新形勢下房地產企業投資閉環管理探討

摘?要：隨著房地產行業微利、低容錯時代的到來，加強房地產投資閉環管理向管理要效益顯得尤為重要?；诖?，文章立足于目前房地產企業投資管理工作面臨的新形勢，充分點明房地產投資閉環管理相關基礎理論，指出當前新形勢下房地產企業在施行投資閉環管理過程中的不足之處，在此基礎上為下一步房地產企業完善投資閉環管理提出具有針對性的對策、措施與建議，希望對當前房地產企業投資管理工作有所借鑒，從而促進房地產企業實現健康可持續穩定發展。

關鍵詞：企業投資管理；房地產企業；房地產企業投資閉環管理

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）05-0112-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.05.026

1?引言

房地產企業為謀求生存和不斷發展，更加頻繁地開展投資活動，然而在這個過程中投資管理起著至關重要的作用。如今，受行業政策持續收緊、經營成本不斷上升、產品品質要求越來越高等綜合因素影響，加之疫情持續使消費者需求進一步明朗化，房地產投資利潤空間逐步被壓縮，傳統粗放的投資管理方式已不能適應當前新形勢的發展需要。面對經濟下行與疫情雙重沖擊下的房地產新形勢，加強房地產投資管理全過程閉環管理，最大程度減少房地產企業虧損和投資失敗情況，關系到房地產企業的生存和發展。

2?房地產投資閉環管理基礎理論概述

2.1?房地產投資閉環管理基本定義

房地產企業投資閉環管理主要是指房地產企業利用先進的管理理念和方法，圍繞決策環節、投資效率以及投資風險等事項對投資各項要素或環節進行具體管控，以實現投資預期目標的管理活動[1]。

房地產投資管理是一項系統工程，其中重點包括規劃管理、投資計劃管理、項目實施管理和后評估管理等工作。在當前新形勢下，房地產企業要想把投資管理工作持續做好并循環往復、不斷提高，關鍵在于能否在各項工作中形成閉環。

閉環管理是一種綜合閉環全過程的管理系統。房地產投資閉環管理，顧名思義就是把房地產投資工作作為一個閉環系統，按照計劃—實施—檢查—處理的流程循環進行各項專業管理工作，繼而通過不斷循環往復的閉環模式來組織各環節及工作有機結合，不斷補齊短板來推動房地產企業投資管理工作持續前進。

2.2?房地產投資閉環管理建設思路和方法

房地產投資閉環管理建設思路是以房地產企業的總體投資活動作為一個閉環大系統，并以房地產項目投資開發管理任務流程分解為思路，將“可行性調研、前期工作、建設施工、全程銷售、效果評價反饋”等重點專業管理工作作為閉環子系統，系統與子系統內的管理構成一個大環套小環，以小環促大環的連續封閉回路，使投資管理活動維持在一個平衡點上。

另外，面對各個環節客觀實際的變化，進行靈敏、正確有力的信息反饋并做出相應調整，及時解決出現的矛盾和問題。同時，如果還有本周期沒能解決的問題，則放到下一個循環周期中繼續解決，從而在循環積累中不斷推動整體投資管理效果攀升。簡單而言，就是通過決策、控制和反饋的不斷循環使房地產企業不斷吸取教訓、積累經驗、解決問題，從而使投資管理水平再上新臺階。

3?房地產投資管理當前面臨的新局面與存在的問題

3.1?房地產企業投資管理面臨的重大形勢變化及影響

房地產企業在認真研究如何對癥下藥強化投資管理之前，首先要對自身所處的內外部環境變化有清晰的認知。當前，房地產企業投資管理工作面臨的形勢發生了一系列的變化，也給房地產企業投資管理工作帶來了巨大影響，主要體現在以下三方面。

3.1.1?房地產市場發展越來越成熟，房地產企業經營理念不斷更新

雖然，近年來的我國房地產行業高速發展，房地產產業鏈上相關產業也隨之壯大，但土地資源作為房地產開發的生產資料，具有有限性和不可再生性，這就決定了房地產這個行業不可能一直延伸下去，一旦過了現行的強盛階段，其發展后期會以既不是朝陽行業也不是夕陽行業的態勢更加穩定發展[2]。

如果房地產企業仍一味以高負債來大規模買地開發然后銷售的模式進行房地產投資，加上項目周期過長、資金回收太慢、現金流量不穩定等問題，極有可能會給企業帶來致命風險。

因此，房地產企業必須真正認識并直面市場發展成熟帶來的競爭變化挑戰，在專業化、精細化管理上多下點工夫，集中精力將管理升級，將優勢做強，以此來提高對競爭變化的靈活應對效果。

3.1.2?樓市調控政策越來越深入，房地產行業利潤不斷縮水

近年來，針對房地產行業的調控政策趨于高頻化、精細化，從之前的“五限”，到后來的“六限”“七限”“拿地上限”，從“錢”到“地”再到“房”，政策層層加碼直接影響房地產行情走勢。對于房地產企業而言，受拿地成本攀升、銷售價格受限的雙重擠壓，企業盈利空間被嚴重壓縮，不斷沖擊房地產企業的生存空間，迫使廣大房地產企業必須重新思考全新政策環境下的投資邏輯。特別是目前房地產市場仍然處于底部階段，受此前房產稅預期、居民收入下降、房地產企業暴雷等連鎖負面反應的影響，居民對住房的消費需求欲望有所降低，大多持觀望態度，導致新建商品房銷售量明顯下降，必然會影響項目投資效益及房地產投資的相應增長，從而形成惡性循環，導致房地產投資風險劇增。

同時，伴隨行業外部利潤快速下滑、外拓空間越來越小，使得房地產企業特別是中小型房地產企業的經營與發展更加舉步維艱，甚至瀕臨破產邊緣。因此，房地產企業不得不依托投資管理能力提升來應對宏觀調控政策變化所帶來的諸多挑戰，以求生存、求發展。

3.1.3?購房者消費特征越來越具體，投資管理要求不斷提高隨著長效機制的不斷完善，房地產行業回歸消費屬性，住房消費逐步趨向健康化，無疑為房地產企業帶來新的挑戰和考驗。這主要表現在當下消費升級，市場供求關系發生了巨大的轉變，消費群體觀念與住房消費標準也隨之變化，購房定位屬性由過去的“投資與居住屬性并重”轉為“去投資重居住屬性”，需求由過去的“有房住”轉為“住好房”，這使得人們購房時對住房區位、產品品質、配套設施以及內飾裝修材料等的關注度越來越高，要求也越來越高。

換個角度看，房地產企業在這樣的大背景下苦練投資管理內功成為必然。房地產企業只有加大管理、經營和服務上的關注度，把品牌打造扎實，產品品質穩定可靠，真正實現對住房消費觀念多樣化、個性化變化的應對，才能做大做強，實現長久的發展。

顯而易見，房地產企業如今面臨著外部環境與內部管理的雙重壓力，生存環境更加復雜，其必須圍繞自身投資管理進行優化閉環，從容應對來自外部環境的各種變化所帶來的挑戰，才能使自身在行業市場中生存、發展、壯大。

3.2?新形勢下房地產企業投資管理存在的問題

嚴苛的新形勢下，房地產企業平時在投資管理過程中存在的不少問題也日益暴露出來。事實上，這些問題使房地產企業投資涉及的各項專業管理難以形成有計劃、有落實、有督促、有檢查、有改進的工作閉環系統，從而未能很好地促進房地產企業投資閉環管理改進。目前房地產企業投資管理普遍存在的問題主要有以下四方面。

3.2.1?投資計劃管理不周全

受制于多種因素，不少房地產企業投資缺乏相應科學合理的戰略規劃，也沒有屬于自己房地產企業特性的投資計劃，或者制訂的投資計劃較隨意，形同虛設，導致企業投資缺乏指導與約束，進而在對想要投資的項目作出投資決策時呈現出很強的主觀性，不會層層分析論證。主要表現在企業管理者主要憑借自身的經驗和感覺進行市場投資的預測，有時為了防止機會流失而倉促決定，使得項目匆匆上馬或盲目投資，一不小心就拿到“地王”或者虧損項目，結果當然難以達到預期。

3.2.2?投資項目全過程管控不周全

從投資項目實施管理現狀來看，工程管理各環節不緊密，供產銷基本上處于相互脫節狀態，而且成本管控沒有“目標成本”以及“動態成本”概念，強成本控制多只是浮于口頭，很多房地產企業根本沒有支撐的工具和措施，成本居高不下。

同時，不少房地產企業全過程綜合管理意識淡薄，投資管理控制都只是對某個特定階段進行管理，在開展投資項目管理過程中存在場景拓展多、數據不聯動、信息孤島林立、辦公協同差等共性典型問題，使運營背后隱藏較大內控風險隱患，容易導致項目出現投資虧損的情況。

3.2.3?對投資項目的持續跟蹤不周全

投資項目高周轉下，各個環節基本上以部門控制和擺脫責任為出發點，各個部門各自為戰，想方設法地保住自己的KPI才是王道，缺少糾偏意識，所以在對投資項目開展重要專業管理過程中并未實施必要且有效的跟蹤監督管理工作，對項目實際經營情況掌控不全面，實時監控不到位，使得對投資過程中的風險及產生的問題不能及時了解掌控與有效解決，很有可能會導致項目投資運作管理與起初計劃的設定軌道相偏離，未帶來投資預期效益，反而面臨投資項目停滯或者失敗風險。

3.2.4?項目投資后評價不周全

完整的房地產項目投資管理活動既包括投資決策前的前期充分調研論證與投資建設過程中的合理預算管理、項目工程成本監督、全程營銷管理，也包括對項目投后的審計、評價等復盤反饋管理。

目前，很多房地產企業在投資前調查研究不充分、論證決策不科學的同時，更缺乏投資退出后的復盤評價。投資結束或項目完成后都沒有進行合理的投資效果評價，使得企業無法及時總結經驗教訓并加以運用，也就無法在新一輪投資中及時調整投資方向與目標，使企業投資管理無法真正實現閉環。

4?新形勢下房地產投資閉環管理的建議

就房地產行業的當前形勢而言，房地產企業投資管理工作所面臨的局面不算理想。因此，房地產企業建立完善的投資閉環管理機制便迫在眉睫。房地產企業要想做好房地產投資閉環管理，需從以下四方面著手強化。

4.1?完善投資計劃管理

投資計劃是房地產企業投資管理工作的指導總綱與首要工作，是房地產投資閉環管理機制的起點。構建投資計劃全過程閉環管控體系，是新形勢下房地產企業投資閉環管理策略的重要措施。因此，房地產企業首先應當根據長遠和戰略發展方向，制訂獨立有效的投資計劃或投資規劃。當然在編制投資計劃時首要考慮的是企業戰略規劃目標，在此基礎上出具一份投資活動執行方案，明確投資方向、投資節奏、投資資金量、投資預期等，并結合企業當前自身的可用資金、技術等條件，謹慎合理選擇計劃投資的區域與項目類型，從根本上保證企業投資管理的科學性與前瞻性。

其次，投資計劃要有計劃地層層分解實施，并且定期檢查、監督、考核計劃的執行情況，同時結合市場變化與投資實際及時調整和控制計劃的實施，使投資目標有效落地，從而開始新一輪的投資循環。此外，時移世變，房地產企業投資不再是靠拍腦袋豪賭，決策規范與否直接關系到投資能否實現計劃預期。為此，在每次計劃項目發生前，房地產企業組織審核計劃的職能部門應加強對計劃項目進行審查，要在戰略全局層面經過調查、分析、討論之后進行科學預判，并善于利用同類或相似投資項目的后評價輔助決策，這樣才能避免投資沖動和主觀隨意性，防范決策失誤。

4.2?加強項目實施全過程管理

房地產投資是以一個項目的方式進行，然而房地產項目實施涉及環節較多，做好項目實施過程中各項專業管理的閉環是房地產投資閉環管理機制的核心。房地產企業要在項目建設的同時進行動態化監控，按照計劃—實施—評價—整改—完善為一體的循環管理決定工作程序，重點將項目實施過程中的預算、工程、成本、營銷等各細項管理工作形成閉環。

首先，全面預算管理就是房地產項目投資與經營過程管理的有效工具，其管理質量要從預算編制和執行兩個角度進行完善，做到編制切合實際，執行按部就班，合理安排資金[3]。通過事前考核項目預算編制質量、事中考核項目預算財務支出完成進度、事后考核投資預算執行結果，建立涵蓋“事前、事中、事后”的項目預算閉環考核體系，確保在項目實施過程中充分體現預算管理成效。

其次，房地產項目施工建設必須先規劃后實施，不得隨意提高施工標準、變更設計、增加施工內容，堅決杜絕“邊設計，邊施工，邊修改”的狀況，對確需變化的，應及時調整計劃或方案來應對出現的特殊情況。

最后，在項目成本控制方面，應利用PDCA管理工具，建立“目標成本形成，成本控制，如何得到動態成本，如何調整異常成本”的良性閉環成本管理模式，更是需要對成本管控的各個基本任務點予以高度重視，對于其中可能存在的各個問題和缺陷形成較強的控制和分析，對相關的任務環節開展調整，盡可能降低成本費用，保證實現“增效節支”閉環。

最重要的是，還要按照價值鏈的要求在項目投資管理全局中構建“投銷供回支”閉環，由項目投資牽頭，銷售牽引，供貨、回款和支出形成閉環，切實有效提升房地產企業投資轉化率，實現計劃項目投資的大閉環，從而實現循環管理對房地產企業投資的持久驅動。

4.3?加大跟蹤監督力度

房地產投資管理，并非只是直接確定一個投資的計劃、一個項目的方案，還需要建立跟蹤反饋機制和差錯糾正機制，這是房地產投資閉環管理機制的關鍵。

首先，正因為投資管理過程是一個復雜變化的時間延續性過程，所以房地產企業應借助投資管理信息系統等現代信息技術建立項目全生命周期跟蹤管理機制來打破“各自為戰”的管理格局，投資規模、分布、結構、運營效益和投資項目進展等相關數據信息快速地在各部門之間暢通傳遞，確保管理者在內外部環境發生變化時第一時間作出反應，以調整方向或暫停方式最大限度地控制好投資風險。

其次，采取自我評估和內部審計、日常監督和專項監督相結合的跟蹤監督方式，即在每個關口，對房地產項目管理各部門、各環節階段性工作成果及時開展自我評估和審計檢查，發現或識別各部門、各環節管理工作進行中的問題能夠第一時間反饋，推動持續糾正改進，形成閉環管理。

最后，跟蹤監督不僅僅是靠某一兩個部門的努力就能發揮作用的，而是需要多人員的參與、多方面的閉環，所以房地產企業要合理調配內外部資源，建立“內部+外部”的監督體系，在強化自我評價、內部審計等自主監督的同時充分運用行業監管、社會監督等外界力量參與到相應的工作環節中來，各司其職，各負其責，形成合力，全方位多角度跟蹤監控項目各個階段，使監督控制效果更為理想全面，從而確保投資項目按照計劃實施。

4.4?注重后評價管理

后評價管理是扣好房地產投資閉環管理的最后一環，往往也是容易被忽視的一環。筆者認為可以從房地產企業整體投資和單個房地產投資項目兩個維度重點考慮完善后評價工作。

一方面，從房地產企業總體投資工作角度出發，建立“評效益—評效果—評管理—提對策”的總體投資后評估體系，針對投資規模、分布、結構及投資過程、效益等情況分析成功的經驗與失敗的教訓，把成功的經驗和失敗的教訓都變成標準，鞏固已有的成績，同時防止重蹈覆轍，以利再戰，從而與戰略規劃實現有效的閉環反饋。

另一方面，從具體投資項目復盤角度出發，在項目驗收后投入運行的同時開始項目的評估工作，對照項目立項時所確定的直接目標、宏觀目標以及其他指標對開發項目的周期、成本、收益、資金運作等狀況進行分析評價，找出偏差和變化，為被評價項目實施運營中出現的問題提出改進建議并督促整改落實，同時也總結這次已完成項目的經驗教訓，與為以后新項目可行性工作起指導作用有機結合，形成投資項目管理的閉環體系。通過這些評價總結經驗的運用，最終促使房地產企業投資管理水平螺旋上升。

5?結語

總之，投資管理是房地產企業投資與經營的重要組成內容。在新形勢下，房地產企業要想長久發展，必須全局了解市場形勢的動態變化，正視投資管理工作中存在的問題，充分意識到房地產投資閉環管理的重要性與緊迫性，通過不斷完善投資計劃管理、加強項目實施全過程管理、加大跟蹤監督力度、注重后評價管理等，形成事前有計劃、事中有監管、事后有評價、結果有應用的房地產投資閉環管理體系。這樣的話，房地產企業才會在持續改進的投資循環中不斷提升投資管理綜合水平，得到持續健康發展。

參考文獻：

[1]王彥太.國有企業在投資管理過程中存在的問題及對策分析[J].企業管理，2021（12）：108-109.

[2]趙西卿.論新形勢下的房地產投資管理[J].投資與創業，2018（6）：16-17.

[3]孟秋荻.企業投資管理面臨的問題與應對措施[J].財經界，2020（7）：48-49.

［作者簡介］謝鳳英（1987—），女，漢族，湖南邵東人，碩士研究生，研究方向：投資管理、戰略管理。