淺析我國房地產法律制度及其完善

許楷沂

摘要：我國房地產行業作為國民經濟的支柱型產業，涉及土地、房屋等產權和所有制問題，其運行狀況和發展方向將影響我國國民經濟的發展和安全。因此，我國對房地產法律制度的建設和發展十分重視。本文通過對我國現行房地產法律制度的分析，有針對性地提出完善建議。

關鍵詞：房地產法 ?發展現狀 ?問題 ? 建議

一、房地產法律制度概述

（一）概念

從廣義角度看，房地產法是指調整房地產社會關系的法律規范總稱，即調整所有房地產社會關系的法律規范。而狹義的房地產法是指調整城市房地產關系的法律規范，不包括調整農村房地產關系和房地產社會保障關系的法律規范。①本文是從廣義的角度來研究房地產法的。

（二）調整對象

房地產法的調整的對象是房地產領域的社會關系，具體包括平等主體間的財產關系，非平等主體之間的房地產管理關系，以及房地產社會保障關系三類。在實際運行中它們緊密結合在一起。一方面，房地產財產關系需要通過公權管理關系來確認、實現，其調整有利于房地產社會保障關系的和諧;另一方面，房地產管理關系以財產關系和房地產社會保障關系為存在的條件和目的。

（三）基本原則

1、土地公有原則

公有制是我國社會主義經濟的基礎，占主導地位。我國憲法和法律規定我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征收集體土地，一經征收即轉化為全面所有。我國內地和香港特別行政區已不存在土地私有制。

2、土地有償使用原則

土地是一種特殊的商品，是一種不可再生的寶貴資源，其稀缺性和商品屬性構成了土地有償使用的經濟土壤。我國土地所有權歸國家與集體所有，而由不同

的使用者使用，形成所有權和使用權的分離，為實行國有土地有償使用制度提供了理論依據。依法實行土地有償使用制度，可以促使土地資源實現高效和合理配置。

3、合理利用土地與保護耕地原則

合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一， 在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地沙漠化的前提下開發利用土地，要堅決打擊和遏制非法占用土地等違法行為。

4、綜合開發原則

房地產開發經營應當注重經濟效益、社會效益、環境效益的統一，實行科學規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

5、維護房地產權利人合法權益原則

維護房地產權利人的合法權益不受侵犯，是房地產立法、執法的出發點，是房地產法的根本任務。保護好房地產權利人的合法權益，也是維護房地產市場正常秩序，促進社會主義市場經濟發展的重要條件。

6、宏觀調控與市場調節相結合的原則

鑒于房地產在國民經濟中的重要性，以及房地產交易的高利潤和高風險性，房地產活動必須以國家的宏觀政策為指導，同時充分發揮市場經濟的調節作用。

二、我國房地產法律制度的發展現狀

（一）立法現狀

目前，我國房地產法律制度主要涉及憲法、法律、行政法規、地方性法規、行政規章以及行業規范文件等?！稇椃ā访鞔_了土地的所有權和使用權，其他法律均不可違背。而其他法律制度如《土地管理法》《城鄉規劃法》《城市房地產管理法》等，其效力與地位略低于憲法，但可作為制定行政法規、地方性法規以及行政規章等文件的依據?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》《城市房地產開發經營管理條例》等行政法規，是對上位法規定的補充。地方性法規如《天津市城市規劃條例》《天津市住房公積金管理條例》等，僅在地方行政區域內有效。其他行政規章、行業規范文件，對于房地產行業發展也有約束和指導作用。

（二）存在問題

1、我國房地產法律制度尚不完善。

如上文所述，目前我國房地產法律制度較多，制定主體呈現分散性，各項法律法規未能構成完整的法律整體，欠缺層級較高的綜合性法律。

此外，我國缺乏對房地產行業進行宏觀調控的法律。目前，我國對房地產行業調控通常采用限購、限貸等政策手段，因政策制定主體不同，隨意性較大，差異性突出，在實踐過程中往往阻礙了房地產行業的健康發展。

2、我國房地產立法滯后于客觀事實需要。

對于囤地、炒房、違章建設、虛假宣傳、霸王條款、“爛尾樓”等房地產建設、銷售等環節中存在的違法行為，管理部門往往采取出臺部門規章和地方性法規來亡羊補牢，或者求助于其他法律，如《民法典》《廣告法》《破產法》中的相關條款，對違法行為進行處罰。由于缺乏相應的專門法律作為依據，往往“頭痛治頭，腳痛治腳”，對違法行為的打擊力度不夠，未能有效抑制各類違法行為的發生。

三、我國房地產法律制度的完善建議

（一）健全我國房地產法律制度體系。

1、針對我國房地產法律多而雜的現狀，政府部門應根據實際需求進行整合，剔除過時的、不合理的法律法規。同時，制定更高層次的綜合性房地產法律，用以指導我國房地產行業的發展運行。

2、對于內容存在沖突和矛盾的各項法律法規進行修改，保證現行法律法規的科學性和統一性。

3、在住房保障、房地產稅、租賃和銷售等方面，我國房地產立法尚處于空白領域，要加快該領域的立法進程，盡快形成健全、完善的房地產法律體系。

（二）加強我國房地產法律制度的執行監督力度 。

法律制定的目的是執行，只有執行到位才能保障法律作用的充分發揮。①在我國房地產法律建設中，法律的監督、執行是兩個最為重要的環節。法律監督既包含對違法行為的監督，又包括對執法過程的監督。相關法律的執行主要以公職人員為主，應加強其法律意識的培養，保證其執法行為合乎法律規定。只有不斷完善法律的監督和執行機制，才能保證每一項法律條款都落實到位。

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