房地產開發企業現金流風險管理研究策略

吳潘

摘? ? 要：伴隨著社會經濟的高速發展與城市化進程的加快，推動房地產開發規模不斷擴大，給房地產企業帶來更高的發展機遇。資金是企業運轉的關鍵，尤其是房地產企業高成本、長期性及高風險等特性在很大程度上考驗著企業的資金承受力，大多數房地產企業都在經營過程中面臨著現金流方面的問題。文章介紹了房地產企業現金流量現狀，闡述了房地產企業加強現金流量風險管理的現實意義，分析了目前存在的主要問題，并對如何加強現金流風險管理提出具體的對策建議。

關鍵詞：房地產企業;現金流;風險管理

1? 引言

在我國當前城鎮化建設的大環境下，房地產開發的數量不斷增多，銷售的價格也呈現出不斷上漲的趨勢，房地產開發企業的風險也在逐漸的增加。尤其是在當前房地產開發企業的財務管理之中，許多的管理制度還不是十分的健全，這就使得房地產企業財權分割、資金分散、私設小金庫等情況經常出現，使得房地產開發企業現金流風險加劇。

2? 房地產企業現金流特點

作為資金密集型企業，房地產企業投資較大且周期較長，存在一定風險，開發與銷售環節是現金流的主要集中環節，房地產項目建設過程中，對于資金投入存在特殊化要求，回款風險也比較大。就房地產企業現金流的特征來看，其周期長，且在土地出讓金支付、工程建設等方面的資金投入較大。與此同時，現金流分布存在不均衡特征，主要體現在生產經營過程中，現金流存在大幅波動，并且資金占用風險較高，回款具有不確定性，極易受到宏觀政策以及金融環境等因素的影響，導致現金流風險出現。

3? 現金流風險的含義及研究意義

對于現金流風險而言，它主要指的是企業中的現金流出與流入兩者出現不平衡的情況發生，使得企業在需求資金的時候不能及時彌補，從而使企業出現了經營中的風險發生。如果企業的現金流出現了問題，那么很有可能會導致企業的生產經營無法維持，導致企業的收益無法保障，同時也可能會影響企業的信譽，嚴重的話還會使企業的社會形象受到影響，導致財務出現問題，從而使企業面對破產的危機。對于房地產開發企業所面對的財務風險中，現金流風險是非常重要的一部分，而且其構成原因復雜，并且具有較大的偶然性以及潛伏性。房地產開發企業的產業鏈比較長?？梢酝瑫r帶動多種生產制造行業以及消費行業的經濟發展，這就是為什么房地產行業會與國家的經濟整體發展密切相連的原因，其中房地產行業的發展與我國的經濟發展和民生息息相關，是我國社會發展進步的重要體現，在市場經濟的運營過程中起著十分重要的作用。但是這一行業它在我國的發展時間并不長，并且我國的通貨膨脹形式十分的嚴峻，這也在一定的程度上導致了相關的金融風險危機也在漸漸地加強，讓相關行業的現金流風險不斷地加強。

4? 房地產企業現金流風險管理問題及原因

就房地產企業現金流管理的現實情況來看，在償債能力方面，房地產企業的能力有限，債務利息支付難度大，財務狀況不良，資金鏈斷裂風險較大。并且企業收益質量較差，普遍存在兩極化問題。不確定性回款條件下，房地產企業獲現能力較弱，并且往往會受到宏觀政策的影響而導致在房地產企業在現金流方面面臨巨大壓力?，F金流風險管理問題的出現，與房地產企業自身風險管理意識不足存在一定關系，并未充分認識到現金流管理的重要性，即便是開展現金流管理，所采取方法的科學性不足，現金流管理模式不具備針對性和適用性，不利于房地產企業現金流真實情況得到準確反映，進而影響財務決策的準確性與科學性。在宏觀經濟政策調控下，房地產企業高度投資開發，出現通脹狀態，國家通過政策調控來調整住房供應結構，樓市資金投入降低，導致現金流短缺。

5? 房地產開發企業現金流風險管理的策略分析

5.1? 提高房地產企業的營運能力管理

在對我國當前房地產開發企業的現金流進行分析的時候，不能夠只注重查看現金流的凈含量正負，還應當注重對經營現金流量和經營活動現金流量的查看。房地產在經營管理的過程中，應當努力提升自身的經營活動能力，讓銷售量進一步加大，使自身的投資資金能夠更快地得到回報，從而將現金流風險控制到最低。除此之外，當前房地產開發企業在面對國家宏觀政策的調控，銀行貸款政策的調整等情況時，房地產開發企業更加應當注重自身現金流的風險管理，加快資金的周轉速度。

5.2? 建立健全房地產內部現金流控制體系

首先，建立明確分工的組織機構和嚴格的現金流管理制度，建立專人管理的體系，目前各家公司專設資金部或者由專人管理，建立現金流資金池，統一調配。其次，建立完善的監督機制。一方面，高度關注并監控公司的支付業務，合理確定支付時點，對現金付款時間進行準確安排;另一方面，加快現金流的流轉，對于應收的房款，加緊催收，提高現金流周轉效率。此外，房地產公司要做好事前的現金流預測，按月度、季度、年度做好現金流的滾動預算，做好事中的現金流動的監控，及時反饋與計劃的差異，及時修正，事后結合現金流管理目標，分析偏差，找出原因。通過全過程的控制，使現金流的循環在一個可控的計劃內。

5.3? 強化現金流預算控制

房地產企業通過現金流預算工作來決定投入項目的資金數量，財務部門嚴格按照預算管理的要求，執行各項預算，對于現金流的支出，財務人員要進行嚴格審批，對于不符合財務管理制度以及違反審批程序的項目，要拒絕現金支付。財務部門對資金預算目標落實情況嚴格審查，定期檢查，對于目標落實程度要能完全掌握。對于項目開展過程中出現的預算超支或者過少的現象，需要及時查清原因，妥善解決。強化現金流預算控制，合理規劃項目占用的資金，做好現金流滾動預算，及時規避現金流風險。通過現金流滾動預測，企業可以隨時得知自身現金流的動態變化，在經營過程中能提前預測會出現的資金缺口，及時采取措施進行處理，避免影響房地產企業的正常運營。

5.4? 建立現金流風險預警體系

房地產開發企業還應當建立完善的現金流風險預警體系，通過該體系能夠對房地產開發企業的資產管理能力。盈利能力以及投資收益能力等進行監測。當某系數值達到設定值的范圍之內時，將會出現現金流風險報警，此時需要相關的管理人員及時對出現風險報警的原因進行分析，然后及時制定相關的防護措施，將現金流風險帶來的危害降到最低?，F金流風險預警體系屬于房地產開發企業財務管理體系之中的一部分，在實際的應用過程中需要根據企業的實際情況制定相應的預警模型，這樣才能夠讓現金預警體系對數據的分析和判斷變得更加的準確，也使得風險預警更加準確，讓企業有更多的時間處理存在的風險問題。

6? 結束語

總之，基于企業自身可持續發展要求以及外部國家政策、行業競爭的多重壓力，現金流就像是一個企業的血液，血液暢通，企業才能良性可持續的發展。因此加強現金流管理已經成為房地產企業生存和發展的關鍵。只有房地產企業保持現金流良好有序的運行，并保持高度關注和高效管理，才能使房地產企業盡可能地避免經營風險，在房地產行業競爭白熱化的形勢下立于不敗之地。

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