不動產單元代碼“全流程”共享應用實現的思考

季新宇 蔡建峰

(1.南京海河測繪科技有限公司 江蘇南京 210008；2.泰州市自然資源和規劃局 江蘇泰州 225300)

不動產確權登記是切實維護所有權人及利害關系人合法權益的一項重要舉措。隨著網絡和信息化技術的發展，建設統一的不動產確權登記信息化平臺，對內可加強權籍調查、測繪成果及登記數據的統一管理，實現資源共享[1]；對外可提高行政管理效率，保證物權狀況的公開與明示，為公安、金融、城建等部門提供高效、可信的決策支持，最大化地發揮不動產登記數據在信息化時代的潛在價值。

不動產單元是不動產登記的最基本單位，不動產單元代碼則是不動產登記中最重要的關鍵字段。首先，不動產單元代碼作為不動產權利客體的唯一標識，可以有效避免登記混亂，切實保護權利人的合法權益，有利于強化登記的公示和公信功能[2]；其次，科學、規范、唯一的不動產單元代碼是不動產登記數據庫建設、信息平臺建設、數據交換和共享不可或缺的要素，也是建立依法、安全、有效和便捷的信息查詢機制的基礎，更是“全流程”共享應用以及行政管理中的關鍵。例如，不動產單元代碼如果在建設用地規劃許可證、土地有償使用合同(劃撥決定書)、建設工程規劃許可證、抵押合同、完稅憑證和登記簿冊證等材料中予以記載，就可以用不動產單元代碼關聯用地管理、規劃管理、不動產交易、稅款征收和確權登記等各項業務。

不動產單元代碼的唯一性，對管理與快速檢索識別不動產單元身份，實現土地、房屋、森林和土地承包經營權等不動產的統一登記，保護交易當事人的合法權益具有非常重要的作用?！蹲匀毁Y源部 國家稅務總局 中國銀保監會關于協同推進“互聯網+不動產登記”方便企業和群眾辦事的意見》中明確提出了要深化應用不動產單元代碼，按照《不動產單元設定與代碼編制規則》要求，在宗地、房地一體不動產單元新設或變更時，編制統一的不動產單元代碼，建立不動產單元表，實現不動產單元唯一標碼和信息可溯。所謂 “全流程”是指項目建設從取得土地、實施建設到核實發證的全過程。但項目建設中因管理部門不同且管理部門內部機構不聯動，每個審核階段成果獨自運行，各階段成果不銜接、不共享。因此，如何深化不動產單元代碼“全流程”的共享應用，以及如何通過技術途徑實現信息共享是急需解決的問題。本文在介紹不動產單元代碼概念的基礎上，就不動產單元代碼“全流程”共享應用范圍及其實現途徑、需要解決的技術問題等進行探討。

1 不動產單元代碼的概念

所謂不動產單元代碼就是按照一定的編碼規則賦予不動產單元唯一可識別的標識碼，也稱為不動產單元號。類同于公民擁有身份證號一樣，不動產單元代碼就相當于不動產的“身份標識”或“身份證號”[3]，但是不動產單元代碼作為準確識別不動產的重要信息，其編碼內容要比公民身份證號更為復雜，其構成既有數字還有英文字母。

不動產單元代碼由宗地(宗海)代碼與定著物代碼兩部分組成，采用7層28位層次碼構成[4]。其中，宗地(宗海)是指由權屬界線封閉的地塊或海域，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地或海域；定著物是指固定于土地上不能移動的房屋、森林等有獨立使用價值的標的物。不動產單元代碼的第一部分包括第1層次至第5層次宗地(宗海)代碼，共19位，按層次分別表示縣級行政區劃代碼(6位)、地籍區代碼(3位)、地籍子區代碼(3位)、宗地(宗海)特征碼(2位)和宗地(宗海)順序號(5位)；第二部分包括第六層次至第七層次定著物代碼，共9位，按層次分別表示定著物特征碼(1位)和定著物單元號(8位)。無定著物時，定著物特征碼用“W”表示；定著物為房屋等建筑物、構筑物時，定著物特征碼用“F”表示。

圖1 不動產單元代碼

按照土地權利類型劃分，宗地(宗海)代碼可以分為集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、林地使用權、農用地使用權、其他使用權、海域使用權、無居民海島使用權、使用權未確定或有爭議的宗地上的不動產單元代碼[5]；按照定著物的類型劃分，定著物代碼可以分為無定著物、建筑物(或構筑物)、森林(或林木)和其他定著物的不動產單元代碼。

隨著工程建設項目的推進，不動產單元代碼也在發生變化，從無定著物代碼逐步演變為房地一體的單元代碼，即從純土地代碼演變為建筑物和土地一并組成的代碼。不動產單元代碼的這種演變過程是不動產單元代碼“全流程”共享應用需要關注的主要問題。

2 不動產單元代碼“全流程”共享應用范圍

2.1 實現“一碼登記”

自2015年3月原國土資源部對不動產單元設定和代碼編制有明確規定以來，不動產單元代碼作為不動產的“身份證號”，已廣泛應用于集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、房屋所有權、海域使用權和林木所有權等不動產權利登記中[6]。在首次登記、轉移登記、抵押登記、預告登記、變更登記和不動產查詢等業務辦理中，通過建立健全地籍調查工作機制，編制統一標準的不動產單元樓盤表，使用不動產單元代碼準確查找和定位不動產，達到“一碼識別”和“一碼登記”。

2.2 實現“一碼管地”

與不動產登記相關的自然資源領域各項業務，包括建設項目用地預審與規劃選址、農用地轉用、建設用地報批、建設用地規劃許可、土地出讓和劃撥供地、建設項目規劃總平面圖審查和建設工程規劃許可等行政事項，都可以基于各業務環節中最基礎的調查測繪工作，通過應用不動產單元代碼有效連接土地和規劃管理的各個環節，實現始于調查測繪、終于確權登記的全生命周期的管理。在宗地形成時要及時設定單元、編制代碼，通過不動產單元代碼貫穿土地管理全生命周期，統一標準，一次調查，一次提交，一庫管理，信息互聯，同時應用不動產單元代碼對自然資源規劃部門內部的規劃、審批、儲備、供地、測繪、執法、驗收、登記、交易和調查等全流程業務與數據內部進行關聯管理，以便在后序業務中能直接查看、復用前序業務成果，從而優化自然資源管理的工作流程，實現“一碼管地”。

2.3 實現“一碼關聯”

在與自然資源領域相關的建設工程管理、商品房預售和備案、稅收繳納等行政管理和銀行貸款審批工作中實現“一碼關聯”。通過在竣工驗收備案表、商品房預售許可、商品房銷售(預售)合同、不動產抵押合同和完稅憑證等材料中增加不動產單元代碼的字段，就可以關聯竣工驗收備案、不動產交易、繳稅、貸款和登記等行政管理事項，實現將不動產首次登記、轉移登記和涉及的相關稅收等工作全部作為“一件事”，實現“一窗受理、并行辦理”，確保業務環節前后銜接一致，便于建設工程領域“全流程”事項的共享查詢和追溯。

3 不動產單元代碼“全流程”共享應用途徑

按照項目建設從取得土地、實施建設到核實發證的“全流程”，不動產單元代碼的共享應用總體上可以劃分為3個階段：

1)項目實施前，建設單位從取得土地到完成用地規劃許可。這一階段的共享應用途徑是采用無定著物代碼。

2)項目建設中，建設單位從取得建設工程規劃許可到商品房預售和預告登記。這一階段的共享應用途徑是采用模擬賦值代碼。

3)項目建設完成后，建設單位通過了各項驗收直至完成不動產登記。這一階段的共享應用途徑是采用統一編碼。

3.1 項目實施前：無定著物代碼

在項目實施前這一階段，主要是針對無定著物的純土地行政管理，不動產單元代碼共享應用主要包括建設項目用地預審與規劃選址、農用地轉用審批、建設用地規劃許可和土地供應等工作環節，涉及的測繪工作包括選址測繪、土地勘測定界、地籍調查和撥地測量等。在該階段不動產單元就是純土地，因此從項目預審開始直至供地結束，一直都使用無定著物的不動產單元代碼。以某省某市某區第015號地籍區、第027號地籍子區、第64號國有建設用地宗地為例，其不動產單元代碼為“321202015027GB00064W00000000”。

3.2 項目建設中：模擬賦值代碼

項目建設中這一階段，土地上已有在建工程，但還未達到完全竣工狀態，不動產單元代碼共享應用主要包括建設項目規劃總平面圖審查、建設工程規劃許可、施工圖審查、建筑工程施工許可、商品房預售許可和買賣合同登記備案、不動產預告登記等工作環節，涉及的測繪工作包括房產面積預測、日照分析測量和放線測量等。這一階段從總平面圖設計開始，按照編碼規則模擬賦值代碼，再以建筑總平面圖為依據，按照編碼規則給每個定著物在總平圖中賦予不動產單元代碼。模擬賦值的不動產單元代碼要與項目實施前階段的無定著物代碼的第一部分保持一致，才能實現項目實施前到項目建設階段不動產單元代碼的有效銜接。這一階段使用的是建設工程規劃設計圖紙上的房地不動產單元。例如某省某市某區宗地上第10幢房屋第302室，其代碼為“321202015027GB00064F010302”，表示的是現實中還未真實建成的房屋，只是在規劃設計中或施工圖上表示的房屋。對比項目實施前階段的無定著物代碼，第一部分宗地代碼保持不變，從而保持與無定著物代碼的銜接；第二部分中定著物特征碼由“W”更改為“F”，定著物編號以幢號和室號為基礎進行編號。

3.3 項目建成后：統一編碼

在項目建設完成后這一階段，建筑物已完全建成，不動產單元代碼共享應用主要包括規劃核實、竣工驗收備案、銀行貸款審批、稅款征收、不動產首次登記、轉移登記和抵押登記等工作環節，涉及的測繪工作包括規劃驗線測量、工程竣工測量、人防測量、消防測量、綠化測量、地下管線測量、房產面積實測、不動產補充測繪和不動產權籍調查等。這一階段是規劃設計中的不動產單元到現實的展示，若項目建設完全按照規劃進行，則該階段不動產編碼應沿用項目建設中的模擬賦值代碼，同時通過信息共享方式向銀行、住建、稅務等部門推送統一的單元代碼，實現部門業務辦理調取使用單元代碼。例如，某省某市某區的一塊宗地，在規劃圖中為第10幢房屋第302室，在實際建設中也為第10幢第302室，則其代碼為“321202015027GB00064F010302”。若項目建設中變更了規劃，則需要按照不動產單元代碼編制規則重新編碼，例如，在規劃圖中為第10幢房屋第302室，而在實際建成后變為第11幢第202室，那么在第一部分宗地代碼和定著物特征碼保持不變，只對定著物編號進行修改，則其代碼變為“321202015027GB00064F011202”。保證了從無定著物代碼到房地統一編碼的銜接。

4 深化不動產單元代碼全流程應用的建議

4.1 加快推進“多測合一”改革

作為建設項目“全流程”共享應用的不動產單元代碼，從項目用地預審和規劃選址開始，到不動產登記結束，產生不動產單元代碼的基礎工作是調查測繪。調查測繪貫穿用地預審、規劃選址、勘測定界、地籍調查和撥地測量、房產面積預測、房產面積實測、竣工測量、不動產補充測繪、不動產權籍調查及補充調查、測繪資料入庫等工作，因此，調查測繪是實現“多測合一”或者確保后道工序對前道工序確定的不動產單元代碼的準確引用，即確保不動產單元代碼唯一性的根本保障。目前，工程建設項目中因為多種原因不能“全流程”開展測繪，各階段測量工作由多家技術水平不同的測繪單位承擔，造成后階段的測繪事項不能充分利用已有調查測繪成果，或者在資料收集不齊全的情況下隨意另行編碼、插碼，難以保證不動產單元代碼的唯一性。以行政審批和確權發證為牽引，調整調查測繪工作機制，強力推進“多測合一”改革，建設項目范圍和界址沒有變化的后續階段直接沿用前階段的測繪成果，是不動產單元代碼全流程應用的基礎。

4.2 加強登記信息應用共享平臺建設

以不動產登記信息管理基礎平臺為依托，加強登記信息應用共享平臺建設，以不動產單元代碼為共享應用的條件之一，實現自然資源管理、不動產登記信息與各級政府、相關部門政務服務平臺之間的應通盡通，實現跨部門之間依托不動產單元代碼的信息互通共享[7]，特別是與不動產登記業務密切關聯的銀行、住建和稅務等部門，更應建立一體化應用平臺，在一體化平臺上直接運用不動產單元代碼關聯各項業務。

4.3 建立分割和合并不動產單元代碼追溯

項目在建設過程中和建設完成后，經常會根據建設需要對不動產進行分割、合并等操作，進而引起不動產單元代碼的變更[8]。

根據編碼規則，代碼變更的基本原則是原代碼不再使用，在已有最大號后續編，因而無法直接建立代碼回溯關系?？赏ㄟ^對宗地、房產分層平面圖拓撲關系分析，以及在登記屬性數據庫時對變更前后不同的代碼進行數據存儲和分析，建立不動產對照關系字段，明晰變化過程，實現不動產單元代碼的追溯，從而實現“一碼到底”[9]。

5 結 語

為有效建立不動產單元代碼“全流程”共享應用機制，本文從項目實施前、項目建設中和項目建成后3個階段提出不動產單元代碼“全流程”共享的編制方法、應用領域和共享方式，在具體應用工作中還需要加大信息平臺建設和測繪成果整合的技術支撐，從而實現“一碼管地”和“一碼關聯”[10]。但由于項目建設是一個不斷變化的過程，需要針對項目變更情況及時建立不動產單元代碼之間的追溯，從而實現“一碼到底”。