基于面板數據的房地產開發與土地集約利用耦合協調分析
——以徐州市為例

于永建，崔繼昌

（1.江蘇建筑職業技術學院，江蘇 徐州 221116；2.南京農業大學公共管理學院，江蘇 南京 210095）

0 引言

近年來，我國經濟發展迅速，房地產市場火熱，房地產的發展加速推動了城市化進程。土地資源是房地產開發的基礎條件，是社會經濟活動的載體，隨著房地產的發展，人們對土地資源的需求持續上漲，土地供需矛盾明顯，而土地集約利用是緩解土地供需矛盾、滿足社會發展用地需求的必要途徑。房地產開發和土地集約利用統一在城市規劃范圍內，兩者相互促進協調發展，如果不協調會造成土地利用的不經濟，影響房地產行業的健康發展。

關于房地產與土地集約利用方面的研究，主要從城鎮化與土地集約利用相互作用關系的基礎上，從不同空間尺度對兩者進行了定量評價和實證研究等。房地產的研究主要集中在房地產價格[1-2]、房地產政策[3-5]等方面，土地集約利用的研究主要集中在評價指標、評價方法、時空變化等方面[5-9]，而在耦合關系上，房地產偏向與經濟的耦合，土地利用偏向與城鎮化、生態安全的耦合[10-11]，關于房地產與土地集約利用的耦合協調性方面的研究還較少涉足。

2017 年6 月，國務院批復徐州為“淮海經濟區中心城市”規劃定位，城市地位的提升為徐州城市建設迎來重大機遇，而房地產是助推和促進城市建設的重要組成部分，房地產業的發展迎來新的機遇與挑戰，機遇是徐州“淮海經濟區中心城市”的建設和發展勢必帶來更大的房地產需求，促進房地產業的發展，挑戰是隨著大規模的房地產開發，可能會出現盲目“擴城”的問題。

因此，本文以徐州市為研究對象，旨在構建一套合理適用的房地產開發與土地集約利用評價指標體系，并通過對兩系統耦合度和協調性的綜合測度揭示房地產開發與土地利用協調發展規律，以期為房地產開發和土地開發利用政策的制定提供參考。

1 區域概況

徐州是江蘇省轄地級市、省域副中心城市，全國性綜合交通樞紐、淮海經濟區中心城市。至2020 年底，徐州下轄5個市轄區、3個縣、代管2個縣級市，總面積11258km2，常住人口908.39 萬人，地區生產總值7319.77 億元，城鎮居民人均可支配收入37523元。常住人口城鎮化率65.63%，城市建成區面積289.6km2。房地產業法人單位4421 家，從業人數64089 人，房地產開發企業508 家，房地產投資額867 億元，房地產開發量599.1萬km2。

2 數據來源與研究方法

2.1 評價體系

2.1.1 指標體系的構建

本文在綜合考量徐州市房地產開發與土地集約利用實際情況的基礎上，參閱文獻[6-10]，最終將指標體系分為目標層、準則層和指標層3 個層次（表1）。目標層是房地產開發和土地集約利用；準則層中房地產開發包括開發強度和開發效益，土地集約利用包括投入強度和產出效益；指標層選取18 個可量化和可比較的指標，可直接反映準則層水平。

表1 徐州市房地產開發與土地集約利用評價指標及其權重

表2 耦合度與耦合協調度等級劃分

2.1.2 數據來源與處理

研究所采用的評價指標數據來源于《徐州市統計年鑒》(2011-2020 年)、《徐州市國民經濟和社會發展公報》(2011-2020 年)。因指標之間存在不同級別的量綱，為消除這些差異帶來的影響，采用極差標準化方法對原始數據進行處理。計算公式如下：

式中：Xij為極差標準化處理的各指標標準化值，xij為各評價指標的實際值，Xijmax為第j項指標的最大值，Xijmin為第j項指標的最小值。

2.1.3 指標權重的確定

本文選取熵值賦權法。熵權法是根據各指標的變異程度，利用信息熵計算出各指標的熵權，再通過熵權對各指標的權重進行修正，從而得到較為客觀的指標權重的一種方法，計算公式如下。

對原始指標進行同度量化，公式為：

求解各指標的信息熵大小，公式為：

確定各指標的熵值大小，公式為：

運用以上公式，計算出房地產開發與土地集約利用各評價指標的權重Wj（表1）。

2.1.4 指數計算

采用綜合評價法求解房地產開發與土地集約利用指數值，公式為：

各年指數值詳見表3。

表3 徐州市不同年份房地產開發與土地集約利用耦合協調度

2.2 研究方法

2.2.1 耦合度測算

耦合度是兩個或兩個以上系統相互作用或影響的程度，不分利弊。本文中房地產開發與土地集約利用的耦合度C計算表達式如下：

式中：C 表示房地產開發與土地集約利用的耦合度；f(x)表示房地產開發的水平；g(x)表示土地集約利用的水平。

2.2.2 耦合協調度測算

耦合協調度指相互作用中良性耦合程度的大小，體現了協調狀況好壞，可以表征各功能之間是在高水平上相互促進還是低水平上相互制約。通過測算反映房地產開發與土地集約利用在變化過程中的協調程度。耦合協調度越高，耦合協調性越強。房地產開發與土地集約利用的耦合協調度D計算表達式如下：

式中：D 表示房地產開發與土地集約利用的耦合協調度，D 的取值范圍為0～1，D值越大表明協調發展程度越好；T表示房地產開發與土地集約利用的綜合協調指數。結合文獻[7，9-10]，本文認為房地產開發與土地集約利用同等重要，所以取α=β=0.5。參考文獻[9-11]，耦合度與耦合協調度的等級劃分見表2。

3 實證結果分析

3.1 綜合發展水平分析

研究期間，徐州市房地產開發指數變化趨勢整體看來呈現增長態勢，但存在階段性特征。2011-2015 年間緩慢上升，年均增速為5.9%，主要原因是在2011-2015 年間，房地產調控政策頻出，如2011 年徐州市房地產實施限購，2013 年的調整限購政策、公積金政策等，遏制了投資與投機性購房需求，導致房地產市場冷淡，所以增速緩慢；2015-2020 年間高速上升，年均增速為14.16%，2015 年采取去庫存的“330”救市政策，在“降息”“降準”“降首付比率”等一系列高強度的政策刺激下，房地產市場開始活躍，徐州房地產市場開始進入高速發展階段。徐州市土地集約利用指數呈現先增后降態勢，2011-2018 年間呈上升趨勢，其中2011-2015 年間高速上升，年均增速為14.13%，五年間建成區面積僅增加6.2km2，土地利用以內部挖潛為主，所以土地集約利用指數呈高速上升；2015-2018 年間緩慢上升，年均增速為4.67%，主要是受城市規劃調整，從2016 年起建成區面積開始加速增長，導致土地集約利用指數呈放緩趨勢；2018-2020 年間進入下降階段，年均降速為-7.75%，主要是建成區面積的不斷大量外擴，土地開發進度滯后，土地大量閑置，導致土地集約利用指數呈現下降趨勢。

圖1 徐州市不同年份房地產開發與土地集約利用指數

2017 年國家批復徐州規劃修改，兩指數產生了不同反應。在各自變化方面，房地產開發指數反應敏感，極速增長，土地集約緩慢增長后轉而下降，因為房地產的投機屬性，徐州成為淮海經濟區中心，意味著基礎設施、產業、人口的集中，從而催生了房地產投資的增強。而嚴格限定了建成區面積，以及主城區退二進三、城市更新、低效用地外移等政策，倒逼城市轉型，集約水平的發展在一定時間內受到抑制。2017 年之前城市的生產與消費達到了平衡，兩指數良好互動，但也限制了進一步提升，調整之后的規劃，明確了徐州市區域性的中心地位，城市能級提升、職能更加全面，輻射淮海，房地產開發得到了急速發展。城市的外擴使得土地集約利用出現下降，兩者反方向發展，房地產開發是城市發展的一方面，兩者的協調才能促進城市整體的集約度提升。

3.2 耦合協調發展分析

耦合度方面，研究期間徐州市房地產開發與土地集約利用的耦合度指數整體呈增長態勢，耦合度數值由0.651 上升至0.983，年均增速為5.7%，其中2011-2013 年間快速上升，年均增速為11.6%；2013-2019 年間緩慢上升，年均增速僅為2.19%；2020 年出現下降趨勢。從耦合階段看，2011-2012 年間處于磨合階段，2013-2020 年間處于高水平耦合階段，表明房地產開發與土地集約利用初期相互關聯強度較低，短期調整之后進入高水平耦合階段，二者之間相互作用越來越強，影響力度日益增大。

耦合協調度方面，徐州市房地產開發與土地集約利用的耦合協調度指數整體呈增長態勢，耦合協調度數值由0.206 上升至0.894，年均增速為37.01%，其中2011-2013 年間高速上升，年均增速為58.11%；2013-2016 年間中速上升，年均增速為14.6%；2016-2019 年間慢速上升，年均增速為5.84%，2020 年出現下降趨勢。從協調發展等級看，上升發展明顯，且存在明顯的等級性，2011-2012 年間處于中、輕度失調等級，2013-2014 年間處于勉強協調等級，2015-2016 年間處于初、中級協調等級，2017-2020 年間處于良、優協調等級，表明兩個系統間經過波動抵抗，已趨向良好協調的有序狀態。

2017 年國家批復徐州規劃修改后，對房地產開發和土地集約利用的耦合度、耦合協調度都產生了積極影響，促使其數值進一步提升，但在末年出現指標下降趨勢。就發展階段和等級而言不均衡，耦合階段維持高水平耦合階段，已達最優階段，提升空間有限；協調發展等級提升明顯，升級進入良好協調等級。規劃的調整，使房地產開發有了更高、更遠的前景，火熱的房地產市場促進了城市內部的土地開發，土地利用效率提升，兩者相輔相成。房價的快速上漲，導致土地內部挖潛成本高企，城市外擴發展的動能增強，應轉變傳統“攤大餅”的發展模式，在土地集約利用理念的引導下，優化布局，提高房地產開發對土地集約利用的作用強度，以平抑兩系統耦合度、耦合協調度數值出現的下降趨勢。

4 結論與展望

2011-2020 年徐州市房地產開發和土地集約利用指數都處于上升狀態，2011-2018 年兩個系統呈現同步快速增長，表明房地產的發展促進了土地集約利用水平的提高；2019-2020 年兩個系統呈現相反趨勢，房地產開發指數繼續上升，土地集約利用指數開始下降，表明因此時的房地產開發對土地集約利用造成了一定的負面影響。

2011-2020 年徐州市房地產開發與土地集約利用耦合度數值由0.651 上升至0.983，從磨合到高水平耦合階段；耦合協調度數值由0.206 上升至0.894，耦合協調類型實現由中度失調到良好協調的轉換，其中2013-2016 年處于勉強、初級和中級協調的波動狀態，2017-2020年進入良好和優質協調狀態。

2011-2018 年間，隨著房地產開發與土地集約利用指數的同步增長，促進了兩個系統間耦合度和耦合協調度數值的上升；2019-2020 年間，隨著房地產開發與土地集約利用指數的反向發展，2020 年兩個系統間耦合度和耦合協調度的數值出現下降趨勢。

房地產開發應在符合土地集約利用理念的前提下，制定科學合理的長遠規劃，逐步調整和優化其發展模式，轉變依靠房地產擴張帶動城市發展的模式。發揮土地集約利用的倒逼作用來提高土地利用效率，積極探索以存量用地的內部挖潛來實現城市功能、定位的提升，實現兩者的相輔相成。