土地二級市場的風險特征、傳導路徑與監管策略
——基于2 045份裁判文書的實證分析

徐可西，蘇婕妤，鮑海君，黨云曉，徐韻雯

（1.浙大城市學院國土空間規劃學院， 浙江 杭州 310015； 2.浙江財經大學公共管理學院，浙江 杭州 310018；3.浙大城市學院法學院， 浙江 杭州 310015）

建設高標準市場體系是我國“十四五”時期經濟社會發展的主要目標之一，既包含了高效率的要素市場配置機制，讓市場在要素資源配置中起決定性作用；也包括了高效能的市場監管機制，建立安全和穩定的風險防控體系[1]。中共中央、國務院先后發布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》、《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》和《關于加快建設全國統一大市場的意見》將土地要素置于5大生產要素之首，并強調推進土地要素市場化配置[2]，引導土地資源的高效利用[3]。土地一級市場會促進經濟要素投入的規模擴張，土地二級市場則會促進經濟要素配置的結構優化[4]。隨著經濟社會發展，我國土地二級市場運行中蘊藏的風險日益凸顯，交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規范、政府服務和監管不完善等問題帶來大量糾紛事件[5]，阻礙了要素的流通和土地資源的有效配置，難以滿足經濟高質量發展的要求。因此，亟需加快完善土地二級市場監管體系，培育和建立開放競爭、統一有序的土地市場，優化資源要素配置[2]。那么，土地二級市場中存在哪些潛在風險并呈現何種特征？風險之間存在怎么樣的傳導機制？應該如何構建有效的監管策略？對這些問題的回答，可為在要素市場化改革背景下完善土地二級市場監管體系提供科學依據，對提高土地二級市場的風險防控能力、促進土地要素流動與配置具有重要理論意義和實踐價值。

風險管理關注從風險管理環境到風險量化評估、再到監督改進的全過程[6]，包括風險識別、風險評價、風險防范等環節[7]，重視風險傳導路徑剖析對風險防控的作用。學者們將風險管理體系引入土地管理領域，從土地市場風險結構[8]、土地抵押風險[9]、土地融資風險[10]等視角對土地二級市場風險管理開展了探索。但現有研究還未建構成熟的關于土地二級市場風險研究的范式和方法，研究的系統性和對實踐的指導性不足。具體來說，研究對象上多為關注土地抵押等單一交易類型的風險，缺少對土地二級市場風險的系統梳理；研究內容上主要聚焦在風險識別、原因剖析和防范措施等問題，忽視對土地二級市場風險傳導的考量；研究方法上多為政策回顧[9]與特定地域的實踐分析[11]，缺乏基于大樣本案例的分析，研究結果代表性不足；研究發現上，學者們提出的防范策略較為分散，尚未建立一個政府監管視角下的土地二級市場監管框架。

鑒于此，本文以土地二級市場風險為研究對象，利用中國裁判文書網公開裁判文書建立全國土地二級市場交易糾紛案件數據庫，通過對案件內容進行梳理，系統識別出土地二級市場潛在風險與風險因素，系統識別出土地二級市場潛在風險與風險因素，深入探究風險分布特征及其傳導路徑，進而提出土地二級市場監管策略，豐富土地市場風險管理的理論研究，并為完善土地二級市場監管體系提供借鑒和參考。

1 研究設計

1.1 數據來源

司法機關公布的法律文書相較于從網絡渠道、新聞媒體和小范圍調研獲取的信息更加權威，以其為分析文本可保證數據信息的全面性與真實性[12]。因此，本文選定中國裁判文書網為土地二級市場糾紛案件的數據來源，以“國有土地出租”“國有土地轉讓”“國有土地抵押”“建設用地出租”“建設用地轉讓”“建設用地抵押”為檢索詞,時間區間為2013—2022年，共收集相關案件3 299例，最后篩選出2 045份有效案件樣本[13]。其中涉及土地轉讓糾紛訴訟案件共有1 161 件，占土地二級市場糾紛訴訟案件的56.77%，涉及土地出租與土地抵押糾紛訴訟案件分別為193件、691件。

1.2 研究方法

首先，提取2 045 份裁判文書的案件地域、裁判年份、原告與被告身份、案由、案件事實文本、雙方觀點、爭議焦點、審判結果等關鍵信息，形成研究樣本。其次，隨機抽取500 份文書樣本，由人工閱讀后總結出描述土地二級市場風險表征的詞語，結合文獻組建土地二級市場風險的關鍵詞庫（如逾期還款、合同無效等），通過人工研讀對樣本內容進行關鍵詞替換，采用python軟件進行關鍵詞詞頻統計。再次，通過文本分析法歸納總結高頻詞，構建土地二級市場風險因素表，并基于統計分析法和案例分析法對風險的差異性特征和空間分布特征進行剖析。最后，在風險因素識別和特征分析的基礎上，引入“結構—過程—主體”理論分析框架，采用系統分析法探究土地二級市場風險的傳導路徑，進而提出土地二級市場的監管策略。

2 土地二級市場的風險特征

2.1 土地二級市場的風險因素

基于文本分析，將前100 位高頻關鍵詞歸納為“非法轉讓土地”“合同條款不具體”等土地二級市場風險表征。通過對風險表征的歸納分類，本文識別出交易規則不完善風險、土地違法行為風險、經濟違法行為風險、職務犯罪風險、程序未履行風險、合同詐騙風險、主體違約風險、侵犯國家或集體利益風險、侵犯土地使用者的合法權益風險、執法不當風險、償付能力不足風險、登記不規范風險、土地瑕疵風險、合同文本不規范風險、合同無效風險、土地價格泡沫風險和交易流動性不足風險17 個風險因素，進一步提煉出7 大類風險，涉及交易規則、交易主體、交易標的、交易市場等方面（表1）。其中，交易主體類風險包括主體行為風險、主體誠信風險和主體能力風險；交易市場類風險包括合約效力風險和市場環境風險。

表1 土地二級市場的風險因素Tab.1 Risk factors in the secondary land market

2.2 土地二級市場的風險特征

風險事件是造成糾紛的直接原因，即是風險因素的顯性表達[14]。本文根據17個風險因素在糾紛案件中出現的次數，識別出風險事件2 930起，其中土地轉讓1 764起，土地抵押580起，土地出租594起?？傮w上看，土地二級市場風險呈現復雜性和多樣性特征。一是土地二級市場風險所涉及的交易類型多樣化，既有純土地的轉讓流轉，也包含房地及在建工程的轉讓、抵押、出租等類型。二是土地二級市場風險客觀存在于土地交易的全過程，包括交易前的協商階段、交易中的執行階段和交易后的履約階段。三是土地二級市場風險主體多樣化，涵蓋個體、經濟組織、中介機構、政府部門、法院、金融機構等群體。四是土地二級市場風險呈現空間分異特征，受土地二級市場發育程度與政府監管水平影響。因此，本文采用統計分析法從交易類型、交易過程、交易主體三個維度解析風險的差異性特征，并基于GIS 平臺探究7 大類風險的空間分布特征。

2.2.1 風險差異性特征

從交易類型看，三種交易類型的風險事件數量、風險爆發階段以及風險類型差異顯著（圖1）。土地轉讓風險事件數量大幅高于土地出租和土地抵押，且集中爆發在交易協商階段與交易執行階段，典型的風險類型包括交易規則風險、主體行為風險、主體誠信風險、合約效力風險等。土地轉讓市場活躍，面臨的不確定性因素多，交易流程繁雜、主體素養參差不齊、政府監管措施不全及稅費過高等因素導致土地轉讓中隱性違規交易特征顯著。相較于土地轉讓，土地抵押風險監管體系較為完善[9]，風險事件數量占比（20.27%）小于該交易類型的糾紛案件占比（33.79%），主要隱藏在償還債務和歸還土地之中。但其受市場結構影響大，在交易后履約階段的風險爆發概率大幅高于土地轉讓和土地出租。雖然土地出租的糾紛訴訟案例僅占9.44%，但其風險事件數量占土地二級市場風險總量的19.73%，且集中爆發在交易執行階段。此類市場活動多為私下交易且涉及到劃撥建設用地使用權的出租, 出租主體多為事業單位或國企①參見廣東省珠海市香洲區人民法院（2020）粵0402民初4502號判決書。，土地租金收取難度較大，容易造成國有資產流失。其次，土地使用權的出租往往與房屋等地上建筑物出租聯系在一起，易存在破壞公民房屋、破壞土地等問題。

圖1 土地二級市場風險差異性特征Fig.1 Different characteristics of risks in the secondary land market

從交易過程看，土地二級市場風險貫穿于事前、事中、事后全過程，集中爆發于交易執行階段（圖1）。交易協商階段可能發生的風險主要包括合同無效風險、合同詐騙風險、合同文本不規范風險、交易規則不完善風險、交易土地瑕疵風險等,其中合同類風險占據主導地位。交易執行階段產生的風險事件數量占據了總量的2/3 以上，涵蓋13 種風險類型，主要涉及主體能力、主體行為和主體誠信風險。該階段的主體類風險往往與交易規則類風險共存。交易履約階段主要受土地貶值、土地流拍等市場環境的影響，容易爆發主體償付能力不足、主體違約、監管機構執法不當等風險。該階段的風險規模較小，但危害性較大，容易造成上訪、信訪等社會矛盾，影響社會穩定。

從市場主體看，交易主體所導致的風險占據主導地位，且貫穿交易全過程，涉及除交易規則外的六大類風險（圖1）。風險類型上，合同無效、合同文本不規范等合約效力風險最為凸顯。監管部門帶來的風險涉及交易全過程，但主要產生于交易執行階段，其中交易前的風險因素主要為交易規則不完善風險，交易中的風險因素包括職務犯罪風險①參見四川省劍閣縣人民法院（2017）川0823刑初51號判決書。和執法不當風險②參見內蒙古自治區赤峰市中級人民法院（2019）內04刑終198號判決書。，交易后履約階段常見的風險因素包括法院超額標的查封、政府非法強制拆除等。金融機構引發的風險集中在交易執行階段，主要包括登記不規范風險和侵犯土地使用者的合法權益風險。

2.2.2 風險空間分布特征

為分析省域尺度下7大類風險的空間分布特征，本文根據省域單類風險數量與該省總風險數量的比值來測定各類風險在特定省份發生的概率，利用自然斷點分級法將土地二級市場風險事件發生概率分為低、較低、中、較高和高5個等級（圖2）。結果顯示各類風險發生概率存在顯著的地區差異。主體誠信風險在天津以及湖北、廣西、云南、福建、陜西等地發生概率較高（分別為52%、47.09%、37.37%、37%、36.76%、35.64%）。主體能力風險發生概率較高的地區為寧夏、甘肅以及黑龍江、江西等中西部地區（23%～28%），這可能是因為欠發達地區金融市場發展相對不夠成熟，主體籌資能力較差，逾期還款現象頻發。主體行為風險在青海（54.55%）、寧夏（43.18%）、山西（41.18%）等中西部地區風險爆發概率較高，可能的原因是此地區市場主體的法律意識相對較低，監管部門對于主體行為的約束不足。交易規則風險在各省的發生概率均在8.7%及以下，但江蘇、浙江、廣東等部分東部地區以及江西、廣西、貴州等部分中西部地區發生概率相對較高，多出現于工業用地轉讓糾紛與土地出租糾紛中。例如東部地區對于工業用地分割轉讓需求較大，但由于缺乏法律支持，容易產生交易規則風險[15]。這表明工業用地轉讓與土地出租中的交易規則缺陷較為凸顯。交易標的風險在陜西、天津、江西、西藏、黑龍江等地較為突出，雖然發生概率不高，但其風險分布范圍廣。合約效力風險在內蒙古、甘肅和海南等地發生概率較高（分別為32.76%、28.38%、27.03%），表明這些地區要注重加強合同文本規范與合同效力審查。市場環境風險在甘肅、貴州、山西等中西部地區發生概率最高（分別為8.11%、6.31%、5.88%）。雖然市場環境風險并不是誘導其土地二級市場糾紛產生的主要因素，但表明欠發達地區對于抵御市場不確定性與抗風險能力較弱。

圖2 土地二級市場風險空間分布特征Fig.2 Spatial distribution characteristics of risks in the secondary land market

總體來看，西部地區高風險事件類型較多，尤其是主體類風險、合約風險、市場環境風險極為突出。東、中、西部地區均存在交易規則風險與交易標的風險爆發概率較高的省份。鑒于此，各地需采取措施規范土地二級市場，并重點關注該地區突出的風險類型開展針對性監管。

3 土地二級市場風險的傳導路徑

土地二級市場風險具備一般風險的基本特征，有較明顯的傳導性[16]，歷經潛伏、累積到爆發全過程，并受制度等結構性要素和主體能力等行動者要素共同影響?；诖?，本文運用吉登斯的結構化理論[17]，將結構和行動并置在一起，建立基于“結構—過程—主體”的風險傳導路徑分析框架（圖3）。吉登斯的“雙重結構化”理論核心觀點在于用結構二重性闡釋個人與社會、行動與結構的關系，即個體的行為不僅受社會結構的制約也重塑社會結構，結構與過程相互依存，形成一個持續動態演化的實踐系統[18]。因此，剖析土地二級市場風險傳導路徑既要從激勵性和制約性客觀條件入手，理解提供誘發事件的一些初始條件和外在情境，也需要考慮市場主體在土地二級市場交易風險傳導中的角色和功能，進而把握風險傳導過程中風險行動者的策略性行動。因此，本文從“主體導向”和“結構導向”雙重視角來剖析全過程視角下土地二級市場風險的傳導路徑。

圖3 土地二級市場風險傳導路徑邏輯框架Fig.3 Logical framework for risk transmission pathways in the secondary land market

3.1 主體導向下的風險傳導路徑

行動者邏輯下，主體的能力、誠信、行為等能動性要素會影響土地二級市場結構性要素的構建從而改變風險滋生的外部條件，同時市場主體的主、客觀要素以及不同主體之間的互動關系通過直接影響市場主體的行為策略而觸發風險事件（圖4）。

首先，從主體能動性要素看，主體誠信等主觀認知因素和主體能力等客觀條件會共同作用于主體的行動策略，從而引發土地二級市場交易糾紛。第一，受當事人自身利益的驅動和違約凈收益較高的誘惑，在缺乏有效的市場約束機制下，容易產生合同詐騙、主體違約、侵犯國家或集體利益等誠信風險，進而做出有損其他主體利益的不當行為并引發糾紛。如詐騙者以虛構的單位或冒用他人名義①參見河北省高級人民法院（2018）冀民初10號判決書?；蛞云渌摷俚漠a權證明作擔保②參見河南省高級人民法院（2015）豫法刑三終字第00003號判決書。，誘騙其他交易主體簽訂合同，繼而誘發侵犯土地使用者的合法權益風險。第二，在缺少有效的監管機制下，當事人客觀存在的素質缺陷帶來執法不當、償付能力不足、登記不規范等的主體能力風險會傳導至主體行為，觸發職務犯罪、程序未履行等風險，一定程度上加劇了糾紛的產生。

其次，從主體行動過程看，各類主體的能動性要素嵌入交易過程，為土地二級市場的交易行為提供主體行動支撐。反之，交易過程中的主體關系對各類主體的能力、誠信以及行為等能動性要素進行調節。主體間的相互作用隨著交易進程的推進促進風險的擴散，最終會導致糾紛產生。交易主體、監管部門和金融機構三類主體直接參與土地二級市場交易，三者之間相互作用。交易主體與金融機構通過資金的供求建立合作關系，并受監管部門的監督管理，同時對政府部門監管行為進行反饋。當合同履行不能或合同違約情形發生時，若雙方和解失敗，則會在交易后通過審判機關尋求法律救濟。由于缺乏事前監管和專業中介機構的有效參與，在交易協商階段交易主體之間容易發生合同詐騙、合同約定內容不清楚、越權簽訂合同等風險隱患，從而產生合約效力等風險并傳導至交易執行階段，帶來主體違約、侵犯國家或集體利益、土地違法行為①參見河南省信陽市中級人民法院（2022）豫15民終3507號判決書，湖北省咸寧市咸安區人民法院（2016）鄂1202民初1960號判決書。等眾多風險的擴散，促使糾紛數量的大幅上升。金融機構在交易執行階段介入，其因業務能力不足導致的登記不規范風險較為突出，存在隨意簡化審查手續、缺乏對抵押物的動態跟蹤監督、不按時辦理抵押登記等眾多問題[9]，為交易后履約階段糾紛的產生帶來巨大隱患。政府部門在交易執行階段履行其監管職責過程中容易受到尋租機會的誘惑和慣習等客觀能力的影響而產生職務犯罪、登記不規范等風險，從而影響了其他市場主體的行為選擇，間接促發土地違法行為、侵犯國家或集體利益、交易后的主體違約等風險的產生。審判機關在履約階段開始介入，通過法律手段解決市場主體之間的合同履行爭議、土地權屬糾紛、違約賠償等糾紛問題。中介機構作為鏈接不同交易主體及其與金融機構的橋梁間接參與土地二級市場交易，搭建起土地、資金等市場要素供給者與需求者的關系網絡。雖然中介機構僅在交易中接入，提供推介、咨詢、估價、經紀等居間服務，但由于第三方市場主體培育不足，許多評估人員不具備相應資質②參見廣東省高級人民法院（2017）粵行終977號判決書。，在交易過程中易產生主體誠信風險，如為促成交易隱藏重要信息、惡意抬高房產估值、幫助客戶不合規避稅等，從而引發經濟違法行為、侵犯國家與集體利益等風險，也為交易后主體違約和償付能力不足等風險爆發埋下伏筆。

最后，從主體對結構的重塑結果看，市場主體一方面通過直接建立和重構市場誠信環境來改變市場秩序，從而引發競爭機制、供求機制等市場結構風險要素的形成。另一方面市場主體并非規則和邏輯所操縱的“無意識”個體，而是嵌入政府和市場所織構的社會結構之中，能夠進行自我意識建構的自主行動者。即市場主體的策略性行動又在不斷重構制度和市場結構的規則和邏輯，進而影響土地二級市場風險的傳導過程。例如，交易主體為了規避投資額達25%的土地使用權轉讓限制條件和土地交易稅費，受讓人將土地使用權登記在公司名下，采取無條件限制與低交易稅費的股權轉讓方式完成隱形交易③參見中國最高人民法院（2019）最高法民終128號判決書。。

3.2 結構導向下的風險傳導路徑

結構要素視角下，土地二級市場社會結構是政府和市場共同作用的結果，并通過內部的規則和邏輯來制約和調節市場主體的行動策略。同時市場結構與制度結構之間的交互作用會改變土地二級市場的社會結構而對市場主體的行為產生間接影響。本文從上述兩個邏輯闡述結構視角下的土地二級市場風險傳導路徑（圖5）。

圖5 土地二級市場風險傳導的結構要素邏輯Fig.5 Structural elements of risk transmission in the secondary land market

首先，從市場結構要素看，供求機制通過供給與需求的均衡與非均衡的動態轉換來生成市場價格，引導市場競爭，是土地二級市場存在與運行的保證；價格機制通過市場價格的生成與變動引導市場競爭行為、調節市場供求關系，是土地二級市場運行的核心機制；競爭機制通過市場主體間的博弈互動關系調節土地資源的配置，即是價格生成的重要條件，也是引導供求平衡的核心動力，還是聯結供求與價格的作用中介，是土地二級市場運行的實現機制[19-20]。目前我國土地二級市場尚未建立成熟的交易平臺，市場交易主體之間信息不對稱，市場供求難以達到均衡，容易產生交易土地瑕疵、交易流動性不足等風險。同時由于土地二級市場價值機制的不完善，土地成交價格容易偏離土地的內在價值，從而產生不合理低價轉讓資產等經濟違法行為風險。供求機制和價格機制的缺位造成市場競爭機制的失效并觸發風險的擴散，一方面會帶來國有資產流失、稅費損失等侵犯國家或集體利益風險頻發，另一方面會促使土地價格泡沫風險迅速累積從而引發社會穩定性風險。

其次，從制度結構要素看，程序制度、合約制度、監管制度等制度結構的缺陷為土地二級市場帶來了許多不確定因素[21-23]，難以規范主體行為，增加了風險集聚與發生的可能性。程序制度上，客觀存在交易流程不明確等交易規則不完善風險，導致未經過政府審批等程序未履行風險頻發，進而引發未獲得合法手續等合同無效風險。而程序未履行風險也會使得交易對象和內容置于政府監管之外，從而誘發交易土地瑕疵風險與主體誠信風險，帶來糾紛數量的攀升。合約制度上，土地二級市場的合約并非是一次買斷的斷權合約，而是會設置價、量之外的條款來約束合同存續期間交易各方行為的結構性合約[24]。但由于目前土地二級市場交易類型眾多，缺乏標準格式合同，交易各方在簽署合同時容易發生約定內容不清楚、合同條款不具體等合同文本不規范風險，如國有土地出租合同約定期限超過20 年法定期限①參見上海市第二中級人民法院（2021）滬02民終9817號判決書。。且一些市場主體習慣采用交易成本低、方便靈活的口頭協約方式[25]，缺乏書面證明作為長期保障，極易引發合同無效風險。而合同無效與合同文本不規范等合約風險會進一步傳導至主體誠信及行為，觸發土地違法行為、主體違約等風險。監管制度上，一方面程序制度與合約制度的缺陷使政府開展土地二級市場監管缺少有力支撐，另一方面現階段政府監管對交易后的合約履行監管不足，容易激發主體違約、侵犯土地使用者合法權益等眾多潛在風險，最終導致土地二級市場糾紛的產生。

最后，從市場與制度的博弈結果看，一方面地方政府長期以來忽視土地二級市場建設，在市場發揮作用不善或市場機制存在缺陷的領域干預不足，市場機制無法得以有效糾正和完善[26]，導致土地二級市場秩序混亂，進而引發大量糾紛事件。如不少企業在未達到開發條件時擅自轉讓土地，給交易雙方帶來合約無效、主體違約等風險的同時也助長了違法、隱形交易市場[27]，沖擊市場秩序，侵害國家與集體利益。另一方面，政府在本應由市場自由調節的領域干預過度，阻礙了土地二級市場的健康發展。當前政府在交易環節所掌握的資源明顯過多，供求、價格、競爭等市場機制難以真正發揮作用，土地資源構建的市場價值無法確定，強化了尋租的可能性[28]，職務犯罪、土地違法行為等主體行為風險大幅增加。

4 土地二級市場監管策略

要素高效流動與配置的土地二級市場不僅需要充分發揮市場機制在要素資源配置中的決定性作用，還要充分發揮有效的政府監管在守護市場和激活市場方面的作用[29]。因此，本文根據風險特征及風險傳導的主體和結構成因，立足“有為政府”和“有效市場”有機結合的現實取向提出以下監管策略。

（1）完善土地二級市場制度體系，提供政府監管依據。一是細化交易規章制度，從交易標準、交易范圍、交易規則和交易流程[30]等方面強化制度運行保障。二是出臺相關配套細則，包括交易模式、交易權限、合同管理、審核流程、建設用地使用權司法處置管理等方面的規范性文件，指導土地二級市場運行。三是制定地區差異化政策，如主體風險頻發的西部地區應出臺市場主體信用相關管理辦法。四是健全轉讓機制彌補法律缺陷，如“轉讓預告登記”“交易鑒證+轉讓預告登記”等方式突破土地轉讓25%投資額限制條件[31]、探索工業用地分割轉讓機制[15]等；優化制度激活土地出租市場，如“劃撥地出租收益年度申報制度”“劃撥地出租征收土地收益金”。

（2）構建土地二級市場全過程動態監管體系，明確政府監管內容。一是在交易前強化市場準入規制，對市場主體的資信結構、信用情況進行嚴格審查，杜絕資質差、違約風險較高主體進入市場。二是在交易中加強資料審核與交易行為監管，如規范對土地登記、用地審批等相關資料的審查；對市場價格波動、違規行為等進行實時監控，提升交易的合法合規性。三是在交易后注重交易主體履約監管與糾紛解決機制，如土地利用情況、還款情況等。設立法律顧問制度，調解矛盾，減少交易糾紛。如仍有糾紛產生，法院應依法審理糾紛案件，嚴格核對土地情況，對涉案土地進行監管。

（3）完善土地二級市場運行機制，營造有序市場環境。一是完善土地二級市場供求機制，如建設省級統一性二級市場交易信息平臺，將全域、全用途、全類型的交易事項納入平臺，保障交易信息公開透明。二是健全市場價格機制，如推出土地二級市場成交參考價格機制等，綜合考慮評估價格、周邊土地成交價格等因素，形成土地二級市場基準地價。三是引入市場競爭機制，如降低土地二級市場交易成本和門檻，參考一級市場實行公開掛牌轉讓，當一宗土地出現多個需求主體時，轉入公開競價程序等。

（4）加強市場主體約束機制，規范市場主體行為。一是提升第三方評估機構的服務能力，規范其咨詢服務行為，建立失信中介組織的懲戒和退出機制。二是規范金融機構的具體業務活動和行為，以遏制不當行為，防范潛在風險。三是制定土地二級市場誠信管理辦法，規范交易主體履約行為，對違法行為予以懲戒。四是注重交易主體風險意識和抗風險能力培育，加強交易主體間風險溝通，建立健全風險分散機制。

5 結語

土地要素市場化改革要堅持問題導向，不斷完善土地市場[32]。為探究我國土地要素市場化改革面臨的挑戰和解決方案，本文以土地二級市場風險為切入點，基于2 045 份裁判文書系統識別出土地二級市場的7類風險與17個風險因素，并探析其風險差異性特征與空間分布特征，在此基礎上立足于“結構—過程—主體”理論框架，從能力、誠信、行為等主體能動性與制度、市場等結構性要素雙重視角剖析了土地二級市場風險傳導路徑，并提出了有為政府和有效市場相結合的土地二級市場監管策略，為構建健康、有序的土地二級市場提供了參考。

然而，完善土地二級市場的相關研究仍然任重道遠，還需在以下方面展開進一步探討：第一，由于中國裁判文書網數據源于2013 年以后，數據本身的覆蓋面和時效性有限，未來可在豐富一手資料的基礎上，研究不同時間尺度和階段下土地二級市場風險演化路徑。第二，本文僅引用了案例特征信息與關鍵字段，缺乏對具體案例的細節描述，今后可選取典型案例進行深入剖析。第三，本文在省域尺度分析了土地二級市場風險的空間特征，但土地二級市場主要依靠城市政府監管，因此基于試點城市尺度的相關研究值得深入探索。第四，本文主要依據風險傳導路徑提出普適性的監管策略，關于區域監管策略、政府監管框架的研究有待進一步深化。