房地產經濟波動的影響因素及對策探討

【摘要】現如今，隨著我國城市化進程的加快，各個城市中房地產行業發展速度越來越快，諸多房地產項目競相涌起，使得我國整體房地產領域發展一片向好，甚至很多城市希望通過拉動房地產行業的發展來帶動城市整體經濟的發展進程，提升城市綜合競爭力。然而，房地產經濟發展過程中仍然存在許多問題，這對房地產經濟的發展十分不利。找出問題的根源，制定相應的解決方案，可以極大地促進中國房地產經濟的發展，為中國整體經濟的發展做出貢獻。

【關鍵詞】房地產;經濟發展;影響因素

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.009

引言：

當前我國始終強化社會主義發展道路，在新時代發展進程之中，各個行業的發展速度越來越快，特別是房地產行業的發展極大地影響了我國整體經濟的發展形勢，使得房地產經濟迅速擴張。為了進一步促進我國房地產經濟的健康發展，需要對其進行適當引導與扶持，進一步實現可持續發展的有效路徑。

1、在國民經濟發展中房地產的主要作用

房地產的快速發展將中國經濟推向了一個新的水平。在社會主義現代化建設的進程中，房地產業的快速發展加速了中國的城市化進程。同時，它也為改善中國居民的生活環境做出了相應的貢獻。隨著社會人口的不斷增長，就業、醫療和住房已成為最令人擔憂的事情。房地產的快速發展已經形成了大面積的建筑形式。在建筑或工廠建設過程中，它實際上緩解了中國的沉重壓力，為維持人民的溫飽做出了巨大貢獻。此外，房地產的快速發展也吸引了越來越多的投資者的關注，引進了國內外注資，使建筑行業擁有了越來越多的新技術和新設備，這對我國相關人才的培養非常重要，也刺激了房地產市場的蓬勃發展。房地產不是一個獨立的行業。與信息技術相關的所有行業都受到了影響，發展迅速。因此，房地產經濟的發展帶動了中國整體經濟的發展。

2、影響房地產經濟發展的因素

2.1盈利水平的影響

近年來，國土資源日趨緊張，房地產經濟運行的門檻逐步提高。較高的投資將在一定程度上導致壟斷。此外，近年來人們對住房的需求逐漸增加，這使得房地產的盈利能力處于較高的地位。由于房地產的高回報特性，吸引了越來越多的人投資于房地產的經濟發展。雖然大量的房地產投資加速了行業的發展，但也極大地改善了房地產經濟的存量，改善了住房的供給關系。然而，這在很大程度上導致了房地產經濟從過熱轉為降溫。盈利能力的影響使得房地產經濟的發展迅速下滑。

2.2調控的影響

近年來，對房地產實施了相應的調整政策，這將對土地資源供應、金融成本和消費者的房地產購買意愿產生一定的影響，對房地產經濟的發展產生一定的影響。為了刺激國民經濟的發展，出臺了一些購房優惠政策，以刺激人們購房，從而帶動房地產業的發展，激發整個經濟產業的活力。政策可以從側面調控房地產的發展。這表明，無論是從土地和貨幣供應方面，還是從消費需求方面、稅收政策等中間環節，國家都會對房地產經濟的發展方向產生一定的影響，這也是該政策的初衷。

2.3社會需求變化的影響

在房地產開發的初期，人們對住房的需求處于非常旺盛的狀態。在這樣的背景環境下，房地產作為一種資源有限的產品，具有鮮明的賣方色彩。房地產一旦成為賣方的產品，將在市場經濟中發揮一定的壟斷作用。在這一階段，從房地產的經濟需求來看，房地產已經從絕對需求階段轉變為相對需求階段，市場需求已經轉變為住房改善和城市化所產生的住房需求。消費者對居住環境、區位、環保、便利等方面提出了越來越高的要求。這就要求房地產企業從簡單的“開發、建設、交易”模式轉變為深層次的商業模式。

2.4造價人員水平有待提高

在現階段房地產開發設計的成本控制工作中，存在一個比較重要的問題，即開發設計造價工作人員技術水平綜合素質不高。在我國社會主義經濟不斷提升的背景下，工程造價企業規模不斷擴展，也在側面提醒相關的企業要提高造價人員的專業性。在此期間因為我國造價開發設計人員工作隊伍職工數量嚴重不足，所以一些作為開發設計師的工作者承擔起了造價人員工作者的責任。而這些開發設計人員自身的開發設計專業知識與成本控制專業技能不夠豐富，往往不能吸取其他類型房地產開發設計造價工程中的經驗并加以綜合利用，難以充分保障房地產造價項目開發設計的針對性，不能充分展現其在房地產開發設計控制中的價值，影響關系到其他房地產項目的開發設計質量。

2.5開發設計成本控制監督不及時

房地產開發設計階段中會出現工程造價監督不及時的這種情況，主要原因是由于房地產開發設計機構與房地產監理單位之間缺少對房地產設計開發成本控制的重視程度，導致工程成本控制開發設計不科學與不合理。并且在具體的企業成本控制監督期間，部分從業人員尚未完全樹立成本控制監督意識，總是將自我經濟利益視作業務核心，甚至沒有針對性組織開發設計具體成本控制監督實施方案，阻礙具體成本控制監督工作進展。

3、房地產經濟發展的相關策略

3.1合理規劃

我國土地面積雖然較為廣闊，但是多山地丘陵，適合居住的環境有限，并且我國人數又較多，人均住房面積有限。房產開發需要土地資源，而土地資源無法再生。所以房地產的開發需要重視提升房產開發的土地利用率，以及相關部門在規劃用地時需要合理，將土地資源與空間資源的利用率進一步發揮。首先，在項目立項之前，需要整體規劃，人均面積所需數量，或者產業發展所需使用的面積，將規劃做到精確，避免實際建設后，大量土地資源的浪費。其次，需要重視對施工材料的規劃，在采購相關材料時，提前做好相關預算工作，避免出現建設過程中超預算情況的出現，并且采購的提前規劃有利于房地產行業更加科學的發展。同時房地產行業的規劃需要部門調控，從城市發展大局與行業需求角度出發，引導混亂發展的房地產行業實現規劃性建設，避免房地產投資資源的重疊，防止造成不必要的損失，將房地產行業的發展朝著科學性方向引導，促進行業逐步成熟。另外，積極的市場調研必不可少，這對企業在行業布局有著重要意義，是合理規劃的重要手段，避免盲目開發后，房產供需不平衡而出現損失。合理規劃需要貫穿房地產開發的方方面面，這樣才能實現房地產開發科學發展。

3.2完善金融體系

早期房地產遍地開花的原因之一就是房產開發金融貸款的支撐，雖然使得大量房產得以實現建設，但是其不完善的金融貸款也引出了大量的問題。因此需要建設進一步完善的金融調控體系，建設與房地產開發更為匹配的金融體系。為此，需要根據發展情況，對當前房地產行業的貸款結構做進一步的優化，使得金融體系的貸款審核更為科學，貸款利率與額度的設置更為符合，將房產行業的資金流動問題在開發前就實現解決。另外，銀行的貸款是當前開發商的首要選擇，但是銀行的資金投資需要兼顧各行各業，其對房地產行業的投資有其局限性，因此地方可以根據實際情況，調整貸款結構，通過引進社會閑散資金進行房地產建設，豐富我國房地產開發的融資形式，從而避免房地產開發企業資金鏈短期斷裂而導致的整個項目的終止。在房地產開發中金融調控是重要的方式，這是房地產企業進行開發的重要措施，因此多元化的融資手段才是行業發展的未來，避免單一結構的穩定性不強。金融行業是房地產開發重要組成部分，完善整個體系才能實現行業的健康發展，這不僅能實現金融行業的有序發展，更對我國未來的發展有著積極作用。

3.3加強對環境的保護

響應國家政策，與世界未來發展同步，才是一個行業未來發展的方向。而房產開發中存在的問題是多方面的，其中對環境的破壞是較為嚴重的一個，同時也是與世界未來發展不相符合的。因此在房產開發中，將環境保護列為房產開發的重要位置，才能實現未來的發展。實際上房地產行業的發展與環境是密不可分的，一個好的居住環境將會吸引到更多的購買者，同時房產開發與環境友好相結合，將會促進城市的綠色發展，是可持續發展的重要舉措。所以，未來進行房地產開發需要將環境保護的理念融入房產開發之中，促進二者的和諧發展。以人與自然為主題進行住宅建筑的設計，將環境的美好與設計相融合，實現對環境的保護。這樣才能在既與國家政策相符合，助力國家的綠色發展理念，又將企業的社會責任承擔起來，為社會更好的發展作貢獻，這樣才能使得房地產行業的未來充滿光明。

3.4加大改革力度

房地產經濟體制對房地產的發展有著重要意義，是我國經濟發展的重要組成部分，房地產的發展對我國經濟發展作用突出，但是當前的房地產經濟發展與我國社會存在一定的不適應性，因此需要加大其改革力度，以適應社會發展，主要將集中在保證其經濟效益的同時進一步發展其社會功能。因此需要從社會公益的角度出發，將房地產行業的資本逐利性進行削弱，提升其社會影響力，讓整個房地產行業社會形象好轉。另外注重對其投資結構的調控，確保其與社會發展方向，與國家經濟宏觀調控相一致，提升其穩定性。同時需要進一步提升市場監管的作用，解決房地產行業為實現開發而進行貪污腐敗的情況，促進行業健康發展。并將執法力度進行提升，以解決當前房地產行業頻繁暴露的各種問題。加大房地產經濟體制的改革力度，完善行業整體結構，實現房地產開發的健康發展，才是房地產行業的未來。

3.5細致分析資料，全方位減少造價

開發設計者還需要通過切合實際的項目調查以及資料查閱，分析掌握房地產開發設計項目技術建議開發設計手冊、工程開發設計可靠性評估報告與房地產開發設計工程任務計劃書的相關開發設計數據，著手對應所需材料和備用設備的開發設計獲取，掌握設備替換對應材料與提高設備綜合性能后的市場化與價格，將房地產質量化作為首要前提用以減少房地產開發設計成本。并且工程開發設計者還應安排專業知識以及技能豐富的技術人員定期參與實地考察，全方位深入分析全國房地產水文和水下地質施工情況，以免一時產生房地產施工不良或者地質情況問題，打好房地產造價質量控制的堅實基礎。

3.6依托互聯網構建信息化管理平臺

以移動互聯網信息時代的發展為歷史背景，現代企業經濟社會體系建設業務活動中，信息管理技術廣泛應用于各個領域，想要充分擴展現代企業的信息發展應用空間，在企業經濟管理業務活動中，需要充分發揮企業信息化在技術上的優勢，完善現代企業管理經濟財務管理模式，構建企業管理財務會計、經濟財務會計的信息溝通協作渠道，強化企業管理財務會計和企業經濟財務會計之間的業務職能識別聯系與結構優化，迎合會計融合趨勢。結合我國企業自身經濟發展戰略規劃和企業改革發展需求，建立企業管理、經濟發展計劃等目錄，建立數據資源庫實現資源共享，推動企業經濟管理活動系統化發展。

4、房地產經濟未來發展趨勢

4.1國內房價將趨于穩定

雖說房地產經濟的發展能夠在一定程度上提升人們的生活水平，但是如果房地產經濟不停發展，房價高居不下，那么將造成更多的人買不起房，反而會降低社會整體生活水平。近幾年，房價的迅速上漲使得很多人都沒有能力購買房子。尤其是在北京、上海等一些一線城市，房價更是高得離譜，很多人奮斗一輩子都沒法在這類城市購買一套像樣的房子。在這種情況下，人們的生活質量大打折扣，社會平均消費水平將持續走低。目前我國已經意識到了這個問題，為解決這個問題，國家采取了很多措施和解決方案。在宏觀調控下，我國的經濟體系已經趨于完善，未來我國的房價將會趨于穩定，房價將不會有大范圍的波動。但是具體的房價還是要視地方發展狀況而定，國家并不能對房價進行統一規定，只能從宏觀角度控制房價的增長。

4.2房地產行業將趨于成熟

目前我國的房地產行業依然處于高速發展的階段，雖然房地產經濟的發展存在一些問題，但是隨著時間的推移，房地產行業的各方面將逐步得到完善。在國家以及房地產企業的努力下，一些關于房地產的小問題都將得到妥善解決，企業的內部管理結構也會在不斷的發展過程中得到完善與改革。在這種情況下，房地產行業將會日漸成熟，有利于促進市場經濟的協調發展。

4.3國家將進一步完善房地產法律體系

房地產經濟的健康發展不僅需要房地產企業的努力，也需要國家進行宏觀調控。為確保房地產經濟的穩定發展：一方面，房地產企業需要對自身管理結構進行完善和優化，確保企業能夠穩定發展;另一方面，國家要不斷完善房地產行業的法律法規，構建一個完整的房地產管理法律體系，實現對房地產行業的宏觀調控，推動房地產行業的穩定發展。未來我國將會結合國情以及一些社會性因素，對房地產行業進行宏觀調控。同時國家相關部門也會根據房地產發展情況，建立與房地產行業未來發展情況相適應的法律體系，對房地產經濟的發展進行規范化、秩序化以及法治化管理，推動我國房地產行業的健康、持續和穩定發展。在宏觀調控以及相關政策的作用下，未來我國房地產經濟的發展將會更加穩定，市場經濟的發展也將會更加協調。

4.4房地產的發展將更注重保護環境

人類的頻繁活動加劇了環境污染，為保證人類社會的可持續發展，各個國家有必要采取具體的措施加大環境保護力度，降低人類活動對自然環境的影響。首先，為促進房地產行業的持續穩定發展，各房地產企業要將可持續發展理念融入其中，通過走可持續發展道路，推動企業經濟的穩定發展。房地產行業是一個高消費、高浪費的行業，因此環境保護需要房地產行業的積極參與。為能夠在環境保護中發揮重要的作用，房地產企業以及房地產開發商需要始終堅持“以人為本、保護環境”的理念開展日常工作，做到環境保護與房產開發相結合，通過不斷完善自身房產建設結構，確保房屋建筑能夠和周圍環境和諧相處。其次，在未來，房地產企業要嚴格把關基礎設施的建設質量，盡量將居民風俗文化、愛好等結合起來，為居民構建一系列的娛樂設施和公共場所。最后，房地產企業需要加強綠化建設，這樣能夠吸引消費者的眼光，從而可推動房地產企業的快速發展，滿足環境保護要求。

結語：

房地產企業作為我國經濟發展中重要的支柱產業，與人們的生活息息相關，因此，在房地產行業的發展中，應緊跟時代的發展，創新管理模式，從而促進我國房地產行業的健康發展。

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作者簡介：

顧睿（1973.06-），女，漢族，籍貫：江蘇淮安，職稱：土地登記代理人（經濟師）， 研究方向：建筑與房地產經濟、不動產登記等。