房地產經營風險管理及有效策略探討

王海濱

在我國社會經濟不斷發展的背景下，我國的房地產行業也得到了蓬勃的發展。目前，房地產行業在發展的過程中迎來了眾多機遇，但是與此同時也面臨著巨大的風險與挑戰，房地產企業只有與時俱進，對經營過程中所出現的風險進行合理科學的控制和管理，才能夠最大限度地減少因風險問題給房地產發展與市場經濟建設帶來的不利影響。本文首先對房地產經營與管理過程中所需面臨的風險進行了簡要的闡述，并基于當前房地產經營風險管理的現狀，提出了幾點有效性的策略，旨在能夠推動我國房地產行業的科學可持續發展。

作為市場經濟的重要組成部分之一，房地產行業的發展不僅會影響到我國社會經濟的發展，同時也會對人們的生活質量及水平帶來不同程度的影響[1]。盡管房地產行業在近年來獲得了迅速的發展，但是在不斷發展的過程中，也遇到了各種各樣的風險及管理問題。如果這些問題未能得到有效的解決，不僅會給房地產企業帶來嚴重的損失，而且也會影響到整個房地產行業的科學發展。為此，對房地產經營風險進行合理科學的控制和管理，以合理回避房地產項目投資以及開發過程中所面臨的風險，極具重要意義。這就要求房地產企業立足于自身的實際情況，對經營管理過程中可能遇到的風險進行合理化、科學化的管控。

房地產經營過程中所面臨的風險

獲取土地過程中存在的風險及問題

在房地產經營的各個階段中，都不可避免地面臨著一些風險[2]。作為房地產經營活動的重要環節之一，獲取土地的階段所面臨的風險無疑是最大的，而究其原因，主要與以下原因有關：在獲取土地的過程中，房地產企業首先要做的就是選址，并取得該地點的土地使用權。只是，基于我國城市建筑建設的現實情況，在土地市場方面，政府擁有絕對的話語權，其不僅能夠通過土地政策的實施來控制房地產土地的使用權，同時也能夠對土地的供應量進行適當的調整[3]。而房地產企業在經營與管理的過程中，則需要在政府相關部門同意的前提條件下才能使用土地，這在一定程度上增加了房地產企業獲取土地的難度。再加上政府可通過地價政策的實施來間接控制房地產，土地價格的變化又會直接影響房地產獲取土地的成本，所以便很容易導致房地產企業土地儲備不足以及財務危機等風險的產生，除此之外，也會帶來一些不確定的風險。

房地產開發建設過程中存在的風險及問題

完成房地產的開發建設，需要歷經較長的時間和過程[4]。房地產開發建設涉及的環節眾多，其不僅需要在施工的前期測量并勘察房地產建筑用地的實際情況，而且還需在施工的過程中綜合考慮施工人員以及施工配套工程等因素對建設效率與質量所帶來的影響[5]。就施工前期的階段而言，企業在獲得土地后，往往都會進行整體上的規劃，對房地產開發的時機以及方式方法等進行進一步的分析，然后再考慮預算方面的問題，而在此過程中，就很可能面臨著兩個方面的風險：首先是由政府方面帶來的風險，比如，政府實施的政策可減免商品房的稅收，這不僅會使房地產企業在建設與開發的過程中更傾向于商品房而非商業地產，而且還會對房地產企業的開發方式及其周期等帶來深遠的影響，從而直接影響最終的經濟效益。其次是獲取的土地所帶來的風險，比如，房地產企業獲得的土地一旦出現了不適于建設的情況，便會在一定程度上增加其前期所產生的工程費用，從而帶來降低利潤的問題及風險。

就施工建設的階段而言，其受到種種因素的影響，同樣也會帶來不同的風險。一方面，由于建設單位難以對施工技術人員的素養和技術水平進行全面的考察，所以便很容易增加人為因素以及技術因素所帶來的風險，在施工過程中一旦出現技術上的問題，則會導致返工，建設成本也會因此增加;另一方面，由于房地產建設與開發所使用的資金大多來源于銀行貸款，貸款政策一旦發生變化，便很容易導致貸款收緊，嚴重時還會導致資金鏈的斷裂，阻礙房地產工程建設的正常進行。此外，在房地產建筑施工的過程中，由于施工材料的價格存在著一定的差異性和不穩定性，所以便很容易造成預算與實際成本的差距，從而降低收益[6]。

銷售租賃過程中存在的風險及問題

繼房地產生產建設環節后，需進入銷售租賃環節才能獲取相應的經濟回報[7]。只是在此過程中，同樣會面臨著或多或少的風險。眾所周知，從房地產獲取土地環節到施工建設環節，然后再到銷售租賃環節所歷經的時間是比較漫長的，在這一過程中，政府實施的政策以及市場的環境都有可能發生這樣或那樣的改變，加之人們的消費需求也會產生一定的變化，這些不可控的因素均會給房地產的經營帶來一定的風險，導致房地產預期的銷售目標與實際銷售租賃的目標相脫離，最終使得其經營活動所帶來的回報大打折扣。

房地產經營風險管理的有效策略

對經營環境進行全面的分析

房地產在經營與管理的過程中，經營環境對其所帶來的影響不容小覷，如果未能對經營環境進行合理科學的管理和控制，則會對房地產企業的經濟效益產生一定的影響。為加強房地產經營的風險管理，房地產企業應引起足夠的重視，充分認識內部環境與外部環境的作用和所帶來的影響，真正做到審時度勢、靈活應變，對自身的經營活動進行適當的調整，以此才能夠使房地產開發項目的投資成功率得以提升[8]。比如，就外部環境而言，房地產企業可在獲取土地階段關注土地政策的動態，在開發建設的階段重點關注金融政策的動態，在銷售租賃階段則可以著重關注住房政策的動態。

提升房地產經營風險的防控能力

在房地產經營與管理的過程中，除了要合理分析經營環境以外，還需不斷提升房地產經營風險的防控能力，只有這樣，才能最大限度地降低各種風險所帶來的損失。對于政府以及市場等不可控因素所帶來的變化，房地產企業在經營的過程中除了可以進行預測以外，還能夠通過管控內部經營成本的方式，盡可能地降低各種風險所造成的損失。比如，在房地產建設的前期階段，房地產企業便可在控制其建設造價的同時，對其緩沖資金進行合理的設置;在進行招標的階段，為盡可能地避免出現返工的情況，房地產企業應在低價競標的基礎上，對施工單位的施工情況以及施工人員的施工技術水平等進行深入的調查和考察，并加強對施工現場的管理，以此才能夠保證施工的質量，降低房地產經營所帶來的風險。除此之外，在選取房地產建設材料以及設備的過程中，還需在保證其質量的前提條件下，對比建設所需的材料以及設備的價格，從中選擇性價比更高的材料和設備，以便能夠盡可能地降低施工建設的成本。

不斷提升經營銷售能力及水平

作為房地產經營活動的重要環節之一，房地產的銷售租賃對房地產企業的長遠發展具有重要作用。對于房地產企業而言，其只有將房地產建筑投入使用并出售給需要的人，以此才能夠回收資金、獲取收益。只是，需要注意的是，隨著人們物質生活水平的提高，消費者對房地產建筑的要求也越來越高，為滿足其需求，除了要滿足購房者的住房需求外，還需不斷提升自身的服務質量。在銷售租賃的環節，首先要做的就是為消費者提供更好的產品，并提升自身的服務質量，以此才能達到提升經營銷售能力及水平的目的。而為了進一步激發消費者的購買欲望，在房地產建筑設計環節，則需要結合消費者多樣化的需求，在凸顯建筑個性化的同時，還應不斷完善相應的基礎設施，并在售后環節為其提供更為優質的服務。

不斷提高物業管理水平

為加強房地產經營風險管理，提高物業管理水平顯得尤其重要，這也是房產價值的重要體現。在新的時代背景下，人們對生活環境以及生活品質的追求變得越來越高，如果未能為其提供良好的物業管理服務，不僅會在一定程度上降低消費者對開發商的好感度，而且還會對房地產經營活動的順利進行造成一定的阻礙。為避免此類問題的發生，房地產企業則需要在重視開發建設的同時重視管理，在追求銷售利潤的同時做好售后服務，并在發展的過程中不斷探索和創新，以此才能夠切實提高物業管理水平，進而滿足消費者多樣化和個性化的需求。

采取風險轉移措施

在房地產企業經營的過程中，存在著一些不可避免的風險，為了能夠盡可能地降低這些風險所帶來的損失和不良影響，在風險來臨之前便可以采取有效的措施實現風險的轉移。具體可從以下幾個方面著手：首先，在簽訂合同之前，房地產企業需對市場進行較為全面的調查，然后對合同中的相關條款進行進一步的分析和商討，以此來最大限度地減少因合同所帶來的各種風險;其次，為轉移經營活動所帶來的風險，并盡可能地降低房地產企業的負擔，其還可以通過購買各類保險的方式來應對，盡管購買保險需要一定的開支，卻能夠有效地將風險轉移，降低自身的經濟損失。

結語

作為房地產經營活動的重要組成部分，經營風險的合理化、科學化管控對房地產企業的長遠發展具有重要意義。為了能夠降低各種經營風險所帶來的危害以及損失，在實際經營的過程中，則需要將各方面的因素考慮其中，并結合自身的實際情況加以管理和控制。

參考文獻：

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[8]陳亮.我國中小型房地產企業經營風險管理探析[J].山西建筑，2018，44（16）：242-243.