讓商品房預售資金成為“明白賬”

◎薛秀紅

繼深圳擬由政府接替商業銀行成為商品房預售資金監管主體后，北京同樣跟進該措施。2023年12月22日，北京市住建委會同市有關部門形成了《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2023年修訂版 公開征求意見稿）》（以下簡稱（《管理辦法》），并于即日起向社會公開征求意見?！豆芾磙k法》修訂后，預售資金將由過去銀行監管調整為政府監管，由市住房資金中心作為具體監管業務承擔部門，強化了住建部門對預售資金的監管責任，將過去的“糊涂賬”調整為“明白賬”。

近年來，隨著房地產市場供求關系的重大變化，預售資金監管工作也面臨著新形勢、新問題。住建部曾多次在會議上強調，要加強預售資金監管，并會同人民銀行、原銀保監會發布《關于規范商品房預售資金監管的意見》。同時，最高法、住建部、人民銀行發布《關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》。而此次北京出臺的《管理辦法》也是落實2023年12月21日住建部部長倪虹在全國住房和城鄉建設工作會議中“保交樓落實屬地責任，加強預售資金監管”的要求。

由政府監管商品房預售資金對避免資金被挪用具有很強的現實必要性。眾所周知，之前各地都有預售資金監管，但主要依賴銀行，而銀行既是運動員又是裁判員。在銀行監管模式下，確實很難避免資金不被挪用。

此次調整后，預售資金關聯方的關系就更加清晰，在資金入賬方面，《管理辦法》規定，所有房款統一歸集，全部直接存入監管賬戶，由市住房資金中心按類目進行標識；在資金支取方面，重點監管額度資金封閉運行、?？顚Ｓ霉こ探ㄔO?！豆芾磙k法》首次明確購房人責任，購房人可通過市資金中心網站等查詢本人入賬信息和項目重點監管額度內資金余額。

未來預售資金監管趨勢如何？全國住房和城鄉建設工作會議強調，“堅持因城施策、一城一策、精準施策”，這意味著，預售資金監管不搞“一刀切”，因企施策，縮短支取審批時限，更加精細化差異化是大趨勢。以成都為例，預售資金監管主要根據企業信用等級進行差異化調整，即監管部門在初步測算監管額度的基礎上，根據開發企業的信用等級，對符合條件的商品房項目，相應調整監管額度。

總之，《管理辦法》將有助于防范項目風險，穩定購房者預期，對市場信心提振或將起到積極作用，未來預計將有更多城市跟進。