劉婷
數百萬房產涌上貨架,以低價為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。
在廣西北海,一名想逃離大城市的B站UP主,在這座濱海小城花了8萬元買下一套小房子,引發熱議。
2022年,法拍房成了樓市熱點。當房產炒作泡沫退去,回歸居住屬性,買房人以此為標準,重新審視法拍房。與此同時,數百萬房產涌上貨架,以低價為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。
陷阱or餡餅?
“天上不是沒有餡餅,而是你要知道哪里有餡餅?!痹谫I法拍房這件事上,陳琤對此深信不疑。
2022年5月10日上午9點半,陳琤設置的鬧鐘準時響了。半個小時后,他將確認人生中最大的一筆訂單——法拍房。他每分鐘刷新一次頁面,生怕錯過開拍時間,也擔心競爭對手將競價。
從決定買法拍房到下單,陳琤只用了1周時間,推動野性消費的原因只有一個:對房子知根知底。4月底,陳琤在小區閑逛時無意發現,家樓下的房門貼著拍賣公告。2021年,該房源曾一拍流拍,二拍起拍價為一拍的8折。綜合算下來,該房源價格為市場價的6折左右。
在與保安和鄰居多方打聽下,原業主幫做生意的弟弟擔保,后因弟弟生意失敗而賠上房產。目前,房源已沒人居住,且未發生過兇案。一番了解過后,阻礙大多數人買法拍房的兩大因素——交付和風水,均被掃除。
萬事俱備,只差下單。在與法院工作人員反復確認后,陳琤得知,原房主或租客對房源具有優先購買權,需提前到法院提交相關材料申請??紤]到房產為原業主自住,且原業主無力支付房價,最有競爭力的對手也已棄權。
開拍之前的周末,陳琤特意去周邊的寺廟求簽。開拍當天,共有4名競拍者參與競買,在經過37輪來回出價后,陳琤如愿拍下房源,價格為市場價的6.5折左右。
“全程緊張到不敢上廁所,生怕對手出價。每次出價都很糾結,也怕自己出得太高對手不接價,到時也要拍大腿?!被叵肫鸶偱倪^程,陳琤用了一句話來總結:在對手的底價區間瘋狂試探,本質上是一場激烈的心理博弈戰。
首戰告捷,一系列流程工作等待開啟。
拍賣次日,法院工作人員即告知買家,需要在一周內將首付款存進指定賬戶,3天內即可收到電子憑證。此后即是正常的按揭流程,準備收入流水、收入證明、征信報告等。簽署一份份合同后,陳琤笑稱自己成為了一位“簽名工具人”。
拍賣、按揭、交房,整個流程只用了兩個月。今年7月,設計師團隊已經進場量房。如今,房子裝修已經進入尾聲,即將在今年最后一天完成入宅儀式。
如今,陳琤已計劃好未來的日子——工作結束后到樓上的爸媽家蹭飯喝湯,酒足飯飽后回到自己的小空間里,過著不被念叨的夜間生活。最讓陳琤感到踏實的,是買房即收房。
在陳琤看來,這份平靜的圖景來源于自己的冒險,必要時成為少數人中的一個也未嘗不可。在外界看來,法拍房與風險強捆綁,但若只是擔心風險而不切實際地調查,可能會錯過一次“撿漏”的機會。錯過,或許才是最大的風險。
法拍房,是不是一種虛假繁榮
5折抄底、無門檻購房……法拍房中介的這類營銷話術,很難打動偏好低風險投資的年輕人?!胺孔〔怀础敝?,房子的居住角度凸顯,更多年輕人想在房產上找到松弛感。自帶風險屬性的法拍房,在備選清單中被不斷后置。
中國裁判文書網顯示,截至目前,共有331份文書涉及法拍房糾紛,涉及委托服務、交付驗收、房屋質量等問題。
苦于分不清陷阱和餡餅的張曉,選擇及時止損。今年年初,她在阿里法拍網上相中位于廣州市花都區的一處房源,并交了保證金。在房產詳情頁處,她發現房源仍帶租約,且房屋現在仍有人居住的痕跡,經勘察證明情況屬實。出于對交付問題的擔心,張曉最終未出價,損失了保證金。
“買賣不破租賃,如果買下來后原租客不肯搬走,我沒有信心保證房子能到我手上?!痹谡劶盎谂脑驎r,張曉坦言。
在張曉看來,法拍房最大的優點是可以確定產權,即購買過后產權屬于拍賣者。但房子是用來住的,買房是為了享受,如果房產存在風險,就沒有必要花巨資賭一個不確定性。畢竟,與折價部分相比,實打實的首付才是大頭。
同樣被風險勸退的購房者林佳,則在蹲法拍房的過程中成為一名“吃瓜群眾”。
自從關注法拍房以后,林佳加入了多個交流社群。據林佳觀察,法拍房市場出現了兩個明顯的現象:房源增加、流拍現象屢見不鮮。
“我印象最深的是,有投資客買入深圳的學區房,買的時候單價超過23萬元。后來深圳大學區制落地,加上調控升級,總價跌了幾百萬元,拿出來拍賣還沒人接盤?!?/p>
林佳介紹道,上述房源為“老破小”小區,基本上沒有人買來自住。學區房泡沫破裂之后,房源價格大跌,炒房客資金斷裂只能虧本拍賣。
一組數據佐證了林佳的判斷。阿里拍賣統計的數據顯示,2021年全年法拍房掛拍75.82萬套,同比增長13.2%,阿里拍賣網站上的房產總標的物累計數量就達到了300萬套。今年3月,這個數字變成310萬套。其中,破產資產標的物為9.4萬套、訴訟資產標的物為296萬套。
《司法拍賣不動產行業白皮書》顯示,2021年,全國法拍房平均成交折價率(成交價/評估價)為0.85,流拍率達到80%,遠遠高于20%的成交率。
在法拍房市場,見證命運的無常
隨著房源增加,法拍房代拍行業迎來爆發式增長。天眼查數據顯示,截至目前,全國共有1365家法拍房代拍公司,近1年成立的公司共有140家,成立時間5~10年的公司為56家。
法拍房起源于2012年,是由杭州市蕭山區人民法院處置執行的住宅抵押物,在阿里拍賣上成交,拉開了中國房地產網絡司法拍賣的歷史序幕。如今,法拍房已經逐漸被市場接受。從最初的只有少數玩家的賽道,變成了普通人也能夠得著的領域。
法拍房走向大眾,與法律制度不斷完善息息相關。困擾購房者多年的交付問題,在多方的努力下得到解決方案。
最高人民法院2021年12月21日對外發布《關于進一步完善執行權制約機制 加強執行監督的意見》?!兑庖姟返?8條規定,拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的,人民法院應當依法負責騰退,不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。
如果仔細閱讀拍賣須知,會發現各地法院已形成體系化的信披模式,大到購房政策、稅費清單,小到戶型結構、水電明細,均悉數對外展示。信息透明化加大了炒房客的機會成本,勸退投機者的同時給予更多普通人選擇的機會。
讓法拍房成為一種選擇,正是政策給予大眾的另一種“買房自由”。置身于調控周期中的個體,都在用行動推動著樓市向住有所居邁進。
摘編自微信公眾號“新周刊”2022年10月26日