城市老舊小區微改造的內容與實施策略研究

劉陽 陳沫

沈陽城市建設學院 遼寧 沈陽 110167

在經歷三十余年的大規模城市建設活動之后，目前的城市建設活動已經從粗放型的增量發展階段轉向高質量的存量更新階段。如何將建設時間早，配套設施落后，功能不健全，物業管理不規范的老舊小區，更新改造成功能優化，品質提升的溫情小區正逐漸成為社會各界重點關注的城市更新問題。城市更新涉及政策、制度、資金、民眾、監管等各個方面，是一項十分復雜的社會系統工程。相較于城市增量建設,城市更新是長期的、常態化的發展階段，自2009年10月深圳頒布我國歷史上第一部地方性《城市更新辦法》以來，先后有多個城市探索實踐城市更新的新模式，2016年，廣州市城市更新局創造性提出了“微改造”的城市更新模式,為城市更新提供了一種全新的理念與模式，逐漸得到了眾多城市的認可與青睞?！叭娓脑炫c微改造并存”已成為新常態下城市有機更新的全新路徑[1]。我國目前老舊小區數量龐大，如果進行全面改造不僅僅需要大量的資金支持，而且對于小區所處的位置和功能要求很高，全面改造難度大，因此更多老舊小區的更新將以微改造的方式進行。本文擬通過對城市更新中的老舊小區微改造的內容和實施策略進行分析，為老舊小區的微改造工作提供參考依據。

1 老舊小區的現狀

老舊小區是指建設年代久遠，至今仍在居住使用，但建設標準不高、使用功能不全、配套設施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業服務，不能滿足人們正?；蜉^高生活需求的居住小區[2]。老舊小區存在功能不足、配套設施不齊全、存在安全隱患、缺乏規范的物業服務等問題，具體體現在以下幾個方面：

1.建筑功能老化。一方面，老舊小區原建筑設計標準不高，建筑物的功能分區、空間布局與居民的生活需求日漸不匹配，比如多層建筑普遍缺少電梯和無障礙設施，居住舒適度低。另一方面，原結構設計規范對載荷的賦值也無法滿足現在的使用要求，且因小區的使用年限已久，還受到人為破壞、自然腐蝕、溫度變化、污染物侵蝕等多種因素的影響，造成主要結構構件承載能力不夠、裂縫、墻皮脫落、屋面漏水等問題，使建筑本身受損，威脅小區居民的生命財產安全，已經無法滿足安全使用的基本要求。

2.基礎設施薄弱。一是小區交通無序、停車難。老舊小區由于受建造時經濟發展水平制約,在規劃時沒考慮人車有效分流，也沒有設計充足的停車位,沒有預留相關后備空間，造成小區擁堵和交通安全問題。二是雨水污水管網規劃不合理、陳舊破損，雨水污水不分流，下水道堵塞嚴重，影響居民雨天出行。三是建筑內部各種管線缺乏統一規劃，縱橫交錯，如同蜘蛛網般密布。

3.景觀綠化和公共空間不足。老舊小區的綠化建設標準比較低，綠地面積少，且多以草坪為主，整體綠化缺乏層次性和豐富性，缺少現代小區的假山水系、小型亭、花架等景觀小品，美觀程度低。同時小區內的健身場所、老年人活動中心等活動設施和公共空間也很少，不能適應社會、經濟的快速發展對公共服務設施類型、規模的要求。此外，還缺乏有效的物業管理，違規私建、占用外部公共空間的現象嚴重，使得居民的公共活動空間被壓縮，影響小區的生活品質。

4.人文環境較差。一方面由于公共空間的不足，致使居民之間的交流活動減少，鄰里之間的關系缺少有效的溝通維系渠道，不利于人文環境建設。另一方面，老舊小區的居住人群較為復雜，部分原住民的逐漸搬離，房屋大量出租導致原有穩定的社會網絡逐漸解體，現在主要以中老年的原住居民和外來務工人員為主，人員混雜，素質參差不齊，居民之間彼此不熟悉。此外小區還缺乏睦鄰環境渲染和睦鄰活動熏陶，從而導致老舊小區的人文環境較差。

2 微改造的內涵

微改造是相對于以拆除重建為主的全面改造更新方式而言的，它是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等方法實施的更新方式，主要適用于建成區中對城市整體格局影響不大，但現狀用地功能與周邊發展存在矛盾、用地效率低、人居環境差的地塊[3]。其內涵可以歸結以下四個方面。一是微改造強調的是不搞大拆大建，而是以修繕提升為主的改造方式。一般項目較小，從細部入手改善人居環境，其好處在于投入小、見效快，居民能從中得到看得見、摸得著的實惠。二是微改造注重空間的活化利用，重在建成區保留、保護基礎上的人居環境改善與歷史文化傳承。三是與全面改造方式主要強調經濟效益不同，微改造更加關注改造的社會綜合效益和長遠利益。四是隨著微改造實施的逐步深入，微改造也開始向引入更豐富的業態，實施市場化運作，增強小區自身“造血”功能轉變，實現“老城市新活力”。

3 微改造的內容

老舊小區微改造主要包括修復房屋建筑本體、改善小區內部道路交通、完善市政與公用服務設施、優化公共環境、塑造小區文化等五大方面。

1.修復房屋建筑本體

房屋建筑是居民生活的載體，必須要保證其安全性和適用性。老舊小區房屋使用年限已久，房屋建筑本體存在安全和適用方面的問題，需要對其修復，主要包括以下內容：主體結構的檢測加固、樓道內地面和墻面的修繕、屋面防水維修、建筑外立面的修補和翻新、樓棟門維修或更換、防盜網和外窗遮陽篷整治、建筑雨棚屋檐等戶外構件的修繕、樓道照明整治等方面。

2.改善小區內部道路交通

小區內部道路是小區內部交通聯系和居民交往的功能道路。微改造過程中要注重完善道路系統、消除安全隱患、提升服務設施等目的。具體內容包括修復已有損壞的道路路面；進行人車分流改造，改善人車混行情況；規劃設計消防車道，拆除清理違建設施，打通堵塞的道路；鋪設或改善盲道、輪椅坡道等道路無障礙設施；更新路面井蓋等等，從而改善出行環境。

3.完善小區基礎設施。給水、排水、電力、通信、照明環衛設施以及為居民日常生活服務的公共設施的配置和良好運行是保障居民生活質量的前提。老舊小區基礎設施的改造主要從以下五個方面進行。一是市政管網維護更新。老舊給排水管網更新改造，實施排水系統的局部維修或整體更換、提升排水能力，保證排水順暢；實施雨污分流改造，設置雨水收集系統，實現雨污分流。二是電線整治。有序規整小區內雜亂的電力線、電話線、有線電視線等，使其盡量隱蔽，拆除已經報廢的線路。三是市政公用設施更新。維修改造小區內部的消防設施、小區照明設施、燃氣管道、安裝“一戶一表”、安裝小區視頻監控系統等市政公用設施；四是環境衛生設施更新。設置垃圾收運點、垃圾收集站及其圍蔽設施，改善衛生環境。五是增設停車位。合理選擇場地配置停車位，有條件的小區建設公共立體停車樓。通過小區基礎設施的微改造，為居民提供良好的生活環境。

4.優化公共環境。公共環境優化主要包括景觀綠化系統、公共服務設施和活動空間的改造。城市老舊小區普遍用地緊張，可用綠化面積更少，微改造宜采用多點少面、發展立體綠化空間、居民共植等多種方式，提高小區的綠化數量與效果。同時，可在小區原有景觀基礎上，合理規劃布局，充分利用開敞空間，設置成人健身器材和兒童游樂設施等公共活動場地；設置小區文化設施，包括兒童活動中心、圖書室、閱覽室、體育活動室、小區文化廣場等設施，將景觀與休閑娛樂相結合，實現運動、閱讀、棋牌等多功能用途，創建健康和諧、交流互動式的社區場所，滿足老年人、兒童和青年人的需求。

5.打造和諧團結的鄰里關系。良好的鄰里環境與居民的生活滿意度息息相關，老舊小區改造絕不是“穿衣戴帽”、形象工程那么簡單，而是具有重要民生意義、社會意義和治理意義的大事。因此社區應該積極打造聯結度較高、互動性較強、擁有一定安全感和歸屬感的情感共同體?？梢酝ㄟ^居民的社會參與和社區公共空間的供給增加居民鄰里關系水平，建立互動互信互愛互助、共商共建共治共享的鄰里關系，樹立文明小區新風尚。

4 微改造的實施策略

1.完善政策與規劃體系

目前各大城市陸續出臺了地方城市更新辦法，從工作機制、規劃、實施、資金籌措、政策保障等方面對城市更新工作提出了具體的指導意見，使老舊小區微改造工作有了相應的方向和指引。但微改造僅僅是城市更新中的一種模式，相較其他模式有其自身的特點，地方城市更新辦法難以做到有針對性的指導，還需要建立更加細化的指導文件，從頂層設計、機制保障、技術支撐等方面開展精細化管理與規劃指引。如廣州頒布的《廣州市老舊小區微改造三年（2018-2020）行動計劃》，有效地加快了居住區微改造的速度；此外，為銜接行動計劃，又出臺了《廣州市老舊小區微改造設計導則》，明確了基礎板塊和提升板塊，9大類，共計60個要素的改造建設標準要求，提升了廣州市老舊小區微改造的水平與成效[4]。但是每個城市和地區的現實狀況都有所不同，為加快老舊小區微改造的速度，提高改造效果，還需要結合當地的實際情況出臺相應的系統化的文件。

2.建立評價體系

為全面提升老舊小區的微改造水平，推進微改造的持續健康發展，需要建立相應的老舊小區微改造評價體系，包括對改造前的決策的評估和改造后的效果的評價。改造前評估主要是對擬改造老舊小區的改造項目、改造內容和改造依據進行評價，以便確定需改造的內容項。改造后評價主要是對改造后的效果進行綜合的評價，以評判改造是否達到目標要求。通過改造前后的評價，使老舊小區的微改造工作更加科學、更加高效。需要注意的是改造評價應遵循“因地制宜，滿足需求”、“立足當前，兼顧長遠”、“確?；?，逐步完善”的原則，結合不同地區的社會經濟、氣候、環境、資源、經濟和文化等特征，在保證居民安全和基本生活需求的基礎上，按性能提升等級遞增的方式進行不同等級評價[5]。

3.創新投融資模式

資金保障在老舊小區改造過程中起著至關重要的作用，決定了老舊小區改造項目是否能夠成功實施。而老舊小區微改造是一項長期持續的工程，僅僅依靠政府單方面投入是難以為繼的。需要有政府、國有銀行、國有企業、社會資本等多方參與投資，拓展資金來源。在引入非政府專項資金時，可以采用PPP模式、BOT模式進行融資，也可以嘗試開展以政府信用和項目土地價值為擔保的信托模式。但需要注意的是，在引入外部資本為政府財政減壓的同時，多元參與的市場化融資渠道也對改造項目的經濟可持續性提出了要求，需要政府平衡外部資本收益與公共利益保護之間的關系[6]。

4.重視公眾參與

在老舊小區微改造中，要建立政府引領、多方參與的原則，廣泛動員群眾參與老舊小區改造。如要充分了解居民的真實需求，采取調查問卷和走訪的形式進行調研，及時分析調研結果，對于居民迫切程度高的需求，宜優先改造。改造設計方案應廣泛征求小區居民的意見，充分尊重居民大眾的意愿，鼓勵居民為小區微改造積極參與、出謀劃策，通過不斷改善和優化設計方案，讓老舊小區改造實現決策共謀。與此同時，鼓勵群眾參與改造工程質量、工程進度的監督，嚴把質量關安全關。此外，政府可以引導和鼓勵居民出資參與改造，落實改造資金。通過公眾參與，實現建設共管、成果共享，讓“以人為本”的改造理念落到實處。通過保障居民的知情權和監督權，賦予居民參與權和選擇權，提高居民對小區的認同度與歸屬感。

5.注重低碳綠色理念的實施

在國家“雙碳目標”戰略引領下，老舊小區微改造要結合自身建筑條件和資源情況，采用適宜的減碳技術，降低二氧化碳的排放量，例如水資源循環利用、太陽能光伏采集、可再生能源利用等。推廣既有成熟智能技術系統，充分利用老舊小區原有基礎設施，將既有成熟智能技術系統應用到改造之中，例如修建太陽能路燈、節能景觀小品、垃圾智能分類回收站、智能充電樁等，探索智慧綠色、節能低碳、宜居生態的新型小區建設。同時大力推動“雙碳目標”宣傳，樹立居民綠色低碳的生活理念，加強環保意識，身體力行節約能源、低碳出行、垃圾分類等日常小事，為創建低碳綠色小區提供基礎保障。

6.注重歷史文化和地域特色保留

老舊小區微改造不僅包括物質空間的改造，還包括文化的復興和活力的持續。老舊小區是城市歷史文化發展的縮影，具有一定的歷史意義。對于具有紀念意義的建筑，要重視保護。老舊小區在微改造過程中應融入文化元素，深入挖掘地域的居住文化和居民的精神特征，傳承、保護區域特色文化，營造具有時代性和創造性的人文環境，打造出不同的區域特色，例如利用小區老舊房屋墻體創作出一系列栩栩如生、富有特色文化元素的3D藝術畫，打造地域、歷史文化主題休閑區，賦予建筑物以鮮活的記憶和恒久的生命活力。

5 結語

老舊小區微改造對于提高居民生活質量、消除安全隱患、創造美麗環境、完善社區功能、提升城市品質具有重要意義。隨著時間的推移，將會有越來越多樓齡長的小區步入老舊小區的行列，因此老舊小區的微改造是一項長期持續的任務，要分階段、分步驟、有秩序地進行。自2016年廣州開展微改造項目探索以來，至今僅有6年的時間，老舊小區微改造相關的制度、政策、規劃、標準、模式、評價等方面的工作還處于起步發展階段，需要進一步的補充和完善，為后續的微改造提供系統性和常態化操作依據，從而為居民打造舒適、便利、環保、和諧的現代居住小區。