某老舊酒店改造優化設計分析

黃朝暉，韋軍 （安徽省高速地產集團有限公司，安徽 合肥 230041）

0 引言

隨著城市化進程的不斷推進，酒店業的競爭愈發激烈。由于國外酒店入駐、本地酒店的發展、新型酒店崛起等因素[1]，導致城市早期建成的老舊酒店在功能布局、設施配置及居住體驗等方面都因難以滿足用戶的需求而逐漸失去競爭力。因此，更新和改造已經成為許多酒店維持經營和繼續盈利的新途徑。目前，國內研究學者主要從以下方面對老舊酒店進行更新改造設計。在消防安全改造方面，徐宇同[2]對蘇州某酒店裙房商業消防系統改造設計進行了分析，對消防系統的新舊消防規范進行了對比，并且著重介紹了屋面消防水箱、室內消火栓系統等改造做法；楊麗妮[3]結合某假日酒店的實際情況，分析了該建筑消防設計中違反現行規范的各種問題，根據新的防火規范要求，從地下、地上部分、安全疏散、建筑構造等方面闡述了其消防改造方案，達到了建筑消防設計安全性和功能性的統一。在建筑暖通改造方面，辛玉廣[4]以某五星級酒店項目改造為例，綜合分析了該酒店的暖通設計過程中遇到的各種問題及解決方案，得出一般老舊酒店項目改造時需要注意的設計原則及處理方法；張璐等[5]依據現場實測結果，分析酒店空調系統存在耗能大的問題，提出相應的節能改進措施；趙云峰等[6]對青島某酒店空調系統進行能耗分析，針對空調系統運行中存在的問題，分析建筑節能潛力，提出空調冷站的節能改造方案，結果表明，對于酒店空調冷站，增加1 臺磁懸浮冷機、更換冷凍泵和冷卻泵、清洗冷卻塔填料后，空調系統供冷季年節能量為28 萬kW·h，靜態回收年限為3 到4 年，節能效果顯著；孫亞昆等[7]通過對上海某酒店建筑進行前期數據檢測和收集，分析建筑的節能潛力和節能點，利用eQUEST 軟件建立建筑模型，對酒店建筑的空調系統冷熱源制定了改造方案。在裝飾及建筑物老舊改造方面，魏娜[8]將中小型酒店的更新改造作為研究對象，通過國內外大量文獻、實地調研、優秀案例整理歸納，總結和研究出切實可行的中小型酒店更新改造的設計方法。其次對國內外中小型酒店更新改造優秀案例進行分析，梳理出酒店更新改造要點、國外優秀經驗和國內改造問題，為中小型酒店更新改造方法的總結歸納打下基礎。本文以北京某老舊酒店項目改造為例，分析了該酒店消防設計、建筑暖通、裝飾及建筑物老舊方面存在的問題，提出了相應的改造優化措施。

1 項目概況

北京某老舊酒店是1993 年在北京投資興建的三星級涉外酒店，1995 年建成開業，是向國內外賓客宣傳展示政治、經濟、文化的窗口。酒店坐落在亞運村東側，緊臨奧運村，建筑面積1.58萬m2，地下1 層，地上17 層。-1 層為配電房、空調機房等設備用房，1 層為大堂、廚房，2～3 層為餐飲包廂和多功能廳，4～5層為省駐京辦事處，6～16 層為客房，層高3.4m，單間客房面積27m2，主要為輕鋼龍骨石膏板+巖棉隔墻，酒店運營至今，住客反饋不隔音、衛生間漏水、設施老舊等問題居多并進行多次小修，酒店外觀如圖1所示。

圖1 酒店外觀圖

2 建筑現狀及存在問題

2.1 消防安全問題

經現場勘測，酒店消防系統存在重大安全隱患，主要問題為裙房部分消防管道損壞，管道系統常年無水；消防排煙風機未與主機聯動；消防電話系統故障，無法使用；廚房灶臺缺少滅火設備，消防系統不完善。

2.2 建筑暖通問題

空調系統及熱水設備主要問題：客房風機盤管使用近30 年，部分空調效果較差并存在噪音；客房層吊頂內新風機基本處于癱瘓狀態；客房部分冷凝水管路銹蝕，造成排水堵塞；空調5 臺冷缺塔老化，時有故障；地下室機房空調機房冷卻泵及熱水泵各有一臺可用，僅有一臺150 大卡遠大溴化鋰機組，已超過設計使用年限，故障頻發，無備用空調機組。

給排水管道主要問題：銹蝕、老化嚴重，存在爆管、二次破環甚至停運風險（見圖2），原有燃油鍋爐因北京市低碳排放要求停用，現由遠大三合一溴化鋰機組供生活熱水，預估溴化鋰衰減，客房熱水溫度偏低；冷水供水管道老化銹蝕，停水檢修送水后會出現黃水；客房排污管道銹蝕，其中透氣管銹蝕嚴重。

圖2 排水管銹蝕

衛生間主要問題：衛生間墻體采用輕鋼龍骨+混凝土基層+防水+瓷磚面層、地面為混凝土樓板+防水+瓷磚，大部分已投入使用近30 年，期間采用防水卷材直接鋪貼維修，沒有根治，墻地面漏水嚴重，見圖3。

圖3 衛生間現狀

2.3 裝飾及建筑物老舊問題

大堂前廳主要問題：區域軟裝老舊、風格不統一，展示廳空間利用率較低；挑空大堂區域墻面石材破損，壁龕線條燈損壞、外露；水吧多年廢棄，作為酒水售賣展示，功能缺失；早餐廳用餐形式單一，缺少專用布菲臺。

包廂主要問題：藝術掛畫為網購品，品質不高；墻紙老舊，原地毯更換為木地板，老舊破損；空調效果不好，增加柜機占空間；衛生間墻磚破損且有脫落風險；窗簾老舊。

客房主要問題：裝飾和家具軟裝風格不統一，裝修老舊，家具老舊破損、地毯磨損、木飾面及墻紙破損、吊頂裂縫、窗簾漏光；燈光照明亮度不足；電視機尺寸偏??；部分房間外窗無法打開，存在異味；部分客房功能布局不合理，整體缺乏競爭力；客房衛生間潔具老舊，品質不高，整體檔次較低；浴缸、淋浴、面盆籠頭老舊，部分浴缸內部因碰撞掉瓷。

其他地方主要問題：周邊停車場面層多樣，年代久遠，失修；停車場面層有石材鋪裝、混凝土、草坪磚等多樣，破損嚴重，同時地面強、弱電管線裸露，為停車和人行帶來很多安全隱患；建筑周邊采光、通風天井防護鋼筋網銹蝕，存在重大安全隱患；玻璃幕墻及窗戶陳舊破損嚴重。

3 改造優化設計

3.1 消防安全改造

完善酒店消防系統并進行提升改造，通過消防檢測單位對酒店整體進行勘查和檢測并出具消防問題清單。按照《北京市城市更新條例》《北京市既有建筑改造工程消防設計指南》進行消防設施完善改造設計，并在報送審圖后實施。同時對于消防系統故障，梳理清單，逐個修復，更換老舊破損部件及設施。

3.2 建筑暖通改造

增加、更換空調及熱水系統備用設備。在屋頂增加一套風冷熱泵系統，作為備用機組，應急使用；增加備用冷卻泵、冷凍泵，以便檢修時保障運營；增加燃氣熱水鍋爐，減輕直燃機復核，確?？照{效果；排查空調末端，及時更換噪音大、效果差的風機盤管；更換屋頂冷卻塔等。排查空調、新風運行管道，修復故障。及時維修完善空調管道破損、保溫缺失處，并且對局部空調效果差區域及新增設計空間進行專業設計。

給排水管道維修提升。由于井道門過小、管道較多，如更換立管，需破除墻體，且可能會給其它管道帶來影響，因此給排水管立管主要以排查維修為主，水平支管由裝修施工單位逐個排查維修或更換。

衛生間裝飾重新設計，以防出現滲漏水情況。

3.3 裝飾及建筑物老舊改造

對各樓層進行提升設計分類，編制設計任務書，委托具有設計資質的建筑和裝飾設計單位進行相應提升設計，主要有以下四部分改造。①1 層前廳重新出具方案，調整裝修風格；維修大堂燈具、修補石材；水吧出具方案，恢復水吧功能；全日餐廳增加布菲臺及廚具，更新地毯，修復面層。②2、3 層包廂地毯、墻紙、油漆、窗簾更新，掛畫更新。③7、10、11、12層客房中，10層增加4個雙倍套房，12 層增加1 個雙倍套房，11 層增加2 個雙倍套房，增加一個餐廳和一個會議室，裝修全部出新，并且客房層走廊及所有樓層陳設、標牌更新。④周邊建筑幕墻、門窗室內增加隔音窗，裙房單層玻璃幕墻貼隔熱膜，外幕墻維修；天井增加玻璃蓋及通風百葉；停車場、圍欄更新，混凝土及草坪磚更新為瀝青面層。

4 經濟性分析

4.1 改造優化成本預算

老舊酒店改造按照“工期短、投資少、效益高”的總體原則，對改造優化設計進行了成本預算，在確保消防、空調、電梯等設施基本運營安全的前提下，維修改善客房和部分餐飲包房，完善部分公共區域細節，維修改造總成本為1985萬元。其中，設計費86 萬元，預留金50萬元。消防系統及附屬設施改造費189萬元，主要是消防系統的維修及電梯的更新維護費用，詳見表1。

表2 建筑暖通設施改造清單

建筑暖通設施改造費387 萬，主要是空調系統的維修費用，其次是排水管道及衛生間的維修費用，詳見表2。

裝飾及老舊建筑改造費1273 萬元，主要是餐飲包廂及客房陳設更新及設施維修費用，還包括周邊老舊建筑的維護費用，詳見表3。

4.2 經濟性分析

從圖4 可以看出，老舊酒店改造用于裝飾及維護與更新的成本高達64%，這也是老舊酒店突出的問題所在。但相比于新建的酒店，舊建筑的改造性再利用具有工期短、投資少、效益高的優點，同時通過舊建筑更新改造提升城市環境，激活酒店作為公共活動場所的活力，提高建筑的社會意義。所以舊建筑改造后帶來的不僅僅是自身盈利，更是有十分重大的社會價值和經濟效益。其次，老舊酒店改造用于暖通及消防的成本占比分別為20%及10%，這表明酒店空調、管道及衛生間等設施使用量大，容易造成損壞，建議排水管道等采用耐水性較好的品牌以減少維修成本。

圖4 改造優化各項成本占比

5 結論

老舊酒店主要在消防系統、建筑暖通、裝飾及建筑物老舊等方面存在較大問題。消防改造措施為定期檢修和更換滅火器等消防設備；建筑暖通改造措施為增加、更換空調及熱水系統備用設備，給排水管道維修提升，衛生間裝飾重新設計，保障不出現滲漏水情況；裝飾及建筑物老舊改造措施為調整大廳及客房裝修風格，更新必要的樓層陳設、標牌等。

老舊酒店改造成本主要為裝飾及建筑物老舊方面，其次是建筑暖通及消防。但相比于新建的酒店，舊建筑的改造再利用具有工期短、投資少、效益高的優點。對于酒店建筑暖通方面，建議排水管道等采用耐水性較好的品牌以減少維修成本。