市場機制對建筑和房地產經濟發展的實踐與影響

朱虹

（安徽省阜陽市太和縣自然資源和管理局，安徽 阜陽 236600）

近年來，我國城市化發展進程不斷加快，推動現代房地產市場異?；钴S，尤其是現代人們生活水平的不斷提升，對居住要求更高，這為建筑行業和房地產行業發展提供了良好空間。在此背景下，使得大量資金流向房地產行業，推動房地產行業發展迅速，甚至出現了打破經濟發展平衡的跡象，與此同時，也使得銀行信貸風險明顯增加。

事實上，無論是國內還是國外，在發展環境變化、社會經濟發展調整過程中，市場機制都會對建筑和房地產市場經濟產生不同程度影響。由此可見，本文圍繞市場機制與建筑和房地產經濟發展之間的聯系展開研究，可以更加明確未來建筑和房地產經濟發展方向，對推動社會經濟發展具有十分重要的意義。

一、現代社會發展下的建筑市場運行機制

（一）供求探究

分析建筑市場交易環境可知，主要包含了業主和施工、設計、工程單位三方之間的交易，建立在這三種交易之上，便形成了交易主體，交易的達成需要從各個主體出發，相互簽訂有效的合同。

隨著建筑行業不斷發展，建筑招投標競爭日益激烈，這使得建筑產品價格更加多樣，能夠滿足不同交易對象的需求，在建筑市場中，建筑產品供給者作為市場的生產方，會將生產出來的建筑產品用于市場交易，而從建筑類產品本身情況看，屬于預定式生產，按照客戶需求和要求進行計劃性生產，滿足客戶對建筑產品的需求。

這一過程中，建筑生產方也可以通過產品供給行為，直接體現其生產能力，并且由于建筑類產品生產涉及較多環節、包含較多參建單位，所以這種生產能力也是各方參與所具有的能力，在相互協調過程中產生作用與影響。

立足社會性質與規模視角，建筑市場中的業主屬于需求者角色，包括企業、政府、事業單位、個人等。其中由政府作為業主開展的建筑項目工程，多數都可以獲得不錯的社會效益，并且此類建筑屬于公共建筑，也可能是對國有資源的開發與利用；而企事業單位作為業主方，一般開展建筑工程項目，主要目的就是用于擴大生產規模而進行的建筑施工建設[1]，屬于一種建立在個人需要之上的建筑產品生產，是為了產品增值、居住為目的一種投資。綜合來看，固定資產投資與市場需求之間的關系為正相關，市場需求不斷增加，則固定資產投資也會隨之增加。

（二）運行特點

建筑類產品具有較為獨特的生產特點，因為其生產周期較長，并且建筑類產品往往可以實現較大價值，整個交易過程中會持續到工程責任期滿?？梢?，建筑類產品交易時間也相對較長，并且交易過程與建筑產品實際生產全過程保持同步。此外，由于建筑市場本身存在地域性差異，這一特點在市場交易過程中的價格規則、合同等方面體現最為明顯。

縱觀整個建筑行業，其屬于勞動密集型行業，整體上的技術成本并不高，但是產品需求具有獨立性，不能與其他產品進行替換，正因此，使得建筑市場內部存在較大競爭壓力，推動并引導建筑工程項目建設投資，這在很大程度上會增加建筑市場需求，而經濟環境的改變、政策方面的調整，都將成為市場需求重要影響因素之一。雖然如此，但此種外界因素并不會影響建筑供給能力，因此，建筑市場供應水平并不會出現較大變動，但整個市場會出現非常明顯的供求不均衡情況[2]。

二、房地產市場運行機制分析

（一）供求探究

從需求層面出發對房地產市場需求進行細化，可以分為投資性需求、消費性需求、生產性需求三類，具體分析如下。

1.投資性需求。這種需求一般就是指運用購入的建筑產品，通過出售、出租等形式獲取租金差價，此種投資性行為會得到一定經濟利潤。這種類型的需求，可以視建筑產品為價值儲存，并且與房地產經濟屬性之間存在緊密聯系，如果房地產市場出現變化，會直接影響到投資性需求發生波動。本質上看，投資性需求需要投資行為支撐，因此具有獲利性特點。在房地產市場發展過程中，人們產生的這種投資性需求會很大程度上推動房地產市場發展，提高房產需求量，進而帶動房地產行業持續發展。隨著投資性需求不斷增加，房屋出租、出售數量明顯提升，因此可以進一步提升房地產供給水平[3]。

此外，若是市場供給量非常大，通過房屋投資性購置行為可以進一步增加需求，避免出現房地產產能過剩情況。這一過程中，也容易出現一個問題，若是人們盲目地進行房產消費投資，極易出現非必要需求，進而出現房產需求過旺的表面現象，這會嚴重影響到房地產價值，反而導致房地產價格出現虛高的情況，這對整個房地產市場均衡發展產生不利影響。

2.生產性需求。這種需求主要以生產經營性用房為主，此類需求的產生與建筑產品這一生產要素存在直接聯系，在生產性需求作用下使得生產經營活動有序開展，進而更好地促進社會經濟循環發展。

3.消費性需求，此類需求的產生與人們的居住需求具有直接聯系。分析可知，消費性需求具有一般性、寬泛性特點，但這種需求存在一定差異，主要是因為居民消費能力、經濟水平不同，所以對建筑產品產生的需求不盡相同，并且為更好滿足各層次人們居住需求，往往會建設多種類型的建筑產品，如別墅、多層住宅、高層住宅等[4]。

而在房地產市場供給類型劃分中，可以劃分為兩種：一是開發商建設的房地產項目，可以歸屬為社會房地產數量范疇，屬于新房交易。二是已經被購買的房地產，此類房地產產品，可以通過市場流通交易，增加房屋供給量，但并不會納入房地產總數量中，因此此種房地產產品被定義為二手房交易。分析房地產供給量影響因素不難發現，地區的建設用地供應量是其中最為關鍵的因素。

因此，若想科學合理地調控房地產市場，可以通過調整土地供應量加以控制，除此之外，房地產市場產品供給也會受到其他方面的因素影響，如政府政策調整、市場價格變化、建設成本、施工難易程度等。

（二）運行特點

綜合分析房地產市場運行特點，可以將其總結為以下幾點：其一，地域性特點顯著。房地產項目周邊環境會對項目本身產生一定作用和影響，無論是房地產價格變化，還是房地產市場總體供求，都凸顯出非常明顯的地域性特點。

其二，市場層次性特點。房地產所在地域情況是影響房地產市場層次性劃分的重要因素。由于市場地域差異性較大，使得不同地域的房地產供需關系不同，進而衍生出標準、檔次等多個層面，并表現出較大差異性特點，例如，一些地區房地產項目會明確劃分普通住宅、高檔住宅。

其三，周期性波動特點。社會經濟的整體發展會直接影響房地產供求關系，二者具有緊密聯系。而經濟本身的變化具有顯著周期性特點，這也使得房地產市場表現出周期性波動特點，雖然如此，但二者出現的波動變化并非一致，經濟發展情況如何，可以從房地產需求上得以充分體現，可由于房地產項目實際開發建設也需要一定周期，這也在一定程度上影響房地產供給能力，表現出嚴重滯后性特點[5]。

其四，風險性特點。房地產市場存在諸多不確定因素，所以風險問題較多。比如，各地區政府出臺的有關政策，會直接影響到房地產市場供需關系變化；如果房地產建設過程中，出于某種原因導致逾期交房，同樣會增加市場風險，比如房地產項目建設過程中出現施工進度拖延，或者開發商出現財務風險問題，導致無法在合同約定期限內完成房屋交付，會直接增加逾期交房風險。除此之外，如果發生財務風險問題，如資金鏈斷裂、生產方發生嚴重財務問題、需求方沒有能力支付房款等，都會增加風險。

其五，多樣性特點。由上文分析可知，房地產包含較多層面的需求，既有生產性需求，也涉及投資性、消費性需求。立足交易客體不同用途視角，房地產市場表現出多重性特點，這主要是因為市場內部的交易對象非常復雜，并且交易方式多種多樣，涉及轉讓、出租、抵押等各類價格交易形式。

三、房地產經濟和市場經濟的協調發展

（一）協調發展的必要性

房地產經濟在我國社會經濟發展過程中發揮著重要作用，可以說，房地產行業是我國經濟發展重要支柱，房地產經濟可以助力社會總體經濟水平提升，但也不得不承認，在這一過程存在很多發展問題。尤其是在市場機制影響下，極易造成房地產經濟運行出現不穩定、不安全情況，進而引發市場經濟風險。

針對此，若想提高市場經濟發展穩定性，必須加強風險控制。房地產經濟發展關乎社會經濟發展，所以必須加強降低不安全因素影響，創建穩定、和諧的市場經濟環境，推動房地產經濟穩定良性發展，制定科學有效的發展政策，促使房地產項目在社會主義市場經濟建設過程中充分發揮作用，同時也助力房地產行業穩健發展。

隨著我國城市化建設進程不斷發展，房地產行業迎來了發展春天，同時國民收入水平也在不斷提高，而且房地產行業發展可以帶動多個領域發展，可以在一定程度上解決部分人群的就業問題，進而為社會提供更多工作崗位，有效緩解地區就業壓力[6]。

雖然如此，但房地產行業發展中的風險與弊端也不容忽視，例如，房價定位不合理，極易引發信貸風險，同時也影響經濟穩定運行，因此，必須重視房地產風險問題，進行科學合理把控，使得房地產行業在未來獲得良好發展，進而使得我國社會經濟可以在穩定中謀求發展。

針對此，相關部門應當積極總結、分析以往房地產行業發展情況，吸取其中的經驗和教訓，保證房地產行業可以在政府、法律等約束、管控下，實現長久性發展。此外，國家層面也需要加大力度整治房地產經濟，強化規范和管理，確保潛在威脅、風險得到有效預防，從而推動房地產經濟更加標準化、制度化方向發展，進而逐步實現社會主義經濟建設目標。

（二）協調發展策略

1.政府實施宏觀調控

房地產經濟是否穩定發展，需要國家及政府發揮引導、指導性作用，立足全局進行宏觀調控，這需要政府從實際出發，綜合考量房地產經濟發展現狀、市場經濟發展情況，而后針對性地出臺有效措施和合理政策，全面把控房地產行業，確保房地產行業未來發展更加合理化、規范化、秩序化。

在具體實踐中，政府必須采取有效措施，制定明確規范和標準，嚴厲打擊“炒房行為”，減少對市場經濟的不良影響。比如，相關部門應當將二手房市場作為切入點，制定明確的轉讓稅、房地產稅等制度，有效避免“炒房行為”。此外，有關部門應當與銀行建立合作，可以通過提高地方貸款利率等方式，干預消費者購買房產行為，避免盲目性投資[7]。

2.積極開發房地產金融產品

在房地產經濟發展過程中，若想保證經濟呈穩定趨勢增長，可以從各環節金融服務入手，包括房地產買賣、房地產開發、房地產管理、房地產租賃等，為房地產行業發展創建良好環境。

在此過程中，房地產企業可以依據消費群體實際情況，滿足其不同購房需求，為消費者提供更多針對性的金融服務、金融產品，使得消費者對房地產的實際需求得到滿足。比如，房地產企業可以設計一些特殊的住房金融產品，滿足低收入人群、剛畢業的學生對住房的需求，借此也可以一定程度上緩解低收入人群生活壓力，進而逐步提升社會整體生活水平，與此同時，在提供住房需求的同時，也可以進一步提升房地產企業經濟水平。

在此過程中，國家層面也要做出應對措施，根據實際情況出臺一系列政策，引導并鼓勵房地產企業積極創新金融產品，給予一定發展空間，這樣不僅可以推動房地產企業多元化發展，同時也可以進一步推動房地產金融產品創新發展，如房地產企業債券、信托、房地產投資基金、房地產企業資產證券化等，進而助力房地產經濟水平不斷提升。

3.加強和完善房地產經濟金融體系

積極建設完善的房地產經濟金融體系，可以更好推動房地產經濟持續穩定地發展，為此，國家相關部門、房地產行業應當正視這一點，積極構建針對房地產行業的金融體系，以此助力房地產經濟穩步提升。

一方面，房地產企業必須與銀行建立穩定長久合作關系，采用借貸方式使金融政策優勢得以有效發揮，并推動房地產行業與銀行共同建設、共同發展、共享成果。另一方面，房地產企業自身必須大膽創新，不斷轉變融資方式，改變以往老舊融資手段，迎合時代發展需求采用先進的融資方式，真正提高房地產企業經濟水平，進而立足市場獲得穩定發展。

4.加強信貸監管完善法律法規

為保證房地產經濟穩步提升，相關管理部門必須明確并掌握房地產供求關系影響因素，而后結合實際進行供求關系的合理調整，以此實現對房產價格的精準把控，真正避免、解決房產經濟泡沫現象。

除此之外，政府部門必須制定科學合理的價格機制，而后借助其他行業推動作用，助力房地產經濟發展轉型，并逐步落實長效發展機制，推動住房體制進一步改革，針對部分地區實施棚戶區改造，在此基礎上，進一步完善、優化住房保障制度，真正意義上緩解住房問題。不僅如此，相關部門也要注重房產信貸方面的監督和管理，確保住房公積金可以良好運作，規范化實施，同時還需要進一步優化原有房地產融資環境，進一步控制房產開發風險。

另外，國家方面必須加強相關法律法規制定，防止出現房價過高現象，避免給購房者增加房貸壓力。綜合來看，在諸多措施應用下，可以幫助更多人實現買房的目標，助力房地產企業獲得理想的經濟效益，并使得房地產行業可以穩定持續發展[8]。

四、建筑和房地產經濟未來發展趨勢

第一，隨著國家針對房地產市場經濟法律法規的不斷建設和完善，會在日后出臺更加科學合理的政策，用以調控房地產經濟，從而推動市場發展更加穩定、長久。對此，我國政府以及相關職能部門，應當結合國情出發，出臺一系列有關法律法規，切實把控房地產經濟，保證房地產價格控制在合理范圍內，從而推動我國房地產市場經濟持續穩定發展，并逐步向法制化、規范化、程序化方向發展。

第二，在日后發展中，房價會逐步趨于平穩狀態?？v觀近幾年房地產市場變化，不難發現，當房價整體上升到一定程度時，消費者在購房選擇上會保持觀望態度，使得房地產市場需求呈現疲憊發展趨勢。而且在國家政策調控下，堅持“住房不炒”，相信未來幾年，我國房價還將做進一步調控，有助于房地產行業更加穩定、長久地發展。

第三，基于當前建筑行業和房地產市場不斷發展、完善趨勢，使得房地產市場日漸成熟。這與城市人口變化、地區經濟發展、環境等因素存在直接聯系，受到多種因素影響，房地產經濟頻頻波動，而我國采取有效措施刺激房地產經濟發展的同時，也可以進一步加速房地產市場成熟。

第四，現在社會飛速發展，科技投入也在不斷增加，這為房地產經濟等產業發展提供了新鮮血液，對促進房地產行業發展具有重要意義。尤其是一些新材料、新技術、新理念的出現與應用，對房地產創新發展意義重大，并且新材料的應用，可以進一步實現綠色建設，降低建筑市場建設成本，同時也可以進一步推動建筑產品更新升級，有助于推動房地產業良性發展。

第五，房地產未來發展將以保護環境作為基本發展方向。在環境保護和房產開發中找到平衡點。這需要房地產企業立足自身實際，在不斷完善房產建設結構基礎上，逐步構建出與周圍環境和諧統一的房產建設體系。此外，在日后房地產企業建設發展中，應當高度重視基礎設施質量，而后積極融入地區風俗文化、人文歷史等內容，在為消費者提供舒適居住環境的同時，也滿足了廣大居民精神層面的文化追求，有助于豐富房地產項目建設內涵，吸引消費者眼光，這對助力房地產企業快速發展，迎合環境保護要求意義重大。

五、結束語

綜上所述，現代社會經濟飛速發展，建筑與房地產業能夠健康長久發展，關乎我國經濟發展，影響人民生活，是國家經濟穩定發展的重要內容。通過本文的分析，不難發現，市場機制影響著建筑和房地產經濟，對此，國家及政府應當結合房地產市場運行特點，及時指導，制定針對性的發展規劃，合理管控、調節房地產行業，使得房地產經濟穩步提升。