住房價格波動對居民消費的影響機制及其作用

摘 要：本文分析了住房價格波動導致居民的財富變化。儲蓄水平、信貸條件、未來預期以及負債水平等對居民消費水平產生全方面的影響，這些影響機制表明住房價格波動會對居民消費水平產生直接和間接的作用。在運用2001—2020年期間住房價格波動與居民消費水平的數量分析研究表明，盡管住房價格在短期可能會帶來居民消費水平增加的財富效應，但在長期卻會導致居民消費水平的擠出效應，即房價上漲在長期中會減緩居民消費水平的增速。因此保持住房價格水平穩定的長效機制、持續增加個人可支配收入是居民消費水平穩定增長的關鍵措施。

關鍵詞：住房價格波動;居民消費;財富效應

一、引言

隨著中國近40年經濟高速增長，中國房價也是隨后迎來較高速度的增長，由2001年全國平均房價2170元每平方米增長至2020年9860元每平方米，近20年平均增長率為7.6%。在中國整體房價較高的背景下，有關居民住房價格對消費的影響引起很多學者的關注，這是因為住房資產價格的變動會對居民個人整體財富和負債產生重要的影響，而個人財富資產價值的變化肯定會影響居民整體的平均消費水平，從這種意義上講，住房價格的波動不可避免地對居民個人消費水平會產生一定的影響。因此研究住房價格對居民消費的影響機制及其效果等方面，不僅可以深刻地探析住房價格變化對居民消費的影響傳導機制，還可以了解住房價格變化對居民消費影響的重要原因，這些方面的研究可以為改善由于高房價可能對居民消費產生的負面影響提供理論指導，從而為更好地激發居民消費需求提供相關的政策建議?？傊?，住房價格的波動會對居民消費水平產生多種機制的、復雜的效應，需要深刻地探析住房價格波動對居民消費的最終影響效果，從而為穩定和刺激居民消費水平持續增長提供理論指導和政策建議。

二、住房價格波動對居民消費水平影響的機制分析

（一）住房資產增加促進消費水平增長的財富效應

在探討房價波動對居民消費水平影響方面一般運用生命周期理論和持久收入假說分析住房資產價格上漲帶來的財富效應，根據莫迪利亞尼和布倫伯格的消費理論，居民家庭一生的平均消費水平取決于家庭終身財富總和，而房價上漲可能增加家庭一生的總體財富，這樣家庭的平均消費水平肯定會因為房價上漲帶來的財富水平增加，進而導致平均消費水平的上升，這就是所謂的房價上漲促進消費水平增加的財富效應。Ludwig和SlQk（2004）運用生命周期理論分析了房價波動對消費水平影響，其結論表明房價上漲可以帶來消費水平的增長，支持房價上漲產生的財富效應[1]。Campbell和Cocco（2007）認為住房資產價格上漲帶來消費水平增加的原因在于以下幾個方面：一是住房資產增長帶來直接財富效應，財富增加一般會刺激消費水平;二是信貸約束效應，住房資產價格上漲也會導致居民住房抵押增加，從而借貸收入的增加也會帶來消費水平的增加;三是房價上漲也一般會導致未來預期收入水平增長，這樣也會帶來消費水平的增長[2]。

不管是生命周期為代表的理論，還是有關住房資產價格和消費之間的實證研究表明，住房資產價格上漲的確會增加居民總體財富，這種財富資產增加會產生直接和間接的財富效應。直接財富效應是指居民房產價格變化會帶來財富水平的變化，而財富水平變化顯然會對個人消費水平產生直接的影響。間接的財富效應則是代表未來經濟預期，未來經濟預期較好，個人資產價格上漲的預期會增強居民個人消費水平增長。萬宏偉、唐建偉（2003）研究發現住房價格波動對居民消費存在五種傳導機制：已實現的財富效應、未來預期的財富效應、替代效應、預算約束效應、流動性約束效應[3]。這種五種效應存在導致住房價格波動會對居民的個人消費水平產生直接或者間接影響。房價波動不僅對居民資產產生直接的財富效應，還可以產生預防性儲蓄或者緩沖儲備效應，這些效應存在會直接或者間接對居民消費產生影響?？傊?，住房價格的變化會對居民財富產生直接和間接影響，而居民財富的變化最終會對個人消費水平產生一定的影響。因此住房價格上漲帶來的財富效應的確會促進個人消費水平的增加。

（二）住房價格上漲會帶來住房租金上漲以及增強住房抵押貸款的能力

從現有中國住房實踐來看，一般住房價格上漲都會帶來一定程度的住房租金的上漲，伍戈、黃俊筑、王岳（2017）的實證研究支持了住房價格上漲會帶來一定程度的租金上漲。住房價格上漲顯然會增加擁有住房居民的收入水平，這樣會刺激居民個人消費水平的增加。因此，住房價格上漲會通過租金上漲這個渠道刺激居民消費水平增加[4]。住房價格上漲不僅帶來租金價格的上漲，還會增強居民的信用信貸能力，如Case et.al（2013）的研究發現住房抵押貸款會提升居民信用貸款能力，通過住房抵押貸款可能會增加消費以及抵押貸款進行投資增加收入，這些方面都可能促進居民消費水平的增加。住房價格上漲會帶來更強的抵押貸款能力，從而緩解居民的信貸約束，促進了消費水平的增長[5]。陳健、陳杰、高波（2012）運用31個省級面板數據發現信貸市場越發達的地區，房價上漲的確帶來更高的抵押貸款能力，從而這種住房抵押融資可能會產生更高的收入或者現金流收入，從而刺激了消費水平增長[6]。

（三）住房價格上漲會對消費產生一定的擠出效應

伴隨著房價持續上漲，房價肯定會對消費水平產生一定的擠出效應，一方面居民為了購買更高的住房資產，會增加儲蓄水平，從而會減少消費;另一方面居民購買了更高的住房資產，其負債水平也會增加，這樣收入中更多的部分是房貸利息支出，從而也會減少消費水平。杜莉等人（2010）運用2002—2006年172個地級市的面板數據發現房價上漲的確在一定程度上抑制了居民的個人消費[7]。陳健和高波（2012）使用1996—2008年期間30個省級面板數據研究表明，高房價的確會對消費產生一定的擠出效應[8]。劉旦（2008）通過分時段的研究表明1999年之前，房價上漲會產生財富效應，從而帶來消費水平的增加;而2000—2006年期間房價上漲卻產生了擠出效應。這些研究都表明，住房資產價格持續上漲從長期來看會對消費產生不利影響，尤其是居民個人為了購買住房而負債率大幅增加，這樣高房價導致負債水平的增加會對居民消費水平產生某種程度的擠出效應[9]。

從上述住房價格波動對居民消費的影響機制來看，住房價格對居民消費的影響主要來自于住房價格波動導致居民的財富變化、儲蓄水平、信貸條件、未來預期以及負債水平等幾個方面，這種影響既有住房價格上漲帶來的財富水平增加、信貸條件改善等帶來消費水平增加的財富效應，也有住房價格上漲可能會導致儲蓄水平下降、負債水平增加等對居民消費產生的擠出效應?？傊》績r格波動一定會對居民消費產生一定的影響，這種影響渠道和機制是多方面的，而且住房價格波動對居民消費影響是長期的。因此有必要全面分析住房價格波動與居民消費水平的數量關系，從而深刻地剖析住房價格波動對消費水平的最終影響效果，并根據這些影響機制和效果提出針對性的政策建議，使中國住房市場穩定健康發展以及居民消費水平保持持續、穩定增長。

三、住房價格波動與居民消費水平的數量關系分析

從住房價格波動對居民消費水平的影響機制來看，住房價格波動會對居民消費產生財富效應、替代效應、預算約束效應、負債水平效應等多種機制，這種既會帶來消費水平增加的財富效應，也有可能帶來儲蓄水平下降、負債水平上升的擠出效應。因此住房價格波動可能會增加居民個人消費水平，也有可能降低居民的個人消費水平，居民價格波動對居民消費具有直接的和間接的影響，這種影響是多方面和復雜的。為了剖析住房價格波動對居民消費的最終影響，本文進一步分析住房價格波動與居民消費水平之間的數量關系，從中得出住房價格波動對居民消費水平的影響方向和程度。

全國平均房價由2001年的2170元每平方米增長2020年的9860元每平方米，年平均增長率為7.6%左右;而全國居民消費率由2001年的45.3%逐漸下降到2020年的39%，盡管在2013—2019年期間居民消費率水平有所回升，但是整體期間居民消費率卻是相對下降的，并且城鎮居民可支配收入由2001年的6859.6元增長到2019年的42358.3元;在城鎮居民可支配收入保持穩定增長的情況下，居民消費率卻保持一定水平的下降，這表明不斷上升房價的確在某種程度對居民消費水平產生一定的擠出效應。

從全國歷年的消費水平增速中來看，2001—2007年期間消費水平的增速是保持穩定增長的，整體趨勢是向上的;2011—2019年期間消費水平的增速是保持增長的，但整體趨勢是向下的（2008—2010年期間，消費水平增速大起大落，這是美國雷曼金融危機產生的影響，因而忽略這期間居民消費增速分析）。在2001—2007年期間，盡管房價水平保持快速增長，2004年房價增速高達17.8%，但此期間的消費增速卻是穩步增加的，這是由于房價基數還比較低，居民收入水平快速增長，使得房價上漲帶來更大的財富效應，進一步刺激居民消費水平的增長。在2011—2019年期間，房價依然保持一定速度增長，但此期間的消費增速卻是穩步下降的，這是由于房價水平的基數較高，房價進一步上漲帶來更大的消費擠出效應，進一步擠出和壓縮了居民消費水平，導致居民消費水平的增速下降。由此可見，住房價格在其處于較低水平階段的上漲，更多地體現出財富效應，住房價格上漲的確某種程度上刺激消費水平增加;而隨著住房價格進一步上漲則體現高房價的擠出效應，高房價導致居民儲蓄水平下降，負債水平上升，高房價的上漲會降低居民消費水平的增速，對居民消費水平產生擠出效應。

為了進一步探討住房價格波動、可支配收入等因素對居民消費水平的影響，本文運用2001—2019年期間的時間序列數據考察住房價格波動與居民消費水平之間的數量關系，計量模型如下：

LNY=a+b1LNR+b2LNH+e（1）

其中公式（1）中Y代表居民消費水平，R代表居民可支配收入，H則代表全國住房平均價格。本文運用2000-2020年期間的中國統計年鑒、中國房地產統計年鑒等數據對模型（1）進行回歸檢驗分析。在回歸檢驗分析之前，對居民消費水平、可支配收入、住房價格等變量進行平整，以消除物價水平的影響。模型（1）的時間系列回歸結果如下表1。

從表1可以直接看出，可支配收入每增長1%，居民消費水平增長0.93%，由此可見，居民可支配收入對增加個人消費水平具有決定性作用;全國住房平均價格水平每增長1%，居民消費水平則增長-0.024%，由此可見，住房價格保持持續增長，的確會對居民個人消費水平產生擠出效應，導致居民消費水平的增速下降。模型（1）中各變量在統計水平都是顯著的，其r2_a為0.99表明模型變量高度相關，F值也是顯著的，這表明模型（1）的結果是可置信的。

四、住房價格波動對居民消費水平影響的數量結果分析及其政策建議

從住房價格波動對居民消費水平的數量分析結果來看，住房價格波動的確對居民個人消費水平產生長期的綜合影響，具體來講，2001—2007年期間，盡管住房價格保持穩定、持續的增長，但可支配收入水平的不斷上升，住房價格的基數偏低，這些共同的因素帶來房價上漲的財富效應，即房價上漲在一定程度刺激消費水平的上升;在2011—2019年期間，住房價格依然保持一定程度上升，盡管可支配收入仍然保持一定程度增加，但住房價格的高基數效應及其價格不斷上漲趨勢，房價上漲對居民個人消費水平產生了一定擠出效應，即不斷上漲的高房價最終導致居民消費水平增速放緩。本文同時還運用2001—2019年期間時間序列數據檢驗住房價格波動、可支配收入等因素對居民消費水平的總體影響，其研究結果表明可支配收入對居民消費水平增加具有決定性的作用，而住房價格上漲的確對居民消費水平產生一定的總體擠出效應?？傊?，這些數量分析結果表明，盡管住房價格在短期可能會帶來居民消費水平增加的財富效應，但長期中卻產生擠出效應，即房價上漲在長期中會減緩居民消費水平的增速。

由于居民消費水平在中國經濟增長中的地位越來越重要，因此如何保持持續穩定的居民消費水平便非常重要了，而不斷上漲的房價水平的確在長期中會對消費水平產生一定的擠出效應。因此政府政策的重心應該保持住房價格的穩定，尤其是未來房價上漲的預期需要穩定，盡快采取房產稅等長效機制穩定居民的個人住房消費水平，避免房價不斷上漲導致擠出居民的個人消費水平，同時還需要保持居民可支配收入水平穩定、持續上漲，這些政策措施共同使居民消費水平不斷增加，從而讓居民消費水平在國民經濟中處于更重要的地位。

參考文獻：

[1] LUDWIG A，SlQk T. The Impact of Changes in Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries [Z].IMF Working Paper，2004，10（1）：2-37.

[2] CAMPBELL， J.Y.， COCCO， J.F.. How Do House Prices Affect Consumption？ Evidence from Micro Data[J].Journal of Monetary Economics， 2007，54（3）：591-621.

[3] 萬宏偉，唐建偉.資產價格變化對消費的影響[J].消費經濟，2003（6）：27-30.

[4] 伍戈，黃俊筑，王岳.房價與房租有沒有大幅“背離[J].金融發展評論，2017（6）：8-14.

[5] CASE K.E，QUIGLEY J.M，SHILLERR.J. Comparing Wealth Effects： The Stock Market Versus the Housing Market[J]. Advances in Macroeconomics，2013，5（1）：1235-1235.

[6] 陳健，陳杰，高波.信貸約束、房價與居民消費率——基于面板門檻模型的研究[J].金融研究，2012（4）：45-57.

[7] 杜莉，潘春陽，張蘇予，蔡江南.房價上升促進還是抑制了居民消費一基于我國172個地級城市面板數據的實證研究[J].浙江社會科學，2010（8）：24-30.

[8] 陳健，高波.收入差距、房價與消費變動——基于面板數據聯立方程模型的分析[J].上海經濟研究，2012，24（2）：53-62.

[9] 劉旦，姚玲珍.中國城鎮住宅財富效應的微觀檢驗[J].北京科技大學學報（社會科學版），2008（8）：33-39.

基金項目：教育部人文社科基金（21YJC790034）;湖北經濟學院長江經濟帶現代服務業發展科研團隊（1102430103）

作者簡介：鄭緒濤（1979- ），男，湖北武漢人，湖北經濟學院經貿學院副教授，經濟學博士，研究方向為貿易與經濟發展。