萬科集團資本結構問題探討

田桂源

【摘? 要】改革開放以來，我國經濟迅猛發展，特別是房地產行業對經濟增長和投資增長的貢獻較大，在我國經濟發展史上扮演著不可或缺的角色。對于房地產企業而言，資本結構在企業運營中發揮著重要作用，已逐漸成為財務研究領域的熱點。論文將萬科股份有限公司作為研究對象，首先簡要介紹企業的基本情況，其次通過數據分析其資本結構，發現存在的問題，最后提出針對性建議，以期在一定程度上為萬科集團發展助力，促進行業整體的可持續健康發展。

【Abstract】Since the reform and opening up， China's economy has developed rapidly， especially the real estate industry， which plays an indispensable role in China's economic development history， has made great contribution to economic growth and investment growth. For real estate enterprises， capital structure plays an important role in enterprise operation and has gradually become a hot spot in the field of financial research. This paper takes Vanke Company Limited as the study object， firstly briefly introduces the basic situation of the enterprise， then analyzes its capital structure through data， finds the existing problems， and finally puts forward targeted suggestions， so as to boost the development of Vanke Group to a certain extent and promote the sustainable and healthy development of the industry as a whole.

【關鍵詞】資本結構;負債水平;償債能力;融資渠道

【Keywords】capital structure; debt level; solvency; financing channels

【中圖分類號】F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）01-0121-03

1 企業簡介

萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科集團”）在1984年創建，1991年在深圳證券交易所上市，主要經營范圍是開發房地產和提供物業服務。萬科集團于2016年首次入選《財富》“世界500強”，而后4年持續登榜，2020年更是取得了榜單第208位的最好成績。多年來，萬科集團以“與城市同步發展，與客戶同步發展”為策略，圍繞人民美好生活場景積極開展其他業務，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，因此可以負責任地說，在眾多房地產企業中，萬科集團具有一定的代表性。

2 資本結構現存問題

2.1 資產負債水平較高

資產負債率是企業負債總額與資產總額的比值，它反映了資產對債務的償還保障程度和債務對資產的資金支撐程度。從公司債權人立場來看，一般情況下，資產負債水平達到50%左右，企業有較強的發展動力。然而，由于房地產行業具有特殊性，資產負債比率在60%～70%，略高于其他行業也是正常的。

由表1可知，萬科集團在2016-2020年總資產和總負債呈逐年顯著增加趨勢，資產負債率居高不下，近5年都在80%以上，超過了行業平均值。萬科集團的資產負債率在2018年更是達到近5年的峰值水平84.59%，近兩年稍顯下降的趨勢，但仍然比理想值高出甚遠。萬科集團的負債總額較多，可能會產生財務杠桿的反向效應，加大企業的財務風險。對于企業而言，資產負債比率越低，說明財務風險越小，債權人的資本保護水平越高，資產負債比率過高會引發企業償債困難，對未來的經營發展帶來相當大的挑戰。

2.2 短期償債能力欠佳

流動比率是企業流動資產與流動負債的比值，它反映企業到期償還短期負債的能力。速動比率是企業速動資產與流動負債的比值，它反映企業可以立即變現的流動資產償還流動負債的能力。一般而言，數值越大，企業在短期內就越有償付能力，就意味著變現資產的能力越強。理想情況下，企業的流動比率應大于或等于2%，速動比率的黃金值是1%，這時企業具有可靠的短期償付能力。

從表1來看，萬科集團在2016-2020年流動資產總值和流動負債總值同步增加，但是流動資產總值并沒有達到流動負債總值的2倍，從數據上看甚至二者相差不多。由計算可知，萬科集團過去5年的平均值是：流動比率1.18%，速動比率0.45%。綜上所述可以看出，不僅流動比率值，還有速動比率值，萬科集團都比行業平均值低（流動比率2.13%，速動比率0.65%）。速動比率在房地產企業中的衡量具有雙面性，如萬科集團，比率過低可能會使企業面臨短期償債危機，破壞資金鏈的穩定性;比率過高凸顯企業占用資本的數值過高，有可能進一步加大企業的投資機會成本。

2.3 企業融資渠道有限

現金流量是企業運營的重要根基，其中，經營活動現金流量穩定性較好;投資活動現金流量是企業自有資金生產能力的體現;籌資活動現金流量大多依靠外部籌資獲得，因為受國內和國際宏觀環境影響程度較深，存在著不可預見性。如果企業在生產經營活動中取得的資金不能及時回籠，加上融資渠道不順暢等因素，就會影響企業債券的還本付息，從長遠的角度看，勢必會增加企業日后的償債風險，對企業資金鏈的平穩運行構成威脅。

由表1可以發現，萬科集團近5年通過經營活動積累的現金流量凈額都是正數，表明盈利的情況較好，但數值變化很大。投資活動產生的凈現金流量在2016-2019年均小于0，特別是在2016-2018年融資活動凈現金流量為正數，表明在這一時期萬科集團進行了大量投資，快速占據房地產市場，好在2020年終于改變了投資活動現金流量入不敷出的局面。自2019年開始，萬科集團運營和投資活動的凈現金流有所增加，而籌資活動的凈現金流卻明顯下降為負值，說明萬科集團認識到僅僅依賴經營現金流量補償投資不算長久之計，正在逐漸重視運用籌資手段。

我國房地產上市公司一般選擇銀行貸、信托、股票等幾大主流融資渠道，近年來，具有規模性的房地產上市企業，其融資結構中銀行貸款通常能達到40%的比例，如此大的依賴性會使企業對資金管控喪失主動權，無形中加大財務風險。由圖1可以看出，萬科集團就采取了以依靠銀行貸款為主的融資模式。雖然向銀行借貸審批手續相對簡單，資金到賬較迅速，但企業會面臨到期還本付息的巨大壓力，其背后風險不言而喻，這在一定維度上表明萬科集團缺少行之有效的融資渠道。

3 資本結構優化建議

3.1 從企業角度出發

3.1.1 放緩開發速度，降低資產負債水平

萬科集團走的是高負債經營的路線，生產所需流動資金量多、項目建設投入大，企業一直通過銀行借貸、發行債券等方式籌集資金，導致資產負債始終在一個很高的水平，這會加重萬科集團的發展負擔。在全年土地市場競爭激烈的情況下，萬科集團應適當減緩房地產開發速度，學會審時度勢，提供能適應市場經濟體制變化的住房，尋找最優化的資源配置方案以改善企業的經濟表現。經濟表現的改善不僅可以提高萬科集團的償付能力，還將吸引更多的投資者，使企業融資方式多樣化。當企業的短期負債量較大，償債能力又不樂觀時，可以選擇適當增加長期負債的比重，以免短期債務比率過高，增加企業的財務風險，影響企業形象和信譽。萬科集團需要重點關注資產結構和負債結構，提高自身的償付能力，將資產負債比率降至安全區間，提高資本結構的合理性，為企業長期穩定的發展提供保障。

3.1.2 優化融資結構，增加股權融資比重

在企業的對外擴張時期，資金需求量巨大，單靠內部現金流遠遠不夠，此時企業要首先選擇內部融資方式，其次是債務融資方式，最后是股權融資方式，這是優序融資理論的體現。在不同的發展時期，企業有不同的目標，從而對企業籌資方式的選擇產生影響。在股權集中的企業，股東更喜歡債務融資，但該渠道存在些許弊端，因此，萬科集團可以適時提出股權融資的舉措。

第一，選擇內源融資方式。相比外源融資，它費用更少，審批程序簡單，操作更便利。第二，增加股權融資比例，讓資金來源多元化。在股權融資方面，萬科集團應積極友好促成與其他大型企業的合作，有利于拓寬企業的融資渠道。房地產企業大多會存在債務融資占比很高的情況，因此，萬科集團融資方式的選擇應適當減少對債務性融資的采用，避免依賴于銀行信貸，使股權融資在體系中占比更大，建立安全適合的股權結構。這將減輕萬科集團定期還款的財務壓力，降低財務風險，保證企業資金的穩健性。

3.1.3 保證資產質量，提高資產變現能力

企業在正常運營條件下，總資產通常大于總負債，如果企業資金鏈比較緊張，可能是因為資金儲備能力差，運營成本高，也可能是企業的規模擴張導致資金需求出現缺口。資產質量是衡量資產變現能力的決定性因素，特別是在房地產企業中，存貨深深影響著流動資產的變現能力。萬科集團的流動資產占總資產比重較大，存貨占比較高，勢必會影響萬科集團的存貨周轉周期，如果銷售速度較慢還會影響現金流入和盈利能力，影響短期債務的償還，最終給企業的信用體系帶來沖擊。因房地產行業資金回收周期較長，萬科集團采取賒銷的方式雖然提高了銷售額，但是增加的是應收賬款，所以資金回籠速度不可過高期待。雖然該行業的資產負債率指數較高是公認的問題，但通過增強運營能力、提高資產效率等措施，可以彌補萬科集團償債能力不足的短板。

萬科集團在生產過程中要嚴格控制原材料的使用，合理分配人工，盡最大努力降低生產成本。近幾年萬科集團的房地產存貨較多，資金周轉狀況不佳，這無形中增加了企業管理存貨的成本，更從側面反映出萬科集團的銷售水平有待提升。完工房產無法及時銷售，資金無法及時收回，資金壓力日益加大。針對不同客戶群體，萬科集團應量身打造不同的銷售策略，保證設計具有創新性的同時加大產品宣傳力度，吸引客戶達到加快銷售存貨進程的目標。同時要加強應收賬款的管理，對采取賒銷方式的客戶執行嚴格的信用評級，采用合理收賬政策，加強監督，最大程度上降低企業應收賬款的壞賬概率。在投資開發新項目和購置資產方面，萬科集團應對項目的前景進行全面分析預測，與企業的實際需要和發展計劃緊密聯系，進行投入與產出的專業財務決策后，科學地進行長期投資或購置資產，保證每一步腳踏實地，切忌投資盲目性和急切性。特別要注重各類資產的含水量，使之保持良好質量，將資產活性在市場上的作用發揮到極致。

3.2 從國家角度出發

3.2.1 完善法律法規，保障融資合理化

目前，我國房地產行業的相關法律法規仍不完善，因此，國家要根據房地產行業的發展現狀，結合在實踐路上摸索出的經驗，起到進一步規范的作用。首先，國家應完善房地產領域的法律法規，不僅要以積極的態度制定新的法律規范，使房地產企業在融資過程中明確各方權責，熟悉規范操作流程，使融資活動真正公開透明、合理合法，還要緊跟新形勢新變化新浪潮，修改現有法律法規的不足之處。與此同時，國家機關應大力宣傳法律法規的不可抗力性，對違反法律法規的企業，必須給予警示。其次，創新銀行與政府部門的合作形式，發揮企業信用“雙刃劍”的作用，為中小企業投資搭建信用平臺。最后，建立健全金融類法律保障體系和高效的內部控制機制，加大對上市公司籌資活動的監管力度，防止出現不良集資和非理性投資的情況。

3.2.2 堅持宏觀調控，促進籌資多元化

2020年是房地產行業發展史上意義深遠的一年，國內外風險挑戰明顯上升，經濟結構性、體制性、周期性問題交織，增速下行壓力加大，人口紅利、資本投入、出口拉動等促進經濟增長的一些動因均出現疲態。在此背景下，堅持“房住不炒”的行業調控、房地產貸款增速放緩、培育和促進住房租賃市場發展的新政策陸續出臺，房地產行業恰逢新的發展機遇，正式邁入管理紅利的大門?？v觀房地產企業的負債結構，因融資渠道少所致銀行負債的比例相當大。我國現行的金融市場存在許多弊端，如資金的需求和供給無法實現平衡;對于房地產企業來說，籌資渠道的可選擇性較低?；诖?，我國應該學習先進的管理經驗，積極發揮市場和國家兩只手的作用，發展豐富融資體系;因城施策，對房地產企業給予高度關注，促進市場平穩，還可以鼓勵房地產企業增加直接籌資，減少間接籌資，促進籌資多元化。

4 結論

作為關乎國計民生的房地產行業，想在激烈的市場競爭中謀求生存發展，我國房地產企業不可小看資本結構的重要性。萬科集團的資本結構存在資產負債水平較高、短期償債能力較差、企業融資渠道有限等問題，因此，建議萬科集團采取降低資產負債水平、提高資產變現能力、優化內外融資結構等措施來實現資本結構的優化。

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