房產確權登記測繪中存在問題及對策研究

江山

（銅陵市不動產登記中心，安徽 銅陵 244000）

0 引言

房產確權登記是保障住房購買人權益的措施，在確權登記之前相關部門要對房產進行測繪。但是，從房屋交房到領取不動產權證往往需要3～5 年的時間，究其原因是房產測繪進度較慢，且經常出現測繪面積跟實際規劃面積不一致的問題，給房產確權登記工作的進行帶來了阻礙。為此，本文就房產確權登記測繪中常見問題進行分析，并且提出相應的解決對策，促進房產測繪行業的可持續發展。

1 房產測繪中常見問題

房地產行業發展繁榮，帶動了房產測繪行業。房產測繪是利用專業的測繪技術、方法或一起等對房屋的質量、位置以及權屬等進行測量，為房產確權提供數據支持，具有財政、權屬和城鎮規劃的多項作用。雖然測繪過程中采用先進的測繪手段、技術和儀器，但是，不可避免的會出現各種問題，影響測繪數據的準確性。

1.1 房產測繪標準不統一

目前，我國房產測繪以地方標準為主，不同地區、機構和測繪人員在測繪時采用的標準和方法存在較大的差異性。一方面，房產測繪中的外業測量、數據計算和繪圖等工作中采用技術、方法和標準不同，最終導致不同地區或者不同人員測量結果之間存在一定的差異性。另一方面，房產測繪數據處理方法、信息存儲格式以及信息化技術應用情況等存在一定的差距，最終導致其信息共享性存在一定的差距。不動產統一登記政策實施之后，雖然國家也出臺了相關標準，但是不同地區執行起來還是有一定的差距，甚至很多地區并未嚴格執行和落實，阻礙了房地產市場發展的規范化[1]。

1.2 房產測繪操作不規范

我國《房產測量規范》中雖然對房產測繪中的相關內容進行了詳細說明，但是各個地區和企業在測繪時還存在一些問題，如人工測量誤差。一方面是測量人員自身測量水平和意識的限制，出現的人工誤差，受測繪人員主觀意識水平和測量水平的影響，呈現出較強的主觀性。另一方面是房產測繪中公共面積的分配，雖然《房產測量規范》中明確指出公共建筑歸所有業主共同使用，但是在分配時不同企業或者人員采用的測繪方式或者方法不同，最終得到的測繪結果不同。

1.3 信息技術應用效率低下

在對房產面積進行測量時，如果能夠使用先進的信息技術，能夠有效提升測量質量和效率。同時，還能夠實現對房產測繪過程的控制，降低測量中的人為誤差。但是，當前房產測繪工作中信息技術的應用力度較小，很多先進的技術并未真正引入和應用，無法發揮信息幾乎是的優勢，降低了房產測繪的質量和水平。同時，還影響了測繪技術的完善和更新，導致測量數據不準確，進一步降低測繪質量。

1.4 溝通交流不到位

測繪部門獨立作業，缺乏足夠的交流和溝通，導致信息傳輸通道受阻，無法實現相關數據和信息的共享。同時，對房產測繪中存在的問題相互推卸，無法真正提出相應的解決方案，最終導致不同部門，不同人員的房產測繪結果呈現出一定的差異性，也給監管部門的工作帶來了不必要的麻煩。

2 房產測繪與規劃面積存在差異性的原因

2.1 規劃設計和建設單位違規操作

房產建設過程中會因為各種原因出現規劃設計圖紙變更的情況，建設單位在圖紙變更后未及時進行備案更改或者根本未進行備案，最終導致規劃設計和測繪面積出現較大的差異性。如某房屋在預期規劃分戶時，其面積為100m2，但是操作過程中并未嚴格按照圖紙進行，導致分戶后的房屋實際面積只有80m2，使得測繪面積和規劃面積出現較大的差異性[2]。

2.2 房產測繪與規劃測繪遵循的標準不同

房產規劃建設過程中的面積測繪按照《房地產工程項目面積測繪與規劃計算范本》進行，但是房屋建設完成之后，面積的測繪是按照測繪部門出具的《不動產測量規范》進行。兩個文件在測量方面的規范不同，導致房產測繪結果跟規劃結果出現差異，究其原因是兩個部門的執行目的不同，適用范圍不同，測量方法不同。

2.3 不同部門之間缺乏協調性

房產測繪工作中未意識到測繪結果跟規劃出現差距原因是管理問題，只是單純的將測繪差距問題推給測繪公司，未真正對測繪差距產生的原因進行深入分析和挖掘，也未采取行之有效的技術和方法，使得問題一直存在。同時，測繪人員對相關規章制度的學習不到位，特別是相關部門的規章制度，對不同部門制度的異同完全不了解，最終導致測繪和規劃測量獨立運行，缺乏溝通和交流。另外，測繪管理人員很多是從一線提拔上來，跟現場測繪人員比較熟悉，對現場測繪時出現的錯誤或者問題，他們選擇漠視或者礙于情面完全不按照指定的考核制度去執行，導致其管理隨意化，對測繪完成過程和質量莫不關心[3]。

3 房產測繪信息化方法

隨著測繪技術的發展，無人機在房屋測繪中的應用不斷增加。一方面，無人機測繪的適應性高，能夠實現對任何房屋面積的測量，且測量效率較高；另一方面，無人機測繪的抗干擾能力較強，能夠滿足多種工況的數據測量，特別是狹小和惡劣環境的測量，達到較好的測量結果。另外，無人機中搭載了高清攝影設備，可獲得房屋清晰的圖像數據，進一步提高房屋測繪結果的準確性。

3.1 無人機像控點布設

房產測繪對測量人員的技術要求較高，需要測繪人員掌握非常專業的知識和技能。例如，在野外數據獲取時，可采用無人機像控點布設技術。像控點布設時可參照低空數字航空攝影測量的要求，確保布設點立體、均勻的分布在需要測繪的整個區域范圍內。布控點的坐標可采用坐標轉換獲取，對應的轉換公式如下：

式中：M——標準坐標系；P——平面坐標線的X 坐標；Q——平面坐標線的Y 坐標；m——真實坐標；k——轉換系數。

像控點布置完成之后，還要對測量當天的天氣情況進行分析，特別是風速大小。測量過程中要確保無人機的飛行高度H、地面分辨率參數GSD、攝像頭焦距f和像元參數b 滿足：H=。如果對測繪影像分辨率要求高，測量時要適當降低無人機的飛行高度。反之，則提高無人機的飛行高度。

3.2 房屋測量數據的處理

在獲取到房產的外業數據后，還要完成房屋內部區域模型的繪制。具體實施過程中可采用Smart 3D 軟件去進行模型的創建，具體的流程是：采集房屋高密度點云信息a→生成不規則三角網b→生成白模型c→生成三維真實模型d。同時，將無人機數據采集時傳感器橫邊尺寸和鏡頭焦距導入軟件中，完成采集影像信息的匹配。然后，再將影像信息跟無人機像控點進行關聯，將像控點放置到影像的準確位置。房屋三維模型生成之前，還要完成對模型三精度和空間三精度的對比，確保影像的真實性[4]。

3.3 不動產登記區域測繪

該區域中的測繪可以采用數字線劃的方式，從而有效確保測量精度和質量。測量過程中可利用EPS 地理信息平臺完成對不動產登記區域圖像的采集，得到測繪區域的數字化圖像。測繪人員需要對房屋內部結構、附屬建筑、道路等信息的采集，并且利用DLG 完成對所測量圖像信息的檢查和修正。如果測量過程中如果無人機的姿態不穩定，測繪人員無法通過DLG 修正，可通過外業補測的方法修正，完成測繪圖紙的輸出，為房產確權登記提供參考。

4 房產確權登記測繪問題的解決策略

房產測繪質量的提升，為房地產市場的發展奠定了良好的基礎。為了更好的服務房產確權登記，提高房產測繪質量，必須要建立規范、科學的房產測繪制度，實現對測繪企業和人員行為的規范。同時，引進先進的測繪技術、設備、方法和標準等，提高房產測繪的精準性和準確性。針對以上問題，可以采取的解決對策如下。

4.1 推動房產測繪規范化

相關部門要通力合作，不斷完善房產測繪市場的準入制度和相關規范，提高我國房產測繪市場的標準化、專業化和法制化，讓所有測繪工作都有章可循，有法可依。首先，要進一步加快測管分離的步伐，對房產測繪行業進行有效監管，確保所有測繪工作都按照規范進行。同時，充分發揮市場的調節作用，實現房產測繪資源的最優化配置。調整完成之后，房產測繪以企業為主，政府只是起到相應的監管作用。其次，要創建房產測繪誠信體系。鑒于現階段房產測繪市場的無序競爭，房產測繪企業和人員的能力和素質呈現出較大的差異性。市場化背景下，房產測繪行業必須要充分發揮行業的監管和管理作用，通過行業誠信體系實現對企業和個人行為的規范，引導他們樹立較強的責任意識和職業精神，避免惡意競爭等現象的發生。最后，要充分發揮房產測繪行業協會的作用，實現對房產測繪企業的有效監督和調控，推出相應的行業規范和標準，實現對房產測繪的指導和約束。同時，發揮行業協會的作用，推動房產測繪企業的交流和溝通，降低行業中惡意競爭行為的發生。

4.2 嚴格審核圖紙內容和前期材料

房產測繪工作的進行離不開圖紙和相關資料的支持，測繪人員在房產面積測量時要嚴格審核房屋圖紙數據和前期收集到的數據信息等，確保所依據材料的準確性。委托人要提前將房屋施工圖紙發送給房屋規劃部門，審核完成之后將其提交給測繪單位，進行房屋實際面積的測量。規劃部門要對委托方提交圖紙的完整性進行核驗，要求提交圖紙中包括房屋的平面圖、剖面圖、立體圖、飄窗陽臺大樣以及樓梯詳圖等等，讓審核和測量人員能夠清楚了解需要測量項目以及尺寸信息。另外，還要加強對房屋總平面圖、功能區以及說明信息的審批，對這些信息展開詳細審查[5]。

4.3 規范房產測繪技術標準

為了提升房產測繪行業的質量和效率，必須要加快新技術、新設備等的應用力度。特別是近些年，各種自動化和智能化設備的應用推動了房產測繪技術的革新，提高了房產測繪的精度和準確性。目前，房產設計和施工工藝不斷完善，房產測繪技術和標準也要相應的完善，從而確保其測繪的可操作性和正確性[6]。如在進行坡頂房屋面積的測繪時，必須要采用新的測繪技術和標準。

GPS-RTK 是房產測繪時常用的測量工具，能夠實現對測繪信息的快速獲取、挖掘、融合、加工和共享。測繪人員還可以通過新型全站儀，實現測距、微數據、測角等數據的精確測量，并且將測量結果快速存儲到設備自帶的信息系統中。隨著科技的發展，一些更先進，更智能的測量設備會陸續應用到房產測繪中，測繪企業要不斷優化和更新測量技術設備，力求實現房產測繪的快捷性和測量結果的準確性。

4.4 嚴格執行測量檢查制度

房產測繪時要嚴格控制測量的精度，從而確保測量結果跟規劃結果的一致性。測量之前，測繪人員要針對不同的測量內容選擇合適的測量方法，最大限度的降低測量誤差，提高測量精度。同時，測量過程中還要嚴格按照國家相關規定設置測量控制網，將其誤差控制在0.25m 以下。房產面積測繪時要按照相應的要求去進行各個環節過程的檢查，一方面實現對自己工作質量的檢查，另一方面做好相關聯單位的互檢。測繪驗收時要按照國家規定的一級和二級檢查制度進行，房屋測繪驗收要指定專人進行，中途不可隨意進行人員更換。同時，對房屋測繪中面積分攤和其他需要計算的內容，要實現設置科學合理的測繪方案。如果房屋測繪中發現問題，要安排專職質檢人員對問題進行確認，然后提交到負責人進行二次確認。

4.5 反復檢查計算結果

房屋測繪數據在提交給客戶之前要進行反復檢查，確認信息無誤后將最終技術報告提交給上一級部門進行審核。審核通過之后，還要對測繪結果進行復審，判斷提交的結果中面積計算公式是否正確、圖紙和房屋編號是否一致、房屋所在單元的位置是否正確。房屋測繪工作關系到開發商和客戶之間的經濟利益，必須要確保測量結果的準確性、科學性和嚴謹性。

5 結語

房地產行業是國民經濟發展中不可或缺的一部分，直接關系人們的生活需求。房地產行業的發展帶動了房產測繪行業的發展，但是由于不同地區或者企業采用測量標準或者規范不同，房產測量結果跟實際情況存在一定的差異性，直接影響了房產市場的良性發展。為此，必須要提高房產測繪市場化程度，推動房產測繪發展的規范化；采用統一管理模式，創建房產測繪信息管理平臺；加強測繪人員培訓力度，提高測繪人員素質水平；加強測繪部門溝通交流，促進信息共享。