財產權雖然不限于不動產物權，但肯定不是漫無邊際的，如何劃定其范圍和種類，就是接下來的問題，而要澄清該問題，有必要先闡明可登記財產權應符合怎樣的標準，再據此明晰其具體形態。

（一）確定標準

可登記的財產權當然能記入不動產登記簿，而登記簿記載的基礎權利是不動產物權，只有在此基礎上，才能記載對它們的限制、負擔等有法律關聯的其他信息，如對存量房買賣合同辦理預告登記，需先有該房屋所有權登記，否則，預告登記就是無本之木。就此而言，可登記財產權要么是不動產物權，要么是與不動產物權有法律關聯的其他權利，這是首要的標準。

其次，可登記財產權能記入不動產登記簿，表明它在登記簿中有合適位置，若它在登記簿中無所依托，也就無登記能力可言。登記簿通常采用物的編成，即以不動產為主線來編制登記簿，先顯示不動產的坐落、界址、面積、類型等自然狀況，再顯示權利等其他信息（《條例》第8條）。在這種架構中，沒有不動產自然狀況的記載，就不可能有與其對應的權利信息，故而，可登記財產權指向的標的物必須已載入登記簿

我國的不動產登記簿以宗地或宗海為編制單位，除了記載土地或海域的基礎信息，還可以記載房屋等信息，也可以記載預告登記、查封登記等信息，故對于預售商品房的買賣、抵押及預查封，即便房屋所有權尚未登記，也不影響對預售房屋的預告登記和預查封登記，它們分別記載于“預告登記信息”頁和“查封登記信息”頁。。

既然如此，在不動產登記簿中如何記載不動產的自然狀況，就會影響可登記財產權的形態。比如，自然狀況的記載是否包括從物，會決定作為從物的動產所有權是否可登記，如像《瑞士民法典》第805條第2款、946條第2款規定的那樣，把餐廳的桌椅作為房屋的從物記入登記簿，實際上也就公示了桌椅的所有權。這種做法的好處是在從物相當確定和穩定的情況下，把從物隨主物處分的規則建立在公示基礎上，能增加交易的確定性

其實，在新中國成立初期，作為不動產從物的石磨、石碾、碓窩、石滾等就被納入不動產登記的對象范圍。（參見：田忠恩.以“證”為鑒可以明權屬[N].中國國土資源報，2015-06-25.）。又如，不采用GPS、遙感成像、三維立體顯像等現代技術，登記簿中的不動產不可能體現空間立體性和要素綜合性，只能記載土地地表的四至，無法顯示地表與土地上下空間、樹木、河流等其他環境要素的關聯，自然生態空間權也就無從記載，反之，這些現代技術將使自然生態空間權可登記。

再次，不動產登記機構是國家專設的公共部門，它代表國家通過專門程序來確認不動產權利的正當性。德國的經驗表明，根據現代的法治國原則以及依法實施國家行為的一般要求，登記機構必須依法辦理不動產登記[22]。我國同樣如此，不動產登記行為屬于可訴的具體行政行為，該行為需有合法性（最高人民法院《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第1條、第9條）。據此，登記機構在決定某項權利能否登記時，須有相應的規范根據，可登記財產權因此應由相應規范提供支持。

能提供支持的規范，當然包括《物權法》等由國家立法機構制定的法律，法律強制規定的不動產物權有登記能力就不言而喻。此外，法律允許當事人就有關事項所為的約定，如地役權當事人對需役地利用目的和方法達成的協議，既是法律對當事人的授權，也是對法律力所不及之處的必要填補，把它們作為規范依據，正當性也不容懷疑。

行政法規、地方性法規、部門規章等下位規范性法律文件也應成為規范依據，因為我國法律規范體系是多層級的架構，這些下位規范是當中的有機成分，應為不動產登記機構所遵循。而且，與不動產登記有關的法律內容相對粗疏，甚至缺失，更細致的規定要由下位規范來呈現，這些下位規范因此在現實中發揮著非常重要的作用。比如，前述的無居民海島使用權登記就是典型。又如，《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》等法律明文提及的建設用地使用權包括劃撥和出讓兩類，而《土地管理法實施條例》第29條還補充了租賃、作價出資或入股等類型，從而能完全涵蓋現實中的各類建設用地使用權，這也為相應權利登記提供了基礎，《細則》第34條、《操作規范》第8.1.3條對此有細化體現。把這些下位規范當成可登記財產權的規范依據，不會產生負面效用，因為它們與法律一樣有公開性，由它們明確規定可登記財產權，同樣能為登記機構和社會公眾知悉，不會影響登記法制的統一和登記行為的一致，也不會影響公眾利益。

還應注意的是，從我國的政治體制架構及運作的實際情況來看，針對一些具有重大政治、經濟和社會意義的事項，中共中央、國務院往往會聯合或分別頒布政策性文件，它們對社會發展產生了深遠影響。在實踐中，涉及不動產領域的政策性文件會提出法律等規范性法律文件未規定的權利，并賦予登記的可能性，自然生態空間權就是適例。主導制定《條例》的國土資源部相關機構就指出，該《條例》第5條第10項之所以兜底為“法律規定需要登記的其他不動產權利”，就有為由政策性文件確定的自然生態空間權預留接口的考慮[23]。

不過，不宜把這些政策性文件直接作為規范依據，因為不動產登記作為政治運作和社會治理的重要一環，波及的利益面極廣，為了確保其程序正當、結果正確，它就必須基于效力穩定、文義明確的規范來展開，而政策性文件受制于時勢發展和治理需求，不像規范性法律文件那樣足夠穩定，且其主要是為所涉領域的發展提供方向引導，并不注重實現路徑和操作細節，難以成為登記的規范依據。這意味著，對于政策性文件創設的可登記的新型財產權，登記機構不應徑直予以登記，而是應在立法機構等及時通過法律等規范性法律文件予以回應和再現后，再以這些規范性文件為依據進行操作。這也是我國既往的經驗做法，如儲備土地使用權源自《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》、《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》等政策性文件。為了讓它在實踐中落地生花，依據這些政策性文件制定的《土地儲備辦法》規定了儲備土地使用權登記。遵循這種經驗，自然生態空間權等由政策性文件創設的可登記財產權，也需被有關規范性法律文件加以明確調整后，才能被登記機構記載于登記簿。

最后的標準是有登記實益，即權利載入不動產登記簿后，能在法律、經濟和社會中產生積極效用，不會產生不當限制交易自由、徒增登記工作量、制造權利沖突等消極后果。比如，在設定地役權時，有關土地利用方式的約定違背處分自由原則的，如約定供役地人不能轉讓供役地的，就不能登記[24]。又如，相鄰關系涉及通風、采光、日照等諸多具體利益形態，它們有法定的強制性，借助法律的公開性以及相鄰不動產的自然公開性，就能公示它們，無需再賦予它們登記能力，否則除了增加登記工作量，別無其他實益。

在此需特別提及《合同法》第286條規定的承包人的建設工程價款優先受償權。根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1-2條，該權利恒定地優于約定抵押權和非消費者購房人的請求權，但它無法登記，有學理因此擔心會因信息不透明而給貸款銀行等債權人帶來交易風險，并提出通過登記公示來消除這種風險[25]。從該制度的整體架構和我國的相關實踐來看，登記該權利應沒有太大的實際作用，因為要想發揮其公示作用，給銀行等債權人提供充分的交易信息，需在債權人與發包人發生交易之時，就已有優先受償權的登記，但這實際是不可能的。在實踐中，建設工程價款的預算和決算往往不一致，發包人是否拖欠以及拖欠多少工程價款，需在建設工程竣工后通過雙方決算才能準確厘定，只有這時才能確定優先受償的額度，才能登記準確的優先受償權。這種登記才能起到應有的公示作用。也就是說，只有在建設工程竣工且決算后，才能登記優先受償權，但這種登記無論對發包人還是對貸款銀行等債權人都為時已晚，因為為了融資，發包人在建設工程建造過程中就需以該在建工程為抵押標的向銀行等放貸人申請貸款，或在滿足預售條件后進行商品房預售。顯然，在優先受償權恒定地優先于約定抵押權的前提下，前者的登記時點無論如何都晚于后者，這無法解決因權利信息不透明而產生的交易風險問題，故而，承包人的建設工程價款優先受償權不應為可登記的財產權。

綜上所述，可登記的財產權應同時符合以下標準：（1）是不動產物權，或與不動產物權有法律關聯；（2）標的物已載入不動產登記簿；（3）有相應的規范依據提供支持；（4）該權利載入登記簿后，會在法律、經濟和社會中產生積極效用。

（二）具體形態

按照上述標準，我國可登記的財產權包括不動產物權、與不動產物權有關的債權以及其他財產權。

1.不動產物權

《物權法》規定的不動產物權均可登記，它們包括所有權、土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、抵押權。其他法律也規定了可登記的不動產權利，其中有些被《物權法》所確認，如《物權法》第123條提及的探礦權、采礦權、取水權

該條與《物權法》第122條一樣，均是援引條款，它們涉及的法律包括《海域使用管理法》、《礦產資源法》和《水法》。（參見：胡康生.中華人民共和國物權法釋義[M].北京：法律出版社，2007： 271-276.），它們在不動產登記簿中有相應的位置。探礦權、采礦權、取水權可記載于“其他相關權利登記信息（取水權、探礦權、采礦權等）”；還有一些未被《物權法》確認，如在實踐中起著重要作用的農用地使用權[26]，它們與《物權法》規定的物權有何關系，就是問題。由于在不動產登記簿的構制中，不同權利的簿頁不同，上述問題事關簿頁的設置，應予厘清。

先看農用地使用權。農用地是直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等（《土地管理法》第4條第3款），《物權法》中以農用地為客體的用益物權是土地承包經營權，其核心特質是以承包經營方式對農用地進行占有、使用和收益?，F實中還有不以承包經營方式使用農用地的權利，國有農場、林場、草場等用地均屬此類，這被稱為農用地使用權?！锻恋毓芾矸ā返?條、《森林法》第3條、《草原法》第10條、《漁業法》第10條能成其法律依據。由于農用地使用權與承包經營方式無關，故其在類型上不能為土地承包經營權所包含，但它們都是由特定主體使用國家或集體農用地的權利，在功能上沒有實質差異[27]，故在主體、客體、權能等方面可共用不動產登記簿的“土地承包經營權、農用地的其他使用權登記信息（非林地）”頁，《細則》第52條第1款也指明農用地使用權參照有關規定辦理登記。

在土地承包經營權之外，肯定農用地使用權的法律地位，并由不動產登記簿提供相應的技術支持，無異于在農用地上確立了雙軌制的用益物權，即以承包經營方式使用農用地的，就是土地承包經營權，否則就是農用地使用權。在這種雙軌制模式的沖擊下，作為森林、林木和林地的所有權、使用權概稱的林權（《林木和林地權屬登記管理辦法》第1條）的法律地位就應被重新審視。在這個權利束中，森林可分解為林木、林地，其權利相應地可細化為林木、林地的所有權、使用權。林木、林地所有權是物權，而定著于林地的林木所有權與林地權屬一并記載。林木使用權并非物權，對林木的使用可被林地使用權所吸收。林地使用權無疑是林權的基礎和核心，按照雙軌制的標準，林地被承包經營的，就指向土地承包經營權，否則就歸入農用地使用權。故而，林權實際包括了土地所有權、土地承包經營權、農用地使用權和林木所有權。目前的不動產登記簿單設“林權登記信息”頁，但從其權利分解后果來看，這一簿頁沒有必要存在。

《物權法》第123條提及的使用水域、灘涂的養殖權也受到雙軌制的沖擊。根據2007年8月10日國家質量監督檢驗檢疫總局、國家標準化管理委員會發布的《土地利用現狀分類》，水域、灘涂屬于土地，也即《土地管理法》第4條第3款所指的養殖水面，它是農用地。根據《漁業法》第11條，養殖水面可被承包經營，與此對應的養殖權登記發證程序與土地承包經營權登記發證沒有差異（農業部《農村土地承包經營權證管理辦法》第7-8條、農業部《水域灘涂養殖發證登記辦法》第10-11條），故此類養殖權可歸為土地承包經營權，不采用承包經營方式的養殖權則應為農用地使用權。這樣一來，根據使用水域、灘涂的方式，可把養殖權分化為土地承包經營權和農用地使用權。不動產登記簿也體現了這一點，即其“土地承包經營權、農用地的其他使用權登記信息（非林地）”頁設有“水域灘涂類型”、“養殖業方式”欄目，從而容納了養殖權。

概括而言，我國可登記的不動產物權包括所有權、土地承包經營權、農用地使用權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、海域使用權、無居民海島使用權、探礦權、采礦權、取水權和抵押權。在根據上述不動產物權的種類名稱設定不動產登記簿頁后，當然還要記載它們的內容，除了法定內容，諸如需役地的利用目的、方法之類的必須由當事人通過約定來細化的內容，也屬于物權登記的范疇。

2.與不動產物權有關的債權

在法律規定的框架內，債權與不動產物權的關聯性，可表現為以變動不動產物權為目的，如買賣合同、抵押合同等合同，或以不動產為交易標的物，如房屋租賃合同，或配合物權法的強制規范，與不動產物權的權能、特性、行使、實現有關，如共有不動產的管理合同。前兩類債權的登記能力相當確定，后一類債權應基于物權法的制度安排來確定。

首先，有些債權決定或影響物權的權能，如承包地是農用地，其具體用途或使用方法，如種植糧食或栽培林木，由承包合同約定（《農村土地承包法》第21條第2款），該約定決定了土地承包經營權具體的使用、收益內容，也影響著承包地的地力，應能登記；農用地使用權的相關約定同樣如此。又如，由當事人約定的債權范圍（《物權法》第173條）是抵押權法律關系的一部分，它制約著抵押權的優先受償權能的范圍，可被登記。

其次，有些債權改變了物權的通常特性，如地役權從屬于需役地權利，但當事人可約定排除該從屬性（《物權法》第164條），該約定對權利人和第三人的影響很大，應能登記。當事人排除一般抵押權與主債權從屬性的約定（《物權法》第192條）、排除最高額抵押權在債權確定前獨立性的約定（《物權法》第204條）同樣如此。

最后，在涉及多數物權人的時候，物權人之間就物權行使或實現達成的約定或決議，對物權人和第三人相當重要，應能登記，業主對共有部分的管理或處分的共同決定（《物權法》第76條）、共有人對共有不動產的管理、處分或分割的協議（《物權法》第96-100條）均為適例。

以上的約定債權均為法律明文支持，而沒有法律支持，但是由法院裁判設立的居住權，也應是可登記的債權

需要指出的是，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第27條第3款規定：“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?！边@為離婚時的居住權裁判提供了依據。。在司法實踐中，為了妥當處理公房租賃、拆遷安置、近親屬居住、臨時居住等糾紛，法院裁判設立居住權的比率相當高[28]。由于居住權并非法律承認的物權，沒有絕對性和對世性，在屬性上應為債權，房屋所有權人因此負有容忍并提供便利供居住權人居住房屋的義務。在該前提下，一旦房屋所有權轉讓給他人，居住權就不能對抗受讓人，不僅居住權人會流離失所，法院裁判的公信力和嚴肅性也會被削弱。為了避免發生這種現象，應允許登記居住權，這樣就能通過不動產登記簿的公示，讓受讓人了解房屋的權屬、負擔等全面信息，以決定是否受讓承載居住權負擔的房屋所有權，從而既能有效地照料各利益相關方，又能妥當地實現法院裁判的目的。

3.與不動產物權有關的其他財產權

這類權利包括儲備土地使用權、不動產信托和自然生態空間權，它們均能登記；在不動產登記簿顯示不動產的從物時，從物為動產的，從物所有權也屬于本類權利

需要說明的是，這類財產權的范圍和形態受制于相關的制度架構。比如，德國允許以預告登記的債權為客體設立質權，該權利質權就能以附注的形式記載于土地登記簿。（參見：Baur/Stuerner. Sachenrecht [M]. 18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 878.）而根據《物權法》第223條，預告登記的債權在我國無法作為質權的客體，當然也就沒有德國這種可載于不動產登記簿的權利質權。。

與不動產物權有關的優先購買權，如房屋承租人、不動產共有人的優先購買權（《合同法》第230條、物權法第101條），也屬于本類權利。優先購買權的屬性有形成權和請求權之爭，但絕非物權是定論，由此產生的爭議問題就是它能否對抗標的的受讓人，實務界和理論界對此多主張以基礎權利的登記來決定其效力。如在房屋租賃合同登記的情形，承租人的優先購買權能對抗房屋受讓人，反之則不能對抗。但這種標準并不確定，因為基礎權利的登記不必然表明客觀存在優先購買權，該權利會被權利人放棄或約定排除。為了解決權利有無對抗力的問題，也為了增加公示確定性，優先購買權應是可登記的財產權[29]。

四、不動產登記制度的因應和調適

除了預告登記的買賣合同和抵押合同，我國的不動產登記簿圍繞不動產物權而設計，多元的可登記財產權無疑超出登記簿的承載范圍，登記簿要據此進行因應性調整。不僅如此，可登記財產權的多元化轉向也影響到登記類型，如何在調整登記簿的基礎上合理調適登記類型，也應予以關注，其結果就是擴容預告登記。在這雙重調整之下，不動產登記制度在整體穩定的基礎上有了新的色彩。

（一）不動產登記簿的調整

1.編制方式的調整

我國的不動產登記簿以宗地或宗海為單位進行編制，還一并記載房屋、林木等定著物。這種編制方式能滿足不動產物權登記的實際需要，但對于跨越不同宗地或宗海，具有功能一體性的客體而言，它就無能為力了。自然生態空間就是這樣的客體，它是融合各種自然生態要素于一身的功能綜合體，不宜受制于宗地或宗海的自然界限，要想在登記簿中完整地再現自然生態空間，就必須調整編制方式。

方案之一是顯性調整，即以特定功能區域為編制單位，專設自然生態空間登記簿，其好處是清晰明了，不足之處是背離了統一登記簿冊的大方向，現實操作性不足。另一方案是隱性調整，即保持既有的編制不變，但在若干相關的登記簿之間建立信息共享聯接，如宗地I與宗海II的生態要素構成功能關聯的自然生態空間，為了記載該空間，以I為單位編制的登記簿除了記載該宗地的生態要素，還要通過鏈接技術等措施來顯示II及其生態要素與I的功能關聯性，以II為單位編制的登記簿同樣如此。

與前一方案相比，后一方案保持了登記簿冊的統一，無需額外增設特殊類型的登記簿，但又通過信息共享的聯接機制，擴大了編制單位的區域范圍，實質上調整了登記簿的編制方式。在現代化的信息技術支持下，這種調整在電子介質的登記簿中很容易操作和實現，有很強的現實性。而且，這種調整的適用范圍相當寬泛，只要分處不同登記簿的若干不動產之間有功能一體化的緊密關聯，就能采用這種調整，比如，在現今的大中城市，公寓住房和車庫（車位）密不可分，若某人的住房所有權登記在以宗地I為編制單位的登記簿，車庫所有權登記在以宗地II為編制單位的登記簿，就不妨通過編制方式的隱性調整，使這些具有功能關聯的不動產實質一體化，進而也促使不動產登記實質統一。

2.簿頁欄目的增設

不動產登記簿由不同簿頁組成，簿頁內設置了不同欄目，為了配合可登記財產權的范圍改變，應在相關簿頁增設欄目，主要表現為：（1）與自然生態空間權登記匹配，應在宗地或宗?！盎拘畔ⅰ表撝性鲈O“生態要素”欄目，并通過三維技術予以再現；（2）欲使不動產的從物權利實際上能登記，就應在宗地或宗?！盎拘畔ⅰ表?、“房地產權登記信息”頁等涉及不動產自然狀況簿頁中增設“從物”欄目；（3）在“土地承包經營權、農用地的其他使用權登記信息”頁，增設“利用目的和方法”欄目，以記載合同約定或批準文件允許的農用地具體用途；（4）在“地役權登記信息”頁，增設“地役權與需役地權利的關系”欄目，以記載當事人有無排除地役權與需役地權利從屬性的約定；（5）在“抵押權登記信息”頁，增設“抵押權與主債權的關系”欄目，以記載當事人有無排除一般抵押權與主債權的從屬性、最高額抵押權在債權確定前的獨立性的約定。

3.增設專簿

決定或影響物權權能的約定和改變物權特性的約定都很簡要，通過增設欄目的方式就能予以顯示。與此相比，多數物權人就物權存續或實現達成的約定或決議就要復雜和詳細許多，不宜通過增設欄目來簡要記載，而是應把相關文件集結為專簿，作為不動產登記簿的附件供查詢和復制。但為了提示專簿的存在，應在“建設用地使用權、宅基地使用權登記信息”、“房地產權登記信息”等簿頁有關共有不動產或建筑物區分所有權的“附記”欄目中，記載“共有不動產的管理、處分或分割的約定見共有不動產專簿”、“管理規約見共有部分專簿”之類的信息，對此，“臺灣土地登記規則”第155-1條、第155-2條、第155-3條、第155-4條提及的共有物使用管理專簿和土地使用收益限制約定專簿可供參考。

設立不動產信托的書面文件內容比較復雜（《信托法》第9條），也宜設為專簿，如我國臺灣地區就設有信托專簿（“臺灣土地登記規則”第132條）

日本和韓國同樣如此，只不過它們稱為信托存根簿，屬于登記簿的一部分，當中的記載視為登記（《日本不動產登記法》第110-6條、《韓國不動產登記法》第124條）。（參見：孟強.信托登記制度研究[M].北京：中國人民大學出版社，2012：116-117.），而在不動產登記簿有關不動產的“附記”欄目中，也應記載“信托內容見信托專簿”之類的信息（“臺灣土地登記規則”第130條）。

上述思路也能適用于居住權，即把法院有關居住權的裁判文書也設為專簿，并在不動產登記簿的相應欄目提示該專簿信息。

（二）不動產登記類型的調整：擴容預告登記

按照上述思路調整不動產登記簿后，除了房屋租賃合同、海域使用權租賃合同、無居民海島使用權租賃合同和優先購買權，其他權利均各得其所，如何安排這四類權利，就是問題。

解決該問題的一種可能方案，是在不動產登記簿的構制上作文章，如在“房地產權登記信息”頁中增設房屋租賃和優先購買權欄目，但這兩類權利與所有權的權能無關，在房屋所有權處為它們增設欄目，與法理不合，顯得很突兀；更重要的是，與這兩類權利有關的信息相對復雜，有限的欄目空間未必能清晰承載。不能增設欄目，那就為它們分別設立簿頁，但在不動產領域，這兩類權利與房屋所有權及共有有關，而房屋所有權和其他物權已分別單設簿頁，無法再為它們專設簿頁。海域使用權租賃和無居民海島使用權租賃的登記也存在同樣問題。

若無法增設簿頁，那就增設專簿，這未嘗不可，但是否是最佳途徑，還有斟酌余地，因為這不僅增加了專簿的種類和數量，還會增加查閱負擔。以房屋租賃為例，現實中承租人變更相對頻繁，若每變一次所簽的合同都應加入專簿，專簿的內容勢必相當繁瑣，不便于檢索和查閱，故而，若有其他更好的解決途徑，就不應走這條道路。相比而言，從調整不動產登記類型入手，擴容預告登記，把上述四類權利作為預告登記的對象，比增設專簿的效果要好。

具體說來，《物權法》第20條的預告登記制度借鑒了德國民法，把對象限定為引致不動產物權變動的債權請求權，即“買賣房屋或其他不動產物權的協議”。就此文義來看，房屋租賃合同、海域使用權租賃合同、無居民海島使用權租賃合同和優先購買權無法被涵括進來，但著眼于功能相似性，把它們歸入預告登記，并非不可能。

先說房屋租賃合同，它不指向物權變動，但因“買賣不破租賃”而有物權化的特點，是影響房屋所有權轉讓或抵押能否如愿實現的重要因素（《合同法》第229條、《物權法》第190條），屬于與物權變動密切相關的法律事實。而且，在一房數租時，登記備案的租賃合同能對抗未登記的租賃合同（最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條第1款），即出租人不能把房屋交付給未登記的承租人，這與預告登記確保債權實現的效力如出一轍。既然房屋租賃與買賣合同、抵押合同同屬債權，且它又是后兩者能否實現的影響因素，再加上其登記效力與預告登記的效力類似，那么，把它納入預告登記，并無法理障礙。與房屋租賃合同相當，海域使用權租賃合同、無居民海島使用權租賃合同也能被預告登記吸納。

再看優先購買權，其功能是在同等交易條件下與相對人達成買賣合同，進而為將來取得物權奠定基礎，就此而言，優先購買權的行使也是導致物權變動的原因事實，它因此可成為預告登記的對象。

不僅如此，既有的預告登記機制也能有效地承載房屋租賃合同、海域使用權租賃合同、無居民海島使用權租賃合同和優先購買權。預告登記在不動產登記簿中專設簿頁，除了“預告登記種類”等欄目，還有“權利人”、“義務人”欄目，能充分顯示債的主體、內容等要素，它們能無礙地適用于上述三類租賃合同。至于優先購買權，無論把它當成形成權還是請求權，均屬于相對權[30]，也能適用上述欄目。而且，由于預告登記目前僅適用于買賣合同和抵押合同，把上述三類租賃合同和優先購買權作為預告登記的對象，甚至無需在預告登記簿頁中增設欄目，更不用增設專簿，調適成本相當低廉。

再者，把上述四類權利作為預告登記的對象，也有先例可供參照。在國外，瑞士預告登記的對象包括租賃合同、優先購買權等相對權（《瑞士民法典》第959條），這些權利因預告登記而有物權化的效力，它們成為附在不動產上的負擔，對此后取得該不動產的任意之人均有約束力，即能對抗第三人，同時還優于同一標的上登記在后的其他權利[31] [32]

需要說明的是，根據《瑞士民法典》第960-961條，瑞士預告登記的對象還包括處分限制和假登記。。兩相對比，我國預告登記的范圍相對狹窄，在上述四類權利與預告登記的既有對象功能接近，且能無礙載入預告登記簿頁的情況下，不妨像瑞士一樣，適度增大預告登記的容量。其實，這種想法在國內早有“實驗田”，《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第28條就把涉及房屋的約定請求權作為預告登記的對象

《南京市城鎮房屋權屬登記條例》制定于2001年8月27日，于2002年1月1日起實施，2010年11月19日進行了修正，但該條除了條文序號變化外，內容沒有修改。，不僅包括商品房買賣合同，也包括優先購買權、回購房屋、通行權的約定，房屋租賃合同也可被解釋在內。在沒有產生不良后果的情況下，這種實踐經驗值得重視。

概括說來，為了妥善安排房屋等不動產租賃合同以及優先購買權的登記，應參照《瑞士民法典》第959條，并結合我國既有的實踐經驗，擴張預告登記的容量，這是調適成本最小的方法。

五、物權法制度的因應和調適

不動產登記與物權法之間存在相當緊密的交錯關系[33]，前者的制度調整會影響后者，反之亦然?？傻怯涁敭a的多元化促使不動產登記簿以及預告登記進行制度性調整，與此對應，物權法的客體特定原則、不動產的界定、登記效力等相關制度要有因應性的調整；而且，受這些改變的影響，對法定原則內涵的理解也要有所調適。

（一）客體特定標準以及不動產形態的調整

受制于物權客體的特定原則（《物權法》第2條第3款），承載物權的物在自然狀況和使用價值上有自成一體的獨立性，能與其他物相區隔。這種定位的結果，使得物權客體只限定為土地等單一物以及房屋等合成物，至于聚合物，如由土地、房屋、機器設備等不喪失各自獨立性而組合成的企業，就無法成為單一物權的客體[34] [35]。據此，盡管在現實中，不同客體只有相互配合才能發揮其本有的功能，但在法律中判斷物權客體是否特定，需抽離客體之間客觀存在的功能關聯，從單一客體自身出發甄別其自然屬性和使用價值有無獨立性，這顯然是注重客體個性的區隔化標準。與此相應，在我國原來分散登記的體制下，土地及其上的房屋盡管密切相關，但各為獨立的物權客體，各有登記簿及不同的編制單位，如土地登記簿以宗地為單位（國土資源部《土地登記辦法》第5條）、房屋登記簿以房屋基本單元為單位（原建設部《房屋登記辦法》第10條）。

不動產的統一登記帶來的改變相當明顯，最突出的表現就是把登記的不動產限定為不動產單元（《條例》第7條第1款、《細則》第5條），如對于有房屋、林木等定著物的土地或海域，土地、海域與其定著物就是一個不動產單元，以宗地或宗海為編制單位的登記簿可同時容納這些不動產及其權利，這就突出了相關不動產的整體性。在此基礎上，再加上前述的登記簿編制方式的隱性調整，就能把在使用功能和權利變動上休戚相關的若干不動產作為單一物權的客體來對待。在此方面，瑞典的經驗最為極致。瑞典把一塊或多塊土地及其上的建筑物、植物、水域、設施等作為不動產單元，它能作為單一所有權的客體，同時也是登記的單位，而不符合設定不動產單元的地塊及附著物不能成為所有權客體，以這種不動產單元為基礎的登記制度產生了相當好的效果[36] [37]，值得我們重視。按照這種思路，能作為物權客體的不動產在外延上有了擴張，它不再局限于獨立的不動產個體，而是擴及在整體功能上具有關聯性和一體性的由若干不動產組成的聚合物。與此相應的客體特定標準，涉及聚合物的功能一體性，這顯然是注重整體功能的標準。

上述擴張指向由若干不動產組成的聚合物，以此為基礎的實際運作結果，與僅把特定的單一物或合成物作為不動產的結果，在所有權領域并無二致。仍以前文例舉的公寓住房和車庫（車位）為例，在它們分別成為所有權客體的現實情況中，如何處分完全取決于所有權人，即同一所有權人既能分別處分，如僅轉讓住房或車庫（車位）的所有權，也能一并處分。在登記簿能全面、立體地顯示它們的功能一體性，能把它們當成承載單一所有權的不動產時，所有權人一并處分自然不在話下，但也不排除權利人通過割裂它們關聯的方式來分別處分，如在登記簿的“附記”欄目中注明住房和車庫（車位）可被分別處分，從而不會影響所有權人的處分自由。需要強調的是，把物權客體落腳于整體功能的標準，不是說組成聚合物的不同不動產必然被當成同一不動產來看待，因為在判斷它們的功能關聯時，必須考慮權利人的意思，若權利人并不把車庫（車位）作為住房的關聯物，如其自身沒有車輛，車庫（車位）專供出租，則自始把它們作為兩個客體分別承載所有權自無不可。也就是說，物權客體標準之所以有上述轉換，是為了體現和實現聚合物的最大化效用，而其效用是否最大化，固然要考慮客觀的市場標準，但權利人的意圖不可或缺，因為在法律上提供確保物的效用最大化的機制，是為了保護權利人，對此最有發言權和決斷力的當然也是權利人。

這樣一來，聚合物能否作為單一物權客體，就是一個或然結論，在這些不動產之間確有緊密的功能關聯，且權利人重視這種關聯性時，它們就能作為單一物權客體，否則就分別成為客體，無論哪一種結果，不動產登記簿均能準確地表現。在此前提下，聚合物有無承擔單一物權的法律地位，在所有權領域不會影響權利人的利益，但在擔保物權領域，結果有所不同。住房和車庫（車位）分別承載所有權的，在擔保交易中為了實現它們的最大價值

在現實中，有車位的房屋價格往往高于無車位的房屋。（參見：買二手房先看有沒有停車位[EB/OL].[2015-04-29]. http：//bjyouth.ynet.com/3.1/1008/12/4693174.ht；有車位的二手房備受追捧[EB/OL].

[2015-04-29].http：//cd.esf.sina.com.cn.），當然是在一并估價的基礎上一并抵押（《物權法》第180條第2款），但由于它們是不同的抵押權客體，抵押權實現的結果無法確保它們歸屬于同一受讓人，住房和車庫（車位）要被分別拍賣估價，此時住房要按照無車庫（車位）的住房來對待，其估值肯定低于本有的價值。而把它們作為單一抵押權的客體來對待，就不存在上述價值貶損的風險。顯然，在登記簿的支持下，與整體功能標準對應的不動產在擔保物權領域有明顯的優勢，在所有權領域又無害于所有權人的處分自由。

按照這種客體特定的標準，不動產的形態還能包括由不動產和動產組成的聚合物。俄羅斯的技術財產綜合體就是這類特殊不動產，天然氣輸送管道及加壓站以及類似的石油和其他原料的加工設備、裝置等是其適例，它們因共同的經濟用途而聯系起來，可作為同一的財產流轉客體加以使用[38]。與此相當，若不動產登記簿能同時記載不動產的從物，基于這種特定標準，作為從物的動產與不動產在整體上也是單一物權的客體，其結果與“從物隨主物處分”的規則（《物權法》第115條）一致，但更突顯了它們之間的功能關聯，且無需判斷和證明有無主從關系、何為主物、何為從物，便于實踐運用

這種做法的長處體現在擔保物權領域，仍是能最大化地實現這些聚合物的價值，并減少制度協調成本，否則，就需要在不動產登記簿之外，建立完備的動產擔保物登記簿，并在這兩個登記系統之間建立鏈接。有關這兩個登記系統關系的論述，參見：謝在全.動產擔保制度之最近發展[EB/OL].[2015-06-02].

http：//china.findlaw.cn/info/minshang/minfa/minfalunwen/66749_11.ht；歐洲民法典研究組，歐洲現行私法研究組.歐洲私法的原則、定義與示范規則：歐洲示范民法典草案（第9卷、第10卷）[M].徐強勝，趙莉，譯.北京：法律出版社，2014：63.。當然，這會使主物和從物的關系規則對這種聚合物失去用武之地。

不止如此，隨著客體特定標準的拓展，諸如企業這樣把物、知識產權、商譽等組合于一體的聚合物，也會因其功能一體性而成為物權客體。我國澳門地區的經驗提供了例證，即其商業企業能成為所有權、用益權和質權的客體，并在整體上適用所有權保護和占有保護的規定[39] [40]。不過，從更寬泛的比較法經驗來看，澳門的做法走得有點遠，而把企業限定為擔保物權的客體，相對更為常見。比如，在財產目錄、登記等公示手段的支持下，日本的工場所屬不動產、動產、權利的全部或一部（工場財團）、企業整體等能成為抵押權的客體[41]。又如，在登記制度的配合下，俄羅斯的企業作為法定不動產，屬于抵押權的客體[42]。上述做法一方面不把企業作為所有權、用益物權的客體，從而能避免所有權、用益物權與作為企業部分的知識產權等財產權出現不必要的混淆，另一方面，又能充分發揮企業的集合優勢，能最大化其整體的經濟價值，且通過相應的公示機制把企業及其權利負擔信息公示于眾，能確保交易的透明性和穩定性。

受制于原有的客體特定標準，目前我國除了浮動抵押（《物權法》第181條）把動產聚合物作為客體外[43]，還不能在企業這類聚合物上設定擔保物權，但實踐中存有這種需求，如礦業企業的融資就面臨著如何擔保的問題，而解決這一問題的合適途徑，就是以礦業企業的整體為客體設立抵押權[44]。當然，從我國企業運作的實際情況來看，要完成這種權利客體擴張，應把其限定為擁有不動產物權的企業，進而能以不動產登記制度為基礎，完成這種擴張。具體而言，在不動產登記簿上記載企業的不動產物權以及機器設備等動產后，再透過與稅務、工商、金融等部門的信息共享機制（《條例》第25條），鏈接顯示企業的其他資產、負債等信息，就能以不動產登記簿為基礎顯示企業的整體財產信息，從而為其作為抵押權客體提供便捷的技術支撐，現實可操作性很強

需要注意的是，雖然《企業信息公示暫行條例》第9條第1款第7項把企業的資產總額、負債總額等信息作為由企業決定是否向社會公示的信息，但只要企業意欲通過擔保獲取融資，通過借貸市場和信用市場的壓力，企業完全有動力公示其資產等信息。在信息共享機制的作用下，這些信息可與不動產登記簿的權利信息相互印證和補充，形成企業全面的財產信息。。

總而言之，在不動產單元的基礎上，可登記財產權的多元化促成不動產登記簿編制方式的隱性調整，這就使物權客體在特定標準上有了擴張的可能，包含不動產在內的、具有功能一體性的聚合物由此能成為單一物權的客體，從而能使聚合物的價值在最大程度上得以實現。

（二）不動產登記效力的調整

《物權法》、《農村土地承包法》、《海域使用管理法》、《信托法》等法律明確規定了不動產登記的效力，如建設用地使用權、不動產信托的登記能決定權利變動（《物權法》第139條、《信托法》第10條），即有設權力，土地承包經營權和地役權的登記有對抗力（《物權法》第129條、第158條）。其他財產權在登記后有何效力，沒有規范性法律文件給出答案，需要仔細斟酌。

農用地使用權存在已久，其登記既能確認權利，又能向社會公眾宣示權利，這類似于國土資源部等部門主導的對農村集體土地所有權、土地承包經營權、集體建設用地使用權和宅基地使用權的確權登記

參見國土資源部《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，國土資源部、財政部、農業部《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》?！都殑t》第25條也規定了這種登記，將之稱為政府組織的首次登記。（參見：國土資源部不動產登記中心.不動產登記暫行條例實施細則釋義[M].北京：北京大學出版社，2016：57-58.）。這種效力可稱為宣示力。在登記完備的基礎上，不妨把登記作為農用地使用權變動的必備要件，使其產生設權力。儲備土地使用權、自然生態空間權、從物權利的登記與此相當，不再贅述。

上述權利之外的其他可登記財產權均為相對權，其中除了有爭議的優先購買權，其他均為債權。按照上文設想，它們或載于物權簿頁，或體現為登記專簿，或記入預告登記簿頁，這種差異是否會影響其效力，應予關注。在此可確定的是，只要符合相應要件，這些相對權在登記前均能在特定當事人間產生法律效力，如有效的土地承包合同約定的承包地使用方法對當事人雙方有約束力；又如，在房屋租賃合同有效，且優先購買權持續存在時，該權利對出租人有約束力。這些權利的轉讓、變更或消滅同樣也無需登記介入?；诖?，登記對這些權利的變動不可能產生具有決定作用的設權力。

這些權利均有規范依據的支持，而規范依據普遍公開，社會公眾能輕易知道這些權利有登記能力。不動產登記也面向社會公眾公開。根據這些制度安排，一旦不動產物權成為交易對象，受讓人通過查閱登記簿及其他登記資料，能把握與物權相關的完全信息，在此基礎上，受讓人仍欲進行交易，就表明其愿意承受與物權相伴的其他權利負擔。這些權利因此不僅拘束債權人、債務人這些特定當事人，還約束受讓人，即這些權利登記具有對抗力。

德國、奧地利、瑞士、荷蘭等歐陸和日本、韓國、我國臺灣地區等東亞的比較法經驗足以印證上述結論[45]。不僅如此，這些經驗還表明，只要相對權載入不動產登記簿，就有對抗力，至于它呈現在物權簿頁、登記專簿還是預告登記簿頁，并無區別。比如，在德國，記入土地登記簿的住宅共有部分的使用規則能約束權利受讓人（《德國住宅所有權與長期居住權法》第10條），載于地上權登記簿的地上權約定內容也有這種效力，預告登記同樣如此（《德國民法典》第883條第2款）

德國的預告登記有保全債權請求權的效力，即預告登記的義務人對請求權指向標的物的處分與請求權的目的背離的，該行為對請求權人無效，受讓人負有涂銷其由此取得的物權的義務。這種結果實際上就是預告登記的債權可約束標的物的受讓人。。又如，在我國臺灣地區，有關債權屆期未清償時，抵押物的所有權歸抵押權人的約定能記入物權簿頁（“臺灣土地登記規則”第 117-1條第1項），它產生對抗力（“臺灣民法典”第873-1條第1項），而表現為共有物使用管理專簿的共有物管理協議同樣也有對抗力（“臺灣民法典”第826-1條第1項）。

顯然，通過登記的對抗力，不動產物權的受讓人可事先了解已有的交易格局，能基于完全信息來決定是否接受這種格局，不至于在受讓物權后要求重新洗牌，從而能保持交易格局的穩定性，節省交涉和協商成本。這一點在物權由多數人自治時最為明顯，如通過登記共有不動產的管理協議，共有人之外的份額受讓人在進入共有關系后，就不能以不知管理協議為由而要求重建共管制度。

再者，這些相對權因登記而與不動產物權并存，基于對抗力，受讓人在取得物權的同時，也替代了物權人在相對權關系中的地位，要承受相應的義務，這既保護了相對權的權利人，又不損害受讓人的利益。比如，A把房屋出租給B，B有優先購買權，在該權利預告登記后，A把房屋所有權移轉給C，C同時也成為優先購買權的相對人，只要B依法行使權利，按照同等條件向C支付價款，C就有義務向B移轉房屋所有權?？梢哉f，登記對抗力在不改變相對權屬性的前提下，把受讓人作為相對權的相對人，這既維系了絕對權和相對權的區分，也簡化了法律關系，便于實踐操作，可謂兩全其美。

（三）法定原則內涵的調整

《物權法》第5條規定了物權法定原則，即物權的種類和內容由法律規定。該原則的內涵包括兩個方面，一是對象，即法定的對象限于物權的種類和內容，不涉及物權的公示、取得等其他事項；二是標準，即物權的種類和內容由法律進行強制規定，不容許當事人任意約定[46-47]?？傻怯涁敭a權的多元化使得上述內涵也要有所調整。

1.對象的調整

物權種類當然是指所有權、土地承包經營權、抵押權之類的物權類別名稱，它們由法律的強制規范予以確定，甄別起來沒有難度。問題是如何界定物權的內容，教科書對此通常語焉不詳。從物權是絕對權和支配權的特性入手，物權的內容不能是由物權人負擔積極的行為義務，否則就無異于債權。由此來看前述的共有不動產管理協議等約定，它們顯然與既定的物權種類不符；而且，盡管它們與物權的權能、實現緊密相關，但其內容是物權人向特定人負擔積極行為的義務，體現的是債的關系，也不宜被當成物權的內容。就此而言，從《物權法》第5條的字面來看，與不動產物權相關的債權以及作為相對權的優先購買權不是法定原則所指涉的對象。

然而，由于這些權利實質影響著不動產物權的特性、權能、行使或實現，與物權人利害攸關，并因登記而為社會所公知，且能對物權受讓人產生對抗力，為了防止它們在物權人之間，或在物權人和受讓人之間造成利益失衡，法律必須給出明確的引導，即把它們擴展到法定原則的對象范圍，由法律明確規定當事人可以約定的事項。對此，德國雖然未予明言，但實際情況可予印證，如《德國地上權條例》第2條就明確列明可約定的具體事項；我國臺灣地區同樣如此，如在不動產登記中由專簿形式表現的債權，均源自“民法典”物權編的相關規定[48]。與德國、我國臺灣地區不同，瑞士學理把這些權利與物權種類、內容并列為法定原則的對象，并將它們冠以“物上之債（Realobligation）”的稱謂，以表明它們雖然是相對權，但有與物權一體并存，且能對抗物權受讓人的特性[49-50]。在此附帶一提的是，由于可登記的債權等相對權主要適用于預告登記，把這些權利作為法定原則的對象，也就表明可預告登記的權利也在法定原則的射程范圍[51]。

2.標準的調整

盡管學理多把物權法定的標準放置在法律層面，但實踐顯然與此偏離不小，本著實踐理性和實事求是的立場，可以說，在不違背法律引導方向的前提下，通過解釋技術，可把行政法規、地方性法規、規章、司法解釋等其他規范作為法定的標準[52]。這樣的標準與可登記財產權的規范依據完全重合，這也說明從可登記財產權多元化的角度來看，擴張法定原則的適用對象，有其充足的實踐基礎和規范依據。

此外，正如上文所見，法律允許當事人約定特定物權的特定內容，如地役權中的利用目的和方法，這說明支持物權法定原則的具體規范不全是強制規范，還有一定的任意規范。這種法定框架內有限的意思自治，可確保在法律支撐下，物權種類和內容的基本框架保持穩定，不至于出現完全出乎社會公眾意料、進而影響交易秩序的“物權”，又能由當事人根據實際情況來微調局部的、個別的利益，以便法律框架內的物權內容與實際需要完全相符。也就是說，法定原則中的“法定”不是強調物權的種類和內容只能由強制規范硬性確定，而是內含了雙重的調配標準。一是強制規范，它們主要針對物權種類，不容當事人約定排除或改變；另一是授權規范，即法律通過任意規范允許當事人約定相關物權內容。在法定原則的對象限于物權種類和內容時，這種授權是補漏型的，如法律只能框定地役權的類型要素，無法列舉其內容，利用目的和方法除了交由當事人來填補，別無他法。

與可登記財產權多元化相應的法定原則適用對象的擴張，催生了選擇型的授權規范，即除了法定的內容，法律還列明其他事宜，允許當事人在其中進行選擇?！兜聡厣蠙鄺l例》就有這樣的規范，該條例第1條是地上權的法定內容，第2條列舉地上權人在地上權期滿后續展地上權的優先權、土地所有權人向地上權人出售土地的義務等7項約定事項

需要說明的是，盡管《德國地上權條例》第1章第2節把這些約定內容命名為地上權內容，它們能載入登記簿，但在登記前，這些約定僅在當事人之間產生債權效力，只有在登記后才能約束權利繼受人，故而，它們應屬于可登記的債。（參見：Wieling. Sachenrecht[M]. 5. Aufl. Berlin/Heidelberg/New York： Springer， 2007：383； Baur/Stuerner. Sachenrecht [M].18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 387-388；李靜，譯.地上權條例[G]//中德私法研究（2006年第1卷）.北京：北京大學出版社，2006：260注6）。。這些被法律允許的約定事項，實際就是法律提供的選項，它們能否最終轉化為實在的權利，取決于當事人的自我決定，他們既可以不理睬這些選項，也可以選擇其中一項或幾項，就此而言，該類規范能使物權人在保有基本的法定內容的同時，因當事人自治因素的介入而在相關利益事項上有了新拓展。

總括而言，配合可登記財產權的多元化，不動產登記簿和登記類型需要調整；與此相應，與不動產物權緊密相關的債權等相對權在登記后能產生對抗力，為了維系必要的利益平衡，它們應屬于法定原則的適用對象。這樣一來，法定原則的對象不僅是物權的種類和內容，還包括與其相關的債權等相對權，當然也涉及可預告登記的權利。受此影響，法定的標準除了法律強制規定，除了補漏型的授權規范，還包括選擇型的授權規范。

六、結語

雖然《條例》和《細則》已經頒布實施，但正如其名稱所示，不動產登記制度并未因此而定局，實踐發展和理論反思均表明，登記制度還有不小的建設和完善空間

對此，主導我國不動產登記制度建設的職權部門有清醒的認識，如有關人士指出：“從長遠來看，要進一步提升我國不動產登記的公信力，保障人民日益多樣的財產權形態，服務于我國經濟社會深化改革發展的大局，最終要形成一套具有中國特色的不動產統一登記法律制度體系?！保▍⒁姡喝~明權.眼中形勢胸中策 緩步徐行靜不嘩——扎實推進不動產登記業務支撐工作[J].不動產登記與法治國土， 2015（1）：3.）。在此前提下，鑒于可登記財產權的范圍和形態是登記制度的基礎要素，對它進行仔細辨析，是穩妥且又前瞻性地推進登記制度建設和完善的必要步驟。

無論從規范層面來界定不動產登記制度與物權法的關系，或從功能角度來分析登記機制的發展，亦或從實踐運作來看登記的實際樣態，再或是參照有借鑒意義的域外法例，可登記的財產權都應是多元化的，不動產物權只是其主干而非全部。綜合我國的相關法律規定、社會治理需要以及交易實踐經驗，在滿足能載入登記簿、有規范依據且有登記實益的條件下，不動產物權及與其有法律關聯的債權等財產權均應有登記能力，均可登記。

在上述可登記的財產權中，不動產物權已經完全被不動產登記制度所覆蓋，能載入不動產登記簿。在與不動產物權有法律關聯的債權中，買賣或抵押房屋的合同屬于預告登記的對象，能載入不動產登記簿；房屋、海域使用權、無居民海島使用權租賃合同雖然分別在相應的主管部門辦理登記，但未納入不動產登記制度，需要進行制度調整和接軌；其他債權在實踐中尚未展開登記。在與不動產物權有法律關聯的其他財產權中，儲備土地使用權、不動產信托分別在相應的部門辦理登記，但未納入不動產登記制度，也需要進行制度調整和接軌；其他的權利則未登記。

未被不動產登記制度覆蓋的財產權有不同形態和屬性，為了確保它們均能與不動產登記簿無縫銜接，登記簿要有針對性地適度調適，如調整其編制方式、增設簿頁欄目和專簿。在此基礎上，為了使登記簿既能清晰反映上述權利，又不增加其信息的繁瑣性，就有必要調整登記類型，主要是擴容預告登記，把房屋、海域使用權、無居民海島使用權等租賃合同和優先購買權納入其中。與上述調整相應，物權客體的特定標準會發生擴張，結果是把涉及不動產的聚合物歸為不動產的形態行列，并使債權、優先購買權等相對權在登記后具有對抗第三人的效力，進而擴張法定原則的內涵，不僅使上述相對權成為法定原則的適用對象，還在強制規范和補漏型的授權規范之外，把選擇型的授權規范也作為法定的標準。

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