對房地產企業股權轉讓涉稅事項的思考

王巧

摘 要：房地產企業在交易購買土地使用權、建筑物以及在建項目過程中，股權轉讓是一個十分重要的途徑。若直接交易，則會產生種類紛繁的稅費，而股權轉讓則可促使轉讓雙方能夠在一定程度上規避稅費，有效緩解房地產企業稅負壓力，以更好地滿足房地產企業對資金的巨大需求量。當前時期下，股權轉讓仍然為房地產企業交易地產的一個非常重要的途徑，然而其實施方案以及效用等發生了一些根本性的轉變。本文首先對房地產企業股權轉讓涉稅類型，然后剖析了當前時期下房地產企業股權轉讓存在的突出性問題，最后提出了房地產企業股權轉讓涉稅管理的具體對策，旨在為提高房地產企業股權轉讓涉稅管理水平，從而促進房地產企業快速發展與進步。

關鍵詞：房地產企業;股權轉讓;涉稅事項;具體對策

房地產行業對我國經濟發展具有十分關鍵性的作用，關乎著建材、運輸、裝修、教育、工業以及零售等行業的發展，是各級政府均普遍關注的一個突出性問題。房地產行業與其他行業不相同的就是，其屬于資金密集型行業，房地產項目在實際開發過程中，不管是投標購地，還是后續的運維等，均需要大量的資金來加以維系。合理避稅是房地產企業節約資本的一個十分重要的途徑。本文在充分分析當前時期下我國房地產企業股權轉讓過程中存在的突出性問題的基礎上，提出了具體的涉稅管理對策，旨在為提高房地產企業股權轉讓水平，促進涉稅管理水平地提升提供切實可行的參考依據。

一、房地產企業股權轉讓涉稅類型介紹

房地產企業股權轉讓所牽涉的稅款類型主要包括增值稅、印花稅以及契稅等方面的涉稅種類，然而個人股權轉讓一般只涉及個稅。二者中房地產企業所得稅占比較大，而企業所得稅的相關環節也比較復雜。（1）在對常規因素加以排除條件下，在股權轉讓時，征稅一般需要與國家相關法律法規相符。在征收股權轉讓部門稅收時，股權轉讓所獲取的利潤泛指被投資方累積以及分配的這個方面的利潤。稅款的征收一般會按照一定的比例實施，但是征稅人則不能將其視為股息所得利潤。（2）房地產企業股權轉讓過程當中，股權轉讓所得稅概念較為模糊和混亂，從而使得在對稅款進行繳納時一般會發生各類問題。房地產企業股權轉讓或處置股權投資的收入減去成本，余下的余額才可以被稱之為股權轉讓所得或者損失。將這個部分的內容除去，其他股權轉讓所得的收入則應該列入至房地產企業應納稅款中，然后企業可以依據相關法律法規開展納稅工作。

二、房地產企業股權轉讓過程中存在的突出性問題分析

房地產企業股權轉讓過程當中，常出現各種各樣的問題，具體包括如下幾個方面：

（一）難以把握真實交易價格與時點

具體表現在如下兩個方面的內容：（1）自然人股權轉讓過程中申報計稅價格具有非常突出的主觀性，加上轉讓所形成的多元化等方面的影響因素，在很大程度上使得地稅機關獲取自然人之間股權轉讓的真實價格難度顯著增大。雖然土地使用權中介機構可根據市場價格相關標準開展相關評估工作，然而中介機構無形資產中的商標權、資質以及權利證書等方面的資質等，社會中介機構目前也無一種有效的方法對其予以評估，稅務機關在對其進行核定時，也存在較大的難度。評估機構僅僅是根據資質獲取時的入賬成本水平對其予以確認，直接導致的后果就是通過賬面價值評估水平顯著低于實際交易價值水平。（2）很難把握股權轉讓真實時點情況。當自然人股東出現股權轉讓之后，可在股權出現之后即刻辦理，同時也可簽署私下協議之后，在某一個更佳的時間范圍之內將變更情況加以辦理，稅務機關難以將股權轉讓真實時點予以控制。納稅者本期出現股權轉讓而且留存收益較大時，股權變更協議簽訂時間很有可能會前移至留存收益少的時點實施。

（二）部分稅收政策尚需進一步加以明確

在實際過程當中，房地產企業股東間不同比例增資是否可以歸屬于股權轉讓范疇，對于這個問題觀點存在較大的差異性。有些觀點認為：先將股權進行轉讓，然后按照相同比例增資;還有觀點認為：并沒有出現股權轉讓這個事實，僅僅表現在各個股東間增資比例存在差異。又如：個人企業（包括獨資企業或者合伙制企業）是否需要進行股權轉讓存在著較多的疑問。對于這個問題，有些人建議根據自然人股權轉讓來對個稅加以征收，但是此種行為若被認定為股權轉讓行為，其沒有相應的依據可言。若未能對其強化管理，那么存在稅收漏洞。對于企業所得稅而言，企業股權轉讓過程中股權所得應該列入至企業應納稅所得范疇之內，根據相關法律法規納稅。在這其中，主要包括兩個方面的情況：（1）企業轉讓一部分或者所有股權給個人;（2）企業轉讓一部分或者所有股權給其他企業。對于上述第一種情況而言，股權轉讓應該根據公允開展相應交易;對于第二種情況而言，則應該按照國家相關稅收規定，應該根據公允開展交易活動。

（三）征管措施較為落后

具體體現在如下兩個方面的內容：（1）自然人股權轉讓自身存在信息隱蔽性，加上管理制度以及管理措施嚴重滯后，直接導致的后果就是股權轉讓的稅收管理發展成為當前稅收征管工作的一個較為薄弱的內容。如：納稅者一般采取的措施為：先分配后轉讓的方式能夠使得股權轉讓過程中所需要繳納的個稅。因為股權轉讓個稅根據自然人股東轉讓股份的每股凈資產或者個人股東所享有的股權占比所對應的凈資產份額予以核準。若按照先轉讓后分配的順序，那轉讓方與受讓方需要分別根據“財產轉讓”項目與“利息——股息——紅利”2個項目繳納個稅，對此納稅者一般需要采用先分配后轉讓的方式。（2）對職工持股而言，則不能有效地控制個人轉讓股權。當前時期下，有相當多的改制企業與較大規模的企業集團在內部成立職工持股會，但是其又不屬于獨立性的法人機構。職工持股會內部各大股東進行股權變理，無需辦理工商以及稅務變更等，即使有自然人股東轉讓企業股權稅務機構也很難對其進行有效控制。

三、房地產企業強化股權轉讓涉稅管理的具體對策

針對如上關于房地產企業股權轉讓過程中存在的問題，現提出如下幾個方面的具體涉稅管理對策：

（一）將內部征收手段予以健全

對于財務管理制度未構建完善的房地產企業而言，應強化股東轉讓股權行為的管理。例如：采用核定征收股權轉讓個稅。對于比例較小的股權轉讓的情形而言，一般需要采取標的企業的會計報表中的會計利潤作為重要參考，然后對標的企業的房產以及土地等大額資產根據稅務部門的相關標準調整納稅之后所得的金額，作為計稅依據，對股權轉讓個稅進行管理，從而有效規避個人股東負擔評估費用過高等方面的問題發生。在新開發房地產征收軟件中，將個稅股權轉讓模塊增加至該軟件之中，將其中存在的突出性問題予以關注，對個人及企業股權轉讓過程開展信息化管理，從而促使稅收征收效率顯著提升。

（二）強化稅收宣傳以及納稅輔導

當前時期下，絕大部分納稅者以及扣繳義務人對個人股權轉讓的稅收政策的了解程度較低，經常出現未按照相關法律法規履行納稅以及扣繳義務。地方稅務機關應該對這方面開展必要的宣傳以及輔導等，敦促轉讓股權的納稅者尤其是轉讓股權所得金額超過12萬元的納稅者自行申報，敦促扣繳義務人在受讓股權以及支付所得時對其予以扣除。

（三）對疑難問題的處理措施予以明確

具體內容包括：（1）對房地產企業股權轉讓評估時點加以明確，如可將股權轉讓上一年度的年末加以確定;（2）確定合伙以及獨資企業股權轉讓或財產轉讓的征收范圍;（3）對職工持股會成員之間轉讓股權是否屬于納稅范疇予以明確。

四、結論

綜上所述可以得知，當前時期下房地產企業股權轉讓過程中尚存在著很多方面的突出性問題亟待解決，諸如：難以把握真實交易價格與時點、部分稅收政策尚需進一步加以明確、征管措施較為落后等方面的問題，嚴重阻礙了房地產企業股權轉讓進度。對此，房地產企業應該采取切實有效的措施，切實強化涉稅管理。

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