房地產項目開發全過程成本管理相關思考

王譯萱

摘要：我國房地產行業雖出現較晚，但經過將近三十年時間的快速發展，其市場已經逐漸成熟，越來越多的投資者看中該行業的紅利，紛紛加入，行業競爭日益激烈。房地產項目開發企業已經深刻認識到，過去的經營模式已經無法滿足未來房地產項目開發的需要，亟需更新管理辦法和管理理念。而對房地產企業而言，項目的品質和價格是項目能否開發成功的關鍵，在此過程中還要保證利益最大化，因此其中的成本管理就顯得尤為重要。房地產針對項目開發建設啟用了系列成本管理辦法，致力于形成全過程成本管理體系，也取得了一定成就，本文在此基礎上，從全過程成本管理概念出發，進一步對房地產項目開發全過程的成本管理作出思考，希望能夠助力房地產企業提高成本管理水平，促進企業發展。

關鍵詞：房地產項目;全過程;成本管理

從環境角度來看，房地產項目開發全過程成本管理能夠進一步優化資源配置，督促房地產企業合理利用資源，不斷提高資源的利用效率，促進環保，實現良好社會效益和環境效益。同時，通過對全過程建設中的環境成本控制，能夠指導項目工程進行合理的規劃，啟用節能設施，盡可能使用無污染綠色建材，推動房地產企業的健康持續發展。從經濟角度來看，全過程成本管理是保證項目順利開展的重要措施，也是決定企業利潤高低的重要因素。在市場經濟體制下，企業競爭激烈，再加上宏觀政策調控、各種材料價格上漲，房地產企業要想保證利潤空間，要么降低成本，要么調高價格，在外部環境對行業有所限制的條件下，企業只得通過降低成本增加利潤，因此成本管理尤為重要，通過項目全過程成本管理的啟用，還能夠增強企業對房地產市場的話語權，增加其競爭實力。

一、全過程成本管理概念界定

所謂全過程成本管理，即企業的成本管控并非片面、靜態的成本核算，而是多維度、全面性的成本全方位考察工作。以本文描述的房地產項目來看，其項目開發成本構成有多種表現形式，這里主要總結如下：一是基于經濟角度的成本劃分，包括直接成本和間接成本，前者主要是實體費用，如材料費、人工費、現場經費等;后者主要包括項目建設期間產生的管理費等費用;二是基于成本的核算方法，包括預算成本、目標成本以及實際成本等，預算成本主要是工程預算成本，即為了完成項目建設任務產生的直接費用和間接費用;目標成本是指項目建設前預定的成本目標;實際成本則是指在建設中實際發生的生產費用總和;三是基于成本與實際工作量關系的成本劃分，主要包括固定成本與變動成本，前者不隨著工程量的多少而改變，后者則跟隨工程量的變化而變化[1]。

在進行項目全過程成本管理時，尤其注重以下幾點：第一，全過程成本管理應當關注建造流程上的成本分布，而非單純的產品成本。傳統的成本管理理念大多集中在最終的產品生產上，以此為基礎建設成本管理資料，很大一部分工作都是基于產品層面分析，對其進行核算、計劃以及控制等。但是現階段，僅依靠這些資料遠達不到全過程成本管理的要求，尤其是以產品為核算對象時，諸多假設因素不確定，成本分析指導性不強，對于企業管理層而言，其喪失了使用價值;第二，成本管理應當關注業務運營的情況，并非簡單削減成本支出。全過程成本管理是一種較為先進的管理理念，核心不在于“成本控制”本身，而在于企業建設周期中的“價值投入量”和“價值產出量”，以此追求企業價值增長，而不是一味地減少成本支出;第三，全過程成本管理注重成本核算時的價值轉移，而不是單純的數字排列組合。全過程成本管理不僅在管理范圍上進行了擴充，更是在系統層面將成本問題上升到了企業整體，部門職員、職員之間存在的大量相互服務都是成本管理的組成，而全過程成本管理一定程度上是對這些職員貢獻能力的評價，以此將個人價值最大化。

二、房地產項目開發全過程成本管理思考

房地產項目開發企業在生產經營過程中，基于企業的規模、生產能力、協調關系等基礎上，形成了較為具體的成本管理結構，而房地產項目作為一種商品，與其他商品存在很大不同，在建設時附帶了很多其他商品，如綠化項目、環境優化、車庫建設等，深入分析可發現，影響房地產項目開發全過程成本的內容主要包括以下幾方面：其一，土地成本，主要是開發使用權上面的費用支出，如土地征用費、拆遷補償費、配套設施建設費等;其二，前期開發工程費用，即在項目建設前可能出現的成本，如可行性研究費、勘察費等;其三，項目建設階段的費用，主要包括工程費、室外工程費、附屬工程費以及其他費用等，具體包括水電費、質量監控費、招投標管理費等;其四，管理費用，即企業的行政管理部門在組織和管理項目活動中產生的各項費用，如咨詢費、壞賬損失、職工教育經費、工會經費等;其五，銷售費用和財務費用，主要是項目建設完畢后的宣傳費、代理費、金融機構手續費等多種財務費用。當然還包括各種不可預見的成本損失，而項目開發全過程成本管理，就要對這些成本項目加以考慮，并進行科學管控，達到降本增效的目的，以下將對房地產項目開發全過程的成本管理作出簡單思考，提出簡單見解，希望能夠幫助企業科學控制成本管理費用支出，提升企業利潤空間[2]。

（一）企業層面成本管理

房地產項目開發企業層面的成本管理，是奠定整個項目建設周期成本管理的基礎，同時該階段也是決定工程是否有建設價值的重要階段，需要充分結合自身建設條件，確定最優建設方案，為后續具體的工程建設制定目標，打下良好基礎，可從如下角度優化：第一，對多種建設方案進行對比，擇優錄用，其中主要考慮企業的建設規模、建設標準、建設地點以及建設工藝等方面;第二，優化成本管理體系，確定項目及目標定位。設置適用性強的成本科目，并按照項目階段進行分解，合理確定成本估算，繼而落實到各具體的部門和個人，形成執行性較強的行動計劃，保證其嚴謹性和連續性;第三，客觀出具項目評價。啟用現代化的經濟方法，對擬建項目周期的投入產出等進行多方面的調查、預測，這也是選擇最優方案的依據，尤其是大型、復雜且技術要求高的項目，其企業層面的成本管理花費時間更長，以保證項目可行性，并保證成本估算有一定的參考價值。此外，還可配套現代化成本管理系統和專業成本管理人才，從根本上提高成本管理的質量。

（二）土地成本控制

土地的獲取是項目開發建設的第一步，也決定了項目未來的預期利潤目標。首先，要確定土地的市場價值，從土地資源的稀缺性、土地上住宅建設類型、土地附加值等方面確定土地價值;其次，從土地形狀、土地面積、周遭交通環境、片區規劃等方面確定成本費用的主要影響因素;最后，采取相應的土地購買策略，這也是決定土地成本的最終環節。企業必須從多方面與競爭對手對比實力，如開發資質、技術能力、信譽等方面，采取適用性強的土地購買策略，以保證土地獲得經濟價值最大。如不平衡報價策略，用該種方法時，房地產企業需結合自身優勢，揚長避短，若建筑能力強，工程造價把握高，可給出較高的土地出讓金，獲得更好的評分;高低報價策略，若項目要求高，潛在對手少，則進行低報價，若項目發展前景好，競爭對手多，則采用高報價策略。不管何種土地競買方式，都需要對土地本身，包括周遭環境進行詳細的分析，制定既滿足市場競爭條件的，也滿足企業需求的方案，找到其中制衡點，保證土地成本支出在企業接受范圍內[3]。

（三）項目實施階段成本控制

項目實施階段是將企業的項目成本計劃落實實處的執行階段，也是實施企業項目建設的第一步，該階段的成本控制主要包括兩方面內容，即設計階段和招投標階段。前者主要包括設計時產生的人工費、材料設計成本等，在設計階段便可提前預估出占比較大的材料、機械設備、人工等費用，也是預測整個項目花費的主要環節。后者則執行變量較大，該階段成本控制較難，雖然國家在政策、文件等方面對環節的成本控制進行了規定和引導，如2001年7月發布的《評標委員會和評標辦法暫行規定》，其中明確規定了低于成本價的認定標準以及中標人的確定條件等，便于企業控制該階段的成本發生，具體表述如下：

1.設計階段成本控制

第一，強調標準化、規范化設計。以此能夠保證完整的設計程序，有效提升設計效率。同時一定程度上節省設計費用，主要體現在后續具體施工環節上，如生產所需的必要材料，可以進行統一采購，發揮規模效應，達到節省材料，降低施工成本的作用;第二，嚴格控制設計變量，實現動態化成本管理。工程變更是項目開發中不可避免的環節，如果能夠將變更時間提前到設計階段，只需要在圖紙上變動即可，如果發生在實際施工中，其成本損失更大。因此設計階段必須通過詳細的測算和分析，之后才能夠進入施工階段，在設計過程中，還可輔以設計監理，由第三方單位來保證設計的實用性和經濟性，協調各學科專業，對圖紙進行多方面可行性探究，盡可能保證其可靠、安全[4]。

2.招投標階段成本控制

要想更好地控制招投標階段的成本，房地產企業可實行全過程招標，從設計階段到施工階段，再到監理、供應等，這些都可進行招投標，通過多方對比選擇性價比最優的單位，保證提供公平公正的競爭空間。同時在該階段進一步強調合同管理，避免出現理解歧義造成的合同糾紛，嚴格按照合同約定執行任務，通過對合同要求內容完成情況的審查，進一步采取措施，保證完成合同約定的總目標。

（四）項目施工階段成本控制

項目施工階段不僅是將設計圖紙體現在實踐的過程，更是展現項目使用價值的階段，其成本管理要從社會、經濟以及技術三層次上討論。社會層面，因為施工過程也是人與人之間的交流、協作過程，因此只有全體人員具備較高的成本管理意識，明確自身成本管理責任，才能夠達到項目成本管理目標;經濟層面，房地產項目開發本身就是一項經濟活動，其成本管理是這項經濟活動中必不可少的環節;技術層面，即項目施工中必須積極與現代信息社會結合，采用新工藝、新技術、新材料，提高工作效率，有序降低成本支出[5]?；诔杀咀畹突?、動態管理、目標管理、全面控制等成本管理原則上，施工階段的成本控制可從如下角度展開：第一，采購環節，嚴格按照招標文件以及施工圖紙的要求進行采購，科學篩選供應商，從技術、工藝、產品質量以及資質、信譽等多方面比較供應商，嚴禁出現“低價買，高價用”的行為套取采購差額，同時嚴密結合施工進度制定采購方案，既要做到沒有庫存積壓，又要做到滿足施工要求;第二，現場控制環節，一要保證施工進度井然有序，避免出現窩工、趕工等行為，二要保證安全施工，避免出現質量事故和人員事故，做好現場保衛，嚴厲打擊偷盜、監守自盜等不良行為，輔以限額供料制度，強化現場材料消耗管理，同時注重回收利用，做好材料周轉;第三，施工現場的工程變更環節，必須與圖紙設計單位深入探討，嚴禁隨意變更和不合理變更，只有得到企業、施工團隊、設計團隊等的同意后，才可變更工程。

（五）項目竣工階段成本控制

房地產項目開發的竣工結算，是事后核定施工成本的重要依據，一方面，必須嚴格控制工程竣工驗收時間，準確進行工程量計算，提高竣工結算的精確度，詳細審查竣工驗收文件，仔細核對合同條款，尤其注重隱蔽驗收記錄，落實設計變更簽證，準確反映工程造價，盡可能防止計算誤差;另一方面，把握好政策優勢，一直以來我國對房地產方面政策較多，且工程材料價格和人工薪酬等直接關系到間接費用的標準與種類，因此造價工程師必須合理計算費用標準，加大與相關部門的聯系，掌握好政策優勢。

此外，房地產項目全過程成本管理還會涉及后端的營銷環節成本管理，該階段的成本控制對房地產項目來說同樣重要，成本管控可從如下方面進行：其一，銷售策劃和宣傳策劃費用的控制，房地產項目需要通過廣播、電視等媒體對項目進行多維度的宣傳，在保證質量的同時也要注重成本的支出。一方面，必須對市場進行充分調研，針對性地設計宣傳手冊，合理定位消費群體，確定宣傳周期，節省宣傳費用。另一方面，對樣板間的設計費用控制，一些房地產為了更好地推銷項目，樣板間設置十分豪華，雖吸引了大批客戶，但是在質量和成本上完全失衡。必須經過科學論證，注重投入產出比，從客戶的實際需求出發，能夠達到事半功倍的效果。

三、結束語

綜上所述，房地產項目開發全過程的成本管理，不僅是提升企業內部管理質量，加大資金控制力度的重要手段，更是外部經濟市場對其發展提出的客觀要求。通過本文對房地產項目開發全過程成本管理相關內容的分析，發現其在企業成本管理層面、項目設計階段、施工階段、竣工階段雖然取得了一定成本管理成就，但仍存在著一定改進優勢，本文從加強設計管理、注重施工階段的采購管理、現場管理以及加強竣工階段成本控制等方面進一步提出了優化思考，希望能夠幫助房地產企業再次提升成本管理質量，擴大經濟空間，更好地發揮社會、商業服務價值。此外，除了上述提到的方面，房地產項目還可加大對現代信息技術的應用，將項目全過程成本管理從線下轉移到線上，既提升了成本管理相關數據的準確性和及時性，也一定程度上解放了人力。同樣，本文也存在一定不足之處，由于對相關文獻、理論等理解不深入，提出的觀點等也較為淺顯，且其全過程成本管理主要針對的是房地產行業，對其他領域、行業的指導作用未知，未來會加強該方面的學習，力求提出更具實踐價值的優化方案。

參考文獻：

[1]方彩霞.淺談房地產項目開發全過程成本控制[J].中外企業家，2020 （20）：50+52.

[2]萬桂華.淺談房地產建設項目開發全過程中的成本管理[J].納稅，2020，14 （16）：190+192.

[3]趙小敏.淺談房地產開發項目的全過程成本控制[J].商訊，2020 （17）：180+182.

[4]于西義.淺析房地產企業項目開發全周期成本管理[J].財經界，2020 （09）：59-60.

[5]孟巍.淺談房地產建設項目開發全過程成本管理[J].商訊，2020 （07）：126-128.