試論房價上漲對產業結構升級的影響

高玲玲 高侗侗

（合肥工業大學經濟學院 安徽合肥 230601）

引言

伴隨著中國經濟的高速增長，城鎮化和住房市場化帶來了大量的住房需求，導致城市房價一路攀升。一直以來，國內外學者圍繞房價上漲這一主題進行了大量研究，但研究結論卻截然相反。部分學者認為房價上漲促進了產業結構升級。如高波等（2012）通過拓展新經濟地理學模型發現，房價上漲會導致勞動力流向房價相對較低的地區，引發產業轉移，帶動當地產業向高端化發展，實現產業結構升級。張平和張鵬鵬（2016）發現普通勞動力更偏好城市帶來的經濟效用，房價上漲對其擠出效應要大于對技術人才的擠出效應，優化了本地勞動力市場和產業布局，促進了產業結構升級。袁冬梅等（2020）則從勞動力技能異質性視角出發，使用省級面板數據，發現房價上漲導致非技能勞動力的流出對產業結構高級化產生了正向影響，房價上漲導致技能勞動力的流入，促進了產業結構高級化。

而部分學者卻認為房價上漲對產業結構升級產生了負面作用。如劉程和王仁曾（2019）使用2005-2013年的工業企業數據驗證了房價上漲會導致企業研發投入減少和產業間要素資源配置效率下降，進而抑制產業結構升級。郭文偉和李嘉琪（2019）使用中介效應模型和門檻模型，發現房價上漲不僅對產業結構升級具有直接的抑制作用，還通過對創新的擠出和對勞動力的擠出間接抑制了產業結構升級。他們還使用空間計量模型對珠三角地區房價與產業結構升級的關系進行了探究，研究驗證了上述觀點。進一步發現，其他城市房價上漲會顯著對本市產業結構升級產生負面效應。

本文認為，房價上漲對產業結構升級的影響產生分歧的原因在于學者對于產業結構升級的定義側重點不同。部分學者衡量產業結構升級側重于產業結構升級的量，即三次產業產值的增加，而忽略了產業結構升級的內涵，得出房價上漲促進產業結構升級的結論；另一部分學者側重產業結構升級的質，即產業結構優化、創新驅動升級和質量效益的提高，表現為三次產業勞動生產率的提高，得出房價上漲抑制了產業結構升級的結論。房價波動影響產業結構升級的文獻結論如表1所示。

表1 房價波動影響產業結構升級的文獻結論總結

本文結合2003-2018年中國城市數據庫和《中國勞動統計年鑒》，以283個地市級平衡面板數據作為研究對象，從產業結構升級的量和質兩個方面分析房價上漲對城市產業結構升級的影響，以期為促進城市產業結構升級和房價調控政策提供新思路。

研究設計

（一）數據來源

本文的數據來源于中國區域經濟數據庫、中國城市數據庫。選取的時間跨度為2003-2018年。由于部分城市數據缺失嚴重，本文篩選出283個城市作為研究對象。所有涉及價格的數據都以每年各城市對應的省級居民消費價格指數進行平減。對于個別城市個別年份數據的缺失，借鑒已有文獻，進行均值插值法處理。

（二）模型設定

為了檢驗房價上漲與城市產業結構升級的關系，基本回歸模型設定如下：

在式（1）中，下標i表示第i個城市，下標t表示第t期。upgradingit為產業結構升級水平。本文的產業結構升級度量包含兩個方面：一方面是產業結構升級的量upgrading1，另一方面是產業結構升級的質upgrading2。upgrading1借鑒藍慶新（2013）的做法，用三次產業占比乘以不同權重的加總之和來衡量，計算公式如式（2）所示。upgrading2參照袁航（2018），采用三次產業產值比例與各次產業勞動生產率的乘積之和度量，具體計算方法如式（3）。

式（2）中，yi,m,t表示在t時期城市i的m產業產值占該城市GDP的比值。

式（3）中，ratioi，m，t表示i城市t時期第m產業產值占地區生產總值的比例，lpi，m，t表示i城市t時期第m產業的勞動生產率，用i城市t時期第m產業的增加值除以i城市t時期第m產業的就業人數得到，并對lpi，m，t采用均值化處理使其變成無量綱的值。

核心解釋變量rhpit表示第i個城市第t期的相對房價，是用第i個城市第t期的平均商品房價格除以該時期283個城市的平均商品房價格的平均值得到的。ηi表示與特定城市有關的未觀測到的因素，只和城市個體有關，與時間無關。λt表示方程中的時間效應，用以控制各城市面臨的時間維度上觀測不到的沖擊。εit表示方程中的隨機擾動項。Χit表示一系列的控制變量，這些控制變量會影響產業結構轉型升級。

本文借鑒已有文獻（劉程等，2019；袁航等，2018），選取以下控制變量：城市經濟發展水平，采用人均地區生產總值的對數lnagdp表示。城市金融發展水平，采用金融機構貸款余額的對數lnfin表示。城市對外貿易水平，采用當年實際使用外資余額的對數lnfdi表示。城市基礎設施建設水平，采用城市互聯網用戶數的對數lnint表示。城市消費需求水平，采用社會消費品零售總額的對數lnsc表示。城市教育水平，采用高等學校在校大學生總數的對數lnedu表示。

表2 主要變量的描述性統計結果

實證分析

（一）基本回歸結果分析

表3描述了基本模型中房價上漲對城市產業結構升級量和質兩個方面影響的回歸結果，模型（1）（4）采用混合回歸模型，結果表明：相對房價上漲會促進城市產業結構升級的量，抑制城市產業結構升級的質。模型（2）（5）采用固定效應模型，模型（3）（6）采用隨機效應模型，兩者均表明相對房價上漲會促進城市產業結構升級的量，抑制城市產業結構升級的質。豪斯曼檢驗結果表明，采用固定效應模型更為合適，故本文的穩健性檢驗采用固定效應模型。在模型（2）中，房價上漲一個單位，能夠使得產業結構升級的量增加0.016個單位，且在1%的顯著性水平上顯著，這說明房價上漲會促進城市產業結構升級的量。在模型（5）中，房價上漲一個單位，能夠使得產業結構升級的質減少0.085個單位，且在1%的顯著性水平上顯著，這說明房價上漲會抑制城市產業結構升級的質。

表3 基本回歸結果

（二）穩健性檢驗

為了確保研究結論的可靠性，本文進行了以下四個方面的穩健性檢驗，回歸結果如表4、表5所示。

1.使用核心解釋變量的代理變量進行回歸?？紤]核心解釋變量相對房價對城市產業結構升級的影響可能會存在滯后性，并且，滯后一期的相對房價能夠緩解反向因果的問題，故在基本計量模型的基礎上，使用滯后一期的相對房價對城市產業結構升級量和質兩個方面進行回歸?；貧w結果與基本回歸結果一致，且估計系數差異不大。此外，還使用房價收入比作為相對房價的代理變量進行回歸。房價收入比hpi是用i城市t期的商品房每平方米的均價除以該城市該期的職工年工資總額，能在一定程度上反映居民購買商品房的能力，回歸結果也與基本回歸結果相吻合。

2.使用被解釋變量的代理變量進行回歸。對于產業結構升級的量，本文借鑒干春暉等（2011）的做法，采用第三產業產值與第二產業產值之比ts度量。對于產業結構升級的質，借鑒張權（2018）的做法，使用第三產業中高附加值行業就業人數占第三產業就業人數的比值senior度量（此處高附加行業指信息傳輸、計算機服務和軟件業，金融業，房地產業，租賃和商務服務業，科學研究、技術服務和地質勘查業，教育，衛生、社會保障和社會福利，文化、體育和娛樂業，公共管理和社會組織這9個行業）。在表4和表5當中，使用被解釋變量的代理變量回歸，結果依然和基本回歸結果類似。

表4 穩健性檢驗結果：產業結構升級的量

表5 穩健性檢驗結果：產業結構升級的質

3.剔除特殊城市樣本進行回歸。由于省會和直轄市會受到政策的傾斜而不同于一般的地級市，可能會對回歸結果產生影響，所以剔除了全樣本中30個省會和直轄市的數據得到子樣本數據。對子樣本回歸，結果顯示房價每上漲一個單位，產業結構升級的量增加0.014個單位，產業結構升級的質在1%的顯著性水平上會下降0.1個單位。

4.使用系統廣義矩估計法。使用系統廣義矩估計的好處在于即使存在內生性問題時也能得到無偏一致的估計量。表4、表5的模型（5）是采用系統廣義矩估計得到的結果，再次驗證了房價上漲會促進產業結構升級的量而抑制產業結構升級的質。系統廣義矩估計的殘差序列相關性檢驗表明，誤差項的一階差分存在自相關而不存在二階自相關，說明工具變量有效。Hansen過度識別檢驗的結果不顯著，表明工具變量的選擇是有效的。

上述四種檢驗，再次驗證了基本回歸的結果，即房價上漲會對產業結構升級的量起正面促進作用，但卻會對產業結構升級的質起負面抑制作用。

結論及政策建議

本文以2003-2018年全國283個地市級面板數據作為研究對象，從產業結構升級的量和產業結構升級的質兩個方面，分析了房價上漲對城市產業結構升級的影響，發現房價上漲促進了產業結構的量，卻抑制了產業結構升級的質。

針對我國目前房價高企的現實情況以及房價上漲對于產業結構升級質方面的負面作用，要想實現產業結構優化升級，政府須采取一定的有效措施調控房價?；诒疚牡难芯拷Y果，提出以下政策建議：首先，要堅持落實“房住不炒”的政策方針，加強限購政策、租售同權購房補貼、貸款優惠等實質性政策的落實，嚴厲打擊房地產市場的投機行為。其次，要加快房地產稅的實施，利用稅收制度調節財富分配，倒逼居民理性購買住房，降低房價不斷上漲的預期。最后，政府的政績考核要破除唯GDP論，要有長遠的眼光，不能僅追求當前土地財政的收入。