關于房地產開發企業會計核算的難點與對策

盧 峰

融僑（福州）置業有限公司

從理論建設上來看，房地產開發企業在會計核算過程中也沿用了統一性的會計科目，但是鑒于房地產行業發展的特殊性，其普適性的會計準則制度等或不能完全涵蓋其會計核算要求，本文對相關內容的研究，希望能夠在企業現行基礎上，進一步細化會計核算內容，豐富會計核算理論與體系，提高其對會計實操的指導性和約束性。從實踐應用上來看，房地產行業競爭愈發激烈，依靠開源提升競爭力的時代已經獲取，節流成為了房地產企業實現利潤最大化的主要手段，對會計核算內容的研究，能夠從實際資金運動過程中發現存在的具體問題，進而提出優化策略，對企業后續會計核算工作起到規范指導的作用。

一、會計核算基本概念界定

所謂會計核算，就是以貨幣為主要計量單位，通過確認、計量以及計量報告等內容，對責任主體的經濟活動進行記賬、算賬以及報賬等工作，為企業信息需求者提供需要的會計信息，幫助其作出更利于責任主體發展的決策。會計核算貫穿企業始終，其經濟活動展開的逐一環節中都體現著會計核算的內容，會計核算具有如下基本特征：一是它以貨幣為主，以實物量度和勞動量度為輔。貨幣計量有助于將不同性質的經濟內容聯合起來，綜合反映，作為一般等價物，基本上能夠滿足一般商品的價值衡量要求。但是像長度、時間、容量等，只能從具體上反映生產經營情況，但為了能夠整體計量，所以在最終報表上也是用了貨幣這一計量單位。二是，會計核算具有較強的連續性、全面性、系統性以及綜合性的特點。即在時間、程序以及步驟上要保持前后一致，做好不同經濟活動的記錄工作，保證內容的完整性，反映出企業經濟活動的價值指標。

會計核算不能脫離主體單獨進行，其必須以日常會計處理為基本前提，通常包括如下四方面內容：一是會計主體。也就是會計實體，即產生會計信息的特定單位或組織，有規定的會計工作范圍。二是持續經營。及在可預見的將來，責任主體能夠按照當前的規?；驙顟B持續運轉下去，有規定的時間范圍（會計理論上），保證會計信息有連續性、一致性以及穩定性等特征。三是會計分期。會計分期是責任主體的生產經營過程能夠劃分為若干個相等的會計期間，便于企業結算賬目、編制報表，向利益相關者反映財務信息，滿足企業各方面的需要。四是貨幣計量和穩定的幣值，這限定了責任主體會計工作的計量單位，鑒于我國企業是以人民幣為記賬本位幣，而貨幣本身價值較為穩定，因此其變化的幅度幾乎可以忽略。

對中小民營企業來說，加強會計核算，一能夠形成企業規范性管理，強調經濟活動展開的程序化、標準化，通過會計核算，能夠通過財務報表發現企業運行中存在的問題，為企業規范管理提供基本方向；二能夠進一步提高財務工作的科學化和規范化，幫助企業了解各部門的財務情況，提升企業的內部控制能力，對財務信息做統一處置，一定程度上減輕了財務部門的工作壓力。

二、房地產開發企業會計核算的難點

通過對房地產開發企業會計核算現狀的分析，結合企業現有的財務數據等，發現其會計核算在整體和具體的財務活動上都存在不同的問題，具體闡述如下。

（一）房地產開發企業整體存在的會計核算難點

從房地產開發企業整體來看，其會計核算存在如下問題：第一，會計科目設置問題。一方面，會計科目設置無法滿足企業的日常工作要求，房地產開發企業的工程項目，其批復時間、開工時間、施工時間、竣工時間以及資金運動等都有所不同，再加上跨年度建設項目屢見不鮮，在以年度為周期的會計核算上或存在無法完全了結的現象，企業并未根據業務活動實際調整科目設置和賬務系統，也就直接導致企業賬實不符。另一方面，企業會計科目應用問題，房地產開發企業在業務處理上一定會遇到無法準確判斷的經濟事項，例如，有的財務人員會將其計入到“其他應收款”或“其他應付款”掛賬，但是卻沒有及時計提壞賬準備，這就導致企業的應收應付一時間無法完全結清。第二，會計核算監督力度不足。核算監督是房地產開發企業會計核算規范、合理記性的根本保證，但事實上企業的監督資源不夠，監督力度不足，無法進行有效監督，導致企業會計核算較為隨意，會計信息應用程度低，對企業的財務決策、企業決策等存在一定負面影響。第三，會計核算專業化人才缺失。企業財務部門的運動一定會涉及到會計核算，因此財務人員基本都滿足會計核算的要求，但是單從這一能力上來看，企業專業性的人才還較為缺乏。

（二）房地產開發企業具體財務活動存在的會計核算難點

1.收入核算存在的難點。從具體的會計核算活動上來看，其會計核算在收入核算上存在的難點主要表現為：一是土地轉讓階段分期付款隱瞞收入，主要因為買賣雙方簽兩份合同，為達到少繳稅、調節利潤的目的，這就直接影響了收入核算的準確性、及時性和真實性。二是預售階段無法真實反映收入問題，從企業角度來看，預收的房款其實是企業的負債，預售業務發生時所收取的款項是預收賬款，不能確認為收入，之后在交付后，才能轉入到主營業務收入，但由于房地產建設周期問題，如果完全按照會計準則進行相關核算，則企業在前期會存在大量支出，反映出企業的大量虧損，而后期又是大量收入，無法如實反映企業經營情況。三是跨年收入違規操作。其他收入賬戶企業是企業利潤調節的利器，如，如果本年主營業務收入少，則將其他收入調高，則本年仍有盈余，若本年主營業務收入高，則將其他收入調低，剩余部分調入到下一年度，既增長了下一年度的收入，又減少了當年的稅。

2.成本核算存在的難點。其會計核算在成本核算上存在的難點主要表現在：第一，成本核算的對象劃分問題。房地產開發企業的項目表現形式多樣，如公寓、別墅、花園等，這就需要企業劃分不同的成本核算對象，但是在實務操作上，成本核算對象間并不存在明顯特征，導致成本核算對象劃分模糊，界限不清，無法準確反映實際成本。第二，成本費用分配問題，房地產開發企業的成本歸集并未形成統一的標準或規定，成本歸集中存在一定隨意性，且參與到同一筆費用中的成本核算對象頗多，難以進行準確分配，最終導致成本核算不準確。第三，成本結轉問題。目前房地產開發企業的成本結轉方式中，很多都以獨立產品算作計量單位進行結轉，因此現有的商品房開發和相關銷售很容易陷入混亂，例如，考慮到利益因素，在運用成本售價比率時存在一定的隨意性，比率多種多樣，在成本結轉上也就缺乏科學、標準的原則約束，無疑增加了企業經營風險。

3.核算業務難度不斷增大，周期比較長。當前房地產企業不局限于從事房屋建設與房屋銷售，還承擔了房屋配套設施建設與裝修設計方面的工程項目，從而加大了房地產企業會計核算的分類難度。除此之外，房地產企業的工程項目周期比較長，耗資大、時間跨度大是房地產企業的典型特點，涉及如何調度與使用企業有限的資金進行房屋建設等，將有限的資金最大化運用是房地產企業會計核算的難點之一，會計核算面臨巨大的挑戰。所以，核算業務量的增加與時間跨度長是房地產企業進行會計核算的主要難點之一。

（三）房地產開發企業會計核算難點原因淺析

通過上述的描述與分析，發現引起房地產開發企業會計核算難點的問題主要表現如下：一是會計核算意識薄弱，這是房地產開發企業整體存在的通病，在進行會計核算時僅按照相關合同規定等進行，缺乏主觀思考，沒有采取相應核算管理方式，致使企業整體的競爭水平不足。二是房地產行業特殊性明顯，在科目設置上，房地產企業本就與一般企業存在差異，且其房地產行業涉及范圍廣泛，投入的人力、物力以及財力等非常大，其會計核算復雜性也較強，增加了其核算難度，也就側面影響了會計核算的準確性。三是會計核算體系不健全。當前房地產企業競爭十分激烈，很多企業為了擴大經濟效益忽視了起到輔助作用的會計核算，導致企業相關的管理制度、體系建設等不健全，缺乏管理動力。

三、房地產開發企業會計核算的對策

（一）規范企業會計核算科目

要想保證房地產開發企業的會計核算質量，首先要為其提供規范的科目體系，細化會計審核內容，減輕會計核算壓力，同時準確全面的科目體系能夠全面反映企業的經濟信息，提高會計核算的準確性。其中需更新改善的會計科目應覆蓋全面，包括資產類、負債類、收入類、成本類、費用類和所有者權益類，對其進行全面梳理，為企業會計核算提供準確依據。其次，培養綜合性的業人才，一可從外部引進復合型的人才，從個人知識體系、專業技能、工作經驗、成長能力等方面綜合判斷，保證其滿足企業會計核算要求。二可加速內部人才孵化，做好培訓教育工作，立足企業需求和市場環境展開針對性的培訓活動，對企業人才進行持續性培養，做好企業人才的儲備工作。同時，建立健全會計核算人員考核評價機制，考核應當由人力資源部主導負責，從“勤、德、績、能、廉”五方面展開，在考核結束后，企業應就考核結果與被考核人員進行積極的溝通，幫助其發現問題，給出改進意見，而對于一直表現不佳的職員做出懲罰，調離原崗或罰薪處理，加以警醒，提高其對會計核算的專注程度。最后，明確房地產開發企業各部門、層級間的具體職責，發揮部門間的協調、配合作用。會計核算雖主要落實在財務部門，但是其數據來源則是企業全范圍內，企業需發揮內部控制的調度作用，明確會計核算的企業地位，強調自我約束和相互配合，為會計核算提供準確數據依據。

（二）加強房地產開發企業收入核算監管

基于《企業會計準則》和《企業會計制度》的要求下，進一步加強房地產開發企業這類特殊經濟業務的會計核算，對促進房地產開發企業的持續發展、保證經濟價值有著重要作用。針對其收入核算的優化，這里提出了如下幾點內容：其一，加大土地轉讓收入、出租收入以及其他收入的監管力度，健全土地流轉信息檔案，掌握房地產開發企業的現金流，嚴謹出現違規收入、隱瞞收入行為出現，保證企業財務情況的公開透明，為會計核算提供準確數據；其二，進一步健全收入核算相關制度，細化不同收入項目的管理細則，提高其對企業收入核算的指導性和約束性，同時在應用中持續完善、更新，使其既能夠滿足我國相關財政法規等的要求，又能夠對房地產開發企業的收入核算起到指導作用。

（三）加強房地產開發企業成本核算監管

針對房地產開發企業在成本核算中出現的問題，這里從如下方面提出了優化建議：第一，明確成本核算對象。房地產開發企業在確定成本核算對象時，不得以行業內普適性標準確定，而是要結合當地的建設條件以及項目的自身要求，如開發周期、規模、施工規劃、管理要求等，應當以項目為單位確定成本核算對象，將功能相近、建設周期趨同的項目劃分為同一成本核算對象；第二，科學確定成本核算分配方法，房地產企業常用的分成本分配方法有如下三種，即占地面積法、預算造價法以及建筑面積法，不同的成本項目，應當結合自身情況選擇不同的成本分配方法，繼而根據成本對象面積與總成本的比例進行成本分攤。還可以引進先進的成本核算方法，如作業成本法、目標成本法等，但不管是何種方法，都必須與項目自身深度結合，避免事倍功半。第三，確定成本核算周期，及時辦理竣工決算，為會計核算提供準確的數據基礎。若項目規模小，建設周期短，則可以以項目周期確定成本核算周期，但是如果項目規模大、建設周期長，再以項目建設周期確定成本核算周期就會降低企業成本信息的及時性和準確性，企業需根據實際情況估算可能發生的成本與費用，通過預提費用賬戶進行核算，在項目完成后根據實際支出進行調整。最后，企業必須正確歸集開發產品成本并及時結轉，準確及時的結轉能夠為會計核算及時提供數據，幫助企業更準確地評價經營效果和利潤水平，并進行利潤分配工作。

四、結束語

綜上所述，房地產開發企業的會計核算，不僅關系到企業內部資金等資源的保全，還關系到企業的競爭力和持續發展能力。本文對相關內容的分析，發現其會計核算在如下方面還存在相應問題：企業會計科目設置有待更新；企業專業化會計核算人員缺失；會計核算監督力度較弱；企業具體項目活動的收支核算有待優化。結合相關文獻理論，從房地產開發企業的實際情況出發，也從如下方面提出了優化：結合房地產開發企業的特殊要求，在法律法規準許的情況下優化企業科目體系，使其能夠滿足不同項目的會計核算要求；在現有人員結構的基礎上，培養專業化的會計核算人才，從根源上提升企業的會計核算水平；建立健全監督機制，發揮各部門、層級的協調作用，全面配合會計核算工作展開；從收入和何成本支出分別入手，強化項目財務工作，為會計核算提供準確依據。同樣，本文也存在一定不足之處，例如闡述主體是房地產開發企業，提出的部分觀點、策略等對其他行業、領域的指導作用未知，且受筆者主觀意識影響，提出的部分措施客觀性不夠明顯，實踐有效性尚待考察。未來筆者會加強該方面的學習研究，力求提出更具實踐價值的優化策略，幫助房地產開發企業不斷提升會計核算質量，踐行房地產開發企業的社會、商業價值。但是從企業的實際情況上來看，在現代先進理念和先進管理手段的綜合作用下，企業會計核算的優化還有很大的提升空間。