城市更新背景下產業園發展模式解析

馬越

（基準方中建筑設計股份有限公司上海分公司，上海 201100）

1 引言

產業園區更新是“土地提效、產業提質、城市提能”的過程，迫于“退二進三”浪潮中的轉型難問題以及產業發展和資源環境之間日漸突出的矛盾問題，老舊產業園區的升級轉型刻不容緩。

2 中國產業園的發展歷程

產業園區是承載產業、經濟、人才的載體，隨著社會發展和科技進步，產業園區也在完成從“1.0”到“4.0”的升級和變革。

2.1 產業園1.0——勞動密集型產業園

產業園區誕生于改革開放初期，當時國內資本、技術等基礎不足，園區產業基本圍繞低端輕工業展開[1]。企業對發展環境的要求相對簡單，僅需滿足必要的區位、交通要素以及基礎設施條件即可。此時的產業園功能業態單一，主要以工廠廠房為主。

2.2 產業園2.0——功能聚集型產業園

20 世紀90 年代后，隨著外資的不斷注入，國內園區經濟逐步進入投資驅動發展階段。產業園區亦發展形成了各色的主題產業，并通過相同業態企業的聚集效應大幅提升生產效率[1]。公寓、超市、食堂等必要的配套功能也相繼出現。

2.3 產業園3.0——多功能綜合性產業園

2003 年以后，產業園區開始了精細化的發展趨勢，以高端制造、醫藥健康、半導體芯片等高新技術產業成為發展的核心力量，并延伸出了金融、商務、物流等高附加值服務業，園區開始關注上下游產業鏈之間的銜接。與此同時，產業園區功能逐漸復合化，各類配套設施也大幅完善，逐步走向了創新發展之路。

2.4 產業園4.0——創新智慧型產業社區

2009 年以來，產業園區開始尋求“產城融合”的發展之路。新時代的園區更加注重產業生態的塑造，通過5G、人工智能等技術賦能的智慧園區成了大趨勢。企業生態更多元，各類配套設施更趨完善，形成職住平衡的“5 分鐘生活圈”，讓園區成為集生產、工作、生活、休閑等功能于一體的多元化、智能化、創新融合的智慧型產業社區。

3 中國產業園的發展痛點

隨著當前經濟總量達到一定規模，產業園區發展面臨的定位、運營、創新等方面的問題越來越多，“轉型難”在現階段集中凸顯，具體表現為以下幾點。

3.1 同質化嚴重

由于國內產業地產已經經歷過一輪高速發展，目前園區存量大，大多數園區未形成自身優勢和競爭力，出現了“千園一面”的現象。面臨巨大的同質化競爭壓力，產業園出現了因供給過剩產生的資源內耗，各園區為招商 “拼優惠，打價格戰”，造成惡性循環。

3.2 缺乏科學的產業定位和發展規劃

園區在建設初期未經科學的產業定位，“圈地思維” 非常普遍。盲目招商導致載體形態與區域發展不匹配，園區內企業“小而散”，無法形成產業集聚效應[2]。

3.3 產業鏈條未形成閉環

不同產業需適配不同的產業配套，而產業配套的開發和搭建對開發商實力的要求較高，很多園區僅把產業配套的打造放在前期招商的宣傳語上，并未解決產業鏈搭建的實質性問題，影響園區后續良性發展。

3.4 盲目招商，缺乏定位

傳統產業園區追求“短平快”的操作模式，大多不懂產業規劃，且急于求成，營銷手段功利性強，缺乏對市場的觀察、思考和策劃，容易陷入一味照搬其他園區經驗的誤區。

3.5 缺乏成熟的運營模式

首先，“以地引資”的粗放發展模式仍存在，各部門從多維度聚焦園區發展的局面還未形成。其次，融資渠道較窄且投資回收周期較長,導致園區的開發速度緩慢。再次，專業人才缺乏，相對現代園區“專業化、高端化、國際化”發展方向，配置的運營團隊往往無法滿足園區建設發展的要求。

4 產業園的更新發展模式

基于不同的更新目的，可將產業園區更新發展模式分為“工改工”產業升級發展模式、產業功能轉換發展模式和綠色生態發展模式。

4.1 “工改工”產業升級發展模式

4.1.1 發展模式定義

“工改工”指依據國土空間規劃，不改變工業性質，對現狀的工業、倉儲、物流等用地進行升級改造。尤其針對工業聚集區，推進存量工業用地集約利用，推進低效工業用地產業升級和空間轉型，精準發力構建現代產業體系[3]。

4.1.2 轉化模式

“工改工”產業升級發展模式是政策轉型大背景下產業園區改造的新常態模式，可基于園區現狀尋找最適宜的升級發展路徑。

1）優化產業結構，提高產業競爭力

舊工業用地產業結構單一，載體功能難以適應產業發展需求。需剖析現狀產業結構問題，著力引進并培育如高端制造、新能源、環保等新興產業，實現從低技術附加值向高技術附加值的升級，實現區域產業能級提升，建立具有持續增長動力的創新型產業體系。

2）優化功能布局，形成“產城融合”新格局

伴隨著產業結構的發展，僅能承載傳統單一工業用途的空間逐漸被功能復合型空間所取代。創新型園區需要通過完善對內經營性配套等相關服務設施，促進設施資源共享、產業鏈協同發展，實現生產生活共生共融、良性互動的發展局面。

3）升級工業用地供給方式，實現土地復合利用

傳統產業用地具有容積率低、功能單一、配套比例低等特征，現有用地指標越來越難以滿足產業園區轉型升級的需求,因此，需要通過調整土地利用方式，如適當提高容積率；增加辦公、研發、倉儲、商服等混合產業用地的供給；提高地下空間的開發利用率等來滿足新型產業發展的用地需求。

4）以產業人群為服務對象，打造“15 分鐘生活圈”

著力打造生態化服務配套，如設施完備的職工之家、銀行網點、餐飲購物、健身娛樂、休閑公園等載體空間，打造融合發展的“15 分鐘工作圈”+“15 分鐘生活圈”。從而通過優化服務供給提升對人才的吸附力。

5）高效“優運營”，提供全生命周期專業服務體系

產業園區從過去地產思維主導的以“開發建設”為重的階段發展進入到現今以“運營服務”為重的新階段。創新產業園區投資運營模式，需在資本市場層面，引入多主體資本；在產業招商層面，精準策劃招商路徑，制定完善的招商體系；在運營模式層面，“孵化+投資”新興產業，從資金、人才、技術研發、物業等方面進行精準服務，最終實現多贏格局[4]。

參考示例：蘇州可勝可利改造項目（見圖1）。

圖1 蘇州可勝可利改造項目

4.2 產業功能轉換發展模式

4.2.1 發展模式定義

產業功能轉換是將老舊工業園區轉型為特色服務業用地，為城市人群提供商業、娛樂、休閑、辦公等多樣化功能，促進區域整體功能升，為片區經濟注入活力。主要歸納為以四發展模式：工改文、工改商、工改商辦、工改保[5]。

4.2.2 轉換模式

1）工改文

老工業廠房空間完整，改造靈活度高，且具有工業美學價值，適于發展為SOHO 等文創聚集地[3]。項目打造多以工業遺存為特色亮點，以“文化+創意”為切入點，結合餐飲、咖啡、酒吧等配套設施，形成兼具市民文化消費與城市創意產業的雙重載體。

參考案例：萬科上生新所。

2）工改商

舊工業建筑具備城市生活歷史記憶，可以此為機，通過“工改商”激活商業空間的個性化和體驗感。改造重點在于平衡好工業遺產的保護、創意性商業性空間打造之間的關系，成為服務于所屬片區的居民與文化消費愛好者的創意性城市空間[6]。

參考示例：北京首鋼園六工匯購物廣場。

3）工改商辦

以政府支持的產業為發展核心，以老工業建筑為空間基礎，打造集辦公、研發、孵化加速、配套為主的產業聚集區。通過調整片區業態功能，帶動舊工業區的更新發展。

參考案例：北京金隅興發水泥廠更新項目。

4）工改保

主要指結合政策要求，將符合條件的閑置和低效利用的廠房、研發用房、倉庫等非居住存量房屋轉化為人才住房、公共租賃住房、安居型商品房等保障性住房。通過城市更新的手段，重置平面戶型，增加生活配套，促進產城融合和職住平衡。

參考案例：武漢萬科泊寓2035。

4.3 綠色生態發展模式

4.3.1 發展模式定義

以生態優先為導向，多途徑推動園區綠色發展。

4.3.2 轉換模式

大量舊工業區曾犧牲環境來優先發展經濟，近年來一些產業園區面臨著較大的能源資源及環境排放的壓力。在“雙碳”目標驅動下，面臨產業結構轉型和綠色轉型雙重要求。舊產業園區急需從園區規劃、政策扶持、能源資源利用等方面著手，推進產業園區的綠色發展轉型?？刹扇∪缦麓胧?/p>

1）整治低效高耗企業，引進高產出低污染企業[7]；

2）與高校、科研機構促成緊密合作，共同開展綠色技術的研究及應用；

3）園區建設需要有前瞻性的發展規劃，注重綠色基礎設施建設；

4）借助物聯網、大數據等數字化手段助力碳減排。

5 結語

隨著土地獲取成本日漸高昂，產業園的發展應走精細化發展之路，提高土地利用率。同時加強產品和服務的精細化管理，完善園區配套建設。更值得關注的是需圍繞產業鏈、創新鏈、人才鏈，構建完善的產業服務體系，并致力于服務落地企業，提供資本支持、孵化高新技術企業，打破傳統服務方式的局限，實現“一站式”服務。同時掌握科學的運營模式，構建產業園自身IP。最終把產業園區升級建設引向規范化，實現產業園升級改造的新局面。