開發區土地節約集約利用與房地產發展關系研究

摘 要：土地是最珍貴的資源，是無法取代的。在城市中，土地承載房屋，土地為房屋建造提供價值。房地產的發展和管理，也就是對土地資源的使用和對土地資產的運營。房地產企業要想獲得成功，就一定要注重對土地的開發與使用?；诖?，文章從幾個方面出發，探討了開發區土地節約集約利用與房地產發展的關系。

關鍵詞：開發區土地 集約利用 房地產發展 關系研究

中圖分類號：F301? 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2024）02-033-02

前言

隨著我國工業化和城市化進程的不斷推進，作為一種非可持續再生資源，就靈活性而言，土地在供應上的剛性和需求矛盾越來越明顯。近年來，我國房地產市場由于“地王”橫空出世，房價快速上漲，空置率不斷攀升，住房結構不合理，國家對其進行了嚴格的調控。但是，在政府對房地產市場進行了大量調控的情況下，該怎樣加強對相關措施的執行，以保證城市土地得到有效的節約、集約使用，從而達到社會經濟的可持續發展，是相關人員必須要深入思考的問題。

一、土地集約利用概述

土地集約利用的內涵可以概括為三個方面：第一，要節省土地，盡可能地少占或者不占耕地；第二，要集約用地，提高土地的產量，提高土地的使用效率；第三，通過統籌、置換、儲備等方法，合理分配土地的數量、節奏，從而優化用地的結構與分布，提高土地的使用效率。同時，為了持續提高土地利用的綜合效益和效率，相關人員要以合理布局、優化結構、可持續發展為基本原則，采取增加存量土地投入的形式，針對土地的經營和管理展開優化和改進。另外，土地的集約使用效應主要表現在：一是可以有效地保護耕地，從某種意義上保證城市化的健康發展；二是能使市政工程的各種投入得到有效的節省，從而提高市政工程的社會效益；三是加強對用地的有效管理，對城市土地的合理利用起到導向作用；四是使城市的經濟發展和土地的使用相結合，從而在某種意義上突破城市的空間布局、指標和調整的局限性；五是要營造良好的發展環境，給予土地可持續發展的空間，從而構筑起土地可持續發展體系；六是促進土地市場與經濟建設之間的內在聯系，從而促進土地市場的健康發展，促進土地市場總體競爭力的提高。

二、我國房地產開發和管理的特征

（一）房地產的發展和管理比較困難

房地產開發的商品質量好壞對房地產業的發展有很大的影響，同時，房地產開發具有高經濟、高時間成本的特點，所以，在具體的建設過程中，為了保證企業的資金能夠正常流動，相關人員必須采用有效的措施，以獲取最大的經濟效益。在明確資金流向的同時，可以有針對性地減少資金流量，以較少的資金來維持大型項目的正常建設。但是，以預售和信托為主的房地產運營方式，不但對房地產企業的經營規模提出了更高的要求，對房地產企業的市場可信度也提出了更高的要求。另外，國家有關政策的調整也會對房價產生直接的影響，如果房地產開發商不能對房地產市場進行有效的調控，就會增加房地產開發和運營的難度。

（二）房地產開發與經營存在較大風險

房地產運營的經濟效益會被房地產產品的建設周期直接影響，因為房地產商品從規劃到建設再到竣工往往需要很長的一段時間，在這段時間里，如何處理好與之有關的融資問題，已經成了各個地產商的當務之急。因為房地產發展需要大量的投資，所以它的經濟效益也會相應地提高。但是，有句話說得好，越是高的經濟效益，就越是要冒更大的風險。如果在商品建設過程中的某個環節出現資金不到位的問題，那么就會對房地產開發企業的運營和發展造成比較嚴重的影響。此外，由于房地產價格的波動，消費者的心態也會發生一些改變，這對房地產的開發與運營也會造成很大的影響。

三、集約用地在房地產開發和管理中的重要意義

在房地產的開發和運營中，企業可以對土地進行集約利用，從而提升土地資源的利用率。這樣，就可以達到節約土地資源的目標。既能實現節能減排，又能為使用者提供更加理想、更加舒適的建筑環境。隨著城市化的不斷發展，城市的土地資源變得越來越緊缺，企業可以進行土地集約利用，對現階段城市土地資源利用和城市建設所面臨的問題進行歸納，并對建筑工程設計圖紙和施工方案進行合理的規劃。這樣，就可以對已有的城市土地進行高效的安排和規劃，同時，也可以有效減少土地資源的浪費，促進企業與產業的可持續發展，使土地開發取得較好的利用效果，以減輕城市建設的壓力。

四、房地產開發與經營中存在的土地利用問題

（一）房地產過量投資，損失土地機會成本

經過調查發現，近年來，越來越多地區的房地產市場存在著銷售量偏低的情況。我國城市住宅建設規模迅速擴大的同時，城市住宅的空置率也不斷攀升，部分區域更是形成了城市住宅“空城”現象。造成這種現象和問題的原因可以歸納為幾個方面：第一，國家的政策發生了變化，前期的政策更多地關注于鼓勵房地產的發展，后來轉向了對房地產的控制，而一度出現的房地產搶購熱潮也在慢慢地消退。第二，房地產投資過度，在經歷了多年的繁榮之后，已經出現了過度投資的情況。第三，一些房地產開發的結構不夠合理，導致其所開發的商品不能很好地滿足消費者的購買需要，比如，大部分的房地產企業將快速建設作為其運營的重心，忽視了開發產品的多樣性和精品性。

（二）開發區的集聚效應不強，土地利用率不高

當前，在經濟建設階段，提高非農業經濟在所有經濟活動中的比重，是一種比較重要和普遍的做法，將部分土地資源進行合理的規劃，作為建設用地，并利用招商引資的手段來擴大房地產市場，既可以有效推進城市化發展，又可以對農民的生活品質進行進一步的提高，為我國經濟的健康發展創造良好的條件。但是，在實踐中，往往會出現開發區過多而導致的經濟規模不合理，這不僅會減少土地的集聚效應，使得投資環境失去吸引力，還會在某種程度上削弱土地資源的功能。

五、房地產開發與經營中土地集約利用的策略

（一）充分結合投資資源管理和資產管理

在相關土地使用制度改革的作用下，大多數房地產企業都開始注重對土地的合理利用，并進行節約用地，同時也從單純地對土地資源的管理，逐漸向土地資源管理與資源管理整合的方向轉變。與此同時，從更多的房地產開發經營成功案例中，我們不難發現，如果要讓房地產業健康發展，那么不僅要讓市場機制對土地資源進行最優配置，還應該加強政府在土地利用方面的宏觀調控。為此，可以采取下列步驟：首先，對用地進行規劃，并對用地結構、空間分布等進行改進與優化，從而形成一種比較合理的用地格局。站在地產企業的立場上來看，清晰的政策方向也是地產企業健康發展的必要條件。完善的法律、法規，完善的土地利用規劃和城市利用規劃，可以有效提高投資的透明度和公平性，這不但能夠有效降低房地產開發與經營階段中的不確定性和盲目性，還能進一步降低房地產投資的各種風險。其次，為了保證城市建設的順利進行，對城市建設用地進行規劃，實行用地控制也是非常有必要的，能夠使城市建設用地與城市建設相適應。再次，要強化土地資產權屬管理，在將土地所有權和使用權分開之后，還需要進一步明確各種土地權能關系、各產權主體之間的各項關系，同時，參照市場供求規律、市場價值規律，對土地資源進行更好的經營與保護。這能夠有效提高國家對土地的財政投入，有效改善我國房地產業的投資環境。最后，可以將政府有關人員批準土地出讓的權利與土地資產經營保值增值的責任結合起來，在官員任期延長、土地出讓年限延長等法律規定下，盡量降低對土地多發批文的情況，從而對土地供應總量進行有效的控制。

（二）切實發揮房地產投資相關的經營職能

在實際的房地產開發與運營過程中，為了保證其能夠順利進行，相關人員必須對其進行深入的研究，切實提高自己對投資項目的管理能力。這對房地產開發企業提出了如下要求：首先，要對我國的宏觀經濟形態和相關經濟政策進行詳細的分析和研究，從而實現從宏觀到微觀的引導，在經濟波動的情況下，用科學的方法來把握經濟機會，有效規避相應的風險。其次，要提高對未來市場需求的預測和對未來市場發展方向的把握。在“供過于求”的總體經濟形勢下，通過對我國房地產業供需關系的動態分析，結合自身的財力、人力、物力等優勢，迅速搶占市場，是我國房地產業發展的必然選擇。再次，還要將房地產建設規劃和設計創新的特性充分利用起來，持續采用新的技術、材料和工藝，促進房地產產業化的發展，有效縮短房地產項目工期的同時，保證項目的施工質量。最后，要科學、合理地運用金融杠桿、地價杠桿和經營杠桿，讓優質土地得到更好的利用，從而達到房地產可持續發展的目的。此外，各房地產企業還應把精力放在提高企業素養上，對管理、人員、設備等各個方面進行持續改進，從而提高自己在激烈的市場競爭中的整體競爭力。國家應鼓勵各大房地產企業進行積極的競爭，這樣既可以提高建筑質量，又可以降低房價，還可以增強房地產產品的多樣化，有效滿足顧客購房需求的同時，也實現土地的集約使用。

（三）加強對房地產經濟功能的科學化運用

為了更好地發揮房地產的經濟效益，在房地產的開發和運營中，相關人員首先要轉變傳統的規劃方法，盡可能從區域的協調發展出發，擴大規劃的空間，實施區域性的城鎮系統和城鄉土地利用綜合規劃，并對城市的建設用地進行控制，保證其符合土地使用總體計劃所規定的使用條件。其次，要與城市規劃、小城鎮系統相結合，對發展區域進行科學的規劃與建設，并對用地進行嚴格的控制。再次，政府應該充分發揮自己的作用，通過回收、儲備、再轉讓的形式，控制過度審批土地，從而降低房地產企業所持土地的總量，使房地產企業與房地產開發用地的關系得到平衡。最后，有關部門還可以出臺一系列的優惠政策，引導開發商在富余的土地上進行綠化建設，減少房地產開發，從而促進土地的集約使用。除此之外，還應該盡可能地使房地產市場活躍起來，改變投資的方式，采用以樓集資、用樓入股的方法，用“樓”來吸引商業機會，在投資的過程中，既要實現投資的目的，又要消化空置商品房，這不但可以使商品住宅使用降低企業的成本投入，而且可以有效縮短產品投資的時間周期。同時，還應該考慮到房地產產品價格偏高這一問題。另外，應該對稅費進行明確，以降低成本為目標，以房地產薄利多銷為前提，可以使用房地產營銷策劃、擴大房地產融資等方式，進一步降低買房的門檻，同時提高購房者的購買力。由此看來，要想使土地得到充分的集約利用，就必須對現有的房地產資源進行充分的開發和利用，從而使其發揮出最大的價值。

（四）重視物業管理，構建良好的人居環境

在房地產開發和運營過程中，加強對物業的管理，營造一個良好的居住環境，也是一種行之有效的方法。要想更好地實現土地的集約化使用，就必須保證一定的需求條件、市場條件、投資和消費的條件。這就需要企業構建出一個以人為中心的、具有優美、舒適、健康等特征的、可持續發展的居住環境，這樣的居住環境才能夠更好地吸引到具有資金、技術的管理和技術人才加入進來，以“知識經濟”為核心，“以地為本”地促進土地的集約化使用。同時，經過科學的規劃和精細的建設，也可以營造出一個可持續發展的人居環境。但是，在現實生活中，物業部門還需提供優質的管理和服務，從而實現長期保持可持續發展居住環境的目標。優良的物業管理在持久使用房地產、提高房地產質量信譽度、樹立房地產企業形象等多個方面都發揮著舉足輕重的作用。它不但可以為開發房地產市場提供便利，還可以極大地提高房地產的整體價值。另外，還可以為購房者的生產、生活營造一個良好的環境，在提高他們工作效率的同時，提高購房者的幸福感，并打造出一種優良的社區文化。在良好的居住環境下進行精神文明建設，可以有效減少用地矛盾。

結語

總之，房地產是一個相對獨立的經濟體系，經過長期的發展，其越來越注重經濟效益，從而忽視了對土地資源的有效利用。在土地集約使用的大環境下，各房地產企業和相關部門應該對土地集約的功能有清晰的認識，并將其與房地產開發經營特征及房地產開發與經營過程中出現的土地使用問題相聯系，做好投資資源管理和資產管理工作，充分發揮房地產投資相關管理的作用，科學利用房地產的經濟效用，加強對物業的管理，營造一個良好的居住環境，使房地產企業達到良性發展和運營的目的。

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[作者簡介：王睿（1986—），女，漢族，陜西西安人，碩士，高級經濟師，建筑與房地產經濟等。]

（責編：若佳）