房地產企業土地增值稅籌劃問題的探討

譚晶 北京市中倫文德（昆明）律師事務所

引言

隨著經濟快速發展，房地產行業獲得了極大的發展空間和機遇，但對于房地產企業來說，土地增值稅是影響企業經營收益的重要因素。通過科學化的籌劃方法，依法合規開展土地增值稅稅收籌劃，可以有效提升房地產企業綜合競爭力。

一、土地增值稅概述

土地增值稅是房地產行業的特有稅種，稅負重、清算規則復雜、覆蓋周期長。近年來，隨著房地產市場的不斷發展和調控政策的加強，土地增值稅在房地產稅收體系中的地位越來越重要。政府通過調整土地增值稅的稅率、扣除項目等政策手段，對房地產市場進行調控，以達到穩定市場、促進經濟發展的目的。

二、房地產企業土地增值稅籌劃的必要性

當前，房地產企業的發展速度逐漸減慢，進入穩定發展階段，房地產企業要想提高收益，實現可持續發展，就需要增強自身的盈利能力，降低發展成本。房地產企業可以通過科學的稅收籌劃工作來降低企業經營成本，實現企業收益的增長。稅收籌劃與財務管理是相互促進的關系，稅收籌劃工作是以企業內部的財務會計核算為基礎，只有充分了解企業的經營收益，才能更好地進行資源整合，對經營項目進行合理規劃[1]。

（一）合理合法降低土地增值稅

在房地產企業中，土地增值稅是重要的稅種，在總稅額中具有較高比重，土地增值稅具有核算復雜性高、清算時間長、整體稅負比較高的特點[2]。同時，房地產開發企業在進行土地購置和銷售的過程中會產生土地增值稅。

營改增政策出臺后，房地產企業針對老項目可以選擇簡易計稅方法，即房地產企業計算土地增值稅時可以根據項目實際情況，合理選擇計稅方法來降低稅負[3]。房地產企業銷售其自行開發的項目計算土地增值稅時，可以扣除當期向政府部門支付的土地款。因此，如果企業能夠合理運用稅收政策和法規，例如合理選擇土地購置方式、選擇適當的土地開發模式等，就可以有效降低土地增值稅稅負。

（二）減輕稅負

房地產行業是資金密集型產業，稅率較高，尤其是土地增值稅。通過合理扣除可扣除費用，合理減少土地增值稅的部分支出等稅收籌劃措施，可以有效降低企業成本，減輕企業稅收負擔。

（三）提高企業市場競爭力

土增稅直接影響企業開發經營成本，合理進行土地增值稅籌劃可以減少企業的稅負，從而節約資金用于項目開發和推進，優化交易模式的同時提高企業經營效益，進而提高企業項目的競爭力和市場地位。

三、房地產企業土地增值稅籌劃面臨的困境

（一）對稅收法律法規及政策缺乏深入了解

房地產企業涉及的稅種多，稅務法規復雜，各地區為了促進房地產市場的健康有序發展，出臺了系列宏觀調控政策。但是，當前我國很多房地產企業對土地增值稅的征繳政策缺乏了解，沒有及時獲取政策的最新動態，導致其土地增值稅稅收籌劃工作具有一定的滯后性，也尚未達到稅收籌劃工作應該達到的目的。例如，對于土地使用權的核算方式是影響稅收籌劃的重要因素，我國《企業會計制度》中規定了土地使用權的核算方式，但是部分房地產企業未對該核算方式進行深入解讀，就會造成企業理解與政策含義之間存在偏差，從而影響企業土地增值稅稅收籌劃工作的效果。

（二）財務管理不規范

部分房地產企業的財務管理不規范，例如，在對稅務憑證、賬簿的管理不規范，這可能會影響到稅務檢查和審計，進而影響到企業的稅務信用評級，對土地增值稅的稅收籌劃產生負面影響。土地成本、開發成本等無法準確核算，導致企業無法準確核算土地增值稅的計稅基礎，這會影響到土地增值稅的計算和繳納。同時，企業財務管理不規范使企業無法及時了解和掌握國家稅收法律法規及政策，從而無法根據自身情況設置制定有效的稅籌策略。

企業只有加強財務管理，建立健全的會計核算體系，規范稅務憑證和賬簿的管理，提高稅務籌劃的準確性和效率。同時，企業還需要加強與稅務部門的溝通和合作，及時了解和掌握國家稅收政策的變化，以便更好地進行土地增值稅的稅收籌劃。

（三）缺乏專業稅收籌劃人才

土地增值稅的稅收籌劃需要具備專業的稅務知識和技能，包括對國家稅收政策、法規的理解和運用，對會計核算和財務管理的掌握等。缺乏專業稅收籌劃人才可能導致企業無法準確分析和評估土地增值稅的風險，無法制定出科學、合理的稅收籌劃方案，也無法及時應對稅收政策的變化和調整。此外，缺乏專業稅收籌劃人才還可能使企業的稅務管理存在漏洞和風險。例如稅務憑證、賬簿的管理不規范，稅務申報和繳納不及時等，這不僅會影響到企業的稅務信用評級，還可能引發稅務風險和法律風險。

因此，房地產企業需要加強專業稅收籌劃人才的培養和引進，提高企業稅務管理的專業性和規范性。

四、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的建議

（一）分階段開展稅收籌劃

項目準備階段：企業應對項目的整體情況進行全面分析，包括項目的地理位置、市場需求、開發周期、成本預算等。根據分析結果，制定初步的土地增值稅稅收籌劃方案。

項目開發階段：企業應密切關注稅收政策的變化，及時調整稅收籌劃方案。同時，加強與稅務部門的溝通和合作，確保稅收籌劃的合法性和有效性。

項目銷售階段：企業應準確核算土地增值稅的計稅基礎，包括土地成本、開發成本、銷售收入等。根據計稅基礎，計算應繳納的土地增值稅額，并按時進行申報和繳納。

項目清算階段：企業應對土地增值稅進行全面清算，包括已繳納的土地增值稅、未繳納的土地增值稅、應退稅款等。確保土地增值稅的清算準確無誤，避免因稅務問題引發法律風險。

在分階段進行土地增值稅稅收籌劃的過程中，房地產企業還需要注意以下幾點：保持與稅務部門的良好溝通，及時了解稅收政策的變化和調整；加強內部財務管理和會計核算，確保數據的準確性和完整性。合理利用稅收優惠政策，降低企業的稅負。定期進行稅務審計和風險評估，及時發現并解決問題。

（二）合法運用土地增值稅清算技巧

1.確定合適的清算時機

房地產企業在開發項目完成后，應根據實際情況選擇合適的清算時機。一般來說，在滿足以下條件時，可以及時進行清算：項目銷售完畢，扣除項目金額確定，以及稅務機關未提出異議。這樣可以避免因逾期清算而產生的罰款和滯納金，同時也有利于企業及時享受稅收優惠政策。此外，為減少資金占用，在依法合規的情況下，在國家規定的清算時限內，可以適度延遲清算時點，或者結合各項目稅負測算合法合理調整繳納稅收先后順序，推動企業將資金投入項目中，實現資金有效循環。

2.合理分攤成本

房地產企業在清算過程中，應合理分攤成本，確保開發成本的真實性和準確性。對于一些共同費用，應按照合理的方法進行分攤，避免因費用分攤不合理而影響清算結果。同時，企業還應關注當地稅務機關對成本分攤的要求和規定，以確保清算結果的合法性與合規性。

3.調整銷售價格

房地產企業在清算過程中，可以適當調整銷售價格，以降低土地增值稅的增值率。通過合理定價，企業可以控制銷售收入和增值額，從而減少應繳納的土地增值稅稅額。需要注意的是，在調整銷售價格的同時，企業還應考慮市場需求和客戶關系等因素，避免因價格調整不當而影響銷售效果。

4.合理利用稅收優惠政策

房地產企業在清算過程中，應合理利用稅收優惠政策，以降低土地增值稅的稅負。根據國家稅收政策，符合條件的納稅人可以享受一定的稅收減免或抵扣。企業應關注當地稅務機關對稅收優惠政策的適用范圍和申請條件的要求和規定，以確保及時享受相關稅收優惠。

5.強化內部管理

房地產企業在清算過程中，應加強內部管理，確保清算工作的順利進行。企業應建立健全的財務管理和會計核算體系，規范稅務憑證和賬簿的管理，提高稅務數據的準確性和完整性。同時，企業還應加強與稅務機關的溝通和合作，及時了解和掌握稅收政策的變化和調整，以便更好地進行土地增值稅的稅收籌劃。

（三）加強稅收籌劃的其他措施

1.規范財務管控，加強部門之間聯系

房地產企業因項目開發時間長、人員流動性較大、涉及部門較多（從項目前期開發部門、采購部門、成本控制部門、設計部等）等特點，需要各部門之間共同協作，加強聯系，并高度關注財務管控的規范化，針對項目實際建設及運營狀況做出稅務機關認可的合理解釋。土地增值稅清算過程中起著極為重要作用的就是各項重要資料的保存，如項目前期從土地取得、權證辦理、銷售資料、成本分攤及扣除資料、相關配套移交資料等，很多企業和項目由于缺乏關鍵性項目資料，使得土地增值稅清算過程中出現收入確認和成本能否扣除產生較大的爭議。

2.有效防范稅收籌劃的風險

稅收籌劃本身可以實現企業稅金的節約，但是稅收籌劃本身存在一定的操作風險、合法性風險及政策風險等。企業在開展稅收籌劃前必須對政策、法律法規有透徹的理解，避免因對政策理解不到位而出現的合法性風險。同時，因為土地增值稅各個籌劃環節緊密相連，具體人員在執行操作過程中極易引發操作性風險，這就要求房地產企業務必針對土地增值稅等稅收籌劃有具體的籌劃方案及規范，并在項目開發到銷售各個環節均嚴格把控，并針對重點籌劃環節實時監控，動態化管理，避免操作風險的發生。在企業內部構建良好的稅收政策風險防范機制，及時糾正在土地增值稅籌劃各環節出現的操作違規行為。

3.加強稅收政策培訓

房地產企業應從以下幾個層面建立稅收政策培訓機制，組織相關人員加強學習，包括但不限于：建立定期培訓制度，制定定期的稅收政策培訓計劃，確保企業人員能夠及時了解和掌握最新的稅收政策動態；邀請財稅專家、稅務局監管員等授課，對土地增值稅的相關政策進行深入解讀和案例分析。

與當地稅務部門保持良好的溝通關系，及時了解稅務檢查和評估的標準和流程。通過與稅務部門的溝通，可以更好地理解稅收政策在實際操作中的應用，并尋求合理的稅務籌劃建議。

4.加強稅收籌劃人才引進

房地產企業稅收籌劃要求的人才最好具備多方面學習背景和豐富的行業稅收籌劃實操經驗。房地產企業應制定明確的招聘計劃，根據企業需求和業務發展，確定所需的人才類型、數量和技能要求。在招聘過程中，要注重考察應聘者的稅收籌劃能力、政策掌握程度以及實際操作經驗等方面。此外，還應提供具有競爭力的薪酬待遇，吸引優秀人才的加入。同時，建立完善的福利體系，如提供培訓機會、晉升空間、健康保險等，提高員工的工作積極性和忠誠度。對于新引進的人才，要建立完善的培養機制，提供系統的培訓和學習機會?？梢酝ㄟ^內部培訓、外部培訓、導師制度等方式，幫助他們快速適應企業環境和工作要求。

結語

對于房地產企業而言，土地增值稅在房地產企業稅額中占比較高，其籌劃空間相比于其他稅種來說較大?？茖W的稅籌方案能夠提高房地產企業財務管理效率，對土地增值稅稅籌的同時，在一定程度上降低企業的經營、投資風險，提高財務風險控制能力和財務預測能力。同時，合理的稅收籌劃工作也能夠及時發現財務會計核算中存在的問題，完善財務會計核算方式，優化財務管控流程，推動建立健全財務管控制度，引導優化房地產企業的財務管控工作。因此，房地產開發企業應對土地增值稅清算工作提前籌劃，通過加強內部管理、人員培訓、合理運用稅收政策等方式有效降低自身運營成本，在合法合規的基礎上實現效益最大化。