2022 年城市軌道交通資源經營分析報告

文：中國城市軌道交通協會資源經營專業委員會

回顧我國城市軌道交通資源經營近年廣通商經營收入情況，2019 年是近年來廣通商經營的峰值，2020 年開始受疫情及宏觀環境等因素影響出現承壓，收入有所回落，目前處于持續修復期。本文從資源經營成果、趨勢、分析和建議四部分展開2022 年城市軌道交通資源經營情況。

2022 年，黨的二十大勝利召開，擘畫了全面建設社會主義現代化國家、以中國式現代化全面推進中華民族偉大復興的宏偉藍圖，吹響了奮進新征程的時代號角。這一年里，城軌交通人全面學習貫徹落實黨的二十大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，緊緊圍繞“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”的要求，在面對新冠疫情的反復和充滿不確定性的外部環境，城軌交通資源經營領域堅持以創新驅動引領轉型發展的總體趨勢，高效統籌疫情防控和資源經營，仍然交出一份優于大市的答卷，這是所有中國城軌經營人共同攻堅克難、砥礪奮進的成果。

一、資源經營成果

軌道交通資源經營業務模式分為兩大類，一類是以公共交通為導向的TOD 物業開發模式，另一類是傳統模式廣通商，其包含物業租賃及管理、車站商業、傳媒廣告以及信息通訊等。2022 年經營五大資源的城市見圖1。

圖1 2022 年經營五大資源的城市

2022 年全國（除香港、澳門和臺灣地區外）城市軌道交通資源經營在城市軌道交通客運量受疫情影響年日均客流下降17.9% 的情況下，完成經營總收入641.33 億元，比上年增長45.8%。收入構成中，物業開發收入482.4 億元，廣通商經營收入92.06 億元，其他收入66.87 億元；城軌交通物業開發（即TOD 綜合開發）占總收入的75%，是軌道交通資源經營的主要部分之一。2020 年至2022 年城軌交通資源經營收入見圖2。

圖2 2020 年-2022 年城軌交通資源經營收入

2022 年，我國城市軌道交通已開通地鐵移動支付業務平臺的地鐵城市中，使用地鐵移動支付占全路網進站量的55%，地鐵移動支付日均使用人次達3365 萬人次，比上年增長42%。移動支付購票順應了社會需求和技術變革的趨勢，大大方便了乘客，尤其是有利于城市間互聯互通，減少了實體票的數量，節約了地鐵公司的印制、清洗及售票成本，有效提高了地鐵資源的社會效益和經濟效益。

二、資源經營變化趨勢

從城市軌道交通資源經營收入結構上來看，2022 年物業開發占比相比2021 年增加8%，同時相比前3 年的平均收入結構占比高出2%。

2022 年城市地鐵資源經營總收入比2021 年增加201.4 億元，上漲45.8%；其中，物業開發收入上漲62.6%；廣通商資源經營受疫情的影響下降5%。物業開發收入因開發周期原因有一定滯后性，整體受房地產政策影響較大，受地鐵客流、疫情影響較小，而廣通商與疫情、客流的關聯度更高（圖3）。

圖3 2021 年-2022 年城市地鐵資源經營收入變化

近六年城市地鐵物業開發收入（圖4）在2018 年突破200 億元后持續增長，2021 年因受宏觀環境和疫情影響收入有所回調；2022 年收入再創新高，達482.4 億元，相比2017 年收入176.99億元，5 年復合增長率22.2%。近三年平均收入385.63 億元，相比2017 年-2019 年平均收入256.02 億元增長50.6%。

圖4 2017 年-2022 年物業開發收入

通過2017 年-2022 年廣通商收入（圖5）可知，2017 年至2019 年城市地鐵廣通商資源經營收入保持持續增長走勢，平均增長率13.2%；2020 年以后，受宏觀環境和疫情影響收入有所回調，平均增長率2.3%；2022 年收入92.06 億元，相比2017 年收入81.71 億元，5 年復合增長率2.4%。近三年平均收入92.48 億元，相比2017 年-2019年平均收入減少2.31 億元。

圖5 2017 年-2022 年廣通商收入

三、資源經營分析

（一）物業開發

經營規模：2022 年，物業當年已開發面積1695.69 萬平方米；物業開發用地的土地儲備規模3888.75 萬平方米，比上年增長9.8%。物業開發實現收入482.4 億元，比上年增長62.6%，主要源于成都和南京的物業開發收入增幅的大幅提升；收益不完全統計為104.06 億元，見圖6。

圖6 2022 年物業開發-經營規模

各業態當年開發面積概況：2022 年，物業開發業態以住宅、商業和寫字樓為主，酒店和獨立地下空間等多種開發模式相結合。其中，住宅開發面積1303.68 萬平方米，占當年開發總面積的77%；商業（含停車場/位）和寫字樓（含公寓）開發面積290 萬平方米，占當年開發總面積的17%。相比2021 年，物業當年開發業態中，住宅和寫字樓（含公寓）面積略有上升，商業（含停車場/位）略有下降，見圖7。

圖7 2022 年物業開發-各業態當年開發面積概況（單位：萬平方米）

（二）物業租賃及管理

經營規模：2022 年，商業物業管理服務面積2792.07 萬平方米，比上年增長342%，主要源于深圳地鐵的商業物業管理服務面積的大幅增長；持有商業物業可租賃的面積799.97 萬平方米；在建物業開發面積3821.92 萬平方米，為后續物業租賃提高了保障。物業租賃及管理業務實現收入29.25 億元，比上年增長27.7%；收益不完全統計為4.63 億元，見圖8。

圖8 2022 年物業租賃及管理-經營規模

近六年城市地鐵物業租賃及管理收入保持快速增長趨勢，2022 年收入29.25 億元，相比2017 年的11.53 億元，5 年復合增長率20.5%。近三年平均收入25.92 億元，相比2017 年-2019 年平均收入17.32 億元增長49.7%。

（三）廣通商經營情況

廣通商經營收入近兩年受疫情反復的影響，處于恢復階段，2022 年為92.06 億元，低于2021年，但高于2020 年。從廣通商經營收入結構看，傳媒廣告仍然是主要組成部分，但占比有所下降；物業租賃及管理近年占比有所提升，2022 年收入占總體的32%，見圖9。

1.車站商業

經營規模：2022 年，車站商業面積134.2 萬平方米，比上年減少7.4 萬平方米。車站商業收入11.24 億元，主要受疫情反復影響，收入比上年下降23%；收益不完全統計為5.61 億元，見圖10。

圖10 2022 年車站商業-經營規模

2017 年至2019 年，城市地鐵車站商業資源經營收入保持持續增長走勢，平均增長率18.6%。2020 年以后，受宏觀環境和疫情影響收入有所回調，平均增長率5.1%。近三年平均收入12.26 億元，相比2017 年-2019 年平均收入減少0.75 億元。

2017 年至2019 年城市地鐵車站商業資源經營收入坪效保持持續增長走勢，2020 年以后，受宏觀環境和疫情影響收入有所回調，2022 年每年每平方米837.58 元。近三年平均收入坪效903 元，相比2017 年-2019 年平均收入坪效1601 元減少698 元，主要因為經營面積持續增長，但經營收入有所收縮。

2.傳媒廣告

經營規模：2022 年因受疫情反復和宏觀環境影響，廣告主投放預算縮減，廣告大盤整體承壓，2022 年傳媒廣告經營收入36.12 億元，比上年下降22.1%；資源經營收益不完全統計為18.31 億元，見圖11。

圖11 2022 年傳媒廣告-經營規模

近六年城市地鐵傳媒廣告資源經營收入在2018 年收入達到56.45 億元后，受宏觀環境，行業的發展調整期和疫情影響收入有所回調。近三年平均收入40.17 億元，相比2017 年-2019 年平均收入減少11.48 億元。

3.信息通訊

近年，隨著我國網絡基礎設施優化升級，城市軌道交通深入推進網絡基礎設施協同建設，增強網絡服務質量和供給能力。2022 年，光纜長度8717.72 公里，民用通信系統覆蓋8009.14 公里，民用通信系統覆蓋車站數量5138 個，82% 的車站為5G 信號覆蓋。2022 年，信息通訊經營收入15.45 億元，比上年增長18.1%；經營收益不完全統計為8.95 億元，見圖12。

圖12 2022 年信息通訊-經營規模

近六年城市地鐵信息通訊資源經營收入保持持續增長趨勢，2022 年收入15.45 億元，相比2017 年收入10.45 億元，5 年復合增長率8.1%。近三年平均收入14.12 億元，相比2017 年-2019 年平均收入12.81 億元增長10.2%。

港鐵近兩年本地非票務經營業務受大環境及疫情影響，本地非票務收入（不含物業開發）走勢有所下降，但2022 年下降幅度相比前倆年有所收窄。2022 年，港鐵本地非票務收入（不含物業開發）77.75 億港元。從非票務經營收入結構看，八成以上的經營收入來源于物業租賃及管理和車站零售，見圖13。

圖13 2022 年港鐵近年本地非票務經營情況

四、總結及建議

回顧我國城市軌道交通資源經營近年廣通商經營收入情況，2019 年是近年來廣通商經營的峰值，2020 年開始受疫情及宏觀環境等因素影響出現承壓，收入有所回落，目前處于持續修復期。

2023 年，廣通商經營在疫情過后，地鐵客流雖明顯回升，但市場經濟面恢復緩慢，乘客消費意愿和能力存在短期的滯后，表現為傳統廣告媒體受市場總體影響和互聯網廣告的沖擊，客戶廣告預算壓縮，投放規模減少；物業租賃及商業經營空置率上升，出租單價無法提升甚至回落，收款期限延長，壞賬風險增大。資源經營收入未隨客流的快速恢復而增長。

TOD 綜合開發整體受房地產政策影響較大。軌道交通建設財政資金偏緊，物業銷售回籠資金緩慢；軌道交通TOD 綜合開發的特性（大體量、多業態、持有型）無法匹配當前市場主體投資的風險偏好（確?，F金回籠、保證短期利潤平衡、低負債高周轉項目），部分民營及外資地產公司基本退出市場，國有地產企業提高安全墊，規避不確定性風險，投資更為謹慎，行業整體進入低谷期。

根據2023 軌道交通資源經營的現狀，各城市會員單位充分發揮潛力，積極采取多種措施，努力提高資源經營效率及效益，部分城市舉措如下：

城市1：結合市場及乘客需求，因地制宜，深度挖潛，開辟各類地鐵資源，支持經營單位推出創新服務形式；積極打造地鐵線上銷售渠道和支付平臺，為線下商家進行導流，進一步促進地鐵客流向消費客流轉化。

城市2：持續加大招商力度，推行“雙新戰略”（新資源、新業態），降低空置率；傳統媒體數字化改造，探索媒體融合轉型發展；通過資源競價、統一收銀等方式，提高資源收益；通過資源上網管理等方式，及時掌握資源經營信息，推動資源、合同、財務與競價等系統平臺互聯互通，充分挖掘資源經營潛力，助推資源經營高質量發展。

城市3：持續做好存量物業的盤活，不斷擴大經營規模，同時按照優勝劣汰的原則引入優質商家，提升經營效能，從而推動企業資產保值增值；尋求廣告業務轉型，結合數字化轉型推動廣告智能化平臺落地，提高業務覆蓋范圍及經營效率。不斷開拓多元化廣告模式，探尋業務破局方向。

城市4：積極轉變思路，大力開展自主經營；充分挖掘新資源，擴展資源盈利點，填補收款缺口；探索既有存量資源盤活路徑，通過補繳相應的土地出讓金，實現軌道交通性質用地商業化轉性；大力拓展軌道交通相關產業，延伸產業鏈條。

城市5：依托數字化建設，推動地鐵商業線上線下一體化全渠道經營，優化地鐵營商環境；探索商業新模式，打破商業與廣告壁壘，引進互聯網企業合作，增加收益；便民服務解決招商痛點，提升地鐵商鋪的開業率；加大市場營銷力度，提升地鐵整體客流，反哺資源經營開發；利用自身優勢，投資國家新興行業，增加收入來源。