基于區塊鏈的“去中心化”物業管理互信共治新模式

張 雷, 杜 澤

(東北大學 文法學院, 遼寧 沈陽 110169)

社區是城市的基本組成單元,社區建設關乎民生,關系著廣大民眾的冷暖安危。2022年8月,習近平總書記在遼寧考察時指出,要“更好滿足居民日常生活需求”,“加強社區服務,提升服務功能”[1]。黨的十八大以來,我國社區治理取得歷史性成就[2]。與此同時,我們也要清晰看到社區治理仍存在諸多“痛點”與“難點”。如何打通基層治理的“最后一公里”,實現社區治理體系和治理能力現代化,始終為廣大基層工作者與公共管理學者所關注和討論。其中,住宅小區物業管理作為社區治理不可或缺的重要組成部分,在社區治理中的功能發揮逐漸被學界認知。改善既有物業管理模式的弊端,發揮物業管理的最大效能成為社區治理領域探討的熱點。

作為一種“舶來品”,物業管理自20世紀80年代引入我國,迄今已發展了四十余年,毋庸置疑,在推動我國城市化進程、改善民眾生活質量、填補原有單位制“家屬大院”管理功能空白[3]、推動民眾由“單位人”向“社區人”轉變[4]等方面發揮了至關重要的作用。然而,在長期發展過程中,由于簡單照搬西方既有物業管理模式,忽視了中國基層社會的特殊環境,致使我國眾多住宅小區的物業管理或多或少面臨著“聘請物業—信任缺失—關系緊張—業委會換屆—再聘新物業”的“周期性危機”。因此,本文對我國物業管理模式的發展歷程進行梳理,剖析物業管理“周期性危機”的產生原因,在新技術賦能下嘗試提出基于區塊鏈的物業管理“去中心化”新模式。

一、 物業管理中心的轉移: 中國物業管理模式的發展歷程

在新中國成立后相當長的一段時期里,中國一直實行單位制住房供給體制,職工的住房由所在單位提供,住房的日常管理亦由單位負責[5]。改革開放后,住房商品化在中國萌芽并迅速發展,民眾對于商品住宅的管理服務需求與日俱增。深圳作為經濟特區,于1981年成立了深圳物業公司,率先開展嘗試對商品住宅進行委托管理,由此“物業管理”這一概念開始引入內地,以物業管理為經營范圍的企業如雨后春筍般出現并迅猛發展?？v觀我國四十余年的物業管理發展歷程,本文從物業管理中心構成、民眾參與程度、財務透明程度、物業服務內容等方面出發,嘗試將我國既有的物業管理模式劃分為“包干制”“酬金制”“自管制”與“信托制”。

1. “包干制”:以物業公司為中心的物業管理模式

“包干制”是中國出現最早也是現今最普遍的物業管理模式,主要由業主與物業公司簽訂物業服務合同,業主繳納定額物業管理費,物業公司履行約定的物業管理職責且自負盈虧[6],其運作流程如圖1所示。

圖1 “包干制”物業管理模式運作流程

我國《民法典》規定,由全體業主組成的業主大會負責對招標的物業公司進行考察與選聘,由業主委員會與選聘的物業公司訂立書面物業服務合同,明確物業管理費用標準、物業管理服務范圍、合同期限、違約責任等事項。在“包干制”中,業主委員會可以將日常管理事務完全委托給物業公司,自身僅需要對物業公司的職責履行進行監督并向業主大會反饋,而物業公司則依據合同收取約定的物業管理費用,其經營活動需自負盈虧。當物業公司未能履行約定職責或業主對物業公司的滿意度較低時,業主大會有權決定是否終止合同。

在“包干制”物業管理模式中,物業公司被委托負責日常事務管理,業主大會與業主委員會僅保留決策權和監督權,無須參與物業管理的相關事務,極大減輕了業主的負擔。但同時,物業公司作為管理中心,其日常管理與費用支出處于“黑箱”狀態,難以被業主知曉。因此,物業公司的自律水平是維系“包干制”物業管理模式正常運轉的關鍵。

2. “酬金制”:以業主委員會為中心的物業管理模式

“酬金制”物業管理模式是將管理權從物業公司收歸業主委員會的物業管理模式,業主需要繳納一定物業管理費用,部分費用為物業公司的酬金,剩余全部費用均用于日常物業管理事務[7],業主委員會可對物業公司的管理行為進行干預,其運作流程如圖2所示。

圖2 “酬金制”物業管理模式運作流程

在“酬金制”物業管理模式中,物業公司作為物業服務的受托方,物業管理費用開支受到嚴格控制。 相較于“包干制”物業管理模式的物業公司自負盈虧,“酬金制”物業管理模式中物業公司的酬金標準由業主委員會與物業公司協商制定。 物業公司應向業主委員會提交酬金標準及物業管理開支預算明細, 在業主委員會對酬金標準與預算方案審核通過后, 雙方簽訂物業服務合同。 相較于“包干制”物業管理模式, 該模式下的業主委員會獲得較大管理權, 這對業主委員會成員的能力提出了極高要求。 由于業主委員會需要負責商討物業管理方案的內容并簽訂物業服務合同、審核物業公司酬金標準及物業管理預算、監管物業資金賬戶等諸多專業工作, 因此業主委員會通常規模較大且成員分工明確[8]。 一般而言,業主委員會成員需要了解法律、財務、管理等方面的專業知識, 且具有對物業公司展開監管的時間和精力。

“酬金制”物業管理模式中管理權由物業公司向業主委員會轉移,表明業主委員會實際上已成為管理中心,業主與物業公司實現了對住宅小區的共治。無論是業主委員會對于物業資金賬戶進行監管,還是物業公司對經營收支進行公開,都有助于提高業主與物業公司的互信水平。然而,受限于業主的專業化水平,業主委員會能否有效履行管理與監管職能始終受到其他業主的質疑,這種對于業主專業能力的高要求,也導致了“酬金制”物業管理模式難以得到大范圍推廣。

3. “自管制”:以業主自我管理為中心的物業管理模式

“自管制”物業管理模式多應用于老舊小區,該模式下的業主通過成立“自我管理委員會”(以下簡稱“自管會”),對所居住的住宅區域進行自我管理與自我服務[9],其運作流程如圖3所示。

圖3 “自管制”物業管理模式運作流程

老舊小區內業主居住年限較久,業主之間關系融洽,利益需求較為一致,這為“自管制”物業管理模式的正常運轉提供了良好的外部環境。業主通過選舉成立“自管會”,由時間相對充裕、對住宅小區事務熱心、社會資源較豐富的業主擔任“自管會”委員?！白怨軙痹诔闪⒑笮枰獙ζ渎氊煼秶M行公示,并按照住宅小區管理實際需求聘用工作人員。與此同時,“自管會”也需要按年度或季度公開其賬目,對日常收入與支出進行公布,請小區全體業主進行監督。在這一模式下,“自管會”實際上承擔了物業管理職能,需要對住宅小區日常事務進行有效管理,通過聘請部分業主開展環境清潔、費用收繳、活動組織等工作,實現了住宅小區物業管理的業主自我管理與自我服務。

4. “信托制”:以信義理念為中心的物業管理模式

“信托制”是近年來新興的一種基于信義理念的物業管理模式。該模式嘗試將信義理念嵌入物業管理中,通過小區業主與物業管理方搭建互惠共同體的形式,確保物業管理的有序開展[10],其運作流程如圖4所示。

圖4 “信托制”物業管理模式運作流程

在“信托制”物業管理模式中,涉及主體主要有以下四方:一是受益方,即住宅小區的全體業主。小區業主可以獲得物業管理帶來的環境改善、活動開展、自助服務等權益,并享有獲悉物業管理各事項的知情權利。二是委托方,即業主委員會。業主委員會由小區部分業主組成,按照約定具有對住宅小區開展物業管理和公共財產管理的權利。三是受托方,即物業公司。物業公司按照與業主委員會簽訂的受托合同,對受托內容進行管理,即開展物業管理與公共財產管理。四是監察方,即小區業主中的權威人士。受聘為信托監察方的小區業主,將不必通過業主委員會授權,自動獲得為維護業主合法權益而開展正當維權活動或對受托方提起訴訟的權利,可自行實施相關維權或訴訟行為[11]。

業主委員會通過簽訂受托合同的方式將住宅小區的物業管理與公共財產管理委托給物業公司,小區業主按照事先約定的金額繳納物業管理費用。物業公司收取約定酬金后,在全體業主的監督下有效使用賬戶中的物業管理費用,開展物業管理與公共財產管理工作。在年度結束時,賬戶中的剩余費用及公共財產管理過程中產生的盈余,歸全體業主享有,而當賬戶中的物業管理費用不足時,也由全體業主分攤費用缺口。當住宅小區資產實現升值時,業主能夠享受設施與服務完善的紅利,而物業公司也因此獲得酬金,該模式將物業管理設定在信托場景內,使得小區業主與物業公司均成為受益方,通過構建牢固的互惠共同體實現物業管理的平穩開展。

以上四種物業管理模式均屬于“中心型”管理模式,但在民眾參與、財務透明、服務內容、管理中心、應用范圍等方面存在差異,具體對比見表1。

表1 我國常見物業管理模式對比

二、 中國物業管理的“周期性危機”: “中心型”管理的信任危機

回望發展歷程,不難發現,歷經四十余年的快速成長,我國的物業管理已形成多種模式并存的“穩定態”,然而在這迅速發展的背后卻隱藏著不容忽視的危機:小區業主、業主委員會與物業公司之間就物業管理各項事宜難以達成共識,物業侵犯業主合法權益、業主委員會與物業公司暗箱操作、小區業主質疑物業管理費用透明度等事件屢見不鮮[12],三方之間信任感嚴重缺失,維權糾紛持續不斷[13],沖突矛盾日趨升級,業主委員會換屆頻繁,物業公司不斷更迭,物業管理正經歷著“聘請物業—信任缺失—關系緊張—業主委員會換屆—再聘新物業”這一周而復始、難以擺脫的“周期性危機”。這一“周期性危機”在我國常見的物業管理模式中均有體現,其產生原因大致可分為以下幾種。

1. 看不透的“黑箱”:物業管理低透明度引發的信任關系緊張

在“包干制”物業管理模式中,小區業主通過業主委員會將物業管理職能完全委托給選聘的物業公司。在理想狀態下,物業公司會收取固定物業管理費用并按照合同約定履行物業管理職能,業主享受物業管理服務,物業公司則通過收取費用實現盈利,從而達成共贏的“均衡態”。然而在現實中,由于物業管理涉及的內容紛繁復雜,實際管理中面臨較多的不確定性因素,因此物業公司往往會因預收費用難以維持正常物業管理服務,從而出現收不抵支的經營困難現象。由于物業公司不對服務運作流程及財務收支情況進行公示,致使小區業主對于物業管理具體事項不甚明晰,面對物業公司提高費用的要求難以理解。業主面對物業管理的“黑箱”時,會質疑物業公司未能夠合理使用物業管理費用,進而引發雙方的信任危機。此時,一部分物業公司會選擇離開,而另一部分物業公司會選擇或通過降低物業管理服務質量來降低成本,或擅自更改約定,利用住宅小區公共財產以開展商業經營活動來增加收入[14]。物業管理服務質量的降低勢必導致小區業主對于物業的滿意度持續下降,而物業公司從事的部分非法商業經營活動在侵犯小區業主的合法權益時,更是會引發業主的維權行為。至此,業主與物業公司的信任關系完全破裂,物業公司被解聘成為定局?？梢?物業公司的管理與財務透明度是影響物業與業主之間信任關系的關鍵因素,而物業服務質量的降低則是壓垮信任橋梁的最后一根稻草。因此,改善物業公司與業主的信任關系就必須解決物業管理的低透明度問題。

2. 難以達到的“專業化”: 專業能力不足使物業管理陷入“囚徒困境”

“自管制”與“酬金制”分別是以業主自我管理及業主委員會為中心的物業管理模式。上述模式有效避免了因物業公司的工作“迷霧”致使業主與物業出現信任危機的問題,但其在具體的實施過程中卻面臨著諸多受限因素。一方面,多數業主難以達到“高專業化水平”的要求。由于業主在物業管理過程中需要對物業服務內容、物業運行預算等各項工作進行商討,因此其必須具備物業管理、金融、法律等領域的專業知識。而在現實情況中,多數小區業主都不具備或不完全具備上述能力。業主能力參差不齊,致使商討的物業服務內容不全面,物業管理職責不清晰,這為物業管理的開展埋下了隱患。缺乏專業能力的業主進入“自管會”后,難以實現物業管理預期目標,最終導致小區業主“被動讓利”。另一方面,部分業主委員會成員可能與物業公司同流合污,導致“主動謀利”現象發生。受限于專業化水平,部分業主委員會成員難以抵擋物業公司的金錢誘惑,利用業主委員會職權在服務內容監管、財務預算審核等方面為物業公司打開方便之門,以謀取個人利益,嚴重損害小區業主的正常權益。上述交易一旦被發現,業主們便會產生對業主委員會及其選聘的物業公司的不信任感,這一無法彌合的信任裂痕最終導致業主委員會換屆頻繁,物業公司不斷更迭。這一現象可以解釋為,當業主、業主委員會成員與物業公司均為了自身利益最大化而采取行動時,物業管理便會陷入“囚徒困境”的泥淖中難以自拔。通過對上述現象進行分析,可以發現產生上述問題的根本原因在于個人理性選擇與集體理性選擇之間的矛盾,即業主委員會成員基于自身作出的選擇,就個人利益而言屬于理性選擇,但對于集體利益而言則屬于非理性選擇,最終導致集體利益受損。解決這一問題的關鍵在于讓全體業主共同參與決策,就物業管理服務內容作出集體理性選擇。

3. 漲不動的“服務質量”:共識機制缺失激化物業管理“價值矛盾”

我國的物業服務行業競爭激烈,物業公司往往采用低價策略來提高市場占有率,長此以往,導致業主習慣繳納低價物業費,進而引發住宅小區物業管理的“價值矛盾”,即業主對于物業服務水平提升的需求與業主不愿支付日益上漲的物業管理費用之間的矛盾。而業主與物業公司之間的共識機制缺失則使得這一矛盾遲遲得不到解決。由于業主與物業公司之間缺乏共識機制,導致業主無法真正了解物業管理的價值所在,面對物業公司提出的漲價訴求,業主通常不予接受。受制于有限的物業管理費用,物業公司難以向業主提供更高質量的物業管理服務,這使得業主認為當前的物業服務質量不足以使其繳納更高的物業管理費用。伴隨著人力資源、房屋租金等成本的不斷提升,物業公司保持現有物業管理服務質量已然是難以為繼,更遑論提供更優質的物業管理服務。漲不動的“服務質量”反映出當前物業管理模式存在業主與物業公司相互不理解的問題,在雙方對于物業管理價值存在爭議的情況下,業主與物業公司無法就物業管理費用上漲達成共識,“價值矛盾”日益激化,漲不動的“服務質量”亦成為可以預見的結果。如何既讓物業公司準確理解業主訴求,同時也使業主了解物業管理的價值所在,是解決這一問題所需要考慮的。

既然上述三種物業管理模式都難以擺脫“周期性危機”,那么基于信義理念的“信托制”物業管理模式是否可行呢?部分學者通過觀察“信托制”在成都的試點,發現該模式能夠有效避免業主與物業公司信任危機的“惡性循環”,具有良好的社會效益[15]。但在當前,物業信托業務仍存在法律空白?！靶磐兄啤蔽飿I管理模式要求物業承擔信托業務,我國雖已制定了《中華人民共和國信托法》等相關信托法律法規,但對于物業能否開展信托業務,以及如何開展信托業務尚沒有明確規定。而我國民法典有關物業管理的條款中也未明確“信托物業”的提法,這使得物業公司基于未知風險不敢貿然開展信托業務,“信托制”物業管理模式在當下難以較大范圍地推行。

三、 技術賦能下的“互信共治”:基于區塊鏈的物業管理新模式

“我們無時無刻不被鎖在分散而又牢不可破的數據密網中?！盵16]數字時代的到來,人類充分感受到數字技術給生活與工作帶來的便利,越來越多的個體加入到“數字化運動”中,社會上的事物與事務亦逐漸被數字化。在漫長的文明史中,人類從未像今天這樣,充分享受著數字技術,同時也高度依賴著數字技術。其中,區塊鏈作為新興的數字技術,具有去中心化、不可篡改、公開透明等特點[17],在信用體系建設等方面具有巨大的開發價值,目前已被運用在金融[18]、養老[19]、醫療[20]等多個領域。習近平總書記在十九屆中共中央政治局第十八次集體學習時強調,要“把區塊鏈作為核心技術自主創新的重要突破口”,“發揮區塊鏈在促進數據共享、優化業務流程、降低運營成本、提升協同效率、建設可信體系等方面的作用”[21]。黨的二十大報告也提出,要“加快建設數字中國”,“完善網格化管理、精細化服務、信息化支撐的基層治理平臺”[22]。其中,“去中心化”作為區塊鏈的核心價值,其本質意蘊在于消解傳統中心主體對于系統網絡管理的桎梏,中心無法再強制性控制節點,使節點保持高度自由且平等的狀態。各節點互為備份,相互聯系,最大程度解決因傳統中心主體崩潰導致系統網絡癱瘓的問題。傳統的物業管理模式在實際運行過程中均存在“中心”,如“包干制”的中心是物業公司,“酬金制”的中心是業主委員會,“自管制”的中心是業主自我管理,“信托制”的中心是信義理念。在實際運作流程中,各模式均圍繞著其中心開展物業管理服務,其本質是“中心化”的物業管理模式。而區塊鏈的核心價值就在于“去中心化”,基于區塊鏈的物業管理模式主要用以解決傳統物業管理模式由于“中心化”引發的系列信任危機,在本質上有著明顯區別。傳統物業管理模式面臨的信任難題,在區塊鏈賦能下可以得到有效解決?；诖?本文嘗試提出基于區塊鏈的物業管理模式,以期為構建互信共治的物業管理體系、實現基層治理體系與治理能力現代化提供“去中心化”的新模式。

1. 基于區塊鏈的物業管理模式結構特點

基于區塊鏈的物業管理模式將區塊鏈的分布式賬本、非對稱加密算法、共識機制與智能合約,以及加密貨幣四項核心技術[23]嵌入在物業管理中,其目的在于搭建業主與物業之間的互信機制,實現業主與物業的良性共治。

(1) 分布式賬本:實現物業管理與服務的陽光運行

分布式賬本是一種“去中心化”的記賬技術,即各項交易信息并不由指定的中心機構單獨負責記錄,而是由各節點參與者共同維護,各項交易在錄入前須得到半數及以上的節點參與者知曉并核實,信息錄入賬本后無法更改與刪除[24]。在傳統的物業管理模式中,物業管理的財務信息透明度與真實性一直為業主所詬病,而在基于區塊鏈的物業管理模式中,物業管理的賬戶流水信息是由全體業主共享的,物業公司的各項服務費用支出均會實時傳遞給小區業主,小區業主可隨時查看物業管理賬戶流水,以此確保物業管理財務信息的全透明與真實可靠,提升業主與物業公司之間的互信水平。

(2) 非對稱加密算法:保障業主物業費用的安全支出

非對稱加密算法技術為物業管理賬戶的安全提供了堅實保障。非對稱加密算法是指區塊鏈可以同時生成公有密鑰與私有密鑰兩把密鑰,非對稱加密算法能夠對密鑰進行校對核驗,兩把密鑰可以分別解密不同的加密信息,以此實現區塊鏈中信息的隱私安全[25]。在物業管理的過程中,物業公司將掌握私有密鑰,其權限在于寫入物業管理財務信息,支取物業管理費用,而小區業主則掌握公有密鑰,其權限在于核對物業管理費用支出,以及查看物業管理賬戶流水。運用該技術,可以確保物業管理的財務賬戶經費不被他人任意支出,同時只有小區業主內部能夠查閱財務信息,以此確保物業管理的財務安全與信息隱私安全。

(3) 共識機制與智能合約:破解物業管理的“囚徒困境”

共識機制是指當區塊鏈各節點均對某一事件予以確認, 即可認為全網對該事件達成共識, 而智能合約是一種可以自動進行條件判斷并觸發執行行為的數字化合約。 區塊鏈中各主體經商討后達成共識協議, 該協議會被編碼至區塊鏈的分布式賬本中, 協議上的內容無須第三方監督,而是由智能系統依據觸發條件來判斷并自動執行[26]。 小區業主與物業公司需對物業管理服務的各項費用預算、物業利潤率范圍、公共財產商業經營價格等事宜達成共識,并記入分布式賬本中, 智能系統會自動依據合約將物業所得利潤及商業經營收入進行計算, 當賬本中顯示物業管理賬戶中的余額不足時, 會自動觸發全體業主進行商討的信號, 確定是否減少物業管理服務內容或追加物業管理費用。 當年終賬戶有剩余金額時,智能系統會自動將余額發放給小區全體業主。 智能合約的使用,可以極大降低人工計算成本、提高物業管理效率, 同時避免了財務信息記錄時可能發生的人為干預,使業主與物業公司的互信機制進一步強化。

(4) 加密貨幣:建立業主與物業公司共治的有效路徑

加密貨幣是區塊鏈的核心技術之一,其原理在于參與者通過挖礦等方式生成區塊鏈的數據塊,參與者將數據塊提交后均會獲得相應加密貨幣[27]。在基于區塊鏈的物業管理模式中,部分物業管理費用會被作為“小區加密貨幣”,小區業主與物業公司的工作人員需要通過參與住宅小區各項事務(即“勞動”)來獲取小區加密貨幣?；诠沧R機制,住宅小區事務的參與者將會依托分布式賬本將勞動行為錄入區塊鏈中,其余主體能夠實時看到勞動記錄,并對其記錄內容達成共識,智能系統會依據合約自動將該勞動行為兌換一定數量的“小區加密貨幣”,并匯入參與者的個人賬戶中,多勞多得,少勞少得,不勞不得。這一獎勵機制,將會極大激發業主參與住宅小區事務的積極性,同時也能夠激發物業公司工作人員的活力,最終達到業主與物業公司共治的理想狀態。

2. 基于區塊鏈的物業管理模式“去中心化”運作流程

基于區塊鏈的物業管理模式是對傳統物業管理模式的重大變革,在借鑒既有模式可行經驗的同時,通過區塊鏈的嵌入搭建小區業主與物業公司的互信橋梁,運作流程將高度遵循區塊鏈的核心原理,實現物業管理的良性高效透明運轉,如圖5所示。

圖5 基于區塊鏈的物業管理模式“去中心化”運作流程

其一,共識機制的確立與智能合約的簽訂:全體業主召開業主大會,共同商討確定外聘的物業公司,并與物業公司簽訂智能合約,確定物業利潤率、物業管理費用預算、公有財產經營價格、加密貨幣兌換等事項。其二,非對稱加密算法的執行與分布式賬本的核查:小區業主與物業公司分別獲取公有密鑰與私有密鑰,業主可以查看并核對物業管理賬戶的流水變動,物業公司基于業主共識支取物業管理費用。其三,加密貨幣的運作與發放:從物業管理費用中支取固定費用,形成“小區加密貨幣”,智能合約系統依據小區業主與物業公司的工作人員參與住宅小區事務的次數,自動兌換并發放小區加密貨幣。其四,共識機制的常態化運行:當賬戶余額不足時,智能合約系統將自動通知小區業主與物業公司進行協商,就是否增加物業管理費用抑或是降低物業管理成本達成共識。每年度結束時,智能合約系統將自動計算物業管理賬戶的收支情況,當存在余額時,將自動發放給小區業主。

3. 基于區塊鏈的物業管理新模式主要優勢

相較于傳統物業管理模式,基于區塊鏈的物業管理模式擺脫了物業管理的“周期性危機”,在打破“中心型”管理的“黑箱”狀態、建立業主與物業公司之間的信任紐帶、構建“與鄰為善,以鄰為伴”的新型鄰里關系等方面具有顯著優勢。

(1) 有效打破“中心型”物業管理的“黑箱”狀態

傳統物業管理模式通常會存在一個管理中心,該中心在物業管理中處于主導地位,在不透明的狀態下往往會為自身謀取不當利益并損害業主合法權益。而在基于區塊鏈的物業管理模式中,每位業主和物業公司都是一個節點,大家在區塊鏈平臺上處于平等位置,不存在占據主導地位的主體,物業管理由“中心型管理”邁向了“去中心化治理”。同時,分布式賬本也使得住宅小區物業管理事務的運作流程與財務收支變化能夠完全展示給小區業主,物業管理的“黑箱”狀態被徹底打破,有效保障了小區業主的知情權,從而最大限度避免業主的合法權益遭受侵害。

(2) 牢固建立業主與物業公司之間的信任紐帶

業主與物業公司之間的信任破裂是物業管理“周期性危機”出現的關鍵因素,傳統物業管理模式或因管理透明度低下,或因業主委員會與物業公司的“共謀”行為等,在不同程度上都出現了業主與物業公司之間的信任危機。區塊鏈的非對稱加密算法與分布式賬本技術有效解決了上述難題,通過區塊鏈技術,業主能夠實時查閱物業管理賬戶的流水信息,精準掌握物業管理費用收支變化。分布式賬本使得各項信息無法被篡改,確保了物業管理信息的真實性。同時,“共識機制”與“智能合約”也使得業主與物業公司能夠就關鍵問題達成共識,簽訂的物業服務合同條款也由系統自動執行。高透明度與高真實性的物業管理各項信息讓業主得以充分信任物業公司的管理能力與誠信水平,無形中建立并強化了業主與物業公司之間的信任。

(3) 推動構建“與鄰為善,以鄰為伴”的新型鄰里關系

在傳統單位制“家屬大院”轉向現代住宅小區的進程中,單位職工間的“業緣關系”逐漸消解,取而代之的是業主間的“疏離關系”,信任感缺失,人情味淡薄,致使現代住宅小區成為了“陌生人社會”。習近平總書記曾指出:“社區建設光靠錢不行,要與鄰為善、以鄰為伴?！盵28]“兩鄰理論”為構建新時代社區關系指明了方向。傳統物業管理模式強調發揮物業公司或業主委員會的管理作用,而忽視了調動業主參與住宅小區事務的積極性。在基于區塊鏈的物業管理模式中,“加密貨幣”作為一種激勵機制,通過對參與住宅小區事務的業主進行獎勵,實現對業主積極主動參與住宅小區物業管理的正向引導,有效增強了業主間的溝通與互信,推動了“與鄰為善,以鄰為伴”的新型鄰里關系的形成,為構建人人有責、人人盡責、人人享有的住宅小區治理共同體作出積極貢獻。

四、 結 語

通過全方位梳理中國物業管理發展歷程,本文創新性地提出了物業管理“周期性危機”這一概念,結合既有物業管理模式的運作流程,發現導致我國物業管理難以擺脫“周期性危機”的原因主要包括物業管理低透明度引發的信任關系緊張、專業能力缺失致使物業管理陷入“囚徒困境”、共識機制缺失激化了物業管理的“價值矛盾”三方面。在借鑒既有物業管理模式的基礎上,本文提出了基于區塊鏈的物業管理互信共治新模式,并對這一模式的結構特點、運作流程及優勢所在進行了詳細闡釋,為構建互信共治的物業管理體系提供了“去中心化”新模式。該模式重構了物業公司與業主間的關聯形態,是社會治理智能化的創新嘗試,為破解當前物業管理存在的信任難題提供了可行思路。