房地產企業全周期項目成本管理研究

呂晨光

［摘 要］隨著我國房地產行業的發展越來越迅速，房地產企業在發展過程中面臨的壓力也越來越大，為了使自身的競爭力得到提升，需要將成本管理作為工作重點。但是房地產企業在進行成本管理的過程中還存在著一定的問題，從而對房地產企業的經濟效益造成了一定的影響。為了使我國房地產企業得到良好的發展，需要對其成本管理進行有效的優化，從而使其在發展過程中能夠實現更好的效益。本文主要針對房地產企業全周期項目成本管理策略進行分析，并結合實際情況提出幾點解決措施，希望能夠促進我國房地產企業的發展。

［關鍵詞］房地產企業；全周期管理；項目成本管理

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

隨著房地產行業的迅速發展，項目成本管理對房地產企業來說也越來越重要，項目成本管理是整個房地產項目建設的重要環節，其涵蓋了從項目前期決策到建成交付的全周期。全周期項目成本管理是指對項目從決策階段到交付使用階段的全過程成本進行管理，貫穿整個項目生命的全周期，貫穿開發建設的各個環節，貫穿項目的決策、設計、招標投標、合同簽訂、施工、竣工驗收與交付使用等各階段［1］。

1 房地產企業全周期項目成本管理特征

1.1 動態性

在房地產企業全周期項目成本管理中，成本管理具有動態性，這一點與其他行業的成本管理相比有著本質的區別。房地產企業在實際的發展中，由于受到很多因素的影響，其發展也有一定的周期性。在不同的周期，房地產企業的發展也存在著一定的差異。例如，在開發階段，房地產企業需要對其成本進行控制，而在銷售階段，房地產企業需要對其進行回收。因此，在不同階段產生的成本會有所不同，這些不同使得房地產企業的全周期項目成本管理具有動態性的特點。

1.2 整體性

在房地產企業中，全周期成本管理的核心內容是對項目成本進行全過程、全方位的控制，這種管理方法可以更好地實現房地產企業項目成本管理目標。因此，在進行房地產項目成本管理時，應當對項目的整體情況進行分析，只有這樣才能夠提高房地產企業的經濟效益。在開展項目成本管理工作時，應當從項目的實際情況出發，對項目的前期、中期和后期三個階段進行合理的規劃，這樣才能夠最大限度地降低成本。另外，在進行房地產項目成本管理時還應當重視項目成本與其他方面的銜接和配合，只有這樣才能夠為房地產企業創造更大的經濟利益。

1.3 目標導向性

房地產企業全周期項目成本管理的目標導向性主要體現在成本管理過程中，一是要對房地產企業的成本進行分析，明確項目建設的目的，以此來對房地產企業的項目成本進行合理控制，在確保項目建設質量和品質的同時，盡可能地降低成本，提高企業經濟效益。二是要明確房地產企業的全周期項目成本管理目標，并根據目標對項目成本管理工作進行控制和監督，從而保證成本管理工作能夠有序開展。三是落實房地產企業全周期項目成本管理目標，確保在各個階段和環節都能夠嚴格按照目標要求開展工作。此外，還要對全周期項目成本管理目標進行動態分析和調整，這樣才能夠實現全周期項目成本管理目標［2］。

2 房地產企業全周期項目成本管理優化策略

2.1 決策階段

在房地產開發項目的決策階段，成本管理工作要從兩方面入手：一方面，要充分了解和掌握項目的具體情況，對于一些不確定的因素，要進行全面考慮和分析，找出影響項目成本的主要因素，隨后針對這些因素提出有效的控制措施，避免不確定因素造成項目成本的增加；另一方面，在決策階段還需要充分考慮市場發展趨勢和客戶需求變化對項目開發的影響，積極對市場進行分析和研究，只有這樣才能提高企業決策的科學性和合理性?？傊?，在項目決策階段，要做好成本控制工作，根據相關法律法規和政策要求，對項目建設過程中可能出現的問題進行預防和控制，避免項目建設過程中出現返工等問題［3］。

2.2 招投標階段

在項目招投標階段，主要是對招標文件進行分析，確定中標單位。這一階段的成本管理工作主要包括投標報價的確定和評標。在招投標過程中，由于許多施工單位通過不正當的手段參與投標，因此要在招標階段就對投標單位進行嚴格審查，盡量選擇有實力、有信譽的施工單位。另外，在項目招標過程中，要對招標文件進行詳細分析，明確合同的內容、形式和有關條款，對合同中涉及的成本管理內容進行詳細研究，明確其中可能存在的風險。具體來說，一方面，要嚴格審查中標單位的資質和實力，確保其符合企業招標文件中規定的各項要求；另一方面，要加強對中標單位的合同管理工作，制定詳細的合同條款，明確雙方的權利和義務。

2.3 設計階段

在項目設計階段，要做好成本的規劃和控制，根據項目的具體情況和特點，選擇合理的設計方案。在這一階段，設計人員要將設計成本和經濟效益進行綜合考慮，做好成本控制工作。一是設計人員要嚴格控制建筑材料的使用。建筑材料的價格波動幅度大，因此在使用建筑材料時，要結合市場情況和產品價格進行綜合考慮，選擇價格合理的建筑材料，盡量減少不必要的建筑材料。二是合理規劃建筑面積。在進行房地產項目開發時，要充分考慮不同類型房屋的數量、建筑面積和容積率等因素，合理規劃建筑面積［4］。在確定建設項目總平面時，要考慮功能布局、空間分配、采光通風等因素，避免出現功能分區不合理、使用面積不夠等問題。三是充分考慮不同地區的生活習慣和氣候條件等因素，不同地區的氣候條件和生活習慣不同，在進行項目設計時要充分考慮這些情況。例如在北方地區設計中，要充分考慮供暖設施和溫度控制系統的設計。四是對項目設計方案進行綜合考慮和分析。在進行房地產項目開發時，需要將項目定位、功能、結構、平面布局等內容考慮在內。在對項目進行設計時還要充分考慮項目建筑層數、高度等，保證建筑高度滿足項目建設要求。五是充分利用房地產項目周邊資源。在房地產項目開發中需要充分利用周邊資源優勢和自然環境優勢來降低成本，比如可以對部分土地進行開發建設、利用周邊公園等自然資源來降低成本。六是加強與建筑設計人員的溝通和交流。在實際工作中要加強與建筑設計人員的溝通和交流，了解他們對項目成本控制的具體要求和想法。

2.4 施工階段

房地產項目施工階段的成本管理是整個項目成本控制中的關鍵環節，主要包括施工組織設計、材料采購、機械設備的配置等，在房地產項目的施工階段，要根據不同項目的特點，對成本管理工作進行合理安排。房地產企業在施工階段可以通過以下幾種方式來控制項目成本：一是采用科學合理的施工組織設計方案，為提高房地產項目的質量和效率提供技術保障；二是對材料進行有效管理，在房地產企業的實際施工中，材料采購是成本管理工作中的重點內容之一，因此在實際采購過程中要做好材料采購預算，避免出現超預算現象；三是采用合理的機械設備配置方案，減少房地產企業機械設備的費用；四是加強對施工現場的管理，要嚴格監督施工單位在施工現場進行招標工作時是否遵守投標文件中規定的各項要求，對于那些違反規定進行施工活動或者在投標過程中存在欺詐行為、不遵守合同條款等行為，要及時進行糾正和處理。通過加強施工現場管理工作來降低項目成本，提高項目成本管理水平。

2.5 竣工階段

竣工階段成本控制的重點在于對竣工結算進行審核。在這一階段，成本管理人員需要對項目的施工過程和最終竣工結算進行分析，在此基礎上，對項目施工成本進行對比，在發現問題的基礎上，對項目工程進行完善和改進。在竣工結算的審核過程中，需要對工程造價、合同和簽證等方面的內容進行詳細審核，并做好資料的整理和歸檔工作［5］。在進行工程結算資料、合同資料和工程簽證等內容的審核時，需做好審核工作，確保項目工程能夠順利完成。同時，還要將竣工結算資料作為審核依據，確定最終的造價和工程結算金額，最后按照合同約定確定各種費用是否發生以及發生的額度。對于竣工階段成本管理中發現的問題和不足之處，要及時采取相應的措施予以解決，保證項目施工順利進行。

3 房地產企業全周期項目成本管理的保障措施

3.1 優化組織架構，完善制度建設

在房地產行業競爭日趨激烈的背景下，開發企業要想獲得競爭優勢，就必須重視項目成本管理工作。然而，很多開發企業在開展項目成本管理工作時，往往缺乏強有力的組織保障，存在管理職責不清、成本管理意識薄弱、成本管理制度缺失等問題。因此，企業要想進一步加強項目成本管理工作，就必須建立一套完善的組織架構和管理制度。具體而言，一是優化組織架構。房地產企業應結合自身發展戰略及業務特點，科學合理設置部門與崗位。二是針對項目成本管理工作的特殊性，制定具有針對性、可行性的成本管理制度，并將其落實到日常工作中。

3.2 落實崗位職責，強化監督考核

為了保證全周期項目成本管理工作落到實處，企業需要制定一套切實可行的崗位職責體系，并在實際操作中強化監督考核，從而確保各崗位職責的履行。一是成立全周期項目成本管理領導小組，由企業主要領導任組長，全面統籌管理全周期項目成本管理工作；二是建立全周期項目成本管理組織架構并明確各崗位職責；三是根據崗位職責編制全周期項目成本管理手冊；四是各部門負責人及各職能部門人員應對本部門的項目成本管理工作進行監督、檢查、考核和評價。通過以上措施，可以保證全周期項目成本管理工作得到有效落實，確保全周期項目成本管理工作的順利開展［6］。

3.3 開展全員培訓，提升成本意識

房地產企業要加大成本管理培訓力度，通過邀請行業專家對項目管理人員進行專業培訓，為項目管理人員提供相關案例，引導項目管理人員不斷強化成本意識，樹立正確的成本管理觀念；同時，也可以邀請施工單位和監理單位等單位對項目管理人員進行專業培訓，提升項目管理人員的專業素質和業務水平。開展培訓有利于不斷提高全體員工的成本意識、責任意識、風險意識及成本管理能力，為成本管控工作的順利開展打下堅實基礎。具體來說，要求房地產開發企業的全體人員，包括總經理、分管開發工作的副總經理、總會計師、總經濟師、總工程師、工程總監等全員參與；培訓內容分為專業培訓和崗位培訓，其中專業培訓主要針對全周期項目成本管理中的專業知識；崗位培訓主要針對全周期項目成本管理中的崗位技能；房地產企業要建立完善的項目成本管理培訓制度和工作機制，定期對全體員工開展全周期項目成本管理及相關專業知識、技能和方法的培訓，不斷提高房地產企業在項目投資決策階段、項目建設階段和銷售階段的成本管理水平；同步配套建設培訓考核機制，在人員培訓工作完成之后，針對各部門展開考核，保證培訓工作可以發揮最大價值。對于在培訓中數次考核未達標的，要予以相應的懲罰。

3.4 運用信息技術，提升成本管控效率

為了提升項目成本管控效率，房地產企業需要對傳統的人工管理模式進行變革，推進項目成本管理信息化。通過建立信息化平臺，在各項目建設過程中，實現對成本數據的實時采集、管理和分析，為企業成本管理提供全面、準確、及時的決策支持。在設計階段，通過應用BIM技術，實現設計圖紙的三維模型化展示，降低圖紙變更概率；在招投標階段，通過應用電子招投標系統，實現招標文件、投標文件的電子化評審和評標工作；在施工階段，通過應用項目成本管控軟件系統，實現對工程計量、工程變更、工程款支付等管理過程的全面管控；在竣工結算階段，通過應用竣工結算系統，實現竣工決算的自動化匯總、審核和反饋。

4 結語

近年來在國家“房住不炒”的宏觀政策引導下，房地產市場日趨理性，開發企業為了降低開發成本、提升利潤空間，紛紛在產品策劃、設計、招投標、施工及竣工結算等項目全過程進行成本管控。但在實際操作中，很多房地產企業的項目成本管理工作往往流于形式，難以落實到具體工作中。究其原因，主要是缺乏強有力的組織保障。為了加強房地產項目全過程成本管理，提升企業經濟效益，本文分析了房地產項目全周期成本管理的特征，并提出了相應的保障措施，以期為房地產企業開展全周期項目成本管理提供參考借鑒。

參考文獻

［1］康燕. 基于項目全生命周期的房地產企業成本管理［J］. 房地產世界，2023（2）：133-135.

［2］李博. 房地產企業全周期項目成本管理體系研究［J］. 福建建筑，2022（4）：118-121.

［3］錢璐. 隆基泰和房地產Z項目成本管理問題研究［D］. 天津：天津大學，2021.

［4］張素芳. 房地產開發項目全成本管理運用分析［J］. 中國集體經濟，2020（36）：66-67.

［5］劉忱. 當前形勢下的房地產成本管控策略［J］. 大眾投資指南，2020（18）：167-168.

［6］魏紅萍. 基于項目全壽命周期的房地產企業成本管理［J］. 建筑經濟，2020，41（7）：92-94.