代建撤牌之痛

向陽

位于武漢市蔡甸區中法新城板塊的映月海棠，最近因綠城中國（3900.HK，下稱綠城）拆分的代建主體綠城管理控股（9979.HK）終止品牌授權而廣受關注。

在建小區從被允許使用綠城品牌到撤掉品牌，時間不足一年，留下一群沖著綠城品牌買房的業主就地“蒙圈”。

綠城終止品牌授權需要對買房的業主負責嗎？支點財經記者近日就此進行了多方采訪。

還沒交房綠城就“跑”了

1月25日，在映月海棠項目現場，支點財經記者看到，多個宣傳牌上原有的綠城兩字，已被摳掉但印跡仍依稀可見，無法完全抹去綠城“來過”的痕跡。

映月海棠推廣名最初叫藍光雍錦香榭，原是去年退市的藍光發展開發的項目。2020年6月，藍光發展旗下公司以14.34億元獲得蔡甸街鳳凰路與騰飛街交會處以西地塊，樓面價6055.77元/平方米，溢價率73.01%，創下蔡甸樓面價新高，至今無人打破。

拿地當年，藍光發展成立項目開發公司武漢城銳房地產開發有限公司（下稱武漢城銳）開工建設。2021年2月，藍光雍錦香榭拿到預售許可證后開始售賣。不過，同年6月，因經營問題藍光發展將持有的武漢城銳全部股權，以19.09億元價格轉讓。此后，幾經股權變更，武漢城銳成為深圳一家投資公司控股企業，項目推廣名也去掉了藍光二字。

2023年1月，武漢城銳委托綠城管理控股旗下綠城建設管理集團有限公司（下稱綠城管理）為雍錦香榭提供代建服務，綠城管理許可該項目按約定方式使用“綠城”等品牌，項目推廣名由此變更為綠城映月海棠。

正是因為該項目有了綠城品牌背書，業主黃寬（化名）于去年6月在此買了一套住房，合同約定今年3月交房。黃寬沒想到的是，還沒迎來交房，去年底卻接到了綠城撤掉品牌的通知。

這份通知由綠城管理發出，表示武漢城銳因經營方針調整，在與綠城管理協商一致后，決定提前終止項目對綠城品牌的使用。蔡甸區住建局市場科相關負責人告訴支點財經記者，根本原因是品牌授權以來銷售量未達預期。

支點財經記者了解到，和黃寬存在類似經歷的購房者約有幾十人，都是沖著綠城品牌才買的房。不過，從“藍光”到“綠城”，售賣近3年來，映月海棠共賣出200多套房屋，目前還有300多套未售，去化率僅約40%。

“當時也看了周邊其他項目，覺得綠城是大品牌就買了，現在綠城突然撤掉品牌，房子就從品牌變成了雜牌，莫名其妙就掉坑里了?！秉S寬向支點財經記者吐槽。

以黃寬為代表的業主認為，開發商武漢城銳和綠城在將部分房子賣出后，就撤掉綠城品牌，涉嫌虛假宣傳，業主權益受到了損害。針對這一問題，支點財經記者通過郵件向武漢城銳和綠城管理發送了采訪函，截至發稿前雙方均未作回復。

湖北正苑律師事務所張律師向支點財經記者指出，公眾是基于對綠城的信任才買的房，造成如今的局面需要有人負責。根據《民法典》相關規定，相關行為人不得對抗善意相對人，善意相對人有權就其受到的損害請求行為人賠償。

“代建”是門好生意，但管理存風險

代建項目撤牌，此前在綠城已多次發生。

去年1月，綠城發表聲明稱，要求武漢綠城桃李春風等項目，停止使用綠城品牌及綠城字號。該項目由武漢綠城建發房地產有限公司（下稱綠城建發）開發，自2017年起取得預售許可證開始售賣。工商信息顯示，綠城還曾間接持有綠城建發股權，但2022年將相應股權轉讓。

同年3月，綠城還解除了位于黔南自治州的綠城春風燕語代建合作及品牌授權關系。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜接受支點財經記者采訪時表示，近年來，綠城多次出現授權后又終止使用綠城品牌的情況，意味著綠城在代建項目風險防范與管理上還有待完善。這可能是由于綠城在選擇代建項目時，授權前的盡職調查、授權后的運營管理等方面存在不足導致。綠城需要更加謹慎地處理與品牌授權相關的事宜，確保項目質量和維護品牌形象。

代建是綠城的核心業務。早在2010年，綠城就開始了綠城品牌和代建管理模式輸出，是最早一批開啟“貼牌+代建”實現輕資產轉型的房企。2020年，綠城拆分代建主體綠城管理控股（9979. HK）在港交所上市，綠城管理控股因此成為我國代建第一股。

截至去年上半年，綠城代建項目已覆蓋全國123個主要城市，合約項目總建筑面積約1.14億平方米，在建面積約4914萬平方米。在代建市場，綠城已連續多年保持第一，市場份額占比超20%。

綠城公布的數據顯示，去年上半年，綠城管理控股實現收入15.49億元，同比增長23.1%；毛利率為52.04%，股東應占溢利4.74億元，同比增長31.3%。業績增長的主要原因，是在房地產去金融化、投資端去中心化趨勢下，來自政府、國企、城投公司及金融機構等委托方的代建機會增多。

同期，綠城累計取得合同銷售面積約604萬平方米，合同銷售金額約1342億元。其中，以綠城品牌銷售的代建管理項目合同銷售面積約267萬平方米，合同銷售金額約360億元。